（2015）昌民二初字第864号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2015-11-23
案件名称
昌吉市大地农业技术开发有限责任公司与钟新华租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
昌吉市人民法院
所属地区
昌吉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
昌吉市大地农业技术开发有限责任公司,钟新华
案由
租赁合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书（2015）昌民二初字第864号原告：昌吉市大地农业技术开发有限责任公司（以下简称大地农业公司）。组织机构代码：66667236-4。住所地：新疆昌吉回族自治州昌吉市延安北路**号。法定代表人：戴虎鸣，该公司经理。委托代理人：黄生荣，新疆庭州律师事务所律师。被告：钟新华，女，汉族，1969年5月28日出生。原告大地农业公司诉被告钟新华租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月28日立案受理。依法由审判员邵立忠适用简易程序于2015年6月23日公开开庭进行了审理。原告大地农业公司的委托代理人黄生荣，被告钟新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年7月31日，原被告签订《土地租赁合同》。2012年9月20日，双方又签订《补充协议》。原告按合同及补充协议的约定履行了合同义务，被告接受土地后进行了种植。被告仅向原告缴纳了第一年的土地租赁费，剩余土地租赁费未能按合同约定向原告方缴纳。2014年至今被告未能按合同约定对土地全部种植，已构成违约。经原告方催缴被告履行合同义务，被告至今未能履行。现提起诉讼，请求判令：一、被告给付土地租赁费18000元（2014年8月1日至2015年7月31日）；二、被告承担违约金40000元。被告辩称：原、被告订立的合同的用途和面积与在国土局登记的面积及用途不一致，原告隐瞒土地用途，而如果被告知道土地用途就不会租赁来当做耕地使用。被告已于2014年6月22日向原告送达书面解除合同的通知。不同意原告的诉讼请求。如果认定违约成立，金额过高，请求调整。原告举证、被告质证及本院认证如下：1、土地租赁合同。证实原、被告订立土地租赁合同，租赁期4年，租金交付时间为每年8月前交付下一年租金，并明确土地用途，对用于种植和养殖并没有限制。经质证，被告对此证据无异议。本院对此证据的真实性予以确认。2、本院（2014）昌民二初字第902号民事调解书、执行裁定书一份。证实2014年8月，原告向被告主张2013年至2014年的租金。经质证，原告对此组证据无异议。本院对此组证据的真实性予以确认。3、本院（2014）昌民二初字第1147号民事判决书、昌吉州中级人民法院（2015）昌中民二终字第99号民事判决。证实被告所称书面通知原告解除合同并不成立。经质证，被告对此两份判决结果不认可。本院对此组证据的真实性予以确认。被告举证、原告质证及本院认证如下：1、解除合同告知函、合同。证实原告与土管局签订的合同中租赁土地用途与原、被告所订立合同的土地用途不相符，被告于2014年6月27日向原告发出书面解除合同通知。经质证，原告认为解除合同告知函在（2014）昌民二初字第1147号案件中已经作为被告要求解除合同的证据，其主张解除合同的诉讼请求被驳回；对合同的真实性认可，但该合同中土地不涉及原告与被告订立合同的土地，对关联性不认可。本院对此组证据的真实性予以确认。2、司法鉴定意见。证实原告租赁的土地不适合种植小麦和食葵。经质证，原告对此证据的真实性认可，关联性和有效性均不认可。本院对此证据的真实性予以确认。经当事人举证、质证及本院认证，查明如下事实：2012年7月31日，原告与被告钟新华签订土地租赁合同一份，合同约定原告将位于大西渠镇逐丰一队附近900亩土地租赁给被告使用。合同约定：租赁期限自2012年8月1日至2016年7月31日。合同期限内，大地农业公司不收取租金，向土地管理部门交纳的土地租赁费每亩20元由被告承担；合同签订之日被告向原告支付第一年土地租赁费，以后三年租赁费在每年8月1日前付清，如果被告未按期付款，原告有权追偿。被告在租用土地期限内，租用土地必须保证全部种植，不得将土地闲置。被告对所租赁土地仅限于种植和养殖。如有违约，违约方向守约方赔偿全部损失的同时，还须向守约方承担违约金10万元。