（2015）咸中民终字第00755号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2015-09-01
案件名称
杨凌农都餐饮文化有限公司与曹德华房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省咸阳市中级人民法院
所属地区
陕西省咸阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曹德华,杨凌农都餐饮文化有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
陕西省咸阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）咸中民终字第00755号上诉人（原审被告）曹德华，自由职业者。委托代理人刘守纪，杨陵区“148”法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）杨凌农都餐饮文化有限公司，住所地陕西省杨凌示范区神农路中段。法定代表人刘小平，该公司董事长。上诉人曹德华因房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省咸阳市杨陵区人民法院（2014）杨民初字第00752号民事判决，向我院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人曹德华及其委托代理人刘守纪、被上诉人杨凌农都餐饮文化有限公司（以下简称农都公司）的法定代表人刘小平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年6月5日，经原告农都公司同意将该公司位于农都大酒店西一、二层（面积为630平方米）原名为杨凌茗山茶叶店的店铺由原承租人严爱霞转让给被告曹德华，该协议书第1条约定：“甲方（杨凌茗山茶叶文化店严爱霞）转让该店给乙方（曹德华），转让费贰拾万元整，该转让费包括室内装修及可移动的所有财物以及甲方给农都大酒店法人刘小平已交至2014年9月8日房屋租赁费”。当日被告曹德华进入并占有该店铺。同年6月6日，原告杨凌农都餐饮文化有限公司（合同甲方）与被告曹德华（合同乙方）就上述店铺签订了名为《杨凌农都餐饮文化有限公司房屋租赁合同》。其中原告法定代表人刘小平与被告曹德华均在合同上签名。被告曹德华持有的合同上未加盖原告公司的公章，而该合同第二条约定租赁期限自2014年9月8日起至2020年9月7日止，优惠政策：优惠1个月从2014年10月8日起算；第三条注明：1、本合同租金实行（一年）支付制，租赁期间租金标准为45元／㎡，2014年10月8日-2015年10月7日总计费用340200元。2、租金支付方式为（现金＼支票＼汇票）以上费用分一次缴纳，其他约定：每年8月8日前缴清房租，此房价为不含税价格无正式发票；第十条合同的解除约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，乙方应按照租金5%的标准支付违约金……6、逾期10日未支付租金的。第十一条其他违约责任……2、乙方未按照约定支付租金的，应每日向甲方支付迟延租金1%的违约金，由甲方从保证金中扣除；逾期10日未支付租金的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，房屋内的一切用品视为弃物，由甲方处置，乙方应按照租金5%的标准支付违约金，由甲方从保证金中扣除”；第十六条合同时效约定“本合同自双方签字盖章之日起生效。”本合同一式肆份，甲乙双方各执贰份。该合同亦对租赁期中每年的房租及其他事项做了约定。合同签订后，被告曹德华未依照合同的约定时间即2014年8月8日前向原告农都公司支付2014年10月8日至2015年10月7日期间的租金。原告农都公司在2014年8月19日向被告曹德华发了解除合同通知书，同日被告曹德华的店员王艳签收；同年10月23日又发出通知，要求被告缴纳2014年8月8日至2014年10月24日的房租71820元及违约金17000元；同年11月8日又发出通知要求其缴纳8月8日至11月8日的房屋租金。后两份通知均由被告曹德华本人予以签收。被告曹德华曾在2014年8月20日左右通过案外人齐辉找原告农都公司法定代表人刘小平协商租金缴纳的事宜未果，后原、被告通过多次调解，但未达成一致。同年11月27日，原告农都公司诉至我院。原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，被告曹德华手持的合同虽未加盖原告农都公司的公章但有原告农都公司法定代表人刘小平的签字且原告对该合同亦无异议。而被告曹德华在2014年6月5日通过案外人已实际将涉案房屋占有使用，原告农都公司对该行为未提异议且认可，故原、被告之间的租赁合同应从双方约定的租赁时间开始已实际履行。对被告认为双方约定合同自签字盖章之日起生效，因原告公司未给被告的合同上加盖原告公司的公章该合同尚未生效的辩称，本院不予采纳。综上，原告农都公司与被告曹德华签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，合法有效，双方都应当依照合同的约定履行。根据被告曹德华提供的合同第三条、第十条的约定，被告应于2014年8月8日之前向原告缴纳2014年10月8日至2015年10月7日的租赁费，若被告逾期10日未缴纳，原告可以解除合同。现被告曹德华在逾期10日后未缴纳租金，后虽多次经人调解但双方未能协商一致，且在原告催告后被告仍未缴纳该期间的租赁费，其行为已经构成违约，故原告要求解除双方之间的租赁合同符合双方合同约定，本院予以支持。