（2015）松民初字第3468号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2015-11-03
案件名称
姜凤先与林志田、赤峰红利建筑工程有限责任公司、赤峰建苑房地产开发有限公司所有权确认纠纷一审民事判决书
法院
赤峰市松山区人民法院
所属地区
赤峰市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姜凤先,林志田,赤峰红利建筑工程有限责任公司,赤峰建苑房地产开发有限公司
案由
所有权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条，第七十二条；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
赤峰市松山区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民初字第3468号原告姜凤先，男。委托代理人王振国，内蒙古松川律师事务所律师。被告林志田，男。被告赤峰红利建筑工程有限责任公司。住所地：内蒙古自治区赤峰市松山区。法定代表人刘树全，经理。被告赤峰建苑房地产开发有限公司。住所地：内蒙古自治区赤峰市松山区。法定代表人邢海光，经理。委托代理人李佩然，内蒙古善正律师事务所律师。原告姜凤先诉被告林志田、赤峰红利建筑工程有限责任公司、赤峰建苑房地产开发有限公司所有权确认纠纷一案，本院于2015年5月4日受理后，依法由审判员杨艳松适用简易程序于2015年5月29日公开开庭进行了审理。原告姜凤先及其委托代理人王振国，被告赤峰建苑房地产开发有限公司的委托代理人李佩然到庭参加诉讼，被告林志田、赤峰红利建筑工程有限责任公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2014年2月16日，原告以410800元的价格购买三被告建设的赤峰市松山区夏家店乡八家村商品房1号楼1-2-2-501、1-2-2-502室房屋两处，同日签订了购房合同并交纳了全部购房款。涉案房屋系被告赤峰建苑房地产开发有限公司开发，被告赤峰红利建筑工程有限责任公司建筑，但该房屋系被告林志田挂靠开发建设，现被告不履行合同义务，要求依法确认赤峰市松山区夏家店乡八家村商品房1号楼1-2-2-501、1-2-2-502室房屋的所有权为原告所有。被告赤峰建苑房地产开发有限公司庭审答辩称，赤峰建苑房地产开发有限公司未与原告签订商品房买卖合同，亦未收到原告任何款项，根据合同的相对性原则，原告不具备诉讼赤峰建苑房地产开发有限公司的诉讼主体资格；对原告提供的所谓“赤峰市建苑房地产开发有限公司”的合同不予认可，该合同无赤峰建苑房地产开发有限公司印章，该合同印章是“赤峰红利建筑工程有限公司八家项目部”，而赤峰红利建筑工程有限公司八家项目部无权出售房屋，故原告提供的购房合同不具有任何法律效力；赤峰建苑房地产开发有限公司与赖树岐、林志田于2012年7月17日签订了合作开发协议，协议约定，赤峰建苑房地产开发有限公司以土地、环评、可研、选址、测图等发生的前期费用作为投资，赖树岐、林志田以开发建设所需全部资金出资，并承诺分期补偿赤峰建苑房地产开发有限公司2800000元，定于协议签订后10日内支付500000元，基础验收合格7日内支付800000元，主体验收合格7日内支付1500000元，上述款项全部付清后，赖树岐、林志田享有项目销售收益，协议第九条明确约定，在保证赤峰建苑房地产开发有限公司利益的前提下，所销售的款项进入统一账户，双方予以确认。目前，林志田、赖树岐只支付第一期500000元，剩余款项均未支付，不具有独立销售房屋的权利，且所售房款未进入统一账户，未得到双方确认，所以林志田无权处分房屋，更无权收取购房款。综上，原告提交的购房合同与赤峰建苑房地产开发有限公司无关，原告要求确认房屋所有权归其所有的诉讼请求依法不能成立，应依法驳回原告的诉讼请求。被告林志田、赤峰红利建筑工程有限责任公司未作答辩。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、合同一份、收据一枚，证明原告与三被告在2014年2月16日签订了购房合同一份，购买本案所涉房屋两处，原告于当日交付全部房款。2、赤峰建苑房地产开发有限公司与林志田于2014年4月28日签订的合作开发协议，来源于林志田，证明林志田有销售房屋的权利，其中第十一条明确约定：本协议的效力高于双方签订的其他任何协议，其他协议与本协议冲突的，均以本协议为准，协议第五条明确约定林志田有销售资质。被告赤峰建苑房地产开发有限公司对原告所举证据质证意见为：1、对原告所举合同的真实性有异议，该合同不具有法律效力，从形式要件看，合同共三页，每一页的字体大小均不一样，合同中没有签订日期，合同中的印章不是赤峰建苑房地产开发有限公司的印章，赤峰建苑房地产开发有限公司对此份合同不知情，也没收到过原告的任何款项；对收据的真实性有异议，赤峰建苑房地产开发有限公司没有收到过原告任何款项，也没有出具过此枚收据，系林志田个人行为。