2012年至2013年钟新华在该土地种植了春麦及油葵。2014年，新疆农林牧司法鉴定中心出具了如下鉴定意见：钟新华2013年和2014年种植的900亩作物因土壤PH值、含盐量超过作物耐受极限、有机质含量低的原因造成种植小麦、食葵播种后不能正常生长；造成的损失共计1462925元。2014年6月26日，钟新华以邮寄的方式向大地农业公司送达了解除合同告知函。钟新华于2014年8月29日将大地农业公司诉至本院，主张双方订立土地租赁合同时，大地农业公司未向其告知该土地存在种植不能生长的基本情况，2013年、2014年种植的农作物绝产，请求法院判令：1、解除合同；2、大地农业公司赔偿损失1462965元；3、大地农业公司承担鉴定费、公证费19800元。本院经审理后于2014年12月30日作出（2014）昌民二初字第1147号民事判决，认为双方签订的土地租赁合同合法有效，钟新华要求解除合同，但双方对此并未达成一致意见也没有法定的解除合同的事由，故对于钟新华要求与大地农业公司解除合同的诉讼请求不予支持。对于钟新华主张的损失，租赁合同第一条明确钟新华对该土地的状况完全了解，第二条约定大地农业公司不向钟新华收取租金，钟新华仅向土地管理部门按照每亩20元交纳土地租赁费。大地农业公司在没有任何收益的情况下，将土地租赁给钟新华，钟新华对土地状况完全了解。根据权利、义务对等原则，这种风险应当由钟新华自行承担，大地农业公司没有违约行为并且对钟新华的损失不存在过错，故钟新华要求大地农业公司赔偿其损失没有事实及法律依据，判决：驳回钟新华的诉讼请求。钟新华不服该判决，上诉至昌吉回族自治州中级人民法院，该人民法院经审理后于2015年3月25日作出（2015）昌中民二终字第99号民事判决，认为解除合同应当符合约定或法定条件，钟新华以所租土地不能正常生长作物向大地农业公司发出解除合同告知函，不符合合同约定的解除条件，也不符合因不可抗力致使合同目的不能实现的情形。双方签订的土地租赁合同第一条“乙方对该土地的状况完全了解”；合同第二条约定土地年租金每亩为20元；合同第五条、第十条明确约定乙方对土地限于种植和养殖，自主经营、自负盈亏。从以上合同约定来看，钟新华租赁土地租金明显低于相邻成熟土地的租金，钟新华应当知道争议的土地状况，并且应当预知到种植风险。钟新华取得租赁土地后，应当按土地的实际情况安排生产，种植合适的作物或从事养殖。而不能在耕种两年后，以不知道土地实际情况为由，请求由大地农业公司来赔偿其种植损失。钟新华上诉请求不能成立，判决：驳回上诉，维持原判。本院认为：原告大地农业公司与被告钟新华订立的《土地租赁合同》及《补充协议》合法有效。被告钟新华未按合同约定支付2014年8月1日至2015年7月31日的租赁费，已构成违约，应承担继续履行、支付违约金的违约责任。本院对原告请求被告给付租赁费18000元的诉讼请求予以支持。依照合同约定，被告应承担违约金100000元，现原告按40000元主张。鉴于被告认为违约金过高，请求法院进行调整。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中，在原告未对其损失进行举证的情况下，应认定其遭受的损失主要是被告占用资金期间的利息损失。因此，违约金数额按实际欠款日起以欠款数额为基数按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算较为适宜，本院将原告所主张的违约金调整为被告逾期之日即2014年8月1日起以18000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍酌定违约金数额为4140元（18000元×6%×4÷12个月×11.5个月，计算至判决确定之日）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告钟新华给付原告昌吉市大地农业技术开发有限责任公司租赁费18000元；二、被告钟新华支付原告昌吉市大地农业技术开发有限责任公司违约金4140元。上述款项应于本判决生效后十日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费625元（已减半收取），由被告负担（本案受理费原告已预交，预交费用在本案执行时按本法律文书确定的数额由被告一并向原告支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向本院申请执行，申请执行的期限为二年，若超过法定期限不提出申请执行的，本院则依法不予受理。审判员 邵立忠二〇一五年七月二十二日书记员 乌 云 来自