（2015）闸民三（民）初字第289号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2015-09-23
案件名称
刘海霞与上海家得利超市有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闸北区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
全文
上海市闸北区人民法院民 事 判 决 书（2015）闸民三(民)初字第289号原告刘海霞。委托代理人谷文珺，上海市金典律师事务所律师。被告上海家得利超市有限公司。法定代表人郑知求。委托代理人黄山。原告刘海霞与被告上海家得利超市有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员严毅超独任审判，于2015年7月1日公开开庭进行了审理。原告刘海霞及其委托代理人谷文珺、被告上海家得利超市有限公司的委托代理人黄山到庭参加诉讼。简易程序审理期限届满后，经双方当事人自愿协商，同意延长简易程序适用期间，一致选择在期限届满后仍适用简易程序进行审理。本案现已审理终结。原告刘海霞诉称，其于2014年3月18日以人民币1,208.40万元(以下币种均为人民币)购得上海市闸北区场中路2949、2951号一层房屋(以下简称系争房屋)，上海市静安区人民法院(以下简称静安法院)2014年5月29日作出(2012)静执字第1725号执行裁定书确认原告为系争房屋权利人；系争房屋原权利人为案外人叶某某、肖某某，二人于2011年3月28日委托案外人徐某与被告签订《租赁合同》，约定被告租赁系争房屋，租期为三年，自2011年5月1日起至2014年4月30日止，每月租金(含物业管理费)41,914元，先付后用，每季度支付一次，如逾期支付按日加付延付金额0.2‰的滞纳金；被告应于2014年3月18日起向原告支付租金和房屋使用费，但被告一直至今未支付，还应承担延迟付款的违约责任；故起诉请求判令：1、被告支付2014年3月18日至4月30日的租金60,843元；2、被告支付2014年5月1日至10月31日的房屋使用费251,484元(参照租金标准)；3、被告支付违约金(以312,327元为本金，从2014年11月1日起算至判决生效之日止，按日千分之二计算)。被告上海家得利超市有限公司辩称，静安法院曾向其发出协助执行通知书要求其不要支付租金给叶某某、肖某某，但被告与徐某建立租赁关系，之前的租金亦是支付给徐某；被告不支付租金是因为营运问题，而不是因为协助执行通知书；无论产权人如何变化，买卖不破租赁，徐某都有权出租房屋，因此被告将截止2014年10月的租金支付给了徐某；被告没有了解过徐某向静安法院提出执行异议的结果，该结果并不影响被告支付租金；原、被告之间没有合同关系，被告没有向原告支付租金及房屋使用费的义务；故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，系争房屋权利人原为肖某某、叶某某，二人曾出具委托书，委托徐某办理系争房屋租赁相关事宜。2011年3月28日，徐某(甲方)与被告(乙方)签订《租赁合同》，约定：甲方将自有的系争房屋出租给乙方作经营使用，租赁期为3年，自2011年5月1日起至2014年4月30日；每月租金为41,914元整，先付后用，每季支付一次；如逾期未付，还须按日加付延付金额0.2‰的滞纳金。2013年1月17日，静安法院依据(2012)静执预字第1283号执行裁定书，向被告发出(2012)静执预字第1283号协助执行通知书，依法冻结被告应支付给被执行人叶某某、肖某某的房屋租金。嗣后，被告未支付2013年2月起的租金。2013年8月，静安法院依据已经发生法律效力的(2012)静民二(商)初字第740号民事调解协议，依法委托上海东方国际商品拍卖有限公司拍卖被执行人肖某某、叶某某名下系争房屋。2014年3月18日，原告以1,208.40万元的最高价竞得系争房屋。2014年4月，徐某向静安法院提出书面执行异议。徐某称，其于2011年3月25日与叶某某、肖某某签订租赁合同，承租叶、肖两人名下系争房屋；租赁期8年，自2011年5月1日至2019年4月30日止，月租金41,914元，共计租金4,023,744元，其付清了全部租金；同年3月28日，其与被告签订租赁合同，将系争房屋转租给被告，租赁期3年，自2011年5月1日至2014年4月30日止，月租金41,914元；因(2012)静民二(商)初字第740号民事调解书进入执行程序，静安法院将被告应付给其的租金予以冻结；请求撤销(2012)静执预字第1283号协助执行通知书，被告给付其18个月租金计754,452元。