（2014）穗天法民四初字第2359号

裁判日期: 2015-07-22

公开日期: 2017-10-18

案件名称

广州昊和置业有限公司与广东国富能源集团有限公司（原广州市国富燃料贸易有限公司）租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

广州市天河区人民法院

所属地区

广州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

广州昊和置业有限公司,广东国富能源集团有限公司（原广州市国富燃料贸易有限公司）

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

广东省广州市天河区人民法院民事判决书（2014）穗天法民四初字第2359号原告：广州昊和置业有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江东路30号48层之三，组织机构代码78378756-6。法定代表人：莫道明，董事长。委托代理人：余绵胜、��伟，分别系北京国枫凯文（广州）律师事务所律师、实习律师。被告：广东国富能源集团有限公司（原广州市国富燃料贸易有限公司），住所地广东省广州市天河区珠江东路30号1505房，组织机构代码76613967-1。法定代表人：黄伯清。原告广州昊和置业有限公司（下简称昊和置业公司）诉被告广东国富能源集团有限公司（下简称国富能源公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告昊和置业公司的委托代理人余绵胜、吴伟到庭参加诉讼，被告国富能源公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昊和置业公司诉称：2012年10月16日，原告与被告在广州签订《广州银行大厦物业租赁合同》。合同约定原告将坐落于广州市天河区珠江东路30号广州银行大厦第15层05单元，建筑面积为403.7527平方米的租赁物业出租给被告使用；租赁期限为3年，自2012年11月15日起至2015年11月14日止。租赁合同第三条约定租金标准为每平方米每月租金为160元，每月租金为64600.43元。上述租金按月支付，每月租金被告应当在当月五日前（按自然月计算）付清。租赁合同第四条约定被告在签订本合同之日起五个工作日内应向原告支付租赁保证金，租赁保证金为相当于首年两个月的租金，即129200.86元。租赁期间，如被告违反本合同的任何约定，原告有权按本合同的约定扣除全部或部分保证金，以抵偿由于被告违约行为而应承担的违约金、滞纳金或因此造成原告的损失。原告按上述约定扣除相应保证金后有权通知被告将已被扣除的相应保证金的数额补足。如被告在接到原告书面通知补足保证金之日起五个工作日内仍未补足的，被告应按每逾期一天按应付款项的千分之三��原告支付违约金，被告逾期30天仍未支付上述款项的，原告有权按本合同第九条的约定处理。租赁合同第五条第二款约定从2012年11月15日起至2013年1月14日止为被告室内工程装修期，在此期间，原告免收被告租金，但被告仍应当交纳本合同约定的其他费用，包括但不限于物业管理费、水电费等因使用租赁物业而产生的一切费用；该条第三款约定如因被告原因导致合同被解除的，则被告不享有免租期的优惠，上述免租期的租金被告仍应据实支付给原告。租赁合同第七条第二款第一项约定被告如逾期三天不缴付租金，原告有权即时向被告发出书面通知要求被告立即缴付租金，如被告逾期30天内仍未缴付租金，原告有权即时解除本租赁合同，收回该物业并没收被告的保证金，并按本合同第九条的约定处理。租赁合同第七条第二款第三项约定原告有权在被告逾期支付相关款项��日开始收取违约金，违约金按照每逾期一日按应付款总额的千分之三收取。租赁合同第九条第四款约定租赁期间，被告有以下行为之一的，原告有权解除合同，收回租赁物业。被告在租赁物业的固定设施、设备和所交的保证金全部归原告所有，并向原告支付剩余租赁期内的租金总额30%的违约金。如违约金仍不足以弥补原告损失的，则原告可以再就超出部分的损失要求被告赔偿：……（5）违反本合同约定，逾期30天仍未支付租金及相关款项。该条第五款还约定，被告须在租赁期限届满或本合同终止前清缴所有应付款项，迁出本物业，并将物业完好地交付给原告。被告逾期未迁出物业的，按被告在租赁期满前一个月的租金和物业管理费标准的双倍计付物业使用费及物业管理费，直至被告将物业完好地交付给原告之日止。合同签订后，原告履行了租赁合同约定的义务，原告于2012年11月1日向被告移交了租赁物业。但是，被告却自2014年1月6日起违反租赁合同的约定，拖欠租金及物业管理费。2013年2月28日，原告委托北京国枫凯文（广州）律师事务所，向被告发出《律师函》，通知被告原告决定解除上述合同并立即收回上述租赁物业，要求被告在收到律师函之日起五日内清缴拖欠原告的租金、违约金及其它相关款项，同时配合原告办理租赁物业收回手续。