（2015）东民初字第08049号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2015-12-04
案件名称
北京国联同利物业管理中心与北京巢都宾馆房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京国联同利物业管理中心,北京巢都宾馆
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四条，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第08049号原告：北京国联同利物业管理中心，住所地北京市东城区和平里东街民旺**号楼。法定代表人：李玉山，经理。委托代理人：王汉军，北京市元昊律师事务所律师。委托代理人：王小艾。被告：北京巢都宾馆，住所地北京市东长安街6号3号楼，组织机构代码：58767445-X。法定代表人：陈恩保，总经理。原告北京国联同利物业管理中心（以下简称国联中心）与被告北京巢都宾馆（以下简称巢都宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理后，依法由代理审判员王亮适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国联中心的委托代理人王汉军、王小艾、被告巢都宾馆的法定代表人陈恩保到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告国联中心诉称：2014年3月13日，国联中心和巢都宾馆签订《房屋租赁合同》，约定国联中心将北京市东城区东长安街6号院3号楼（建筑面积1440.81平方米，以下简称涉案房屋）出租给巢都宾馆。租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日。年租金标准为120万元，租金支付为合同签订之日起2日内，巢都宾馆支付首次半年租金60万元。签订合同后，巢都宾馆仅交纳了30万元租金，截止合同期满，巢都宾馆拖欠租金90万元。合同期满后，巢都宾馆未按照合同约定返还涉案房屋，至今仍然继续使用涉案房屋。2015年5月18日，国联中心向巢都宾馆发出《律师函》，通知解除合同并要求巢都宾馆支付租金及违约金，巢都宾馆签收后未给予答复。故原告起诉法院，1、请求确认双方租赁合同关系于2015年5月20日解除；2、要求巢都宾馆将涉案房屋腾空并交还国联中心收回；3、要求巢都宾馆支付2014年12月31日之前拖欠租金90万元并按照每月10万元标准支付自2015年1月1日起至房屋实际腾空之日的房屋占有使用费；4、要求巢都宾馆支付违约金36万元；并承担本案诉讼费用。被告巢都宾馆辩称：国联中心陈述的合同签署情况和租金支付情况属实，但双方自2010年签署了第一份租赁合同，该合同到期后签署的涉案租赁合同。在2010年双方签署第一份租赁合同是，巢都宾馆向国联中心提出延长租赁期限，但国联中心没有明确回复；2010年双方签署第一份租赁合同后，国联中心没有及时协助巢都宾馆办理营业执照，导致一年无法正常经营，故巢都宾馆不同意国联中心的全部诉讼请求。经审理查明：2014年3月13日，国联中心和巢都宾馆签订《房屋租赁合同》，约定国联中心将涉案房屋出租给巢都宾馆用于经营宾馆，租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日，年租金为120万元，租金按半年支付，巢都宾馆自本合同签订之日2日内，向国联中心支付首次半年租金60万元，于7月1日前支付下半年的租金60万元，先付后用。合同另约定，巢都宾馆不按照合同的约定向国联中心按时足额支付租金和保证金的，每逾期一日，应按照年租金的1%向国联中心支付违约金，逾期超过15日的，国联中心有权解除合同。合同终止后，巢都宾馆未按时向国联中心移交承租房屋及原有设备设施并将房屋腾空的，每逾期一日，巢都宾馆应向国联中心支付逾期交房违约金1000元，并按照原租金标准的二倍向国联中心支付房屋使用费。2014年1月16日，巢都宾馆支付国联中心租金30万元，后续巢都宾馆未支付租金。截止法庭调查结束，巢都宾馆实际占有使用涉案房屋。庭审中，巢都宾馆提交了落款时间为2014年1月20日的《关于房屋租赁合同合同续期的申请》，以证明曾巢都宾馆曾将该申请提交国联中心，申请合同续期三到五年。国联中心不认可巢都宾馆提交的《关于房屋租赁合同合同续期的申请》，并主张巢都宾馆提交给国联中心的申请材料和巢都宾馆提交法庭的申请材料并不一致，双方是在修改申请材料后才签署的2013年3月13日的《房屋租赁合同》，故双方权利义务应以2013年3月13日签署的《房屋租赁合同》为准。