（2014）景民初字第00357号

裁判日期: 2015-07-22

公开日期: 2015-12-03

案件名称

毛荣忠与郑赛凤、毛林水等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

景宁畲族自治县人民法院

所属地区

景宁畲族自治县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

毛荣忠,郑赛凤,毛林水,毛海娟,陈娟莲

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第十一条

全文

浙江省景宁畲族自治县人民法院民 事 判 决 书（2014）景民初字第00357号原告毛荣忠。委托代理人陈延升，浙江万申佳律师事务所律师。被告郑赛凤。被告毛林水。被告毛海娟。共同委托代理人何盛元。第三人陈娟莲。原告毛荣忠与被告郑赛凤、毛林水、毛海娟、第三人陈娟莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月24日立案受理，依法适用简易程序于2014年10月21日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、各被告及其共同委托代理人、第三人均到庭参加诉讼。审理过程中，原告提出申请要求对诉争房屋的现有价值进行鉴定。2015年5月5日，原告向本院递交了补充诉状，变更诉讼请求。本院于2015年6月8日再次公开开庭进行审理，本案现已审理终结。本案现已审理终结。原告诉称，被告毛林水与被告郑赛凤系夫妻关系，被告毛海娟系被告毛林水的女儿。被告作为景宁县城南道路拓宽拆迁安置的居民，经分配取得坐落于景宁县拆迁安置小区B区第十四幢第四、五两直土地。2009年9月30日，原告、第三人与被告签订《房屋转让协议》，协议第一条约定：被告将第二层房屋（面积约108平方米）、第三层房屋（面积约108平方米）、地面车库（面积约40.8平方米）转让给原告与第三人所有。协议第二条约定：房屋连带车库成交价格为60万元人民币。协议第四条约定：在政府政策允许办理过户手续时，被告需积极无偿协助原告与第三人办理房屋权属交易登记手续，过户费、税费、手续费等由原告、第三人承担。后来因为房屋内需要自己建造楼梯的原因，造成原告的车库面积减少7.2平方米，于是原告与被告协商一致，由被告补偿原告3万元人民币。2010年9月29日，原告与被告达成一份关于该房屋地下室的《买卖协议》，约定被告将靠楼梯旁的地下室（28.5平方米）作价78800元出让给原告。2009年9月28日，原告与第三人之间对于双方从被告处购买的房屋形成分配约定，由原告享有第三层房屋，面积为108平方米，车库面积约24平方米。第三人享有第二层房屋，面积为108平方米，车库面积约16.8平方米。第三人共计应当支付购房款278000元人民币，第三人每期应支付的房款交由原告，由原告连同自己房屋的购买款一起转交支付给被告。2010年9月29日，原告向被告交付了最后一笔买卖款272000元人民币后，三被告向原告出具收条，表明该房价款已全部付清，同意交付给原告使用。从签订《房屋转让协议》开始至房屋竣工，原告按照协议约定前后共计向被告支付了353100元购房款。在被告向原告交付第三层房屋后，原告开始对房屋进行装修，现已全部装修完毕。然而，当原告准备搬入该房居住的时候，被告却因故在该房的楼梯口处安装了铁门，阻止原告及第三人进入房屋。2013年政府管理部门出台政策允许该小区的房屋进行产权登记办理证件时，被告拒绝原告交付房屋，导致原告自己用心装修起来的房子却无法入住。综上所述，原告认为，当初被告因缺少建房资金而主动将房屋出售，在获取原告、第三人的资金并用于建造好房屋，尤其是被告已经将房屋交付给原告进行装修完毕后，被告眼见现今市场上房屋的价格上涨，便丧失诚信，恶意违约，破坏市场交易原则，拒绝向原告交付房屋及协助办理房屋过户手续。