（2015）沈河民五初字第1293号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2015-07-31
案件名称
沈阳双赢物业管理有限公司与李杰物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市沈河区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈阳双赢物业管理有限公司,李杰
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百五十七条第一款，第一百六十二条
全文
辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2015）沈河民五初字第1293号原告：沈阳双赢物业管理有限公司。法定代表人：李维臣，该公司董事长。委托代理人：高迎洁，该公司职员。被告：李杰，女，1962年7月19日出生，汉族，无业。原告沈阳双赢物业管理有限公司与被告李杰物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月30日立案受理后，依法由审判员祝仰宝适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳双赢物业管理有限公司的委托代理人高迎洁，被告李杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳双赢物业管理有限公司诉称，原告是一家专业从事物业管理的企业，2005年8月通过公开招投标形式接管沈阳“一世界”住宅小区，并与该小区的开发建设单位沈阳豫园房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》。2013年1月1日又与该小区业主委员会签订了《物业服务合同》，经沈阳市物价局批准及合同约定该小区的物业服务费的收费标准为2.2元／平／月，同时合同均约定了业主应当履行缴费义务，按时足额缴纳物业费用，欠缴物业服务费用应当承担违约责任。被告李杰是沈阳“一世界”住宅小区2-12-28室的业主，从2013年5月16日至2015年4月16日，被告一直拖欠应当缴纳的物业服务费用。在此期间，原告多次进行催缴，被告一直没有给付。被告不履行合同义务拖欠物业服务费用的行为不仅影响了原告正常工作的开展，同时也侵害了广大交费业主的合法权益。为了维护原告及广大交费业主的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、国务院《物业管理条例》的相关规定，原告提起诉讼，请求法院判决被告给付自2013年5月16日至2015年4月16日止所欠的物业费2，054元、滞纳金256元，诉讼费由被告承担。被告李杰辩称，原告诉状中陈述的房屋位置、建筑面积属实，被告不交物业费的理由如下：因为我的房子06年入住的，刚开始一点毛病也没有，后来过了五年以后就长毛了，我向物业反映，但物业不管，所以我才没交物业费。经审理查明，被告居住于沈阳一世界公寓，其房屋位于沈阳市沈河区朝阳街6号2-12-28室，建筑面积40.6平方米，一直由原告提供物业服务。2013年1月11日，一世界业主委员会与原告签订物业服务合同，由原告继续为一世界小区提供物业服务，物业费收费标准为2.2元每月每平方米，期限自2013年1月1日至2016年12月31日。因被告拖欠2013年5月16日至2015年4月16日共计23个月的物业费未付，原告起诉来院。上述事实，有当事人陈述、物业服务合同等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”原告与被告房屋所在小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，该合同对被告具有法律约束力，原、被告具有物业服务合同关系，原告依据合同为园区提供了物业服务后，有权要求作为业主的被告支付物业服务费。根据物业合同的约定，原告收取物业费的标准为住宅2.2元／月／平方米，被告沈阳市沈河区朝阳街6号2-12-28室房屋建筑面积40.6平方米，自2013年5月16日至2015年4月16日，被告共计欠费23个月，故被告所欠原告物业费数额为2，054元（2.2元／月／平方米×40.6平方米×23个月）。关于原告要求被告支付违约金（滞纳金）的诉讼请求。原告作为服务型企业，应当按照合同约定为业主提供完善的服务，被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告在服务范围、服务标准上存在争议，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告抗辩的房屋长毛问题。根据被告提供的照片显示，其房屋内部出现墙体发霉、长毛现象应系楼梯外墙发生渗漏而导致，而楼体外墙墙面的维修、养护和管理根据物业合同的约定属于原告的服务范围之内，质保期满后，原告应及时进行修复或申请住房维修基金，被告房屋出现问题，原告未能及时予以处理，应当认定原告提供服务存在瑕疵，原告对此负有一定的责任，但该项服务仅为原告提供物业服务中的一部分，被告以此拒交全部物业费缺乏依据，根据收取费用与服务质量相适应的原则，本院认为由被告按欠费金额的85%向原告交纳物业费较为公平，故被告应交物业费数额为1，746元（2，054元×85%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告李杰于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付原告沈阳双赢物业管理有限公司物业服务费1，746元（2013年5月16日至2015年4月16日）；二、驳回原告沈阳双赢物业管理有限公司其他诉讼请求。被告李杰如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费50元，减半收取25元，由被告李杰承担。本判决为终审判决。审判员 祝仰宝二〇一五年七月二十二日书记员 祝 丹 微信公众号“”