（2014）鼓民初字第5619号

裁判日期: 2015-07-22

公开日期: 2015-09-04

案件名称

原告乐莎莎与被告王金邦房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

法院

南京市鼓楼区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

乐莎莎,王金邦

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第五条，第六十四条第一款，第六十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

南京市鼓楼区人民法院民事判决书（2014）鼓民初字第5619号原告乐莎莎，女，汉族，1954年9月16日生，南京鹏辉国际货运代理有限公司退休职工。委托代理人朱卫江，江苏泰和律师事务所律师。委托代理人周厚生，江苏泰和律师事务所律师。被告王金邦，男，汉族，1952年11月20日生，南京市六合区园林局退休职工。委托代理人黄建玖，江苏臻德律师事务所律师。原告乐莎莎与被告王金邦房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告乐莎莎的委托代理人朱卫江、被告王金邦的委托代理人黄建玖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐莎莎诉称：2010年8月，合同诈骗犯罪人姜莹滴（化名依妃）以大唐项目公司名义，以在重庆市梁平县购买土地为由诱骗原告投资，骗取原告签订房屋转让协议及授权书，将原告名下的南京市鼓楼区东妙峰庵59号401室房屋（以下简称东妙峰庵房屋）转让给其公司有突出贡献的人即被告王金邦。2012年5月10日，在姜莹滴的组织和安排下，原、被告签订《南京市存量房买卖合同》，约定以20010元的价格将东妙峰庵房屋（建筑面积81.43平方米）出售给被告。之后被告实际向姜莹滴支付部分房款777100元。2012年9月姜莹滴因合同诈骗罪被刑事拘留，后被判刑，经连云港市价格认证中心鉴证，2012年5月10日东妙峰庵房屋的实际价值为1220300元。但是，原告至今未收到被告支付的房款，也从未收到姜莹滴给付的房款。鉴于姜莹滴犯合同诈骗罪案件中，对被告王金邦已支付房款部分的犯罪事实进行了处理，故原告根据公平原则，结合经评估的东妙峰庵房屋的市场价值，现诉至法院，要求变更原、被告签订的《南京市存量房交易合同》，确定东妙峰庵房屋价款为1220300元，被告支付房屋实际差价443200元，并承担本案诉讼费用。被告王金邦辩称：2010年8月，被告经人介绍认识了姜莹滴（即依妃），姜莹滴称手中有一套朋友委托出售的房屋，被告遂提出了购买意向，姜莹滴不仅出示了房屋证件，还出示了公证书，证明原告委托姜莹滴处置房屋，因此，被告和作为原告的代理人姜莹滴订立了东妙峰庵房屋的买卖合同，该合同合法有效，被告已经通过银行将全部房款777100元汇入姜莹滴的银行帐号，姜莹滴出具了收条并将房屋钥匙交给了被告。被告此后多次催促办理过户手续，但姜莹滴称不在南京，要等原告回来后亲自办理过户手续。2012年5月10日原、被告以及姜莹滴三人来到南京市房地产交易登记中心，签订了《南京市存量房交易合同》，姜莹滴已告知原、被告双方，被告的70多万元购房款已经付清，现在签合同只是为了办理过户之用，合同价款只是随便填写一个数字而已，被告无需再付合同上写的价款。原、被告双方对此均表示同意，并办理了过户登记手续，交易契税和费用均是由原告和姜莹滴二人交纳。此后原告又将身份证交付被告，办理了水、电及有线电视卡的过户手续。因此，原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，双方均已经履行完毕。2013年10月被告花费10多万元对该房屋进行了装潢。如果原告受到诈骗，可以向姜莹滴主张，而非向被告主张。对于连云港价格认证中心于2013年12月认定的东妙峰庵房屋在2012年5月的价格，被告不予认可，因为双方实际交易价格是在2010年8月确定的77万多元，该价格与实际市场价格相差无几。即使房屋价格有差异，原告出具经公证的授权委托书给姜莹滴，姜莹滴也有权确定价格，该责任应由原告承担。原告要求被告支付房屋差价，理由不能成立。