被告的行为导致原告在支付了购房款及对房屋装修后却未能取得所期待的房屋。被告恶意毁约给原告造成了巨大的经济损失以及失去了协议履行后可以获得的房屋增值利益，更导致原告因购买该房屋错过了选购其他房屋的机会。原告为了装修该房屋不仅付出了时间精力，还投入了巨大的财力、物力。现如今该房屋的市场价格已经远远高于当初签订协议时的市场价格。为此向法院起诉，请求：1、确认原告毛荣忠与被告郑赛凤、毛海娟在2009年9月30日签订的《房屋转让协议》无效；2、确认原告毛荣忠与被告郑赛凤、毛海娟、毛林水于2009年9月29日签订的《买卖协议》无效。3、判令被告向原告毛荣忠返还购房款人民币373800元。4、判令被告赔偿因房屋买卖行为无效给原告毛荣忠造成房屋增值利益损失人民币450000元。5、判令被告赔偿原告因房屋装修产生的损失147768元。6、本案诉讼费、评估费由被告承担。被告答辩认为，本案所涉房屋系答辩人的拆迁安置房，于2009年8月分开始建造，2013年1月封顶竣工。2009年9月30日，原告与答辩人签订《房屋转让协议》，约定二、三层连同车库作价60万元。之后，因原告与第三人协商共同购买，第三人才在《房屋转让协议》上补签名字。至于二、三层作价多少，答辩人不知情。在履行协议过程中，原告及第三人并未按照协议第三条规定的付款形式按时支付款项，而是要经过答辩人的多次催讨，才会不定时的支付3-5万。因协议外建造地下室，作价78800元；因建造楼梯致使使用面积减少，双方同意从协议约定总价中扣减3万元，故应当支付给答辩人的总价款为648800元，而答辩人收到的款项共计553100元，因此之间原告及第三人尚欠答辩人购房款95700元。答辩人在建造第三层时，原告强烈要求改变房屋结构，导致答辩人建房成本增加，造成较大损失，对此原告具有重大过错。尽管原告及第三人未付清款项，答辩人还是将钥匙交给原告装修房屋，但原告装修如何，答辩人无从知晓。2014年1月份，第三人无理提起诉讼，后又撤诉。为了防范安全隐患，答辩人才于2014年3月份在楼梯口安装了铁门，但原告可以随意进出，不存在阻止其进入的事实。另外，本案所涉房屋至今尚未开始办理有关两证手续，故根本不存在原告诉称的答辩人拒绝为原告办理过户手续的事实。原告坚持要解除《房屋转让协议》《买卖协议》，答辩人当然要退还原告已经实际支付的购房款，但是原告诉请的赔偿房屋增值利益损失，并无事实和法律依据，至于原告诉请赔偿装修损失，仅是其单方陈述，且未经鉴定评估，无法确定其实际支出。本院查明案件事实如下：本案被告毛林水、郑赛凤系夫妻关系，毛海娟系毛林水、郑赛凤之女。因景宁县城南道路拓宽改造工程拆迁安置，被告郑赛凤、毛海娟经审批取得坐落于景宁县鹤溪街道鹤溪小区B区国有划拨土地，用于住宅建设。被告因建房资金短缺，于2009年9月30日与原告毛荣忠、第三人陈娟莲签订房屋转让协议。协议约定，被告郑赛凤、毛海娟将其位于安置小区B区第十幢房屋的二、三两层（各108平方米）、地面车库（约40.8平方米）转让给原告毛荣忠及第三人陈娟莲所有，价款为人民币60万元。同时约定了付款方式、过户手续办理以及违约金等事项。其后，因建造楼梯导致车库面积减少7.2平方米，被告郑赛凤、毛海娟补偿原告毛荣忠人民币30000元。2009年9月28日，原告毛荣忠与第三人陈娟莲签订合作购房补充协议，约定双方共同购买被告郑赛凤、毛海娟的房屋，其中毛荣忠购置第三层及车库24平方米，第三人陈娟莲购置第二层及车库16.8平方米，并约定第三人陈娟莲的购房款为278000元，按期交付给毛荣忠，由毛荣忠支付给被告方。2010年9月29日，被告郑赛凤、毛海娟、毛林水以收款人的名义出具买卖协议一份，约定将该房屋28.56平方米地下室作价78800元出让给原告毛荣忠。至2010年9月29日，原告毛荣忠共向被告方支付房款373800元，被告出具相应收条，确认原告毛荣忠全部付清购房款，向原告毛荣忠交付房屋。原告毛荣忠于2013年开始装修涉案房屋。