（2015）惠中法民一终字第585号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2015-09-10
案件名称
惠州大亚湾林德实业有限公司与马俊明商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
惠州大亚湾林德实业有限公司,马俊明
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）惠中法民一终字第585号上诉人(原审被告)：惠州大亚湾林德实业有限公司。法定代表人：容德益。委托代理人：容德桃。委托代理人：宁崛。被上诉人（原审原告）：马俊明。上诉人惠州市大亚湾林德实业有限公司因与被上诉人马俊明商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2014）惠湾法民一初字第1345号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审德意见原告马俊明于2014年11月18日向原审法院提起诉讼，请求：1、被告与原告解除商品房买卖合同；2、判令被告退还原告买房本金22万元及利息5000元；3、判令被告支付原告违约金2200元；4、本案诉讼费由被告承担。主要事实和理由：被告与原告于2014年3月2日签订中兴佳苑1栋303号商品房买卖合同，根据合同约定，被告应于2014年6月30日前交房给原告，直到2014年11月14日止，被告都未履行交房义务，同时根据合同约定，被告逾期交房超过90天后，原告有权解除商品房买卖合同并要求被告支付已付房款的1％的违约金。原告向法庭提交证据有：商品房买卖合同；收款收据；原告要求解除合同通知书及回执，拟证明其诉称事实。被告辩称：双方签订合同时是现房销售，故原告所称的逾期交房根本不存在，不同意解除商品房买卖合同。被告向法庭提交证据有：竣工验收备案表；商品房产权权属证明，拟证明其辩称事实。原审法院查明德事实原审法院经审理查明：2014年3月2日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了一份《广东省商品房买卖合同》，双方约定：原告购买被告开发的中兴佳苑1栋303号，该房建筑面积99.94平方米，总房款为431160元；原告采取分期方式支付房款，应于2014年2月28日支付首期220000元，余款211160元于2014年10月30日前付清；合同第八条交付期限约定出卖人应当在2014年6月30日前将经验收合格的房屋交付给买受人。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。如逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；合同第十一条交接，约定出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时出卖人还需提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。合同签订后，原告于当日支付首期款220000元，原告于2014年11月10日向被告发出了解除合同通知书，要求被告解除商品房买卖合同和支付违约金。被告不同意解除商品房买卖合同。原告遂诉至本院，提出如上诉请。另查明，被告于2013年10月30日将涉案房屋进行了竣工验收备案登记，2014年1月14日办理了商品房屋产权权属证明书，2014年11月17日向原告复函，不同意解除商品房买卖合同。以上事实，根据原、被告提交的《广东省商品房买卖合同》、收款收据、《解除合同通知书》、备案登记及双方当事人陈述等证据，经庭审核实，予以认定。原审法院判决理由和结果原审法院认为：原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》的主体资格和内容不违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示，该合同有效，原、被告双方应当依照诚实信用的原则履行。双方在合同中约定原告所购房屋是现房销售，被告应在2014年6月30日前向原告交付涉案房屋，被告应当书面通知原告办理交付手续，交接时须提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等证明文件，本案中，被告不能提供证据证明其在交房期限内履行了书面通知原告收房的义务，因此原告要求解除商品房买卖合同由被告退回购房款和支付违约金的诉讼请求，本院予以支持，被告已承担了逾期交房的违约责任，原告再请求违约利息，本院不予支持。被告的答辩依据不足，不予采纳。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，于2015年1月21日作出三项判决：一、解除原告马俊明与被告惠州大亚湾林德实业有限公司于2014年3月2日签订的《广东省商品房买卖合同》；二、被告惠州大亚湾林德实业有限公司在本判决生效后十日内向原告马俊明退回购房款220000元并支付逾期交房违约金2200元；三、驳回原告马俊明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2354元，由被告惠州大亚湾林德实业有限公司负担。当事人二审的意见原审被告惠州大亚湾林德实业有限公司不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销原审第一、二项判决,改判驳回被上诉人全部诉讼请求。主要事实与理由:一审法院片面强调上诉人的义务,忽视被上诉人的收房义务,导致错误的适用法律,依法应当改判。没有任何证据证明在2014年6月30日前涉案房屋不符合交房条件,相反根据一审法院查明的事实,涉案房产在双方签订合同前已经符合交房条件。合同约定的2014年6月30日前由上诉人将符合交房条件的房屋交付给被上诉人,既是上诉人交房的合同义务,也是被上诉人收房的合同义务,被上诉人没有任何证据证明其在合同约定的期限内履行了向上诉人要求收房的义务,被上诉人的不履行收房义务的行为构成了违约,但一审法院忽视被上诉人的违约行为而导致的后果,片面强调上诉人的通知义务,进而免除被上诉人不履行收房义务的违约责任,有违公平,也与促进交易的司法审判原则相违背,系认定事实错误、适用法律错误,依法应当改判。