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，坐落于南京市鼓楼区东妙峰庵59号401室房屋（建筑面积为81.43平方米），原系原告于1999年9月按照房改政策购得的房屋。原告与陈某系夫妻关系。原、被告之前互不相识，但均与罪犯姜莹滴（女，1969年10月生，曾用名姜光宇，化名依妃）相识。根据有关生效刑事裁判文书的认定，2008年至2012年期间，罪犯姜莹滴以非法占有为目的，虚构事实、隐瞒真相，骗取他人财物，数额特别巨大，构成诈骗罪；在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额特别巨大，构成合同诈骗罪；姜莹滴采取编造虚假身份、虚构用款理由等手段，以大唐项目公司、大唐物资公司或个人名义，骗取顾某、李学某等人2600余万元款项；在签订、履行合同过程中骗取彭某等人869万元，其中包括陈某（系原告丈夫）作价1892458元用于投资的房屋两套，其中一套即为本案原告名下的东妙峰庵房屋作价960874元（经鉴定2012年5月10日该房屋的价值为122.03万元）等等。2014年4月江苏省连云港市中级人民法院作出（2013）连刑二初字第0016号一审刑事判决书，判决被告人姜莹滴犯诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产；犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十二年，并处罚金人民币二十万元；决定执行无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产；责令被告姜莹滴退赔被害人陈某等人经济损失。姜莹滴不服上诉，江苏省高级人民法院于2014年8月作出（2014）苏刑二终字第0026号二审生效刑事裁定书，驳回上诉，维持原判。在该刑事裁判文书中，对于姜莹滴涉及合同诈骗受害人陈某的部分，认定姜莹滴虚构军队复员干部身份，以“依妃”之名在海南省花钱办理户口补登手续；虚构在重庆市梁平县投资购买土地为由诱骗被害人陈某投资，骗取被害人陈某房屋两套并予以处置，未向被害人支付过购房款或投资本金及收益；被害人陈某陈述将妻子乐莎莎名下的东妙峰庵房屋（协议约定价格为960874元）过户给王金邦，其认可协议约定价格，姜莹滴从未向其支付过该房屋投资的本金和收益，乐莎莎作为证人对此予以认可；王金邦作证时称，姜莹滴称她朋友有套部队的房改房要处理，其与姜莹滴商议后确定每平方米9600多元，总价78万多元，其将房款打到“依妃”卡上，但是市场价格大约每平方米11000元；陈某、乐莎莎提供的同意、授权书、担保函、房屋转让协议、房屋转让授权通知书、房屋买卖合同、公证书、房屋所有权证等，以证明陈某、乐莎莎、陈睿同意依妃全权处理房屋一切事宜，房屋已经办理了变更登记；关于姜莹滴上诉提出的“陈某的两套房屋系其借来用于投资，卖房款已支付给他”的理由，与事实不符，姜莹滴未向被害人陈某支付过购房款或投资本金及收益等等。2010年8月24日原告向“依妃”出具一份委托书，委托“依妃”确定东妙峰庵房屋价格，签订买卖合同，办理过户手续，代收出售房屋所得房款等等，委托期限自2010年8月24日至2015年8月23日。该委托书经江苏省南京市南京公证处公证。2010年8月31日姜莹滴以“依妃”名义与被告签订了一份房屋买卖合同，约定“依妃”以777100元价格将东妙峰庵房屋出售给被告，2010年9月10日支付购房款，2011年5月30日前交付房屋，2011年8月30日前办理产权过户手续等等。2010年9月3日被告委托其妻子孙洁向“依妃”的农业银行卡（卡号62×××19）内存入777100元。次日“依妃”向被告出具了一份收到东妙峰庵房款777100元的收条。被告陈述所汇款项即为上述购房款。原告对该证据的真实性无异议，但认为不能说明为购房款。被告陈述2011年下半年“依妃”将东妙峰庵房屋交付被告，其多次要求办理房屋过户登记手续，“依妃”未予办理。