（2015）一中民终字第05487号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2015-08-26
案件名称
张惠英与邢径恺房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张惠英,邢径恺
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）一中民终字第05487号上诉人（原审原告）张惠英，女，1965年7月28日出生。委托代理人张希，北京市铭达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）邢径恺，男，1987年10月4日出生。委托代理人梅新和，北京友恒律师事务所律师。上诉人张惠英因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第26149号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。张惠英在原审法院诉称：2011年7月1日，我与邢径恺签订《北京市房屋租赁合同》，约定邢径恺承租我位于北京市海淀区105号房屋（以下简称105号房屋），年租金40万元。合同签订后，邢径恺于同年7月3日入住该房屋。2011年11月1日，邢径恺以房屋空气质量不达标影响身体健康为由，向我主张解除合同，并据此向海淀区人民法院提起诉讼。但邢径恺一直实际占有并控制房屋，至2012年9月28日其才向我交还房屋。且邢径恺交还房屋时，室内装修及名贵植物遭到严重破坏，造成我损失。2013年7月24日，北京市第一中级人民法院作出二审判决确认双方租赁合同于2011年11月1日解除。故我诉至法院，要求邢径恺向我赔偿2011年11月1日起至2012年9月28日止的租金损失36万元及利息损失4万元，要求邢径恺向我赔偿破坏房屋装修及名贵植物的损失5万元，并承担本案的诉讼费用。邢径恺在原审法院辩称：我在行使合同解除权时，由于张惠英采取躲避的态度一直不露面，在多次交涉无果的情况下，我通过短信告知张惠英搬离房屋并通知其领取钥匙，这两个法律事实已经生效判决书认定，且我已履行告知义务并做好了随时交付钥匙的准备，但由于张惠英不出面不做房屋交接，也不领取房屋钥匙，放任自己的损失扩大，系其自己的过错行为所致，故不同意张惠英要求赔偿租金损失36万元及利息4万元的诉讼请求。张惠英要求我赔偿房屋破损及名贵植物损失，无事实及法律依据，我亦不予同意。原审法院经审理查明：2011年7月1日，张惠英（甲方）与邢径恺（乙方）签订房屋租赁合同，居间人（丙方）为北京我爱我家房地产经纪有限公司，约定甲方将其105号房屋出租给乙方，租期自2011年7月3日至2014年7月2日，租金为每月33333.33元，年租金40万元，支付方式为押10万付12，甲方应向丙方支付佣金1万元，乙方应向丙方支付佣金17500元。合同就解除及违约责任部分约定：甲方交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，乙方有权单方解除合同，甲方应按月租金的200％向乙方支付违约金。2011年7月3日，邢径恺向张惠英支付押金10万元及一年房屋租金40万元，张惠英出具收条，同日，邢径恺搬入承租房屋。居住期间，邢径恺委托华环（北京）环境监测有限公司对海淀区105室房屋的空气质量进行检测，该公司于2011年10月15日到上述房屋采样。10月18日，华环（北京）环境监测有限公司出具检测报告，检测标准为GB∕T1883-2002《室内空气质量标准》，报告显示被测房屋次卧、衣帽间、主卧、书房、储物间、厨房的甲醛、TVOC均不符合标准。之后，邢径恺诉至海淀区人民法院，要求解除其与张惠英之间签订的房屋租赁合同，要求张惠英返还其房屋租金40万元、押金10万元，支付违约金66666.66元、鉴定检测费2450元及房屋中介费17500元。2012年12月20日，海淀区人民法院作出（2012）海民初字第4033号民事判决书，认定邢径恺提交的检测报告显示承租房屋内空气质量不合格，邢径恺有权单方解除合同，认为张惠英2011年11月1日已知晓合同解除一事，双方租赁合同于2011年11月1日解除，并确认邢径恺于2011年11月1日搬出涉案房屋。法院判决双方签订的房屋租赁合同于2011年11月1日解除，张惠英向邢径恺返还房屋押金10万元、房屋租金270000.01元，驳回了邢径恺的其他诉讼请求。之后，张惠英不服上述判决，向北京市第一中级人民法院提出上诉。