故被告应就其因逾期支付租金导致租赁合同被解除承担相应的违约责任。根据双方租赁合同的约定，被告需承担以下违约责任：一、被告应向原告返还免租期的租金129200.86元。二、被告缴交的租赁保证金共129200.86元归原告所有。三、被告应向原告支付拖欠的租金（自2013年1月6日起至2014年3月4日止）及物业使用费（自2013年3月5日起至租赁物业交回原告之日止）。四、由于被告不按时履行支付原告租金及物业使用费的义务，故被告应按照每逾期一日按应付款总额的千分之三支付原告逾期付款的违约金，具体计算如下：1、2014年1月6日到2014年2月5日，按应付的逾期未付租金64600.43元计，被告当期应支付违约金为6007.84元；2、2014年2月6日到2014年3月4日，按应付的逾期未付租金126893.75元计，被告当期应支付违约金为10278.39元；3、2014年3月5日到2014年4月4日，按应付的逾期未付租金及物业使用费129200.86元计，被告当期应支付违约金为12015.68元；4、2014年4月5日到2014年5月4日，按应付的逾期未付租金及物业使用费258401.72元计，被告当期应支付违约金为24031.36元；5、2014年5月5日到2014年6月4日，按应付的逾期未付租金及物业使用费387602.58元计，被告当期应支付违约金为36047.04元；6、2014年6月5日到2014年6月30日，按应付的逾期未付租金及物业使用费499576.78元计，被告当期��支付违约金为38967元（暂计至2014年6月30日）；综上，被告应按照每逾期一日按应付款总额的千分之三支付原告逾期付款的违约金共127347.31元。五、被告应向原告支付因被告违约导致合同解除的违约金1313542.1元。[按自原告通知被告解除合同的《律师函》交付快递公司之日起第3个工作日（2014年3月5日）起至2015年11月14日止的剩余租金总额的30%计算]。综上所述，被告逾期支付租金的行为已经构成根本违约，原告依法通知被告解除合同合理合法，但现被告仍未清偿拖欠的租金、相关款项及未承担相应的违约责任，已严重侵害了原告的合法权益。原告现根据我国相关法律的规定向人民法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认原、被告签订的《广州银行大厦物业租赁合同》于2014年3月5日解除；2、被告立即迁出租赁物业即广州市天河区珠江东路30号广州银行大厦第15层05单元��并将租赁物业交还原告；3、被告向原告返还免租期的租金共129200.86元；4、被告缴交的租赁保证金共129200.86元归原告所有；5、被告向原告支付2014年1月6日至3月4日的租金，每月租金为64600.43元，及2014年3月5日后至被告实际交还场地之日止的场地使用费，每月场地使用费为129200.86元；6、被告支付逾期支付上述款项即租金和场地使用费的违约金，从2014年1月6日起计至实际付清之日止，违约金以当月拖欠的租金或场地使用费为本金，按每日千分之三标准计算，自每月6日起计至实际清偿之日止，违约金以本金为限；7、被告向原告支付违约金1313542.1元；8、被告承担本案诉讼费。被告国富能源公司未答辩。经审理查明：根据粤房地权证穗字第××号《房地产权证》显示，原告是广州市天河区珠江东路30号1505房（下简称案涉房屋）的所有权人，该房建筑面积403.7527平方米，规划用途为办公。2012年10月16日，原告（出租方/甲方）、被告（承租方/乙方）签订《广州银行大厦物业租赁合同》（以下简称《合同》），约定甲方将案涉房屋出租给乙方使用，建筑面积为403.7527平方米（以广州市房地产测绘所出具的测绘面积为准）；租赁期3年，自2012年11月15日起至2015年11月14日止；租金标准为每平方米每月租金为160元，即租赁物业每月的租金为64600.43元；租金按月支付，每月租金乙方应在当月五日前付清给甲方（按自然月计算）；乙方在签订本合同之日起五个工作日内向甲方支付首月租金；乙方在签订本合同之日起五个工作日内向甲方支付租赁保证金129200.86元；租赁期间，如乙方违反本合同的任何约定，甲方有权按本合同的约定扣除全部或部分保证金，以抵偿由于乙方违约行为而应承担的违约金、滞纳金或因此造成甲方的��失；租赁期满或双方协商终止本合同后，在乙方缴清一切费用（包括但不限于租金、管理费、水电费等应缴费用）、无违约情形并在乙方将物业清理完结并完好移交给甲方之日起30个工作日内，甲方将保证金（不计息）全额退予乙方；甲方应在2012年11月15日前将物业交付给乙方使用；甲乙双方约定从2012年11月15日至2013年1月14日止为乙方室内工程装修期，在此期间，甲方免收乙方租金；甲乙双方同意，如因乙方原因导致本合同解除的，则乙方不享有免租期的优惠，上述免租期的租金乙方仍应据实支付给甲方；乙方须按时缴付租金、管理费、水电费及一切相关费用，如逾期缴交，甲方可