被上诉人答辩称:1、被答辩人称“一审法院片面强调上诉人的义务,忽视被上诉人的义务导致错误的适用法律……”，答辩人认为，按合同第七条约定，买受人的责任就是按时付款。买受人按合同约定于2014年3月2日付款22万元，余款211160元在2014年1O月30日前付清。买受人的责任法院没有忽视。2、被答辩人称“没有任何证据证明在2O14年6月30日前涉案房屋不符合交房条件……”，答辩人认为，答辩人强调双方要忠实履行合同,不能歪曲合同,并认为这一点是非本案的关键点,既然被答辩人提出来答辩人认为，在合同首页商品房买卖说明中第6条“在签订合同前出卖人应当向买卖人出示由出卖人提供的有关证书,证明文件”，被答辩人没有提供。被答辩人在2014年12月26日一审开庭时才拿出《竣工验收意见书》、《商品房产权权属证明》,答辩人认为提供的时间太晚了,在被答辩人单方面编写的合同上只是让被上诉人签字。2014年6月3O日前买受人根本不知道涉案房屋已符合交房条件。3、本案的关键点在于清清楚楚地写在合同上,合同第八条交付期限约定出卖人应当在20年6月30日前将经验收合格的房屋交付给买卖人使用。被答辩人在20年11月9日前根本什么都没有做。于是，答辩人在被答辩人逾期133天向被答辩人发出书面通知,要求解除合同。根据合同第九条关于出卖人逾期交房违约责任约定逾期不超过90日,自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金,合同继续履行。如逾期超过90日买受人有权解除合同。买受人解除合同的出卖人应当自买受人解除通知到达之日起,30日内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同第十一条交接:约定出卖人应当书面通知买受人办理交接手续,双方进行验收,交接时出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅仲用说明书》。但被答辩人什么都没有做,拒不履行出卖人在合同中约定的责任和义务。4、被答辩人称“合同约定的2014年6月30日之前由出卖人将符合交房条件的房屋交付买受人既是被答辩人交房的合同义务,也是答辩人收房的合同义务……”，答辩人认为，买受人尊重合同忠诚的信守，合同要被答辩人发出书面通知，要办理正规的交接手续、要验收，要被答辩人拿出《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，被答辩人什么证据都没有只幻想篡改合同,法律也是不允许的。5、被答辩人称“答辩人没有任何证据证明其在合同约定的期限内履行向被答辩人要求交房的义务的行为构成违约……”，答辩人认为，被答辩人玩弄各种花样,颠倒黑白,混淆似非,无理狡辩。被答辩人试图篡改合同,合同第十一条交接没有写买受人向出卖人要求收房的义务。6、被答辩人称“答辩人的不履行收房义务的行为构成违约,但一审法院忽视答辩人的违约行为而导致的后果,片面强调上诉人的通知义务,进而免除答辩人不履行收房义务的违约责任,有违公平。答辩人认为，合同第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。被答辩人什么事都没有做,就把责任推到一审法院身上。一审法院判案也以合同为准则,怎能说一审法院是片面强调被答辩人的通知义务。被答辩人在一审法庭询问时承认没有向答辩人发收楼通知，在回答法庭为什么不发通知时，被答辩人称“答辩人没有交物业费”，而物业管理费在“中兴佳苑付款通知书”中没有写何时交。7、被答辩人在上诉状中谈“促进交易”，答辩人认为，只有信守合同，尊重履行合同，才能促进交易；违背合同，不执行合同，篡改合同，只能破坏交易。本案在二审诉讼期间，双方当事人均没有提交新的证据。本院查明的事实本院二审除查明一审已经查明的事实外，还补充查明：上诉人开发的“中兴佳苑”商品房于2012年9月25日经五单位验收合格，2014年1月领取了《产权权属证明书》。二审判决理由和结果本院认为：上诉人开发的“中兴佳苑”商品房于2012年9月25日经五单位验收合格，2014年1月领取了《产权权属证明书》。上诉人与被上诉人2014年3月2日签订《广东省商品房买卖合同》时，涉案房屋虽已验收合格，具备交付使用条件，但根据《广东省商品房买卖合同书》第十一条的规定，上诉人交付房屋，应当以书面形式通知被上诉人，双方进行验收交接时上诉人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。本案在一、二审期间，上诉人既不能提供其在2014年6月30日前已按合同约定以书面通知被上诉人收楼的证据，也不能提供其已向被上诉人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的证据，故应视为其没有履行合同约定的义务，在2014年6月30日前向被上诉人交付房屋。由于至被上诉人2014年11月18日提起诉讼时，上诉人逾期交楼已超过90日，根据合同第九条约定，被上诉人有权要求解除合同追究上诉人的违约责任。原审根据被上诉人的诉请，判决双方解除合同，上诉人向被上诉人返还购房款22万元并支付逾期交房的违约金2200元有合同依据，本院予以确认。综上所述，原审认定事实清楚，处理恰当，本院予以维持。上诉人上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4708元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 赖锦荣审 判 员 苏丹红代理审判员 胡 江二〇一五年七月二十二日书 记 员 廖献鹏彭科梅附：相关裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原审判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 关注微信公众号“”