（2015）松民三（民）初字第1064号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2016-01-25
案件名称
程燕燕与陈淑波、周志红房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
程燕燕,陈淑波,周志红
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三（民）初字第1064号原告（反诉被告）程燕燕。委托代理人李旭，上海一凡律师事务所律师。被告（反诉原告）陈淑波。被告（反诉原告）周志红。委托代理人陈淑波。原告（反诉被告）程燕燕与被告（反诉原告）陈淑波、周志红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月31日立案受理后，依法适用简易程序于2015年6月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）程燕燕的委托代理人李旭，被告（反诉原告）陈淑波（同时系周志红的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程燕燕诉称：2013年9月28日，原、被告通过上海呈地房地产经纪事务所居间介绍，签订了房屋买卖定金合同，约定原告以人民币（以下币种同）130万元的价格买受被告名下位于上海市松江区洞泾镇长兴路XXX弄XXX号XXX室的房屋（以下简称“涉案房屋”）。原告为在银行多贷款，经双方协商后将房价以虚假合同做高至159万元，后原告在中国银行龙华支行获准贷款93.80万元。此外，根据双方在2013年11月24日的约定，原告向银行贷款支付给被告90万元，如因银行在2013年12月20日前贷款未放款到被告账上，原告用现金支付给被告，银行放款到被告账上后，被告将所有多余的款项，包括贷款多余的3.80万元也一起退还给原告。2013年11月，原告的贷款93.80万元放款至被告账户，但被告并未退还原告多余的贷款3.80万元。此外，根据双方合同约定，2013年12月31日是约定的交房时间，但被告却怠于交房，原告直至2014年3月31日才自行把门砸开进入，被告交房逾期应承担相应的责任。为此，原告诉至法院，请求判令：1、两被告退还原告38，000元；2、两被告支付逾期交付房屋违约金58，500元（130万×0.05%=650元／日×90日）。被告陈淑波、周志红辩称：不同意全部诉请。双方约定2013年12月31日付清包括贷款在内的全部购房款，被告后面因为有投资需求，故双方又签订了补充协议，要求2013年12月20日前全部付清，如果放款延误，原告用现金全部付清。因此，被告在2013年11月配合原告办理了房产过户手续，但2013年12月24日被告没有收到尾款。后被告催要房款，原告一直以不在上海为由没联系到，被告直到2014年2月初才收到银行放款并使某。原告自2013年12月20日起至2014年2月7日止共逾期49天，按照合同约定要支付万分之五的违约金，被告要求取消交易但原告不同意，原告愿意以3.8万元补偿被告的损失，即因原告逾期付款导致被告高利贷借款产生的损失。关于延期交房，原告于2014年12月4日拿到房产证后，曾多次找人去涉案房屋的租客处骚扰，本身租客应于2014年1月8日交下期房款，但租客于2013年12月28日搬离了房屋，被告通知原告交房时，原告又说不在上海，故被告把房屋钥匙留在房内的茶几上，直到2014年3月份后原告才与被告联系。被告没有拖延交房，且期间原告也没有催告交房，本案系因原告逃避付款，并以在外地出差为由造成，被告对于拖延交房不予认可。同时，被告陈淑波、周志红提出反诉称：2013年9月28日，原、被告签订房屋买卖合同，约定购房款于2013年11月30日之前付清，后双方于2013年11月24日又签订补充协议，原告承诺在2013年12月20日前，即使因原告虚构房价导致银行贷款未获批，原告也会以自有现金支付全部90万元尾款，同时被告本着信任的原则应原告的要求，将被告陈淑波的银行卡交给原告，当时原告认为2013年12月20日前可能批不下90万元的贷款，如果自己现金支付了，就存在双重支付的风险，故将被告的银行卡收到自己手中保管。涉案房屋于2013年12月4日过户后，被告多次催促原告付款，原告以银行未批准放款、自有资金紧张、出差在外等理由拒绝履约。期间房价大幅上涨，被告要求如果原告确实无力付款，建议取消买卖合同，原告不同意取消买卖合同，并电话口头承诺多支付的贷款3.80万元作为差价支付给被告，并会根据银行到款日的情况，按约支付被告的损失。后被告在2014年2月7日才实际收到并使某该笔金额，逾期违约49天，为此，被告提起反诉，请求判令：原告向被告支付逾期付款的违约金22，050元（49天×90万元×0.05%）。