（2015）德中民终字第485号

裁判日期: 2015-07-22

公开日期: 2015-08-25

案件名称

夏津县城乡市场物业管理有限公司与韩福江房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省德州市中级人民法院

所属地区

山东省德州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

韩福江,夏津县城乡市场物业管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

山东省德州市中级人民法院民事判决书（2015）德中民终字第485号上诉人（原审被告）：韩福江，个体。委托代理人：张桂风。被上诉人（原审原告）：夏津县城乡市场物业管理有限公司。住所地：夏津县南城街***号。法定代表人：别广峰，经理。委托代理人：范和同，山东勤正律师事务所律师。上诉人韩福江因房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省夏津县人民法院（2014）夏民初字第2279号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2013年7月22日，原告与被告签订冷鲜肉临建房租赁合同，将原告经营管理的位于夏津县文化路便民市场冷鲜肉临建房出租给被告用于经营。双方约定租金为每月15元／平方米，租赁期限为2013年7月22日至2014年7月21日，位置为东首第8间，面积49.686平方米，租金8943.48元。合同到期后，原告主张因与被告未签订新的租赁合同，被告也未续交租赁费，要求被告返还占用的临建房。被告认可自己现在使用着原告所指的房屋，租赁合同约定期限内租赁费已经缴纳，并提交了发票一份，但发票是在诉讼后原告才补给自己的，第二年的租赁费也在2014年7月份给原告了。原告认可合同期内的租赁费被告已经缴纳，发票开具时间为2013年9月3日，合同到期之后的租赁费被告未续交。被告也未能提供续交租赁费的证据。针对原、被告签订的冷鲜肉临建房租赁合同，被告答辩中先是称自己在签订合同时，出租方一栏是空着的，后又在庭审中否认自己在合同上签字。而原告主张系被告本人在合同上签字，且租赁合同双方已经实际履行。被告对文化路便民市场内的房屋系县政府出资兴建，县工商局管理没有异议。经查，2013年6月18日，夏津县人民政府成立文化路便民市场管理委员会，对文化路便民市场行使行政管理、物业管理职责。2013年6月28日，夏津县文化路便民市场管理委员会授权原告行使文化路便民市场物业管理职责，负责市场内商业用房及摊位设施的租赁、管理、维护，并负责收取房屋租赁费、摊位设施租赁费、卫生费。本案争议的焦点为：原告是否具有本案的诉讼主体资格。原审法院认为，被告辩称原告作为物业管理公司根据《物业管理条例》的规定，只有收取物业管理费的权利，没有对公益事业经营房（便民市场）的所有权和管理权。涉案文化路便民市场作为公益性的公共服务设施，由夏津县人民政府成立的文化路便民市场管理委员会对该市场行使行政管理、物业管理职责。该委员会又将该市场的物业管理职责授权给原告，明确了原告在市场内负责收取房屋租赁费的职责。因此原告是在其授权范围内行使向市场内临建房的承租人收取租赁费的职责，主体资格并无不妥。本案原告所从事的管理行为与《物业管理条例》中所指的物业管理并不一致，所以不适用《物业管理条例》，故被告依照该条例主张原告没有权利主张房屋占用费的辩解不能成立。原、被告签订的临建房租赁合同已经实际履行，对租赁物、租金、租赁期限均无争议，被告辩称2014年7月份续交了租金，原告对此予以否认，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”故应由被告对续交租金承担举证责任，由于被告未能提供证据证明自己已经续交了租金，故对被告的辩称不予采纳。经原告催告后，被告仍占用着原租赁房屋，也没有交纳租金续签合同，故原、被告之间的临建房租赁合同到期后即解除，双方没有形成新的合同。现原告要求被告返还49.686平方米的临建房，并按照原租赁合同的租赁费标准24.84元／日自2014年7月22日起支付房屋占用费直至被告搬出房屋之日，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，原审法院依法应予确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第一百一十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款之规定，判决如下：一、被告韩福江在本判决书生效后5日内搬退位于夏津县文化路便民市场东首第8间面积为48.686平方米的临建房。