向乙方行使以下权利：（1）乙方如逾期三天不缴付租金，甲方有权即时向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付租金，如乙方逾期30天内仍未缴付租金，甲方有权即时解除本租赁合同，收回��物业并没收乙方的保证金，并按本合同第九条的约定处理；……（3）甲方有权在乙方逾期支付相关款项当日开始收取违约金，违约金按照每逾期一日按应付款总额的千分之三收取；（第九条）租赁期间，乙方有以下行为之一的，甲方有权解除合同，收回租赁物业；乙方在租赁物业的固定设施、设备和所交的保证金全部归甲方所有，并向甲方支付剩余租赁期内租金总额30%的违约金：……（4）未经甲方同意，中途擅自退租的；（5）违反本合同约定，逾期30天仍未支付租金及相关款项；……乙方须在租赁期限届满或本合同终止前清缴所有应付款项，迁出本物业，并将物业完好地交付给甲方；乙方逾期未迁出物业的，按乙方在租赁期满前一个月的租金和物业管理费标准的双倍计付物业使用费及物业管理费，直至乙方将物业完好地交付给甲方之日止；（第十六条）（1）向本《合同》各方送达地址如下：乙方收件人黄伯清，送达地址广州市黄埔区大沙地东路403号A713房，邮编510700，传真号码020-823××××1，收件人电子邮箱ｔａｎ×××＠ｙａｈｏｏ.ｃｏｍ.ｃｎ，若上述信息有变化，任何一方须将修改后的信息书面通知另一方;(2)任何在本合同项下需要送达的通知必须以书面形式作出，并采用传真、专人递送，邮资预付的挂号信或特种快递以及电子邮件方式送至前款列载的地址、传真号码、电子邮箱等内容。2012年11月1日，原告与被告办理了案涉房屋的交接手续，原告将案涉房屋交付给被告使用。2014年2月28日，原告委托律师通过EMS（编号1078729057707）向被告（邮单收件人地址：广州天河珠江东路30号广州银行大厦15层05单元）邮寄《律师函》，内容为截止2014年2月，被告拖欠原告一个月的租金共64600.43元；同时还拖欠2个��物业管理费26647.68元已构成严重违约。广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司出具妥投证明显示该邮件于2014年3月5日已退回妥投，退件原因为查无此人。现原告以被告拖欠租金为由提起诉讼。诉讼过程中，原告主张被告拖欠2014年1月6日至3月4日的租金，每月租金为64600.43元，及2014年3月5日后至被告实际交还场地之日止的场地使用费，每月场地使用费为129200.86元。原告提供2012年10月17日至2013年7月5日被告通过上海浦东发展银行股份有限公司广州分行向原告网银转账的的中国人民银行支付系统专用凭证和2013年8月12日至2013年12月31日被告向原告转账的中国工商银行广东省分行营业部出具的业务回单，拟证明被告支付租金的情况。而原告认为其2014年2月28日向被告发出要求解除租赁合同的《律师函》，因此自2014年3月5日起租赁合同解除，被告应按照租金标准双倍支付物业使用费。另，审理中原告称2014年8月1日已收回案涉房屋，并申请撤回第二项诉请即被告立即迁出租赁物业即广州市天河区珠江东路30号广州银行大厦第15层05单元，并将租赁物业交还原告。本院认为：原告申请撤回要求被告立即迁出租赁物业即广州市天河区珠江东路30号广州银行大厦第15层05单元，并将租赁物业交还原告的诉讼请求，属于当事人对自身诉讼权利的合法处分，本院予以准许。原、被告签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约切实履行。关于《合同》的解除问题。《合同》约定被告如逾期三天不缴付租金，原告有权即时向被告发出书面通知要求被告立即缴付租金，如被告逾期30天内仍未缴付租金，原告有权即时解除本租赁合同。作为出租方的原告已将案涉房屋交付给被告使用，被告应按照合同约定向原告支付租金。根据《合同》约定，2012年11月15日至2013年1月14日为免租期，被告自2013年1月15日起应于当月5日前向原告支付当月租金，现原告主张被告拖欠自2014年1月6日至3月4日的租金及2014年3月5日后至案涉房屋交还之日的场地使用费，被告没有到庭参加诉讼并提供证据证明其租金支付情况，其自行承担相应的举证不能的法律责任，本院对原告的上述租金支付情况予以采信。由于被告拖延支付租金，致使原告于2014年2月28日向被告发出《律师函》，以被告拖欠租金为由要求解除《合同》并收回租赁物业，但该函并未按《合同》约定的被告通讯地址邮寄，且原告未提交被告将《合同》约定的被告通讯地址变更为原告邮寄《律师函》的地址的证据，并不能视为已将该函送达被告，故原告��求确认《合同》于2014年3月5日解除，缺乏理据，本院依法不予支持。但结合原告于2014年9月3日以被告欠租为由提出起诉，如前所述，被告自2014年1月6日起未向原告缴纳租金，已经满足《合同》的解除条件，现原告于2014年8月1日实际收回案涉房屋，至此原、被告于2012年10月16日签订《合同》已经实际解除。