2、对于原告所举证据2的真实性没有异议，对原告要证明的目的有异议。原告提交的协议与我方提交的协议是两份完全不同的协议，签署的时间、地点和项目都不同，原告出具的协议与本案无关。被告赤峰建苑房地产开发有限公司为支持其答辩意见，向本院提交合作开发协议书一份，该协议系赤峰建苑房地产开发有限公司与林志田、赖树岐签订，证明林志田、赖树岐无权出售房屋。原告对被告赤峰建苑房地产开发有限公司所举证据真实性无异议，对证明的问题有异议，协议中的第二条、第三条可以看出，林志田与赤峰建苑房地产开发有限公司是挂靠关系，第三条中还可以看出林志田有出售涉案房屋的权利。根据原、被告举证、质证，本院对原告及被告赤峰建苑房地产开发有限公司所举证据作如下认证：原告所举合同、收据内容、形式符合法律规定，本院对其真实性予以采信，但原告所举合同并非与被告赤峰建苑房地产开发有限公司签订，亦未向赤峰建苑房地产开发有限公司交纳购房款，故本院对原告主张系与三被告签订的购房合同不予采纳。对原告所举赤峰建苑房地产开发有限公司与林志田于2014年4月28日签订的合作开发协议，被告对其真实性无异议，故本院对其真实性予以采信，被告对其关联性有异议，原告未举证证明该份协议与本案具有关联性，故对原告的主张不予采纳。对被告赤峰建苑房地产开发有限公司所举合作开发协议书，原告对其真实性无异议，且该证据与本案具有关联性，本院予以采信。根据上述有效证据及原告陈述，本院确认如下案件事实：2014年2月16日，原告姜凤先与被告林志田签订购房合同，约定将赤峰市松山区夏家店乡政府前楼1号楼2单元5层501、502室房屋，房屋面积为165.66平方米出售给原告，约定每平方米2480元，总价款为410800元，被告林志田在该合同甲方处签名，并加盖了名为“赤峰红利建筑工程有限责任公司八家项目部”的印章，原告姜凤先于同日将购房款410800元交付被告林志田，被告林志田为原告出具等额收据一枚，被告林志田在收据中负责人处签名并加盖了名为“赤峰红利建筑工程有限责任公司八家项目部”的印章。赤峰市松山区夏家店乡政府前楼1号楼2单元5层501、502室房屋未交付原告姜凤先使用。另查明，2012年7月17日，被告赤峰建苑房地产开发有限公司（甲方）与被告林志田、案外人赖树岐（林志田、赖树岐为乙方）签订合作开发协议，协议约定甲、乙双方共同出资进行夏家店乡八家商品房房地产开发项目。首期开发西侧两栋六层住宅楼（一层为框架商厅）和一栋一层框架商厅（总建筑面积约6296平方米）。甲方已先行投资并取得了位于赤峰市松山区夏家店乡八家村建设用地使用权。办理完成并支付了土地摘牌、环评、可研、选址、测图等工作所发生的费用，以此作为开发建设出资，合同签订后甲方不再承担任何费用。乙方分三期补偿甲方前期费用及收益2800000元，此款于协议签订后十日内给付500000元，基础验收合格七日内给付800000元，主体验收合格七日内给付1500000元。乙方支付甲方上述款项后独立享有项目销售的全部收益，并独立承担建设施工中的债权债务。乙方享有该项目房屋和商厅定价权，前提是保证约定的甲方收益，销售款项进入统一账户，由甲乙双方共同确认用于支付工程款以及缴纳税费和支付管理人员工资等。被告赤峰建苑房地产开发有限公司认可被告林志田已给付合作开发协议中约定的第一期费用及收益500000元，同时认可如果被告林志田、案外人赖树岐将2800000元全部给付，即享有销售房屋的权利。又查明，涉案房屋在房产部门登记开发商为赤峰建苑房地产开发有限公司。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……。”本案中，被告林志田与原告姜凤先签订的加盖赤峰红利建筑工程有限责任公司八家项目部印章的房屋买卖合同，因被告林志田及被告赤峰红利建筑工程有限责任公司对合同中约定的房屋均未依法登记领取权属证书，且被告赤峰建苑房地产开发有限公司亦不予追认，故该份房屋买卖合同不能发生物权变动的结果。对原告姜凤先要求确认涉案房屋所有权为原告所有的诉讼请求，本院不予支持。对被告赤峰建苑房地产开发有限公司辩称被告林志田及被告赤峰红利建工程有限责任公司八家项目部无权处分涉案房屋，应驳回原告诉讼请求的主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第七十二条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告姜凤先的诉讼请求。案件受理费50元，财产保全费2574元，由原告姜凤先负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 杨艳松二〇一五年七月二十二日书记员 韩大鹏 来自