2011年10月25日“依妃”以江苏大唐项目工程管理有限公司名义，与原告签订一份《房屋转让协议》，称根据该公司与陈某、乐莎莎、陈睿于2010年8月13日签订的《房屋转让（融资）协议》和2010年8月14日签订的《同意、授权书》之内容，将东妙峰庵房屋（作价960874元）等三套房屋分别作价，按该公司意见转让给该公司职工个人名下，在办理房屋转让手续时均未支付房屋转让费用，三笔转让资金作为交给该公司对梁平的土地投资款项，具体按《同意、授权书》内容办理，该公司于土地投资事宜结束时将上述三笔本金连同投资收益一并归还陈某、乐莎莎、陈睿，时间不得迟于2012年6月；江苏大唐项目管理有限公司保障投资人本金的安全，如投资失败，损失由大唐公司承担按期偿还本金及补偿出让价与市场价格差价和本金利息损失等等。2012年5月6日“依妃”以江苏大唐项目工程管理有限公司名义，向原告发出一份《房屋转让授权通知书》，称根据2011年10月25日签订的《房屋转让协议》及2011年12月14日该公司的《收房通知》，大唐公司授权对本公司有突出贡献的王金邦先生接收乐莎莎转让东妙峰庵房屋于其个人名下，转让费960874元由公司处理，王金邦不向出让人乐莎莎支付转让费。2012年5月10日原、被告在“依妃”的安排下，签订了一份《南京市存量房交易合同（自行交易版）》，约定原告将东妙峰庵房屋出卖给被告，转让价款为20010元，当月20日交付房屋、办理过户手续、迁出户籍等等。原、被告均确认该合同约定的20010元未实际支付。2012年5月15日东妙峰庵房屋过户登记至被告名下,被告领取了新的房屋所有权证及土地使用权证。以被告名义交纳了契税8957.30元（税务部门确定的房屋计税价格为895730元），以原告名义交纳了个人所得税8957.30元。2012年6月原告将自来水用户卡过户至被告名下。被告陈述曾于2013年5月将东妙峰庵房屋抵押给银行，评估价格114万元。2013年10月被告对东妙峰庵房屋进行了装潢。2012年9月“依妃”涉嫌诈骗罪被刑事拘留，同年10月被逮捕。在该刑事案件办理过程中，连云港市价格认证中心接受连云港市公安局经济犯罪侦查支队的委托，于2013年12月出具连价鉴字第[2013]第537号价格鉴证结论书，认定东妙峰庵房屋在2012年5月10日的鉴证价值为1220300元等等。2014年8月江苏省高级人民法院对该案作出前述终审判决。但涉及陈某一方被诈骗的经济损失（包括东妙峰庵房屋经济损失960874元），姜莹滴至今未实际退赔。前述刑事案件处理过程中，原告曾于2014年5月另案向本院起诉，以合同约定价格与实际市场价值相差过大，房屋价值显失公平，交易价格明显违背公平原则等为由，要求撤销双方2012年5月10日订立的《南京市存量房交易合同》等。2014年8月原告撤回该案起诉。2014年10月原告再次诉至本院，以房屋价格显失公平等为由，要求判如所请。本案审理过程中，原告申请连云港市价格认证中心出庭作证。经本院通知，该中心派工作人员出庭接受了当事人质询，称当时接受公安机关委托后，对东妙峰庵房屋进行了现场勘查和核实，鉴定基准日为2012年5月10日，价格鉴定人员在2013年12月到东妙峰庵房屋内查看时，该房屋刚刚装潢完毕，尚无人居住，房屋三室一厅，有拍摄照片等资料证实，当时根据委托方的要求不考虑装潢，故鉴证结论中未包括装潢价值，结论的价格是市场中等价格等等。经质证，原告认可鉴定人员出庭所做陈述；被告则持有异议，认为合同实际交易日期应为2010年8月，而非2012年5月。因当事人意见分歧较大，致本案未能调解解决。以上事实，有当事人陈述；原告提供的刑事判决书、刑事裁定书、价格鉴证结论书、《南京市存量房交易合同》等证据；被告提供的公证委托书、房屋买卖合同、银行存款凭条、收条等证据；鉴定人员出庭陈述；本院调取的银行付款凭证及本院开庭笔录等予以证实。本院认为，房屋买卖合同是出卖人转移房屋的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告为东妙峰庵房屋买卖事宜签订了有关买卖协议，故双方之间系房屋买卖合同关系。根据原、被告双方的诉辩意见，本案争议焦点是双方于2012年5月10日签订的《南京市存量房交易合同》是否有效，原告以显失公平为由要求变更合同价款的请求能否得到支持。关于合同效力问题。根据相关生效刑事裁判文书认定的事实，以及被告提供的经过公证的2010年8月24日委托书等证据，可以认定原告曾授权姜莹滴出售东妙峰庵房屋、确定房屋价格等等。根据法律规定，原告作为委托人应对受托人即姜莹滴的代理行为承担法律责任，原告对该民事法律行为所引发的法律后果应当是清楚的，如果其他民事主体据此而与原告或姜莹滴订立房屋买卖合同，则合同对原告具有法律约束力。