2013年7月24日，该院作出（2013）一中民终字第06378号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。张惠英主张邢径恺于2012年9月28日将房屋钥匙进行交付，并实际搬离上述房屋，破坏房屋装修及名贵植物的损失5万元，向法院提交了下列证据予以佐证：1、2012年3月27日张惠英向海淀区人民法院提交的申请书。2、（2012）吉长忠诚证民字第×号公证书。3、照片。邢径恺对证据1的关联性不予认可，对证据2、3的真实性、合法性、关联性均不予认可，辩称其2011年11月1日搬出上述房屋，认为（2013）一中民终字第06378号民事判决书已作出相关认定。2014年11月15日，法院在人民法院报上刊登公告，向邢径恺公告送达本案的开庭传票及应诉手续。上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、申请书、照片、公证书、（2013）一中民终字第06378号民事判决书等证据材料在案佐证。原审法院经审理认为：张惠英与邢径恺签订的《房屋租赁合同》已经（2013）一中民终字第06378号民事判决书认定邢径恺提交的检测报告显示承租房屋内空气质量不合格，邢径恺有权单方解除合同，张惠英2011年11月1日已知晓合同解除一事，双方租赁合同于2011年11月1日解除。上述判决认定了邢径恺于2011年11月1日搬出上述房屋的事实，现张惠英要求邢径恺赔偿其2011年11月1日起至2012年9月28日止的租金损失36万元及利息损失4万元，无事实及法律依据，法院不予支持。张惠英要求邢径恺赔偿房屋装修及名贵植物损失5万元，提交证据不充分，法院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：驳回张惠英的全部诉讼请求。张惠英不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求为：1、撤销原审判决，改判支持张惠英在一审的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费由邢径恺承担。事实与理由：1、一审判决认定事实错误，故意遗漏重要事实，邢径恺搬离房屋的行为不等于返还房屋的行为。合同解除后，邢径恺理应及时对诉争房屋进行交接，并返还房屋钥匙，但其迟迟不交付钥匙，造成上诉人损失。2、本案适用法律错误，严重侵害上诉人的合法权益。本案争议焦点为租赁合同解除后，迟延交接房屋的过错由谁造成及损失由谁承担，一审法院对此未进行审理。3、一审判决程序违法，偏袒邢径恺一方，有失公允。邢径恺服从一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由，其答辩称：已有生效法律文书认定2011年11月1日邢径恺已解除合同并搬离了诉争房屋，且确认了当日邢径恺通过短信方式告知了张惠英要求交付房屋钥匙，但因为张惠英不露面，导致无法交付。因此，由此造成的损失应当由张惠英本人承担。本院认为：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。承租人在租赁合同履行期限内单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，出租人有权据此解除合同，但合同另有约定的除外。邢径恺以诉争房屋不具备居住条件为由单方搬离房屋并通知张惠英收回房屋，不属于法定解除，张惠英对诉争房屋的居住条件有权提出抗辩，并无义务于邢径恺通知时即接收房屋。现法院已生效法律文书认定邢径恺的行为符合合同约定的解除条件，并判决双方合同于邢径恺搬离时解除，但对于合同解除导致的损失并未处理。邢径恺搬离诉争房屋后应当进行合理交接，且张惠英在前次诉讼过程中明确提出申请要求邢径恺交付房屋钥匙，故邢径恺应对其已尽到办理交接的相关义务承担举证责任，否则对于迟延交付诉争房屋导致的租金损失应当承担赔偿责任。对于张惠英提出房屋装修及名贵植物的损失，应当根据其提交的证据，结合邢径恺搬离房屋时的视频资料，并考虑诉争房屋空置的过错责任予以重新认定。综上，原审判决认定基本事实不清，适用法律错误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第26149号民事判决；二、发回北京市海淀区人民法院重审。审 判 长 张 磊代理审判员 朱文君代理审判员 夏根辉二〇一五年七月二十二日书 记 员 舒 妍 百度搜索“”