（2015）兰民一终字第267号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2015-12-18
案件名称
苏子良与甘肃兰海物流股份有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
甘肃省兰州市中级人民法院
所属地区
甘肃省兰州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
苏某某,甘肃兰海物流股份有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）兰民一终字第267号上诉人（原审原告）苏某某，男，1963年6月21日出生，汉族，住兰州市城关区。委托代理人陈小琴，甘肃世纪阳光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）甘肃兰海物流股份有限公司，住所地兰州市七里河区。法定代表人赵友海，系该公司董事长。委托代理人唐正浩，甘肃玉榕律师事务所律师。委托代理人张鸿，甘肃玉榕律师事务所律师。上诉人苏某某因与被上诉人甘肃兰海物流股份有限公司（以下简称兰海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院（2014）七民初字第30438号民事判决，向本院提起上诉。本院依法公开开庭审理了本案。上诉人苏某某的委托代理人陈小琴，被上诉人兰海公司的委托代理人唐正浩、张鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2010年6月21日，原告苏某某作为乙方与甲方即被告兰海公司签订了《房地产买卖契约》。该契约第一条约定：“甲方自愿将坐落在七里河区西津西路572号钢材总部2号楼2121的房地产（房屋建筑面积约101.43平方米）出售给乙方。该房地产的基本情况已载于本契约附件一，乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产”。第二条约定：“甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币768839.00元。乙方由2010年6月21日前一次付清给乙方，购房定金将在最后一次付款时冲抵，付款方式：一次性付款”。第三条约定：双方同意于2010年6月21日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。第五条约定：“违约责任：乙方中途毁约，乙方不得向甲方索要定金。甲方中途毁约，甲方应毁约之日起30日内将定金退还给乙方，另付给乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产价款千分之壹的滞纳金”。第九条约定：本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效。契约中第一条中所指的附件一内容载明：“甲方应在兰海物流、钢材总部2号楼2121号房交付使用一年内，为乙方办理房产证。因甲方原因不能按时办理的，每逾期一日，甲方应向乙方支付总房款万分之三的违约金；因乙方原因不能按时办理的，每逾期一日，乙方应向甲方支付万分之三的违约金”。2010年6月21号，原告苏某某一次性向被告支付了购房款758839元。2010年6月21日，被告将房屋交付原告使用。被告兰海公司于2010年7月8日取得了本市七里河区西津西路572号的国有土地使用权证，土地用途为工业及仓储。在该块土地上建造的钢材总部大楼，被告兰海公司与原告签订《房地产买卖契约》将诉争房屋出售并交付原告使用至今。钢材总部大楼的房屋所有权证兰海公司于2012年8月9日取得。2012年8月22日，兰海公司贴出《关于分户办理兰海物流钢材总部房屋产权证工作的通知》。但由于原告未能予以积极配合，至其起诉时，房屋所有权证还未办理。原审另查明，先期积极配合兰海公司办理产权证的业主已有244户于2014年2月26日取得房屋产权证。包括本案原告苏某某在内的62户业主的产权证过户资料已于2014年12月22日递交至兰州市房地产交易中心。原审认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。应尊重社会公德，不得损害社会公共利益，扰乱社会经济秩序。原、被告双方于2010年6月21日签订的《房地产买卖契约》系双方当事人经过协商后的真实意思表示，合同内容不违反国家法律及行政法规的禁止性规定且已实际履行，合同合法有效。合同签订时，原告对所购买房屋已有了解，这在契约第一条中已有约定既“该房地产的基本情况已载于本契约附件一，乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产”。为保证其权利的全部实现，双方又以补充条款的形式约定了办证期限及违约金。合同签订后，双方的房、款均已履行交付。