（2015）衡中法民一终字第335号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2015-12-21
案件名称
上诉人耒阳市南金鹏房地产开发有限公司与被上诉人刘晖建设用地使用权转让合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省衡阳市中级人民法院
所属地区
湖南省衡阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
耒阳市南金鹏房地产开发有限公司,刘晖
案由
建设用地使用权转让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第九条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）衡中法民一终字第335号上诉人（原审被告）耒阳市南金鹏房地产开发有限公司，住所地湖南省耒阳市蔡子池办事处聂洲居委会蔡伦南路5号。法定代表人陈伟健，该公司总经理。委托代理人黎广华，广东合誉律师事务所律师。委托代理人资运冬，湖南教正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘晖，男。委托代理人资义伦，湖南惠湘律师事务所律师。上诉人耒阳市南金鹏房地产开发有限公司（以下简称南金鹏公司）因与被上诉人刘晖建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2014）耒民一初字第403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月18日公开开庭进行了审理。上诉人南金鹏公司的委托代理人黎广华、资运冬，被上诉人刘晖的委托代理人资义伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2003年11月7日，刘晖与南金鹏公司签订了耒阳市金鹏新区国有土地使用权转让合同，约定：南金鹏公司将位于耒阳市蔡伦南路A区第20、21、22号共3间门面地（每间长12米，宽3.8米）的使用权转让给刘晖，刘晖应于合同签订时向南金鹏公司一次性交纳转让金133800元，然后由南金鹏公司协助办理好土地使用权证及建房规划手续。2003年11月14日，刘晖向南金鹏公司共支付138000元，实际超出合同约定的价款部分为4200元。2004年8月5日，耒阳市国土资源局与南金鹏公司就涉案门面地所属的整宗土地（总面积123548㎡）签订了国有土地使用权出让合同，而后南金鹏公司通过了耒阳市人民政府国有土地使用权出让审批［（2004）耒政出字第31号］和耒阳市国土资源局国有土地使用权转让审批［（2013）国土资转字534号］，确认南金鹏公司为该宗土地的使用权人，并取得了金鹏新城综合楼建设工程规划许可。2005年4月26日，南金鹏公司与案外人罗利签订耒阳市金鹏新区国有土地使用权转让合同，南金鹏公司将该宗土地范围内位于耒阳市蔡伦南路金鹏小区以北通道算起9-12号门面地转让给罗利，南金鹏公司向耒阳市国土资源局提出书面请求：“兹有我公司客户罗利购买了位于蔡伦南路金鹏小区中的路段，面积182.4㎡，请从我公司（2004）耒政地出字第31号中核减面积”已获批准，并通过了相关审批。刘晖与南金鹏公司转让合同中的蔡伦南路A区第20、21、22号三间门面在该宗土地规划许可范围内，位于临耒阳市蔡伦南路，从芳园小区大门出门往左至原餐谋天下之间地段。刘晖交纳土地转让金后，南金鹏公司至今未向刘晖交付土地，也未协助办理土地使用权证和建房规划许可。刘晖为此多次要求南金鹏公司履约并返还多支付的4200元转让金未果，遂于2010年12月向该院提起诉讼主张权利。2011年1月25日，刘晖申请撤诉，获该院准许。此后，经双方协商未果，刘晖又分别于2012年3月23日、2013年12月21日向南金鹏公司发出催告函，南金鹏公司仍未履行合同义务，双方由此酿成纠纷。本案在审理过程中，刘晖为便于本案顺利执行为由，于2014年8月12日提出财产保全申请，要求查封涉案三间门面地。该院于2014年8月22日作出（2014）耒民一初字第403-1号民事裁定：对被告耒阳市南金鹏房地产开发有限公司名下的位于耒阳市蔡伦南路西侧耒阳市国土资源局老家属房以南，芳园小区以北三间临街门面地（每间长12米、宽3.8米）的使用权予以查封。