（2015）天民一初字第307号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2015-12-09
案件名称
济南朝阳物业管理有限公司与路明物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市天桥区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
济南朝阳物业管理有限公司,路明
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2015）天民一初字第307号原告济南朝阳物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人杜有信，董事长。委托代理人李志杰，山东枫桥律师事务所律师。被告路明，女，汉族，住济南市。原告济南朝阳物业管理有限公司（以下简称朝阳物业公司）与被告路明物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朝阳物业公司的委托代理人李志杰，被告路明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朝阳物业公司诉称：被告路明系天桥区彩世界小区业主，与原告朝阳物业公司签有《前期物业服务协议》，该协议约定：由原告朝阳物业公司提供对房屋共有部位、共用设施设备、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等物业服务，被告路明按约定支付物业服务费用。同时该协议还约定：被告路明不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天万分之五缴纳违约金。原告一直按约定提供物业服务，但被告自2011年6月一直无故拖欠物业服务费，原告朝阳物业公司多次催要无果，现诉至法院，请求依法判令：1、被告路明向原告朝阳物业公司支付物业费本金5838.2元及违约金2056元，总计7894.2元；2、诉讼费由被告路明承担。被告路明辩称：第一，被告路明于2010年6月份收房，涉案房屋于2011年10月对墙面进行了一次维修，至2011年12月份墙皮再次开裂，轻触墙面开裂处会有大面积脱落，被告再次与原告协商，原告给出建议可以再次维修或一次性赔偿，被告同意一次性赔偿并写了一份赔偿协议交于原告，但直至2014年仍无结果。第二，被告路明所购买的涉案房屋2012年及以前供热稳定，而2013年整个采暖季（除2014年3月1号-15号）暖气片均处于不冰手状态，多次找原告询问、检查，均被告知没有问题，亦找过采暖公司，且采暖公司在原告带领下上门检查，亦没有找到问题，而在2014年2月中旬原告在修理了小区内管道后，采暖恢复了正常。原告最后给出的答复是修理管道期间耽误业主采暖，各业主可获得几十元的赔偿，而整个采暖季暖气不热的问题却只字不提。被告所在楼的业主多户都遇到了此种情形，因此其他业主可以为证。综上，被告路明不同意支付原告朝阳物业公司所主张的物业服务费及违约金。经审理本院认定：被告路明系坐落于济南市天桥区重汽彩世界小区某号楼某单元某室（以下简称涉案房屋）的业主。2010年6月25日，原告朝阳物业公司（甲方）与被告路明（乙方）签订《前期物业服务协议》一份，约定由原告朝阳物业公司对重汽彩世界小区进行物业管理服务，该合同载明：乙方所购房屋基本情况：坐落位置：某号楼某单元某室建筑面积：78.47平方米。第四条约定：“物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、收费项目标准及交费时间：1、物业服务费：按《业主临时规约》要求由乙方先行交纳，标准为：（1）小高层住宅：人民币1.55／建筑平方米·月（2）商业物业：人民币2.7元／建筑平方米·月（3）机动车地上外围停车场：60元／辆·月；机动车地下停车场：80元／辆·月第一次物业服务费的收缴日期从建设单位向业主开具的《入住通知单》中的通知的交房之日起计算，业主在办理入住手续时，甲方一次性收取半年的物业服务费。以后物业服务费按季度缴纳，业主或物业使用人应在每个交费期的第一个月10日前履行缴纳义务。…”。第十条约定：“违约责任…四、乙方违反本协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，乙方拒绝交纳各项费用的，甲方有权停止对乙方物业的服务，并保留通过法律途径追缴费用的权利。”上述协议中，甲乙双方另就委托管理事项、双方权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量等内容进行了约定。另查明，涉案房屋系小高层住宅，根据《前期物业服务协议》的约定，涉案房屋物业服务费应按建筑面积每月每平方米1.55元标准收取。庭审中，原告朝阳物业公司称，截止至2015年5月10日，被告路明仅已交纳2010年6月25日至2011年6月25日期间的物业服务费，故原告朝阳物业公司要求被告路明支付自2011年6月26日起至2015年6月25日止的物业服务费。被告路明辩称，双方在签订物业服务合同时，被告交纳了一年的物业服务费，之后被告路明在每月交纳水电费时一起交纳物业服务费，故被告已实际交纳物业服务费至2011年8月。关于上述抗辩意见，被告路明未在本院指定的期限内提交相关证据。现原告朝阳物业公司诉至本院，要求：1、判令被告路明向原告朝阳物业公司支付2011年6月26日至2015年6月25日期间的物业服务费共计5838.2元（按每季度364.89元计算，乘以16个交费期）及违约金2056元，共计7894.2元；2、诉讼费由被告路明承担。上述事实，有原告朝阳物业公司提交的前期物业服务协议，被告路明提交的照片等证据证明，以及原、被告的陈述在案为凭。本院认为：原告朝阳物业公司与被告路明之间签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，权利义务明确，不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。原告朝阳物业公司依约为涉案房屋所在的小区提供物业服务后，有权按照合同约定的标准收取物业服务费。关于被告路明称其房屋存在质量问题的抗辩意见，因房屋质量问题产生的纠纷与本案的诉讼标的并非同一法律关系，故被告路明以此拒交物业服务费，没有法律依据。关于被告路明答辩意见中采暖管道的问题，因被告路明认可采暖管道已经由原告朝阳物业公司维修完毕，可以证实原告朝阳物业公司已经履行了其相应的服务义务，且关于赔偿问题，被告路明未能提交证据证明原告朝阳物业公司与采暖管道出现问题之间存在因果关系，故被告路明以此拒交物业费，没有事实依据。物业管理服务协议订立后，原告朝阳物业公司按照上述合同约定内容履行了物业管理服务义务，被告路明在事实上接受原告朝阳物业公司提供的物业服务后，亦应按照上述物业管理服务协议的约定履行付费义务。被告路明未能及时向原告朝阳物业公司支付相关物业服务费，应承担相应的民事责任。结合原告朝阳物业公司与重汽彩世界小区其他业主物业服务合同纠纷的同期相关案件，原告朝阳物业公司在该段期间内提供的物业服务确实存在一般性瑕疵，但因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益。物业服务过程中所存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业服务费的正当理由。关于被告路明应交纳物业服务费的数额，虽被告路明辩称其已交纳物业服务费至2011年8月，但被告路明未能在本院指定的期限内提交相关证据，应承担举证不能的法律后果，故原告朝阳物业公司要求被告路明支付2011年6月26日至2015年6月25日期间的物业服务费共计5838.2元，符合法律规定，本院予以支持。关于被告路明是否应当支付违约金的问题，原告朝阳物业公司所提供的物业服务确实存在一般性瑕疵，故对原告朝阳物业公司要求路明支付违约金2056元的诉讼请求，本院不予支持。因本案纠纷的发生，系由于被告路明拖欠物业服务费所致，故本案的案件受理费，应由被告路明负担。鉴于原、被告之间系物业服务合同关系，原告朝阳物业公司应切实履行好合同约定的义务，改进自己的工作，为小区业主更好地服务；业主对物业服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以更加适当、合理地履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告路明于本判决生效之日起10日内向原告济南朝阳物业管理有限公司支付物业服务费5838.2元。二、驳回原告济南朝阳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告路明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 王 善人民陪审员 张士美人民陪审员 姜 玲二〇一五年七月二十二日书 记 员 于 蕊 关注微信公众号“”