同月25日，徐某向被告发出律师函，载明：被告自2012年11月起拖欠租金，并告知徐某是静安法院下令让被告协助执行，冻结该笔资金；徐某已向静安法院递交了执行异议申请书，徐某与被告的合同即将到期，要求被告在合同期内付清欠款。上述执行异议案件审查过程中，被告经办人陆某就系争房屋租赁合同签订事宜向案件执行法官陈述：系争房屋租赁合同原与产权人金牛房地产公司签订；2011年4月，金牛房地产公司告知被告，系争房屋已出售给叶某某、肖某某，要求被告与产权人直接签订合同；随后叶某某、肖某某及徐某随同金牛房地产公司人员与被告工作人员一起在闸北区商业网点办签订租赁合同；当时徐某持有产权人叶某某、肖某某的委托书，产权人委托徐某办理系争房屋租赁事宜；叶某某、肖某某称只要和徐某签订租房合同即可；被告工作人员查看了徐某的委托手续，就与其签订了商铺租赁合同。徐某认为陆某的陈述不是事实，要求陆某到庭质证。陆某到庭后陈述：虽然做笔录时被告法务也在场，但当时都未看笔录内容就签字了，执行法官所做笔录与其表述意思不符，其不认可笔录内容；当时被告和徐某谈好后签订了租赁合同，之后10多天被告要办营业执照，工商部门说少了一份徐某和房东之间的关系证明；其就通知徐某提供证明，徐某就提供了一份委托书；当时谈合同时，徐某提供了徐某与房东签订的8年合同。2014年5月29日，静安法院作出(2012)静执字第1725号执行裁定书，裁定：……；二、上海市闸北区场中路2949、2951号一层房地产的所有权及相应的其他权利归买受人刘海霞所有；三、上海市闸北区场中路2949、2951号一层房地产的所有权自本裁定送达买受人刘海霞时起转移；……。次日，上述裁定书送达原告。2014年6月18日，静安法院作出(2014)静执异字第8号执行裁定书，裁定：驳回异议人徐某提出的异议请求。静安法院认为：系争房屋产权人系叶某某、肖某某，而非徐某；从查明事实分析，被告签约的经办人陆某就系争房屋租赁合同签订过程所作陈述，前后矛盾；其称执行法官所作笔录非其意思表示，虽签字，但未阅看；然查明的事实显示，当执行法官做笔录时被告也有法务在场，且笔录字迹并不潦草；故陆某称执行法官所作笔录非其意思表示缺乏依据；由于陆某的证言前后矛盾，其证言可信度较低，法院无法采信；综上分析，虽然与被告签订系争房屋租赁合同的人为徐某，但徐某持有产权人的委托书，且与被告签订的租赁合同中载明房屋是自有房屋，显然出租人为产权人，而非签约人；再者，徐某未提供向产权人支付租金的依据，且异议人出示的两份合同租金相同，显然有悖常理；现作为出租人的产权人又未到庭作证，故徐某关于其是承租人，并将系争房屋转租给被告的主张缺乏充分证据，法院难予支持；故法院对系争房屋租金的冻结措施并无不当，徐某向法院提出的执行异议缺乏依据，法院不予支持。2014年6月25日，系争房屋登记至原告名下。2014年7月23日，被告向徐某支付了金额分别为628,710元和251,484元的两笔款项。徐某提供的发票显示上述两笔款项分别为2013年2月至2014年4月和2014年5月至10月的租金。审理中，双方均确认被告于2014年9月25日迁出系争房屋。被告提供《续租协议》作为证据，证明其与徐某于2014年3月10日签订协议，约定租赁期限为2014年5月1日至2019年4月30日止，租金标准不变，半年一付，原租赁合同其余条款不变。原告认为被告在收到协助执行通知书后仍与徐某签订续租协议是对抗执行，应承担法律责任，原告不予认可。审理中，被告申请证人陆某出庭作证，陆某陈述徐某与被告签署合同时提供了其与肖某某、叶某某之间的租赁合同，合同期满前三个月双方又签订了续租合同；因为被告需要办理营业执照，徐某提供了委托书，证人将委托书提交给静安法院；执行法官询问时，证人陈述徐某的身份是二房东，但执行法官称徐某是代理人，当时被告法务在其他房间，没有参与询问；询问完毕后执行法官要求签名，法务看过笔录后，没有表示异议，证人就签名了；2014年4月，徐某向被告发函催讨租金，被告认为法院要求其停止向肖某某、叶某某支付租金，而不是徐某，就向徐某支付了租金；原告2014年6月到被告处出示了新产证，双方进行了协商，但未达成一致，被告只能退租；证人在静安法院作笔录时得知产权人发生了变更。被告对证人陈述无异议。原告表示证人陈述与事实不符，应以执行裁定书中认定的事实为准。