（2015）徐民终字第1894号

裁判日期: 2015-07-22

公开日期: 2015-10-08

案件名称

晁先兰与新沂市新苑房地产综合开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省徐州市中级人民法院

所属地区

江苏省徐州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

晁先兰,新沂市新苑房地产综合开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省徐州市中级人民法院民事判决书(2015)徐民终字第1894号上诉人（原审原告）晁先兰，女，1952年6月28日生，居民身份证号码3203811952********，汉族，退休工人，住新沂市新安街道四华里西十七巷**号。委托代理人白航，江苏云台山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）新沂市新苑房地产综合开发有限公司，住所地新沂市新安街道圣丰小区1号楼二单元202室。法定代表人朱继刚，该公司经理。委托代理人秦娟，江苏恒毅律师事务所律师。上诉人晁先兰因与被上诉人新沂市新苑房地产综合开发有限公司（以下简称新苑公司）商品房销售合同纠纷一案，不服新沂市人民法院（2014）新民初字第02898号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭审理了本案。上诉人晁先兰及其委托代理人白航，被上诉人新苑公司的法定代表人朱继刚、委托代理人秦娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2000年10月24日，新沂市华厦建筑安装工程有限公司（以下简称“华厦公司”）与糖酒公司签订一份关于联合开发建设糖酒副食品公司西仓库综合楼协议。双方约定，糖酒公司以土地投资，工程由华厦公司全额投资建设；建成后，沿街商住楼底层商用楼产权归糖酒公司所有，二至五层住宅产权归华厦公司所有。2001年2月5日，华厦公司与吴国粉签订一份内部承包合同书。双方约定，华厦公司将位于新沂市新安路糖酒公司商住楼交给吴国粉承建，承包方式为包工包料，承包范围为土建、水电安装，合同价款为200万元，施工期间吴国粉实行独立核算、自负盈亏。合同签订后，吴国粉即进行了施工。2001年12月20日，华厦公司与新苑公司签订委托销售协议一份，双方约定：华厦公司委托新苑公司对糖酒公司商住楼二至五层的商品房（包括涉案的302、303室）进行销售；2002年2月3日，原新沂市房产管理局将糖酒公司商住楼二至五层的商品房所有权登记在新苑公司名下并向新苑公司颁发了商品房预售许可证。华厦公司与新苑公司自2002年7月起多次在报纸上刊登公告，否定吴国粉对外售房等行为。吴国粉承建房屋过程中赊购晁先兰钢材，并于2002年9月16日出具欠据一份，内容为：“今欠到材料款壹拾陆万元整（￥160000），该款以综合楼（302303）作为抵房款，房价到时按每平方米600元。经手人吴国粉2002年9月16日”，其中，“302、303”系由“306、308”修改而来，在修改部分的下方，有吴国粉的签名。晁先兰于2002年10月将涉案房屋装上门窗，并于2003年下半年对涉案房屋进行装修后即入住至今。至今，晁先兰未与华厦公司或吴国粉就涉案房屋所抵价款进行结算，涉案房屋也未变更登记至华厦公司或吴国粉名下。原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力；未经登记的，不发生效力。本案系以物抵债引发的纠纷，而以物抵债的目的在于用他物抵偿原债，抵债行为并未改变原债的同一性，只有物权转移给债权人，债务方才消灭，故以物抵债是实践性法律行为。就涉案房产而言，即使华厦公司与吴国粉，吴国粉与晁先兰之间签订了以房抵债协议，也仅说明双方曾存在以房抵债的合意，在房产未进行转让登记的情况下，物权权益并未转移给晁先兰。晁先兰也未举证证明其与新苑公司之间存在房屋买卖关系或其他关系，经释明，晁先兰不同意变更诉讼请求，故晁先兰要求确认涉案房屋归其所有并要求新苑公司协助办理过户登记，无事实和法律依据，不予支持，但相关债务纠纷，可另行解决。遂判决：驳回原告晁先兰的诉讼请求。上诉人晁先兰不服上述民事判决，提出上诉称：原审判决认定事实、适用法律均错误。1、根据吴国粉所出具的欠条，吴国粉系用欠款抵偿上诉人的购房款。2、上诉人自2003年已经对房屋进行了装修入住，被上诉人同意给上诉人办理相关手续，但一直拖延，被上诉人违背了诚实信用原则。3、上诉人与吴国粉之间的抵偿协议应约束华厦公司，被上诉人接受华厦公司的委托，应当向上诉人履行办理产权过户的手续。上诉人与被上诉人之间系商品房销售合同纠纷，上诉人的一审诉求应当予以支持。故请求二审法院撤销原审判决，依法改判。被上诉人新苑公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、上诉人与吴国粉之间欠条注明是以房抵材料款，吴国粉没有将房屋出售给上诉人的意思表示，吴国粉也没有权利销售房屋。2、被上诉人从未将房屋交付给上诉人使用，是上诉人强行占有。3、被上诉人没有协助上诉人办理房屋产权过户登记手续的义务。上诉人不属于善意第三人，被上诉人无须协助办理房屋过户的手续。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本案二审期间的争议焦点：双方当事人之间的法律关系是以房抵款还是商品房销售。被上诉人应否协助上诉人办理房屋产权过户手续。二审期间，上诉人向法庭提交如下证据：1、书面证明一份，证明当时楼房的水、电、门窗、楼梯扶手等，都是由住户自行出资安装的。2、商品房预售合同一份，合同的主体是被上诉人与刘守勤，该份证据证明被上诉人与刘守勤签订合同后也没有协助其办理产权过户手续。被上诉人质证意见如下：不认可证据1中的签字，对证据的真实性、合法性、关联性均不认可。证据2是复印件，对真实性、合法性、关联性均不认可。本院二审查明事实同一审法院审理查明的事实相一致。本院认为，根据吴国粉出具给上诉人的欠条，能够认定吴国粉拖欠上诉人的材料款，遂以涉案房屋抵偿所欠材料款，吴国粉与上诉人之间形成的是以房抵债的意思表示，而非上诉人所称的用所欠材料款抵购房款，上诉人就涉案房屋没有与吴国粉或者被上诉人之间构成商品房买卖关系。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力；未经登记的，不发生效力。本案法律关系实质上系以物抵债，吴国粉的抵债行为并未改变其与上诉人之间原有债权债务关系的的性质，以物抵债是实践性法律行为，只有物权转移给债权人，债务方才消灭。尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。上诉人也未举证证明其与新苑公司之间存在商品房买卖关系或其他关系。因此，本案上诉人晁先兰经原审法院释明不同意变更诉讼请求，故其要求确认涉案房屋归其所有并要求新苑公司协助办理过户登记，原审法院驳回其诉讼请求，并无不当。综上，上诉人晁先兰的上诉请求不能成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由上诉人晁先兰负担。本判决为终审判决。审　判　长　　秦国渠审　判　员　　陈　颖代理审判员　　吴　丹二〇一五年七月二十二日书　记　员　　宗　正百度搜索“”