虽然姜莹滴在对原告等人进行合同诈骗犯罪过程中，将签署委托书、签订房屋买卖合同作为实施犯罪的手段和步骤，最终应受到法律追究，但原告和姜莹滴之间委托合同纠纷的处理结果，并不当然影响被告与原告房屋买卖合同的效力。虽然刑事裁判文书中对被害人陈某（原告丈夫）的经济损失作出了责令退赔的处理，但并不影响原告依据和被告订立的房屋买卖合同主张民事权利。原、被告之间订立的房屋买卖合同，无法律规定的无效或可变更、可撤销情形的，应当认定合法有效。根据被告提供的2010年8月31日姜莹滴与被告签订的房屋买卖合同、2012年5月6日房屋转让授权通知书等证据，可以认定姜莹滴作为原告的代理人，已将东妙峰庵房屋出卖给被告，原告对姜莹滴该代理行为的后果应当承担法律责任。被告作为购买人履行了审核代理人的委托权限等注意义务，应当认定其购买房屋时出于真实意思表示，在原告未提供反证的情形下，应认定被告系善意购买人。因此，原、被告双方于2012年5月10日再次签订《南京市存量房交易合同》，应视为双方对于此前房屋买卖协议的再次明确。除了房屋价款20010元与双方此前的约定不同之外，该合同其他内容并不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。关于合同价款是否存在显失公平的问题。根据法律规定，在订立时显失公平的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销；一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。根据本院查明的事实，原、被告签订《南京市存量房交易合同》之前，双方已经就东妙峰庵房屋价款等买卖事宜签订过协议，该交易合同中的房屋价款20010元仅仅是双方为了办理过户而书写，故该价款约定与双方当事人的真实意思表示不符，应依照双方当事人的真实意思来确定合同价款。根据被告提供的支付房屋价款的银行存款单、姜莹滴出具的收条等证据，可以认定姜莹滴作为原告的代理人，已确认收到房屋价款为777100元，则原告作为委托人，应对姜莹滴的代理行为承担民事责任，因此合同价款应确定为777100元。在姜莹滴刑事案件处理期间，公安机关委托连云港市价格认证中心对东妙峰庵房屋的市场价值进行了鉴定，结论为2012年5月10日《南京市存量房交易合同》签订时该房屋的市场价格为1220300元。经原告申请，该鉴定机构派人出庭接受了当事人的质询，本院对该结论予以确认。根据生效裁判文书的认定，原告的丈夫陈某被姜莹滴诈骗的东妙峰庵房屋的财产数额为960874元，该事实有原告提供的房屋转让协议、房屋转让授权通知书等证据加以证明，本院予以认定。至于姜莹滴在代理原告出售房屋过程中，是否隐瞒合同价款777100元所引发的纠纷，原告可以依法另行向姜莹滴主张，本案对此不予处理。关于合同实际价款777100元与评估价1220300元存在数额差异的问题。首先，原告方确定以777100元的价格将东妙峰庵房屋出卖给被告是在2010年8月，而评估价1220300元的基准日为2012年5月，两者时间上存在一定差异；其次，原告应对其主张的合同存在显失公平的情况提供证据加以证明，但其并未提供证据证明被告签订合同时利用优势或者利用原告没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的情形，因此，原告应当承担举证不能的不利法律后果。对原告认为合同条款显失公平的主张，本院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第六十四条、第六十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及最高人民法院《关于的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告乐莎莎的诉讼请求。案件受理费11943元，鉴定人员出庭费用1000元，合计12943元，由原告乐莎莎负担（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审　判　长　　杨向涛审　判　员　　朱玉梅代理审判员　　周　磊二〇一五年七月二十二日见习书记员　　汪慧娣关注公众号“”