（2015）北民一终字第187号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2015-08-07
案件名称
陈文英、沈凤明等与北海金癸房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区北海市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区北海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈文英,沈凤明,北海金癸房地产有限责任公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区北海市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）北民一终字第187号上诉人（一审原告）：陈文英。委托代理人：刘宁富，广西海鑫律师事务所律师（同为上诉人沈凤明的委托代理人）。上诉人（一审原告）：沈凤明。上诉人（一审被告）：北海金癸房地产有限责任公司，住所地北海市北海大道南、北京路东金癸星园市场第二层。法定代表人：黄鑫强，总经理。委托代理人：胥军芳，京园律师事务所北海分所律师。委托代理人：刘振华，京园律师事务所北海分所实习人员。上诉人陈文英、沈凤明与上诉人北海金癸房地产有限责任公司（以下简称金癸公司）商品房预售合同纠纷一案，上诉人不服北海市银海区人民法院（2014）银民一初字第204号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年4月27日立案受理后，依法组成合议庭于2015年6月17日公开开庭审理了本案。上诉人陈文英、沈凤明的委托代理人刘宁富，金癸公司的委托代理人胥军芳、刘振华到庭参加诉讼，现本案已审理终结。一审法院审理查明：2012年5月23日，原、被告经协商签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于北海市广东路以西杭州路以北的金癸领海郡5幢1单元0701号房，建筑面积88.63平方米，房屋总价款292737元，原告应于合同签订当日支付首付款88737元，余款204000元办理银行按揭贷款。被告应于2012年12月31日前将“经综合验收合格，以《竣工验收备案表》中参与竣工验收的相关各方面都签字盖章之日为准”的房屋交付原告；如遭遇不可抗力，且被告在发生之日起10日内告知原告的，被告可据实予以延期；若被告逾期交房不超过60日或超过60日原告要求继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房屋价款万分之一的违约金；被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告原因，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告应按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告缴纳了全部购房款，但被告未按合同约定按期交付房屋。2013年9月3日，被告向北海金癸房地产公司领海郡一期客户作出《承诺书》，保证于2013年12月31日前交房，准确交房日期以《北海日报》公告为准；若不能按时完成上述承诺，2014年1月1日以后的交房违约金，由原《商品房买卖合同》中约定的每日万分之一，变为每日万分之四执行；本承诺可以作为《商品房买卖合同》的附件等。同月9日，原、被告在《承诺书》的基础上签订《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》，约定2014年1月1日以后的交房违约金变为每日万分之四执行。2013年12月27日，被告自行组织施工、勘察、设计、监理及建设单位对涉案工程进行五方验收，并于次日以《公告》及《交房通知书》的形式通知原告于2013年12月31日起办理收房手续，但原告以房屋未达到合同约定的交付条件为由拒绝收房。2014年6月20日，涉案工程经综合验收合格，并取得《竣工验收备案表》。一审法院认为：综合原、被告双方的诉辩意见，本案争议焦点归纳为：一、涉案房屋验收合格的时间为2013年12月27日还是2014年6月20日。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。根据合同约定，涉案房屋的交付条件为经综合验收合格，以《竣工验收备案表》中参与竣工验收的相关各方都签字盖章之日为准，而参与竣工验收的施工、勘察、设计、监理及建设单位在竣工验收备案表签字盖章之日为2014年6月20日，因此涉案房屋验收合格的时间为2014年6月20日。被告提交2013年12月27日的《建设工程质量竣工验收意见书》系其自行组织的五方验收，验收项目仅包含土建、水电等，与合同约定的综合验收条件不符，不能以此时间作为涉案房屋的验收合格时间。二、被告逾期交房的天数及其应支付的逾期交房违约金。原告主张被告办理竣工验收后一直拒绝交房，直至2014年8月16日才同意交房，逾期交房时间应计至2014年8月16日。