（2015）扬邗民初字第2056号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2015-08-20
案件名称
扬州德盛行物业服务有限公司与金顺荣、杨连弟物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
扬州市邗江区人民法院
所属地区
扬州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
扬州德盛行物业服务有限公司,金顺荣,杨连弟
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条，第七条；《江苏省物业管理条例（2003年修正）》：第三十九条；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2015）扬邗民初字第2056号原告扬州德盛行物业服务有限公司，住所地在扬州市邗江区扬子江北路399号瘦西湖新天地商业广场商2-商5幢33025室。法定代表人李波，该公司董事长。委托代理人朱大祥，江苏石塔律师事务所律师。委托代理人王子捷，江苏石塔律师事务所律师。被告金顺荣。委托代理人许烽彬，江苏扬城律师事务所律师。被告杨连弟。原告扬州德盛行物业服务有限公司（以下简称德盛行物业公司）与被告金顺荣物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月5日受理后，依被告金顺荣的申请追加杨连弟为被告。本案适用小额诉讼程序，由审判员叶城斌独任审判，于2015年7月9日公开开庭进行了审理。原告德盛行物业公司委托代理人王子捷、被告金顺荣委托代理人许烽彬、被告杨连弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德盛行物业公司诉称：原告受扬州市瘦西湖新天地商业广场业主委员会委托，为扬州市瘦西湖新天地商业广场提供物业管理服务，双方签订了物业管理委托合同，对服务范围、期限、费用及缴纳方式、违约责任作了明确约定。被告金顺荣所有的商4幢A4102、A4202商铺在原告提供的物业管理服务范围内，并一直享受原告提供的物业服务。然而被告至今拖欠原告2013年11月至今的物业管理费，截至起诉之日，被告尚欠物业管理费7509.1元（其中2013年11月1日至2014年10月30日物业费3754.5元，2014年11月1日至2015年10月30日的物业费3754.5）。原告为此多次催讨，被告一直未予以支付，至今拖欠已近两年，故诉至法院请求判令被告金顺荣立即支付物业管理费7509.1元并从2013年11月1起按每日千分之五支付滞纳金至款项付清之日，被告杨连弟承担连带责任。原告德盛行物业公司提供物业管理委托合同3份、房屋权属信息登记查询证明，证明其主张。被告金顺荣辩称：我没有委托原告进行物业管理，也没有参与组建业主委员会，不应当缴纳物业费，原告也从来没有向我催要过物业费；我已经房屋出租给杨连弟，物业费应由杨连弟交纳，杨连弟对缴纳物业费有抗辩意见；合同约定的违约金过高，如法院认定我构成违约，请求法院进行调整并查明事实，依法判决。被告金顺荣提供租赁合同，证明其主张。被告杨连弟辩称：楼上宾馆经过物业允许从隔壁商铺接下水管道，水管破裂导致污水漫到我承租的房屋仓库内，造成了货物损失，物业没有尽到其义务，不同意缴纳物业管理费。被告杨连弟未提供证据。经审理查明：从2012年12月31日开始，德盛行物业公司每年与扬州市瘦西湖新天地商业广场业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定①由德盛行物业公司为扬州市瘦西湖新天地商业广场商铺、西湖御景园别墅物业提供服务，物业管理服务费商业按建筑面积4元／㎡／月收取，别墅按建筑面积2.5元／㎡／月收取；②业主应配合物业公司收取物业管理费，如商家拒交业主需承担连带责任，业主或物业使用人逾期缴纳物业费的，从逾期之日起按欠费总额每天5‰交纳滞纳金，每年的物业费需提前一个月缴纳；③委托管理事项（第五条）：共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的室外上下水管道、落水管、共用照明、专变电房、消防水泵、楼内商铺外公共消防设施设备、公共部分电梯。交房后店内专属设施业主（商家）自行负责。金顺荣所有的商2-商5幢11302号（建筑面积78.22㎡）房屋在物业服务范围内。杨连弟从2013年1月起租赁上述房屋经营茶叶店门面，租赁后面周华青房屋作仓库，租赁合同约定租赁期间物业管理费及滞纳金由承租人负担。2013年8月左右，杨连弟的邻居与楼上宾馆发生矛盾，经过邻居的下水管道被锯断，杨连弟以污水漫至仓库损害部分货物，物业没有尽到责任为由拒不缴纳物业费，2013年11月1日至2015年10月30日期间两年应缴的物业费7509.1元杨连弟、金顺荣均未缴纳。以上事实，有物业管理委托合同、房屋权属信息登记查询证明、租赁合同及当事人陈述佐证，本院予以确认。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故扬州市瘦西湖新天地商业广场业主委员会与德盛行物业公司签订的物业管理委托合同对被告金顺荣具有约束力。该司法解释第七条规定，物业使用人与业主约定物业费由使用人缴纳的，物业服务企业可以请求业主与物业使用人承担连带责任，故对于拖欠物业管理费业主金顺荣、承租人杨连弟应承担连带责任。被告金顺荣、杨连弟享受了物业管理带来的便利，应当缴纳物业管理费，但被告金顺荣、杨连弟拖欠2013年11月1日至2015年10月30日两年的物业管理费7509.1元，现原告主张被告应当支付物业管理费并承担滞纳金，有事实和法律依据，本院予以支持。被告杨连弟辩称楼上宾馆装修将下水管道直通楼下隔壁商铺时没有及时制止，未尽到物业管理责任导致其产生损失，根据物业管理委托合同第五条的约定，该管道不属于共用设施，不在物业服务企业维修、管理范围，另外金顺荣的房屋并未受到下水管道渗漏的影响，杨连弟以此为由拒不缴纳物业管理费，没有事实和法律依据，该辩称意见本院不予采纳。原告主张的滞纳金计算标准明显过高，本院依被告的申请予以调整，标准参照《江苏省物业管理条例》第三十九条规定的每日万分之五计算。据此，依照《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告金顺荣于本判决生效之日起十日内给付原告扬州德盛行物业服务有限公司2013年11月1日至2015年10月30日期间物业管理费7509.1元并承担滞纳金（滞纳金从2013年10月1日、2014年10月1日分别以3754.5元为基数起算，按每日万分之五计算至款项付清之日），被告杨连弟承担连带责任；二、驳回原告扬州德盛行物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费370元，依法减半收取185元，由被告金顺荣、杨连弟承担74元，原告扬州德盛行物业服务有限公司承担111元。（此款原告已预交，本院不再退还，被告应在判决生效之日起十日内给付原告）。本判决为终审判决。审判员 叶城斌二〇一五年七月二十二日书记员 刘正兴