以上事实，有原告提供的执行裁定书、上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、《租赁合同》、委托书、执行笔录，被告提供的《租赁合同》、上海市房地产权证、《续租协议》、发票、支付凭证、律师函，本院调取的材料以及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，当事人无需举证证明已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。根据静安法院发生法律效力的(2014)静执异字第8号执行裁定书认定的事实，徐某系肖某某、叶某某的代理人，双方之间并非租赁关系。静安法院已对上述认定作出了充分论述，本院不再赘述理由。现被告对上述认定提出异议，但未提供相反证据予以佐证，本院对其说法不予采信。同时，被告的陈述存在诸多不合理和自相矛盾之处。第一，被告称其并非因静安法院的协助执行通知书而停止支付租金，但被告恰恰从收到协助执行通知书起的一年多时间内未支付过分文租金，被告的行为难以用巧合来解释。第二，被告提供的律师函中，载明被告曾告知徐某，因静安法院下令让被告协助执行，冻结了应支付的租金，而这与被告的陈述明显矛盾。第三，徐某在律师函中明确表示其已提出执行异议，被告经办人陆某亦接受了执行法官的询问，被告理应在了解执行异议的结果或收到法院文书后再处理暂停支付的租金，但被告陈述其在不知晓裁判结果的情形下支付了之前未付的全部租金，其行为明显不符合善意的标准。第四，2014年6月，原、被告已经进行过协商，原告向被告出示了新的产权证，被告明知原告为系争房屋的新权利人，陆某亦陈述其在静安法院接受询问时已经知晓这一事实，被告在此之后仍向徐某支付系争房屋产权变动之后期间的租金，明显存在过错。第五，被告陈述其因营运问题拖欠租金，但被告在2014年7月一次性支付了21个月的租金，结合当时原、被告协商租赁事宜未达成一致的情况，被告的行为并不符合常理。第六，被告提供《续租协议》证明其与徐某在2014年3月10日续签合同至2019年4月，但徐某在2014年4月25日的律师函中明确表示双方的合同即将到期，一份2019年4月到期的合同不可能被称为即将到期，续签合同如此重大的事项徐某也基本不可能遗忘，唯一合理的解释是《续租协议》当时并不存在，而在静安法院处理执行异议的过程中，无论是徐某还是被告，也没有提供过这份协议，可以印证本院的上述推断。第七，《续租协议》的期限为五年，但期间租金标准与《租赁合同》完全一致，在社会物价水平普遍上涨的情形下并不合理。综合上述分析，被告原先系与肖某某、叶某某建立租赁关系，徐某仅为肖某某、叶某某的代理人。《续租协议》的真实性本院不予认可，被告与肖某某、叶某某的租赁关系已于2014年4月30日期满。被告在收到静安法院的协助执行通知书要求停止支付给肖某某、叶某某的租金且知晓系争房屋产权人变更为原告的情况下，不应再支付租金给肖某某、叶某某的代理人徐某，其擅自支付的后果由其自行承担，不得以此对抗原告的主张。被告无权使用原告的房屋，应承担相应的房屋使用费。然而，系争房屋的产权自执行裁定书送达原告时起转移，原告主张房屋使用费，应从送达次日即2014年5月31日起计算，而截止期限亦应至被告迁出系争房屋之日即2014年9月25日。原告主张按照《租赁合同》中约定的租金标准计算房屋使用费，尚属合理，本院予以支持。但原告主张违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第(四)项之规定，判决如下：一、被告上海家得利超市有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告刘海霞房屋使用费(按每月41,914元的标准从2014年5月31日计算至9月25日)；二、驳回原告刘海霞其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3,023.10元(原告刘海霞已预缴)，由原告刘海霞负担1,023.10元，被告上海家得利超市有限公司负担2,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 严毅超二〇一五年七月二十二日书 记 员 龚 胤附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十七条??侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条??……（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；…… 来源：百度“”