被告辩称其已于2013年12月28日以公告及交房通知书的形式通知原告于2013年12月31日前收房，逾期交房时间应计至2013年12月31日。原告提交的证据无法证实被告办理竣工验收后拒绝交房，双方系因违约金问题无法协商一致导致房屋未能实际交付，故原告的上述主张不予支持。而被告通知收房时涉案房屋尚未经综合验收，尚未取得竣工验收备案表，不符合合同约定的交房条件，亦不能以此时间作为逾期交房截止时间。涉案房屋于2014年6月20日经综合验收合格，符合合同约定的交付条件，被告逾期交房时间应自2013年1月1日计至2014年6月20日，因此被告2013年逾期交房天数为365天，2014年逾期交房天数为171天，共计536天。被告辩称逾期交房天数应相应扣除大风、降雨及停电天数，但大风、降雨及停电并不属于合同约定的不可抗力，且被告未在发生之日起10内告知原告，亦未提供证据证实大风、降雨及停电造成被告停止施工的事实，故被告的该抗辩意见，不予支持。根据合同约定，被告应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，即2013年1月1日至2013年12月31日的违约金为292737元×0.01%×365天=10684.9元。原告主张自2014年1月1日起的违约金应按照承诺书及补充协议的约定，每日按已交付房屋价款万分之四计算。被告辩称双方约定的该违约金过高，请求调整为万分之一。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少……”的规定，被告以违约金过高为由请求调整的抗辩意见有事实根据和法律依据，予以支持。自2014年1月1日起至2014年6月20日止，违约金应以原告已付购房款按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，即为292737元×6%÷365天×171天×130%=10697.3元。综上，被告应支付原告逾期交房违约金共计21382.2元，原告请求超过部分，不予支持。三、原告请求被告支付逾期办理商品房权属证书的违约金有无事实根据和法律依据。合同约定被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，本案中合同约定的交房时间为2012年12月31日，但被告至2014年6月20日才取得《竣工验收备案表》，已超过合同约定的360日，应承担违约责任。因此，原告请求被告按已付房价款的0.5%支付逾期办证违约金1463元，有事实根据和法律依据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决：一、被告北海金癸房地产有限责任公司应支付给原告陈文英、沈凤明逾期交房违约金21382.2元；二、被告北海金癸房地产有限责任公司应支付给原告陈文英、沈凤明逾期办证违约金1463元；三、驳回原告陈文英、沈凤明的其他诉讼请求。本案受理费320元，由原告陈文英、沈凤明负担30元，被告北海金癸房地产有限责任公司负担290元；管辖权异议受理费50元，由被告北海金癸房地产有限责任公司负担。上诉人陈文英、沈凤明不服一审判决，上诉称：一、一审判决按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算逾期交房违约金是适用法律错误、证据不足。金癸公司逾期交房，给上诉人造成的损失主要表现为房屋租金损失，而不是利息损失。参照合同法的相关规定，一审判决应当以房屋租金损失作为实际损失来判断违约金是否过高，而不能以贷款利率作为判断标准。金癸公司抗辩违约金过高，应当提交证据证明违约金过高的事实，否则应当承担举证不能的责任，一审在没有证据证实的情况下直接认定违约金过高，明显证据不足。双方在签订的商品房买卖合同中约定了房屋交付的条件，而金癸公司不能按时交付房屋，并且在2013年9月3日出具《承诺书》，承诺在2013年12月31日前交房，否则2014年1月1日以后的违约金按日万分之四执行，并将承诺书抄送北海市住建局和信访局。但金癸公司直到2014年8月16日才将符合约定条件的房屋交付上诉人，违反合同约定，其在作出承诺并签订补充协议的约定是自治行为，应当据此裁判。二、一审判决将2014年6月20日作为违约金计算的截止日期是错误的。2013年12月28日，金癸公司在北海日报上刊登公告，通知上诉人办理交房手续，该公告违反了合同约定及法律规定，属无效公告，2014年6月20日，涉案房屋综合验收后才符合合同约定的交付条件，按照合同约定应当书面通知上诉人收房，违反合同约定应当继续支付违约金。在房屋符合交付条件后上诉人前去收房遭到拒绝，要求放弃2014年的违约金才能收房，为此上诉人到北海市住建局投诉，住建局在2014年8月4日下发《责令改正通知》，要求金癸公司交房，但仍然被拒，直到上诉人向信访局投诉后到8月16日金癸公司才交房，金癸公司违背诚信原则违反合同约定，应当继续支付违约金，因此违约金的计算日期应当算到2014年8月16日。综上，请求二审法院撤销一审判决第一项，改判被上诉人金癸公司支付给上诉人逾期交房违约金39024元，并维持一审判决第二项。