原告程燕燕针对被告陈淑波、周志红的反诉辩称：不同意被告反诉主张的违约金数额，且时间计算有错误。双方约定的交款日期是2013年12月20日，但银行在2014年1月31日之前就放款了，不是2014年2月7日才放款。被告陈述的内容与事实不符，被告也没有多次催促履约。原告从未答应过将3.80万元的差价给被告，多贷出的钱款是超出房价的部分，本身就应该返还原告，不存在补偿给被告的说法。被告用于收取贷款的银行卡是放在原告处，但密码原告是没有的，银行卡原告无法使某，银行卡现在还在原告处。经审理查明：2013年9月28日，二被告作为出售人（甲方）、原告作为买受人（乙方）、上海呈地房产经纪事务所（以下简称“呈地房产事务所”）作为中介方（丙方），三方签订了《房屋买卖定金协议》一份，约定甲方自愿将涉案房屋出售给乙方，售价为130万元（甲方净到手价）；甲、乙双方商定的房款支付方式为：2013年9月28日前乙方支付给甲方购房定金2万元，待签订《上海市房地产买卖合同》时抵作首付款，乙方于2013年9月30日前支付给甲方购房首付款38万元，乙方于2013年12月31日前支付甲方购房余款90万元；定于2013年12月31日（收到全额房款当日）交付该房屋。协议还对其他相关事宜进行了约定。同日，原告支付二被告2万元定金。2013年9月29日，被告周志红、陈淑波作为卖售人（甲方），原告程燕燕作为买受人（乙方），双方通过上海呈信房产经纪事务所（以下简称“呈信房产事务所”）居间介绍，签订了《上海市房地产买卖合同》一份，载明涉案房屋转让价款共计1，300，000元；甲、乙双方同意，甲方于2013年12月31日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认，在2013年11月30日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.05%作为违约金，合同继续履行；甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.05%作为违约金，合同继续履行；乙方于2013年9月28日前支付20，000元作为定金，待支付尾款时抵作房价款，乙方于2013年9月30日前支付380，000元，乙方于2013年12月31日前支付900，000元。房地产买卖合同还对其他相关事宜进行了约定。同日，原、被告还签订了一份虚构后房价为159万元的《上海市房地产买卖合同》，原告凭该份合同向中国银行股份有限公司上海市徐汇支行申请贷款938，000元。2013年9月30日，原告支付二被告购房款380，000元。2013年11月24日，二被告作为甲方、原告作为乙方，双方签订了协议一份，约定乙方向银行贷款支付给甲方900，000元，如因银行在2013年12月20日前贷款未放款到甲方账上，乙方用现金方式支付给甲方，待银行放款到甲方账上后，甲方把所有款项包括贷款多余的38，000元也一起退还给乙方。2013年12月4日，系争房屋被核准登记在原告程燕燕名下。2014年2月7日，被告陈淑波将放款银行卡的账户销户，办理新卡后取得了银行放贷的93.80万元房款。2015年3月6日，呈地房产事务所和呈信房产事务所共同出具证明材料一份，载明原、被告双方经过该事务所居间介绍，签订了二份房地产买卖合同，其中真实履行的是130万元的合同，原告实际贷款93.80万元，由银行汇入卖方；二被告应将多余的贷款3.80万元归还给原告，经中介催促未果，卖方以种种借口不退，后中介就联系不到二被告。二被告对于该份证明材料的真实性没有异议，但不同意退款。理由是原告逾期付款给被告造成了损失，双方没有达成一致，所以没有退还3.80万元；此前中介和原告有过诉讼，现在原告的代理律师就是当初中介的律师，当时中介要求支付中介费1.30万，后经达成一致原告支付中介10，000元，但需要中介公司出具空白的证明材料，中介与原告有利害关系；证明材料中所称卖方以种种理由不退钱是不真实的，双方对于解决方案一直没有谈妥。2015年6月30日，呈地房产事务所又出具证明材料一份，载明由于卖方另有投资，原、被告约定改于2013年12月20日由原告付清尾款90万元，即使银行未如期放款，原告也会以自有资金支付全部尾款，并拿走了卖方的放款银行卡；2013年12月20日银行未如期放款，原告也以资金紧张在外地要账为由拒绝支付尾款，后来该笔尾款一直到约1月底2月初才由银行放款到卖方账户，但银行卡一直在买方手中未归还卖方，在此期间，双方都未催促呈地房产事务所办理房屋交接手续。庭审中，原告提交了手机短信截图和房屋租赁协议各一份，手机短信载明被告陈述租客好像已经搬走，房子已经归原告，后续再无瓜葛。