后，被告在一楼楼梯口安装了铁门，原告毛荣忠无法自由出入，双方产生纠纷，原告诉至本院。在审理过程中，诉争房屋经丽水市恒信房地产评估有限公司评估了公开市场价值。因该评估报告是以土地使用权类型为出让作为假设前提的，与涉案房屋土地实际使用权类型不符，故再次委托景宁县诚信土地资产评估咨询有限公司对土地价格作出评估，确认涉案房屋即303室建筑面积为128.74平方米，其中车库面积为24平方米，应补出让金为46464元。上述事实，有原告提供的身份证、房屋转让协议、买卖协议、收条、合作购房补充协议、照片以及丽水市恒信房地产评估有限公司出具的估价报告书、景宁县诚信土地资产评估咨询有限公司出具的土地估价报告及当事人当庭陈述等为证。被告提供的民事裁定书与本案无关联，本院不予评价。本院认为，本案诉争房屋土地使用权系划拨性质，原告毛荣忠与被告郑赛凤、毛海娟于2009年9月30日签订的《房屋转让协议》以及原告毛荣忠与被告郑赛凤、毛林水、毛海娟于2009年9月29日签订的《买卖协议》，均因违反法律强制性规定，应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因无效合同所取得的财产，应当予以返还。被告因上述两份协议，分别取得原告支付的房屋转让价款295000元、地下室转让价款78800元，原告要求被告返还该款项的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿房屋增值利益损失的请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。涉案房屋（包含车库）转让价格为295000元，本案所涉房屋现在的市场价值为618908.66元（因评估市场价值时建筑面积存在误差，依据评估报告中的单价并结合房屋的实际面积104.74平方米计算）；地上附属用房（车库）的市场价值为85080元，总价值为703988.66元。同时，考虑该涉案房屋的土地使用权性质为国有划拨，在计算房屋增值时，应减去土地出让金46464元，确定房屋增值部分为362524.66元。本院认为，导致本案合同无效，原、被告双方都有过错，但主要过错在被告方，被告方应对此承担主要责任，据此确定由被告赔偿原告人民币253767.26元。关于原告毛荣忠提出的因房屋装修所产生的损失问题，经评估，涉案房屋室内装修价值为104090元。本院认为，房屋买卖行为无效后，涉案房屋的室内装修成果由被告享有，被告应赔偿原告该部分损失。被告毛林水并非拆迁安置对象，其虽然在买卖协议及收条上签字，但买卖协议所涉标的系被告郑赛凤、毛海娟的拆迁安置房，其经手收取原告毛荣忠支付的款项是用于涉案房屋的建造，因此，被告毛林水的行为所造成的法律后果应由被告郑赛凤、毛海娟承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，判决如下：一、确认原告毛荣忠与被告郑赛凤、毛海娟于2009年9月30日签订的《房屋转让协议》无效。二、确认原告毛荣忠与被告郑赛凤、毛海娟、毛林水于2009年9月29日签订的《买卖协议》无效。三、被告郑赛凤、毛海娟在本判决生效后三十日内返还原告毛荣忠房屋转让款295000元、地下室转让款78800元，共计人民币373800元。四、被告郑赛凤、毛海娟在本判决生效之日起三十日内赔偿原告毛荣忠因买卖合同无效造成的损失人民币253767.26元。五、被告郑赛凤、毛海娟在本判决生效之日起三十日内赔偿原告毛荣忠因房屋装修造成的损失人民币104090元。六、驳回原告毛荣忠的其他诉讼请求。本案案件受理费6654元，由原告毛荣忠负担1590元，由被告郑赛凤、毛海娟负担5064元；鉴定费用6209元，由原告毛荣忠负担1863元，被告郑赛凤、毛海娟负担4346元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审 判 员　叶俊涛二〇一五年七月二十二日代书记员　吴　晶 关注公众号“”