（2015）九法民初字第06659号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2015-08-21
案件名称
重庆茂杰物业管理有限公司与文勇物业服务合同纠纷一审民事案件用判决书
法院
重庆市九龙坡区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆茂杰物业管理有限公司,文勇
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2015）九法民初字第06659号原告重庆茂杰物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区白市驿镇白欣路22号附8号。组织机构代码57343929-9。法定代表人梅政，职务总经理。委托代理人代洪章，男，1955年8月20日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区，代理权限为特别授权。委托代理人孙家定，男，1953年11月19日出生，汉族，住重庆市南岸区，代理权限为特别授权。被告文勇，男，1974年7月24日出生，汉族，住本区金凤镇。委托代理人文华忠，男，1946年10月9日出生，汉族，住本区金凤镇，代理权限为特别授权，系被告父亲。原告重庆茂杰物业管理有限公司诉被告文勇物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月24日立案受理后，依法由审判员李霄敏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆茂杰物业管理有限公司委托代理人代洪章、孙家定，被告文勇的委托代理人文华忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告茂杰公司诉称，原告系九龙坡区白市驿镇渝川世纪园小区的物业管理公司，被告系该小区的业主。被告自2012年12月以来，以小区业主委员会账目未公开为由拒交物业服务费，经原告多次催收均无结果。截止2015年3月，被告已经拖欠物业服务费28个月，累计欠费1753元。原告认为，原告已经按照物业服务合同，为小区业主提供了有偿物业服务，被告作为小区业主理应缴纳物业服务费。为维护原告合法权益，故起诉至法院，要求：1、被告支付原告2012年12月1日至2015年3月31日期间物业服务费1753元（从2012年12月1日至2015年3月31日共计28个月）；2、被告按照《物业服务合同》给付原告违约金705元；3、诉讼费由被告承担。被告文勇辩称，1、认可被告欠原告物业服务费，但被告的房屋一直在漏水，物管公司始终未解决好漏水问题；2、小区车辆乱停乱放堵塞救援通道，消防设施不齐，致使小区有安全隐患；3、地面停车位属于全体业主，原告收取的停车费应归全体业主所有；4、小区道路如果作为公共停车，需经全体业主同意，并报相关部门备案。经审理查明，2012年9月28日，原告（乙方）与重庆市九龙坡区渝川世纪园业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，主要约定：1、物业名称：本区白市驿镇渝川世纪园小区；2、物业服务费0.52元／月／平方米（建筑面积）；3、停车位属于全体业主的，使用人应按照甲、乙双方协商的标准，向乙方缴纳停车费，停车管理服务费归乙方所有，乙方承担相应管理职责。乙方在停车管理费中提取部分资金缴纳给小区业主委员会，作为用于业主委员会的办公经费支出或纳入维修资金管理；4、本合同期限为三年，自2012年10月1日起至2015年9月30日；5、业主应于每月10至18日缴纳物业服务费。此外，该合同对委托服务管理事项、物业管理服务要求和标准等事项作出了约定。另查明，被告文勇系重庆市九龙坡区白市驿镇渝川世纪园小区5栋2单元2-3号房屋的业主，住房建筑面积为120.47平方米。2015年3月，原告向被告文勇发送催收物管费的公告，被告辩称未收到该通知书，原告也没有证据证明被告已经收到了该公告。2014年10月28日，原告向本区白市驿镇综治办反映渝川世纪园小区临街餐馆的油烟问题；向小区业主委员会报送启用大修基金解决部分业主房屋漏水、改造小区消防系统的建议，但原告未提供相应证据证明前述部门收到了原告的意见与建议。再查明，原告认可小区地面车辆存在乱停乱放的问题，但主张是业主不听从保安管理的结果。被告在举证期限内并未举证证明其已经缴纳了2013年7月份以后的物业服务费。原告主张地面停车费为180元／月／个，已经按照合同约定与小区业主委员会进行了分成。被告的住房存在漏水问题，但原告抗辩对其漏水系房屋质量问题，与原告无关。上述事实，有当事人的陈述、物业服务合同、催缴物业费公告、报告等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干委托的解释》（以下简称《审理物业服务案件司法解释》）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，原告与被告所在小区的业主委员会签订了《物业服务合同》，该物业服务合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，故被告作为业主也应该按照合同约定，履行合同义务。本案争议焦点有两个：一是被告应缴纳物管费的金额；二是被告是否应支付违约金。对此，本院评述如下：一、被告应承担举证不能的法律后果。《审理物业服务案件司法解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案中，原告依法提供了物业服务，被告作为业主理应按照合同约定向原告缴纳物业服务费，故对原告要求被告缴纳物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。此外，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，被告抗辩小区消防设施不齐但并未提供充分证据予以证明，也未举证证明其已经缴纳了2012年12月以后的物管费和房屋漏水系原告提供物业服务不当所致，故被告应承担举证不能的法律后果，本院对被告的抗辩不予认可。据此，被告应支付的物业服务费为0.52元／月／平方米（建筑面积）×120.47×28个月（2012年12月1日起至2015年3月31日）＝1754.04元，故对原告要求被告支付1753元物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。至于被告地面停车费属于全体业主所有，因原告主张其已经按约定与被告所在社区的业委会进行了分成，故被告抗辩的该项问题不属于本案审理范围，被告可以另案起诉。二、违约金不应得到支持。本案中，虽然原被告约定了缴纳物业费的时间，但并未举证证明被告收到了缴纳物业费的公告而恶意拖欠物业服务费，故被告应承担举证不能的法律后果。此外，原告认可小区地面停车位存在乱停乱放的问题，虽然原告抗辩系业主不服从保安管理所导致，但原告理应加强管理，引导业主有序停放车辆，且原告也未提供证据证明相关部门已经收到了原告反映问题的报告，故原告也应承担举证不能的法律后果，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告文勇于本判决生效之日起十日内支付原告重庆茂杰物业管理有限公司物业服务费1753元；二、驳回原告重庆茂杰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告文勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 李霄敏二〇一五年七月二十二日书记员 赵 渝 来源：