关于租金和场地使用费及逾期支付的违约金。上文论述被告作为付款义务人，未举证证明其已向原告支付2014年1月6日之后的租金，结合上文论述《合同》于2014年8月1日已经解除，被告应按每月64600.43元的标准支付向原告支付2014年1月6日至2014年7月31日的租金443589.62元（6个月×64600.43﹢26天×64600.43÷30）。被告未支付2014年1月6日之后的租金，已构成违约，按照《合同》约定，其应支付逾期交租的违约金，该违约金均以当月欠缴租金为本金（其中2014年1月6日至2014年2月5日、2014年2月6日至2014年3月5日、2014年3月6日至2014年4月5日、2014年4月6日至2014年5月5日、2014年5月6日至2014年6月5日、2014年6月6日至2014年7月5日的本金均为64600.43元，2014年7月6日至2014年7月31日的本金为55987.04元）、均按照每日千分之三的标准，分别自当月6日计至实际支付之日止，每一期违约金应以当月本金为限。由于原、被告双方的《合同》解除之时，即原告实际收回案涉房屋之日，故被告无需缴纳物业使用费及相应的逾期支付物业使用费的违约金，对于原告要求被告支付物业使用费及相应的逾期支付物业使用费的违约金，缺乏理据，本院不予支持。《合同》因被告逾期交租而解除，根据《合同》约定，被告交纳的租赁保证金由原告没收，因此，现原告要求被告交纳的租赁保证金129200.86元归其所有的诉讼请求理据充分，本院依法予以支持。《合��》因被告逾期交租而解除，故根据《合同》约定，被告不享有免租期的优惠，免租期的租金被告仍应据实支付给原告，现原告要求被告支付免租期间（2012年11月15日至2013年1月14日）的租金129200.86元的诉讼请求理据充分，本院依法予以支持。《合同》约定，被告逾期30天仍未支付租金的，原告有权解除合同，被告应向原告支付剩余租赁期内（2013年3月5日至2015年11月14日）租金总额30%的违约金，原告据此约定要求被告支付上述解除合同违约金1313542.1元。对此，本院认为，虽然由于被告拖欠租金而导致《合同》解除，解除导致了原告另行招租而产生了一定的空租期的租金损失，但本案中原告已经要求被告交纳的租赁保证金归其所有，其还要求被告承担剩余租期租金总额30%的违约金过高，本院根据公平原则和诚实信用原则，综合本案案情，酌情判令被告向��告支付3个月租金标准的违约金193801.29元。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广东国富能源集团有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州昊和置业有限公司返还免租期的租金129200.86元；二、确认被告广东国富能源集团有限公司交纳的租赁保证金129200.86元归原告广州昊和置业有限公司所有；三、被告广东国富能源集团有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州昊和置业有限公司支付2014年1月6日至2014��7月31日（即《广州银行大厦物业租赁合同》解除之日）的租金443589.62元;四、被告广东国富能源集团有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州昊和置业有限公司支付迟延支付2014年1月6日至2014年7月31日的租金的违约金﹝该违约金均以每月欠缴租金为本金（其中2014年1月6日至2014年2月5日、2014年2月6日至2014年3月5日、2014年3月6日至2014年4月5日、2014年4月6日至2014年5月5日、2014年5月6日至2014年6月5日、2014年6月6日至2014年7月5日的本金均为64600.43元，2014年7月6日至2014年7月31日的本金为55987.04元），均按照每日千分之三的标准，分别自当月6日计至实际支付之日止，每一期违约金应以每月本金为限﹞；五、被告广东国富能源集团有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州昊和置业有限公司支付解除合同违约金193801.29元；六、驳回原告广州昊和置业有限公司的其它诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25430元，由原告广州昊和置业有限公司负担8480元，被告广东国富能源集团有限公司负担16950元；公告费1000元，由被告广东国富能源集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审　判　长　　龙　帅人民陪审员　　卓燕君人民陪审员　　赖小玲二〇一五年七月二十二日书　记　员　　何嘉杰苏嘉俊判决书于2015年月日送达微信公众号“”