针对国联中心的陈述，巢都宾馆承认确实存在修改申请材料的情况，且修改申请材料后双方才签署的2013年3月13日《房屋租赁合同》。另，巢都宾馆亦承认其在答辩意见中主张的2010年签署了第一份租赁合同指的即是案外人北京念家缘宾馆和国联中心在2010年12月23日签署的《房屋租赁合同》，同时巢都宾馆主张，在2010年12月23日签署的《房屋租赁合同》履行期间，国联中心开具的发票抬头即为巢都宾馆。国联中心承认其在和北京念家缘宾馆的合同履行期间，确实曾经开过以巢都宾馆为抬头的发票，但国联中心认为发票问题系巢都宾馆和北京念家缘宾馆内部问题，与合同主体无关，且国联中心和北京念家缘宾馆的租赁合同已经到期终止，该合同履行情况和本案无关。国联中心提交了一份落款时间为2015年5月18日的《律师函》一份、快递存根以及邮件投递情况查询，以证明国联中心向巢都宾馆以邮寄《律师函》的形式通知解除双方租赁合同关系，巢都宾馆不认可曾经收到上述律师函。国联中心对其曾通知巢都宾馆解除合同未进一步举证。上述事实，有《房屋租赁合同》、《律师函》、快递存根、发票、《关于房屋租赁合同合同续期的申请》和原、被告的当庭陈述等证据在案为证。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，国联中心提交的《律师函》，系专业法律人士出具的法律函件，虽然国联中心当庭陈述在2014年12月31日合同届满后曾要求巢都宾馆搬离涉案房屋，但结合《律师函》行文以及巢都宾馆继续使用涉案房屋的事实，本院认定2014年12月31日后双方系不定期租赁合同关系，原租赁合同继续有效。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，巢都宾馆和北京念家缘宾馆系独立法律主体，且巢都宾馆未举证其和国联中心为就办理营业执照另有约定，故巢都宾馆以北京念家缘宾馆和国联中心合同履行期间，迟延履行协助办理巢都宾馆的营业执照的答辩意见，本院不予采纳。合同当事人的法律地位平等，当事人依法享有自愿订立合同的权利，一方不得将自己的意志强加给另一方。虽巢都宾馆曾申请延长租赁期限，但国联中心并未作出承诺，且巢都宾馆提交了申请后，双方实际签署了一年期的租赁合同，故巢都宾馆以申请延长租赁期限，但国联中心未答复为由拒绝支付租金的答辩意见，本院亦不予采纳。巢都宾馆无正当理由拖欠租金的行为，已经构成违约，且满足双方合同约定的解除条件，国联中心有权解除合同，但国联中心未举证证实2015年5月20日曾通知巢都宾馆宾馆解除合同，故本院将依法确定合同解除时间。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方租赁合同解除后，巢都宾馆应将涉案房屋返还，返还的租赁物应当符合租赁物的性质使用后的状态。故国联中心要求巢都宾馆腾空并返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。巢都宾馆亦应支付占有使用涉案房屋期间的对价，故国联中心要求巢都宾馆支付2014年1月1日至房屋实际腾空交还之日的拖欠租金及房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。巢都宾馆无正当理由未按照合同约定支付租金已经构成违约，故国联中心要求巢都宾馆支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十六之规定，判决如下：一、解除原告北京国联同利物业管理中心与被告北京巢都宾馆的房屋租赁合同关系；二、被告北京巢都宾馆于本判决生效后三十日内将北京市东城区东长安街六号院三号楼的房屋腾空并交还原告北京国联同利物业管理中心收回；三、被告北京巢都宾馆于本判决生效后三十日内按照每月十万元标准支付原告北京国联同利物业管理中心自二〇一四年一月一日至房屋实际腾空交还之日的房屋租金及房屋占用使用费（被告北京巢都宾馆已交纳三十万元）；四、被告北京巢都宾馆于本判决生效后三十日内支付原告北京国联同利物业管理中心违约金三十六万元；五、驳回原告北京国联同利物业管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10320元，由被告北京巢都宾馆负担（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 王亮二〇一五年七月二十二日书 记 员 景琪 微信公众号“”