查封期间不得变卖、转让。原审认为，根据相关法律规定，土地使用权人作为转让方，未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方取得出让土地使用权证书或者经有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。本案中，刘晖与南金鹏公司签订国有土地使用权转让合同时，南金鹏公司虽未取得出让土地使用权证书，但南金鹏公司转让涉案门面所属宗地范围内的土地使用权的行为已获得了耒阳市人民政府国土行政主管部门即耒阳市国土资源局的同意，由此可见，刘晖与南金鹏公司之间的国有土地使用权转让合同应当认定为有效合同。刘晖已依约向南金鹏公司支付了土地转让金，南金鹏公司理应向刘晖交付土地并协助办理土地使用权证及建房规划手续。现刘晖诉请要求南金鹏公司履行合同义务，理由正当，于法有据，该院予以支持。按照合同约定，土地转让金总价款为133800元，刘晖实际支付了138000元，超出了4200元，南金鹏公司取得该多支付的4200元，没有合理根据，属不当得利，应当予以返还。南金鹏公司辩称，刘晖与南金鹏公司签订的转让合同先于南金鹏公司与耒阳市国土资源局签订的土地出让合同，南金鹏公司未取得国有土地使用权证书，故双方签订的转让合同应属无效合同，南金鹏公司不具有交付门面地的合同义务。原审认为，刘晖与南金鹏公司签订转让合同时虽未取国有土地使用权证书，但此后，南金鹏公司转让该宗土地范围的门面地的行为，已获政府相关部门的同意，故南金鹏公司提出的该主张不符合法律规定，该院不予采纳。庭审中，南金鹏公司提出，因其无法完成涉案土地范围内的拆迁，而不能向刘晖交付土地，不可归责于南金鹏公司。根据合同法第一百二十一条之规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决，据此，对南金鹏公司提出的该抗辩主张不予采信。南金鹏公司还提出，本案刘晖的起诉已超过诉讼时效，应当驳回其诉讼请求。刘晖为主张权利，曾于2010年12月提起诉讼，于2011年1月25日时撤回起诉后，又分别于2012年3月23日、2013年12月21日向南金鹏公司发出了催告函，要求南金鹏公司履行义务。因此，诉讼时效已于2013年12月21日中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。此后刘晖于2014年8月7日就本案提起诉讼并未超过法定2年的诉讼时效，故对南金鹏公司该主张不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，判决：一、限被告耒阳市南金鹏房地产开发有限公司在本判决生效后20日内向原告刘晖交付耒阳市蔡伦南路A区第20、21、22号门面地（位于临耒阳市蔡伦南路，从芳园小区大门出门往左至原餐谋天下之间地段，每间长12米、宽3.8米），并协助原告刘晖办理好土地使用权证及相关建房规划手续；二、限被告耒阳市南金鹏房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向原告刘晖返还人民币4200元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费400元，财产保全费500元，由被告耒阳市南金鹏房地产开发有限公司负担。宣判后，上诉人南金鹏公司不服，向本院提起上诉称：一、南金鹏公司与刘晖签订的土地转让合同应属无效合同。1、双方签订该合同时，南金鹏公司未付清土地出让金，且至今无法取得诉争土地的使用权证，该合同因违反法律、行政法规的强制性规定系无效合同。2、在本案起诉前，有批准权的耒阳市人民政府并未同意南金鹏公司转让诉争土地的使用权。原审以耒阳市国土资源局同意南金鹏公司转让其他范围内的土地使用权给案外人罗利为由，认定南金鹏公司与刘晖之间的转让合同已获得耒阳市国土资源局同意是错误的；二、即使双方签订的土地转让合同有效，因存在法律上和事实上的不能履行的情形，也应当依法解除，而不能判令履行。1、南金鹏公司至今没有取得诉争土地的使用权证，亦未取得其转让诉争土地的批准手续，该事实构成合同不能继续履行的阻却事由，南金鹏无法履行合同约定的土地使用权证过户义务；2、诉争土地至今无法完成拆迁工作，根据诉争土地的现状，南金鹏公司并未取得对诉争土地的控制，从而也不能向刘晖交付诉争土地。