（2015）宝民三（民）初字第1076号

裁判日期: 2015-07-22

公开日期: 2015-11-27

案件名称

上海何跃实业有限公司排除妨害纠纷一审民事判决书

法院

上海市宝山区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三（民）初字第1076号原告李宏，女，1976年11月24日，汉族，住上海市浦东新区张杨路***弄***号***室。委托代理人王海仁，上海科汇律师事务所律师。被告上海何跃实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人吴友朝，总经理。委托代理人阎士强，北京大成（上海）律师事务所律师。原告李宏诉被告上海何跃实业有限公司排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李宏的委托代理人王海仁，被告上海何跃实业有限公司的委托代理人阎士强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李宏诉称，2005年1月27日，原告向案外人上海宝茸房地产开发有限公司（以下简称宝茸公司）购买了上海市宝山区蕴川路XXX号北上海商业广场1层1426室房屋，总价款256，573元。签署预售合同时，原告根据开发商的要求与上海同运百货有限公司（以下简称同运公司）签署了商铺租赁合同，由同运公司统一经营管理该商场。因经营不善，同运公司无力经营该商场，不能履行与原告之间的租赁合同。2013年6月1日起，被告未取得原告的同意，擅自经营管理该商场，占用原告的商铺，致使原告无法对其个人所有的房屋行使权利。现原告认为被告的行为已经侵犯其所有权，要求被告立即返还上海市宝山区蕴川路XXX号1层1426室房屋并将房屋恢复原状，另要求被告从2013年6月1日起，以房屋总价为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率向原告赔偿经济损失直至判决生效之日止，另要求被告将上述房屋非法对外租赁之日起收取的相应租金退还给原告。被告上海何跃实业有限公司辩称，北上海商业广场的开发商采用产权分割销售模式出售了商场内的商铺，但是所出售的商铺并无确切的四至范围，在构造上和使用上均不具有独立性，所以原告要求返还房屋并无现实基础。另外，原告在购房之初就已经明知上述情况，故将房屋委托给同运公司统一招商经营，由于同运公司经营不善，被告才接受北上海商业广场业主委员会的委托来经营管理该商场，不应认定被告非法侵占原告的房屋。综上，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2005年1月27日，原告与宝茸公司签订上海市商品房预售合同，约定由原告向宝茸公司购买上海市宝山区蕴川路XXX号北上海商业广场1层1426室房屋，建筑面积8.38平方米，总价256，573元。同日，原告与同运公司签订商铺租赁合同，约定原告将上述房屋出租给同运公司进行统一招商经营，期限从2005年12月1日起至2008年12月1日止。租赁合同第三条约定，原告委托同运公司对房屋进行一切必要的改建、装饰和装修，增设附属设施，将该房屋与其他房屋所有隔断墙打通。2006年4月2日，原告经房地产部门核准登记为上述房屋的产权人。因经营不善，同运公司早已退出北上海商业广场的经营管理，其与原告签订的租赁合同也已经终止履行。2013年起，被告逐渐与原告等少数业主之外的绝大多数业主签订租赁合同，约定由被告统一经营管理北上海商业广场。至目前为止，原告认为至少三分之二的业主与被告签订了租赁合同，被告陈述目前签约率为95.57％。2014年9月18日，上海市宝山区北上海商业广场业主大会备案成立，业主委员负责人为赵玉明、孟惠麟。次日，北上海商业广场业主委员会出具授权书，表示授权被告对北上海商业广场所有商铺进行统一经营管理，期限从2013年6月1日至2023年5月31日止。以上事实，有原告提供的产权证、预售合同、租赁合同及被告提供的北上海商业广场业主大会、业主委员会备案证、授权书及双方当事人的陈述等证据予以证明，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，根据物权法第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，故原告作为特定商铺的产权人，有权提出权利主张。但是，该条法律还规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。可见，作为建筑物区分所有权的权利人，其主张权利应当遵循一定的规则，受到一定的约束。具体到本案中，原告作为商场中某一商铺的专属所有人，理论上享有所有权的一切权能，但事实上不同专有权人之间的权利及专有权和建筑物整体权利之间都是相对独立又高度统一的辩证关系，只有建筑物整体权利得以实现，充分发挥整体效益的情况下，专有人的专有权才能真正得到实现。因此，被告经北上海商业广场业主委员会的授权而对商场进行统一招商管理，其经营行为具有正当性、合法性，原告等少数业主对于绝大多数业主赞同的经营管理方案，应提供必要协助之便利，其主张将房屋恢复原状、收回房屋等将造成商场经营管理混乱，该主张显然不具有合理性。另外，原告与同运公司签订的租赁合同中约定同运公司可以进行一切必要的改建、装修、打通所有隔墙等，可见其在购买商铺时已经明知该商场必须经统一经营管理才能发挥其实际效益。虽然原告未与被告达成租赁或委托经营的相关协议，但其应适当容忍被告正常经营行为带来的不利后果，不得阻碍大部分业主一致同意的经营管理方案之实施。当然，前述所指原告之容忍义务并非要求原告一味放弃自身的合法权利，如果原告等少数业主所作出的忍让超过必要范围的，可根据实际情况，依法另行主张权利。综上，原告要求被告将房屋恢复原状并返还房屋之请求，于法无据，不能支持；原告要求被告支付经济损失，退还租金等请求，具有一定合理性，但事实依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条之规定，判决如下：一、原告李宏要求被告上海何跃实业有限公司立即返还上海市宝山区蕴川路XXX号1层1426室房屋并将房屋恢复原状之请求，不予支持；二、原告李宏要求被告上海何跃实业有限公司从2013年6月1日起，以房屋总价为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率向原告赔偿经济损失之请求，不予支持；三、原告李宏要求被告上海何跃实业有限公司将上述房屋对外租赁之日起收取的相应租金退还给原告之诉讼请求，不予支持。案件受理费80元，由原告李宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判长　王　力审判员　穆英慧审判员　蒋梦娴二〇一五年七月二十二日书记员　茅海灵附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 关注公众号“”