金癸公司答辩称：一审判决按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算违约金适用法律正确，应当予以维持。本案双方约定了违约金的计算方法和违约损失，不能适用最高院关于商品房买卖合同若干问题的解释中以房租作为标准计算违约金的规定；买受人主张违约金的计算截止日期为2014年8月16日没有事实及法律依据，房屋的验收时间是2013年12月27日，之后双方在违约金问题上没能达成一致买受人拒绝收房，违约金应当计算到2013年12月27日，即使按照竣工验收备案表的时间也只能将违约金计算到2014年6月20日。综上，请求二审法院驳回买受人的上诉请求。上诉人金癸公司不服一审判决，上诉称：一、原审判决作出的“大风、降雨及停电不属于合同约定的不可抗力，且未提供证据证实大风、降雨及停电造成被告停止施工的事实认定是错误的。1、根据相关的规章和国家气象局《突发气象灾害预警信号发布试行办法》及附件《突发气象灾害预警信号及防御指南》的规定“6级以上大风和在24小时内降雨量达到5O毫米以上的属于灾害性天气”，天气预报已由市气象部门通过电视、广播、互联网、手机短信等手段即时向社会发布预警信号，金癸公司无需再另行通知，从双方签订购房合同之日起至2014年6月20日止，受不可抗拒的天气因素影响的天数无法施工应予扣除。2、由于广西区内电力不足，北海市政府要求限电，根据广西电网有限责任公司北海供电局已在北海365网和北海广播电视报公告的停电计划，从双方签订购房合同之日起至2014年6月20日止，受停电导致工程延期12天，实施限电属于特殊情况，限电时间应予扣除；3、即使六级以上大风、50毫米降雨及停电不属于不可抗力，但六级以上大风、50毫米降雨及停电必然会造成工程停工，根据公平原则，计算违约金时也应当扣除大风、大雨、停电的天数。二、原审判决作出金癸公司逾期办理商品房权属证书的事实认定是错误的。合同约定上诉人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案，交付使用应当指实际交付使用，被上诉人于2014年8月16日才实际收房，2014年10月15日金癸公司已将办理金癸领海郡6幢房产权属初始登记所需提供的资料报北海市房地产交易中心备案。金癸公司已在约定期限内履行相关义务，不应当承担逾期办证违约金。综上，请求二审法院改判：一、撤销原审判决第一项，依法改判上诉人无需承担应予扣除的大风、大雨、停电天数的逾期交房违约金；二、撤销原审判决第二项，依法改判上诉人无需承担逾期办证违约金；三、本案所有诉讼费用由被上诉人承担。陈文英、沈凤明答辩称：一、大风、降雨、停电的天数不能从违约天数中扣减。双方合同第八条约定，工期可以顺延的条件只有一个“遭遇不可抗力，且金癸公司在发生之日起10日内告知”。如果把降雨大风停电当作不可抗力，金癸公司从未告知过，违反合同约定，不可抗力的影响不能约束买受人；如果降雨大风停电不当作不可能抗力，那么根据合同的约定，天数当然不能扣减，并且金癸公司提供的气象局及供电局的证明，只是证明某一期间的下雨大风停电天数，但是并没有提供其他证据证明因为下雨大风停电而实际造成工程停工。二、金癸公司应当支付逾期办证违约金。双方合同第15条约定“金癸公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要金癸公司提供的资料报产权登记机关备案”条款中的“交付使用”应当指合同第八条中的约定交付使用，而非实际交付使用。约定交付使用的期限为2012年12月31日前，但上诉人直到2014年10月15日一审开庭审理案件时，尚未将办证材料交登记机关备案，已经超过360日，违反合同约定应当支付逾期办证违约金。金癸公司在二审提交了：《申请房地产权属登记材料接收单》，证明2014年10月15日金癸公司已将金癸领海郡5幢房产权属出示登记所需提供的资料报北海市房地产交易中心备案。陈文英、沈凤明对以上证据的真实性、合法性和关联性予以认可。本院认为，以上证据真实合法，与本案具有关联性，可以作为证据使用。金癸公司对一审查明陈文英、沈凤明支付的204000元购房款的时间有异议，认为该笔银行按揭贷款的发放日是在2013年2月27日，此时陈文英、沈凤明才全部支付完购房款，逾期交房违约金的计算日期不应当早于该日。陈文英、沈凤明认可金癸公司的意见，对其他一审查明的事实没有异议。双方对一审查明的其他事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。二审查明的事实与一审查明的事实一致。综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：1、金癸公司是否存在逾期交房的违约行为，逾期天数应当如何计算，若存在逾期交房，违约金标准应当如何认定；2、金癸公司是否存在拒绝交房的行为，买受人实际收房的时间是何时；3、买受人诉请的逾期办理商品房产权证书的违约金有无事实及法律依据。对于本案第一个争议焦点，即金癸公司是否存在逾期交房的违约行为，逾期天数应当如何计算，若存在逾期交房，违约金标准应当如何认定的问题。本院认为，金癸公司对其未能按照合同约定的交房时间将综合验收合格的房屋交付给买受人的违约行为并无异议，对此本院予以确认。