在合同解除后，被告应及时搬离将房屋交还给原告，对于原告要求被告在搬离时不得损坏房屋及添附物的请求，因该行为尚未发生，对该项请求不予支持。对于租赁费，因被告曹德华系从案外人手中转租的房屋而案外人已将房租缴纳至2014年9月7日，同时双方合同约定的租赁期限从2014年9月8日起且优惠1个月即从2014年10月8日起算，第一年总费用340200元，经折算租赁费为每月1平方米45元，故租赁费应从2014年10月8日起按照每月1平方米45元算至被告实际搬离之日止，对原告该部分诉讼请求，本院予以支持，对超出部分不予支持。对违约金，双方合同的第十条及第十一条均有约定。其中第十一条“其他违约责任……2、乙方未按照约定支付租金的，应每日向甲方支付迟延租金1%的违约金，由甲方从保证金中扣除；逾期10日未支付租金的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，房屋内的一切用品视为弃物，由甲方处置，乙方应按照租金5%的标准支付违约金，由甲方从保证金中扣除。”该段落中间采取的是分号，应理解为迟延交付租金每日的违约金为迟延租金的1%，若迟延交付租金超过10日，甲方有权解除合同，违约金按照租金的5%支付。故在被告曹德华逾期10日未支付租金且原告农都公司要求解除合同时，违约金是租金的5%。而双方合同第十条也约定当被告逾期10日未缴纳租金，原告有权解除合同，被告应按照租金5%的标准支付违约金。又因原、被告在合同中约定的租金是一年支付制，故对该合同所采用的“约定租金”的理解应为年租金，故违约金计算为17010元（340200元×5%），对该部分请求，本院予以支持，对超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条、第九十三条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、解除2014年6月6日原告杨凌农都餐饮文化有限公司与被告曹德华签订的房屋租赁合同。二、被告曹德华于本判决生效之日起五日内腾出占用原告杨凌农都餐饮文化有限公司的房屋（位于农都大酒店西一、二层面积共计630平方米）。三、被告曹德华于本判决生效之日起五日内支付原告杨凌农都餐饮文化有限公司房屋租赁费（从2014年10月8日起每月按每平方45元标准算至实际搬离之日止）。四、被告曹德华于本判决生效之日起五日内支付原告杨凌农都餐饮文化有限公司违约金17010元。五、驳回原告杨凌农都餐饮文化有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3475元（原告已预交），由原告杨凌农都餐饮文化有限公司承担772元，被告曹德华承担2703元。宣判后，曹德华不服，提出上诉称：上诉人与农都公司之间签订的《杨凌农都餐饮文化有限公司房屋租赁合同》第十六条约定本合同自双方签字盖章之日起生效，上诉人持有的合同至今未加盖农都公司公章，故该合同至今未生效。农都公司依据未生效的合同主张解除合同及违约责任于法无据。农都公司未在合同上加盖公章的行为导致上诉人无法办理营业执照，给上诉人造成严重经济损失。上诉人多次找农都公司交纳租金，均被农都公司法定代表人拒绝，故违约责任不应由上诉人承担。综上，原审认定事实不清，适用法律不正确，请求撤销原审判决，依法改判驳回农都公司的诉讼请求或发回重审。被上诉人农都公司答辩称：双方于2014年6月6日正式签订房屋租赁合同，现场签字，合同上虽未加盖农都公司公章，但合同上有公司法定代表人刘小平的亲笔签名，合同双方已经达成房屋租赁的真实意思表示，故合同合法有效。上诉人曹德华于合同签订的前一天（即2014年6月5日）开始占有使用房屋经营至今，双方租赁法律关系事实明确。合同约定每年8月8日缴清当年房租，曹德华未交纳租金已经构成违约，农都公司多次催要，曹德华仍未交纳，农都公司作为出租方不可能拒收租金，故合同已经达到解除的条件，农都公司有权选择解除合同。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。经二审审理查明：原审法院认定的事实正确，本院予以确认。本院认为：曹德华与农都公司签订的《杨凌农都餐饮文化有限公司房屋租赁合同》虽未加盖农都公司公章，但有农都公司法定代表人刘小平及曹德华的签名，刘小平作为农都公司的法定代表人，其签名的行为系职务行为，其后果应由公司承担，无论是公司法定代表人签字或公司加盖公章均对农都公司产生合同生效的法律后果，故双方合同第十六条约定的“本合同自双方签字盖章之日起生效”应理解为签字或盖章，且农都公司对合同的效力并无异议，故该合同签订主体适格，意思表示真实，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对双方均具有约束力。曹德华关于合同未生效的上诉理由不成立，本院不予支持。合同签订后，双方应按照合同约定全面履行合同义务，农都公司于2014年6月5日已将房屋交付给曹德华占有、使用至今，曹德华未按合同约定的时间交纳租金，构成违约，应承担相应的违约责任。曹德华主张农都公司拒收租金，无充分证据支持，且在一审诉讼过程中，一审法院曾多次主持双方进行调解，曹德华均要求修改原合同部分内容，否则不予交纳租金，显然与曹德华所述不符，故对其该主张不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费225元，由曹德华承担。本判决为终审判决。审 判 长 闫亚君审 判 员 马 莹代理审判员 丁 辉二〇一五年七月二十二日书 记 员 丁 强附相关法律依据：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自：