二、被告韩福江按24.84元／日给付原告夏津县城乡市场物业管理有限公司房屋占有使用费（自2014年7月22日起计算至本判决确定的被告实际搬退之日）。案件受理费50元，由被告韩福江负担。上诉人韩福江上诉称，一、被上诉人不享有诉讼主体资格，应裁定驳回被上诉人的起诉：1、上诉人是原中心市场的拆迁户，县拆迁指挥部把临建房安置给我们临时使用，我们已经把不合理的租赁费交给了县工商局，但是工商局未出具2014年7月续交租金的单据。夏津县拆迁指挥部本应该提供给我们商业用房，但是至今没有兑现；2、被上诉人作为企业法人对便民市场房屋不享有物权权利，其不符合原告主体资格。夏津县文化路便民市场管理委员会擅自将自己的管理职责推卸给被上诉人行使，属于典型的渎职行为，本案管委会和物业公司有涉嫌损害国家利益的嫌疑。二、一审法院明显违反法定程序。被上诉人在一审开庭时没有缴纳全部诉讼费用，应裁定驳回原告的起诉。然而，一审法院却允许被上诉人在举证期限届满后变更诉讼请求，依据规定，举证期限届满后，是不允许当事人增加、变更诉讼请求的。三、本案案由应为“占有保护纠纷”，而非“合同纠纷”。本案法律关系的认定错误，必然导致适用法律错误，从而剥夺了上诉人的答辩、举证权利，也曲解了实质的法律关系，这是一个严重的程序问题，也是一个适用法律错误的问题。综上，恳请二审法院依法维护上诉人的合法权益。被上诉人答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人取得便民市场临建房的租赁管理权，在政府部门的体现是一系列的文件，着重于权利的委托，但是对于被上诉人来讲更多的是承担的租赁、卫生、消防、日常维护等其他费用支出的义务，在政府部门和物业公司表现的是合同行为。上诉人和被上诉人之间有明确的合同，被上诉人完全有权利进行房屋的出租和收回。被上诉人也不是拆迁单位，其拆迁权利应当向拆迁单位主张，不应当以此为理由毁坏租赁合同。市场管理办公室在2008年已经与夏津县工商局脱钩，成立了市场管理委员会。二审中，上诉人韩福江认可《冷鲜肉临建房租赁合同》上的签字是其所签，但主张对方没有让他看到合同内容，被上诉人对其未看到合同内容的主张未予认可。二审中查明的其他事实与一审判决认定事实一致。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题有：1、被上诉人是否具有诉讼主体资格；2、上诉人是否拖欠被上诉人租赁费；3、一审法院是否存在程序违法行为；4、一审法院适用法律是否错误。关于被上诉人的诉讼主体资格问题，涉案的夏津县文化路便民市场为公益性公共服务设施，夏津县人民政府通过夏政办发（2013）47号文件成立文化路便民市场管理委员会，并授予其行使行政管理、物业管理的职责。2013年6月28日，夏津县文化路便民市场管理委员会将涉案市场的物业管理职责授予夏津县城乡市场物业管理有限公司，由其负责市场内商业用房及摊位设施的租赁、管理、维护并负责收取房屋租赁费、摊位设施租赁费、卫生费。夏津县人民政府办公室（2013）47号文件未明确夏津县文化路便民市场管理委员会不得将收取房屋租赁费的职责委托他人，被上诉人收取房屋租赁费是受权于夏津县文化路便民市场管理委员会，属合法的权利主体，故被上诉人是本案的适格诉讼主体。关于争议焦点二，上诉人声称在2014年7月份续交了租金，但其未提交任何证据加以证实，应该由上诉人韩福江承担举证不能的责任，另外，根据上诉人陈述，其所称已经续交的租金也并非交于本案被上诉人，故原审法院认定上诉人未续交租金，并无不当。关于争议焦点三，被上诉人虽然在一审时未缴纳足额的案件受理费，但其在法庭调查终结前减少了诉讼请求数额，减少诉讼请求数额后，案件受理费并不拖欠。另外，被上诉人虽然提交的是《变更诉讼请求申请书》，但实质上只是减少了诉讼请求的数额，应予准许，且这并不影响案件的公正审理，故原审法院并不存在严重违反法定程序行为。关于争议焦点四，本案双方当事人在2013年7月22日签订的合同为《冷鲜肉临建房租赁合同》，双方当事人也是因为临建房的租赁而产生的纠纷，被上诉人是依据租赁合同要求上诉人返还房屋并支付租赁费，该案并不属于不动产占有方面的纠纷，应当适用合同纠纷类案由，故原审法院认定案由正确，适用法律无错误。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人韩福江负担。本判决为终审判决。审　判　长　　王飞雁代理审判员　　王善文代理审判员　　王子超二〇一五年七月二十二日书　记　员　　于文平搜索“”