原告据此证明截至2014年3月10日被告仍未交房，被告也不清楚租客是否搬离，原告于2014年3月31日才自行取得房屋，并于2014年4月8日才租给案外人使某。二被告质证认为，手机号码是被告周志红的。周志红自2014年2月至今都在国外，其对于交房的时间不清楚，从短信内容看不能体现2014年3月份房屋还未交付，且因为原告一直以外地要债为由迟迟不肯交付尾款，导致被告去筹钱支付后面的投资，中间原告也没有提出过交房时间或对现金支付给出具体方案；从短信内容看，短信有上下文，后文原告继续对被告进行威胁，前面被告也是在催要尾款，短信中没有体现，原告一直以在外地为由不进行交接；房屋租赁协议与本案无关，涉案房屋内的租客已于2013年12月28日搬走了，故被告认为交接时间就是2013年12月28日，被告当天也联系原告，但原告表示在外地无法来交接，被告把钥匙留在了涉案房屋的茶几上，交房后原告是给自己的小工使某。庭审中，被告提交了短信记录二份，商铺买卖合同二份，证明原告失约不去中介处调解，且被告在售房期间有投资需求，因此被告要求变更付款时间，根据商铺买卖合同逾期应承担违约责任，故被告借高利贷损失了5万多元。原告质证认为，短信记录的真实性没有异议，但和本案无关。2014年6月23日只是征求原告的意见，原告丈夫当时在外地，但是根本就没有答应过协商，短信记录不足以证明原告威胁过中介，或歪曲过事实；商铺买卖合同与本案无关。以上事实，有房屋买卖定金协议、上海市房地产买卖合同、收据、结算业务收费单、结算凭证、收条、协议、上海市房地产权证、证明材料、收据短信记录、银行交易明细清单以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告所签的《房屋买卖定金协议》、总价130万元的《上海市房地产买卖合同》以及补充协议均为当事人的真实意思表示，当事人均应按约履行。二被告收到超出房屋买卖合同约定的3.80万元购房款后，应当按照约定返还给原告，被告辩称的因借高利贷产生的损失5万余元，缺乏事实和法律依据，且超出了原告可预见的范围，本院不予采信。故对于原告的该项诉请，本院予以支持。至于被告反诉主张的逾期付款违约金，因原告的确存在逾期付款的情形，且原告虽辩称银行放款时间应早于2014年2月7日，但其并未举证证明具体的付款时间，结合中介的证明材料以及原告一直持有被告的放款银行卡，被告销户并办理新卡后才取得款项的事实，本院对于原告的辩称意见不予采纳，对于被告的该项反诉请求予以支持。对于原告主张的逾期交房违约金，因双方在《房屋买卖定金协议》中明确约定，被告在收到全额房款当日交付房屋，而被告却逾期付款违约在先，故自2014年1月1日起至2014年2月7日止的逾期交房违约金，本院不予支持。但二被告2014年2月7日已取得全额房款，故其自2014年2月8日起应承担未交付房屋的逾期交房违约金。关于逾期交房违约金的截止日期，被告虽辩称其2013年12月28日已交房，原告虽主张2014年3月31日砸门而入，但均缺乏充分的证据予以证实，本院不予采信。因被告于2014年3月10日已短信告知原告房子已归原告所有，但其交房方式仍难言妥当，考虑到原告为此需要做出的准备时间，本院酌定被告的交房时间为2014年3月17日。故本案中，被告需承担的逾期交房违约金的时间为自2014年2月8日起至2014年3月17日止，共计38天。原告主张的该阶段的逾期交房违约金，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈淑波、周志红于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）程燕燕钱款38，000元；二、被告（反诉原告）陈淑波、周志红于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）程燕燕逾期交房违约金24，700元；三、原告（反诉被告）程燕燕于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）陈淑波、周志红逾期付款违约金22，050元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2，212.50元，减半收取1，106.25元，反诉案件受理费175元，合计诉讼费1，281.25元，由原告（反诉被告）程燕燕负担597.25元（已付），被告（反诉原告）陈淑波、周志红负担684元（已付175元，余款509元于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 洪飞二〇一五年七月二十二日书 记 员 李俊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 来源：