金癸公司上诉称商品房要经过综合验收才符合交房条件的限制性规定在2004年已经取消，其在2013年12月27日五方验收完毕之日即应认定为符合交房条件之日。本院认为，由于双方签订的《商品房买卖合同》的时间为2012年，此时金癸公司已明知商品房要经过综合验收才能交房的强制性条件已取消，但仍在其提供的《商品房买卖合同》中对此进行约定，事实上其也确实完成了对涉案商品房的竣工验收，可见其自愿接受更为严格的交房条件约束，因此再以综合验收条件已取消为由进行逾期交房时间的抗辩没有依据，本院不予支持。至于逾期交房的天数，金癸公司认为应当将停电、异常天气导致工期延长的天数予以扣除，而根据双方的《商品房买卖合同》第八条的约定，只有在遭遇不可抗力的情况下才能据实延期。金癸公司以达到6级以上大风或50毫米以上的降水属于灾害性天气和停电等特殊情况为由要求扣减天数没有合同依据，也不属于法定的排除事由，即使依照公平原则，金癸公司应当及时告知买受人，履行通知义务，因此，对金癸公司要求扣减天数的主张本院不予支持。由于金癸公司逾期交房，理应向买受人支付逾期交房违约金。由于双方在违约金标准的问题上进行多次协商，双方确认2013年的违约金按照合同约定按日万分之一计算，2014年的违约金按日万分之四计算，由于金癸公司在一审时以日万分之四的违约金过高为由请求法院予以调整，一审法院将该部分违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，现买受人主张2014年的违约金标准过低，要求按照同地段同类房屋租金标准予以确定违约金。本院认为，买受人提出其实际损失既是房屋租金的损失，但并未提交证据证明其房屋出租的租金损失或因金癸公司逾期交房而需另外租赁房屋产生的租金损失，也没有提交证据证明同地段同类房屋租金的标准，因此，对其主张按照租金标准确定违约金标准缺乏证据支持，本院不予支持。由于2014年产生的违约金若按照日万分之四的标准计算确实过高，一审法院依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十九条的规定调整为违约金按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算并无不当，应予以维持。对于本案第二个争议焦点，即金癸公司是否存在拒绝交房的行为，买受人实际收房的时间是何时的问题。本院认为，涉案房屋在2014年6月20日经综合验收合格后已具备交付的条件，应按照合同约定及时将房屋交付给买受人。虽然买受人提出是由于金癸公司在房屋综合验收后因无法就违约金达成一致而拒绝交房，其提交的2014年8月5日北海市住房和城乡建设局出具的《来信答复》仅说明李伟等业主向住建部门就“开发企业不按合同约定时间交房问题”进行答复，无法反映业主投诉的具体事由是否包含金癸公司拒不交房，对此住建部门也仅是协调处理，无法证明买受人的主张。因涉案房屋在2014年6月20日已符合交房条件，该日之后产生的逾期交房违约金不应当由金癸公司承担。因陈文英、沈凤明是在2013年2月27日全部付清购房款，其应获得的逾期交房违约金的起算日期应当从2013年2月28日至2014年6月20日，其中2013年共306天，2014年共171天，共计477天。逾期交房违约金为2013年：292737元×0.01%×306天=8958元；2014年：292737元×6%÷365天×171天×130%=10697.3元，共计19655元。对于本案第三个争议焦点买受人诉请的逾期办理商品房产权证书的违约金有无事实及法律依据的问题。本院认为，按照双方的合同约定，是在商品房交付使用后360日内由金癸公司将办理产权登记的资料报产权登记机关备案。这一条约定的是金癸公司如期在合同约定的时间内交付商品房的条件下产生的逾期办证违约金，根据金癸公司提交的《申请房地产权属登记材料接收单》，北海市房地产交易中心对产权登记资料收件的时间为2014年10月15日，由于金癸公司的原因导致逾期交房，从而延长了商品房交付使用的日期，因此，买受人不能按时收房产生的逾期办证违约金也应当由金癸公司承担。综上，上诉人的上诉主张均不能成立，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对逾期交房违约金计算存在错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，第（二）项之规定，判决如下：一、维持北海市银海区人民法院（2014）银民初字第204号民事判决第二项、第三项；二、变更北海市银海区人民法院（2014）银民初字第204号民事判决第一项为上诉人北海金癸房地产有限责任公司应支付给上诉人陈文英、沈凤明逾期交房违约金19655元。二审案件受理费320元，已由陈文英、沈凤明和北海金癸房地产有限责任公司已各自向本院交付，由双方各自负担160元，各自剩余的160元由本院向陈文英、沈凤明和北海金癸房地产有限责任公司退还。上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期履行的，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 何能媛审 判 员 叶 萍代理审判员 涂 娟二〇一五年七月二十二日书 记 员 龚安珍 来自：