其间，兰海公司也在积极履行自己的办证义务，但由于诉争房屋用地、规划、施工等许可证手续均系补办且土地规划、办证勘丈均需时日，致使兰海公司于2012年8月才取得产权证书，随即兰海公司及时通知业主提交办证所需资料。但由于原告未能予以积极配合，至其起诉时，房屋所有权证还未办理。另原告苏某某在签订契约时对该房屋尚不能尽快办证的情形是明知的，且被告于契约签订后已向原告即时交付了房屋，并未造成实际损失。至审理时，被告兰海公司已于2014年12月22日将原告苏某某的产权证过户资料递交至兰州市房地产交易中心。故其第一项诉讼请求被告已经自动履行，诉讼目的已经实现，本院不再支持。关于房屋面积，原告签约时确定的面积101.93平方米系被告依据施工图纸确定的面积，并非房地产管理所部门核实面积，故其第二项诉讼请求待房屋产权证办理下来以后，依据产权证证载面积协商或诉讼解决。关于原告主张被告因逾期办理产权证，依双方约定应支付违约金251156.84元的诉讼请求，因被告主观上并未故意拖延不办或怠于办理，事实是原告不予积极配合才未能在合同约定的期限内办理下来，且产权证的办理被告也是附随义务，证照的办理与期限均不取决于被告的主观意志，故原告的诉讼请求依法不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决：驳回原告苏某某的全部诉讼请求。案件受理费8049元，由原告苏某某承担。宣判后，苏某某不服上诉称：一、原审判决认为上诉人未能予以积极配合，才导致房屋产权证未办理，这一认定完全违背事实，且无任何证据支持。双方签订的《房地产买卖契约》及附件，一审已认定合法有效，被上诉人未能在双方约定的期间内给上诉人办理产权转移手续，构成违约，应承担违约责任。上诉人按期提交了被上诉人要求提交的资料，而被上诉人不能给上诉人办证的真实事实是上诉人将所出售的房屋办理产权证后，用于抵押贷款，无法办理产权转移手续，且一直占用多收的房款不退还。因此，原审认定上诉人未积极配合无证据支持。二、原审判决认为被上诉人在契约签订后已向上诉人即时交付了房屋，并未造成实际损失，对这一认定无法律依据。双方签订的《房地产买卖契约》及附件中约定违约金是为了防止任何一方违约，违约金的性质是惩罚性的，不应以实际损失来认定。三、原审判决隐匿上诉人的证据，以房屋面积未经房地产管理部门确认为由，驳回上诉人要求返还多付购房款的请求于法无据。综上，原审判决事实不清，请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人兰海公司服判。经审理查明，原审查明事实正确，应予认定。二审中，被上诉人兰海公司已于2015年6月18日取得苏某某购买的涉案房屋的产权证，经核算应向上诉人苏某某退还多收的购房款162818元。上诉人苏某某对被上诉人核算的该款项无异议。2015年7月9日在本院主持下，被上诉人已将房屋产权证交付上诉人并退还了多收的房款162818元。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：1、兰海公司应否承担迟延办理产权证书的违约责任。2、被上诉人是否存在多收上诉人房款的事实，是否应予退还多收房款并支付该款项的利息？关于兰海公司应否承担迟延办理产权证违约金的问题，本院认为，根据查明事实，首先，在双方当事人签订《房地产买卖契约》时，兰海公司未取得涉案房屋所有权证书，也未取得相关的土地使用权证书及办理相关的规建手续，涉案房屋所有权证书的办理存在不确定性及风险。对此购房人苏某某是充分了解的。其次，在合同签订后，兰海公司陆续办理了相关的土地使用权证书及规建手续，并于2012年8月取得了房屋所有权证书。之后，被上诉人即通知业主提交办证所需资料进行了办理产权证的工作。上诉人上诉主张被上诉人不能给上诉人办证的真实事实是上诉人将所出售的房屋办理产权证后，用于抵押贷款，无法办理产权转移手续，因上诉人对该上诉主张未提交相应的证据证明，上诉人亦无证据证明兰海公司怠于履行其相关的办证义务，且上述手续、证书的办理期限也非兰海公司所能决定，故未能按约定期限办理房屋所有权证书的原因不能归责于兰海公司。上诉人上诉主张迟延办证违约金的请求不能成立，原审对此判决并无不当，应予维持。关于被上诉人是否存在多收上诉人房款的事实，是否应予退还多收房款问题。经审查，被上诉人兰海公司已于2015年6月18日取得苏某某名下涉案房屋的产权证，并已当庭向上诉人苏某某交付了产权证，并经核算后退还了多收的购房款162818元，上诉人的该上诉请求已实际履行完毕。关于多收房款利息问题，因双方对退款利息未进行约定，且退款的依据是房屋产权证，因房屋产权证一直未予颁发，退款数额一直无法核算。二审中产权证颁发后被上诉人积极核算退款数额，及时向苏某某退还了该款项，上诉人主张退款利息无事实及法律依据。综上，原审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。苏某某预交的二审案件受理费8049元，由苏某某承担。本判决为终审判决。审 判 长 张 静代理审判员 张惠东代理审判员 刘桂刚二〇一五年七月二十二日书 记 员 任继芳 微信公众号“”