综上，原判决认定部分事实错误，适用法律错误，请求撤销原判决，驳回刘晖的诉讼请求，本案一、二审案件受理费由刘晖负担。被上诉人刘晖答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。在本院指定的举证期限内，双方当事人均未提交新的证据。经本院审理查明，南金鹏公司与耒阳市国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》第九条第一项约定：本合同签订之日起60日内，南金鹏公司一次性付清上述土地使用权出让金；第十五条约定：南金鹏公司在按本合同约定支付全部土地使用权出让金之日起30日内，应持本合同和土地使用权出让金支付凭证，按规定向耒阳市国土资源局申请办理土地登记，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权。原判决认定的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为：上诉人南金鹏公司未按土地出让合同约定一次性付清土地出让金，其行为影响的只是南金鹏公司对涉案整宗土地的国有土地使用权证的取得，并不必然影响转让合同的效力。南金鹏公司与刘晖于2003年11月7日签订的土地转让合同系双方真实意思表示，只要不违反法律、行政法规的强制性规定就应当有效。本案纠纷发生时，南金鹏公司虽未取得涉案土地的国有土地使用权证书，但根据《中华人民共和国物权法》第九条“物权的设定、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力”的规定，国有土地使用权证书仅是物权是否发生变动、是否取得物权的依据和标准，不是对当事人通过意思表示设定债权行为的限定。南金鹏公司与刘晖签订土地转让合同，是双方设定债权的行为，该行为与《中华人民共和国物权法》的规定并不冲突。南金鹏公司认为其未付清土地出让金，至今无法取得诉争土地的使用权证，故土地转让合同无效的理由不能成立，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定和在其后公布实施的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定相冲突。根据后法优于先法的原则，本案应该适用后法。故南金鹏公司主张其未取得国土土地使用证书，土地转让合同无效的理由亦不能成立，本院不予采纳。双方自愿于2003年11月7日签订土地转让合同，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信履行。刘晖已按土地转让合同的约定履行了支付全部土地转让金的义务，而南金鹏公司至今未向刘晖履行交付土地，并协助刘晖办理好土地使用权证、相关建房规划手续的义务，即使按照南金鹏公司主张是由于第三人的原因造成诉争门面地不能及时交付，南金鹏公司也应承担违约责任。因双方在土地转让合同中仅约定诉争门面地块位于耒阳市蔡伦南路A区20、21、22号，对诉争门面地的四至没有明确约定，造成双方对诉争门面地的具体位置发生争议，南金鹏公司可在涉案整宗土地的范围内进行调整，将符合合同约定条件的土地交付给刘晖。根据双方各自主张的诉争门面地的实际位置及南金鹏公司在原审提交的门面示意图相比照，两者均在耒阳市蔡伦南路从芳园小区大门出门往左至原餐谋天下之间的临街地段内，两者之间距离很近。南金鹏公司没有提供证据证明其在上述地段范围内的土地存在法律上或者事实上不能按土地转让合同履行的情形，应承担举证不能的法律后果。故原审判令南金鹏公司向刘晖交付耒阳市蔡伦南路A区第20、21、22号门面地（位于临耒阳市蔡伦南路，从芳园小区大门出门往左至原餐谋天下之间地段，每间长12米、宽3.8米），并协助刘晖办理好土地使用权证及相关建房规划手续，并无不当。综上，原判决认定事实清楚，虽适用法律部分不当，但处理结果恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费10800元，由上诉人耒阳市南金鹏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐建华审判员 王洪峰审判员 许建中二〇一五年七月二十二日书记员 谢倩茜校对责任人：许建中打印责任人：谢倩茜附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。 搜索“”