（2015）莱州民重初字第10号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2015-09-29
案件名称
原告刘冬蕊与被告曹铁军毛永亭房屋买卖合同纠纷案一审民事判决书
法院
莱州市人民法院
所属地区
莱州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘冬蕊,曹铁军,毛永亭
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第七十四条，第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
山东省莱州市人民法院民 事 判 决 书(2015)莱州民重初字第10号原告刘冬蕊，女，1984年1月2日出生，汉族，城镇居民，住莱州市。委托代理人范子慧，莱州市文昌路第二法律服务所法律工作者。被告曹铁军，男，1959年4月20日出生，汉族，城镇居民，住莱州市。委托代理人高振杰，山东文景律师事务所律师。被告毛永亭，女，1961年10月2日出生，汉族，城镇居民，住址同上。委托代理人曹铁军，男，1959年4月20日出生，汉族，城镇居民，住莱州市。原告刘冬蕊与被告曹铁军、毛永亭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月30日做出（2014）莱州民初字第2181号民事判决书，原告刘冬蕊不服该判决，上诉至山东省烟台市中级人民法院，山东省烟台市中级人民法院以原审判决违反法定程序为由，发回本院重审。本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘冬蕊的委托代理人范子慧、被告曹铁军（兼被告毛永亭的委托代理人）及其委托代理人高振杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：二被告系夫妻关系，2012年8月7日，原告与二被告签订房屋买卖合同，二被告将座落在莱州市文昌路街道西北隅村6-1幢1号房、6幢1号房的房屋卖于原告，双方商定房屋价格为68万元整，原告于签订房屋买卖协议书后将68万元房款交与被告曹铁军，被告曹铁军签收收到房款，二被告将房权证交付原告，但房屋迟迟不交付原告使用，也不协助原告办理过户手续，原告多次催促二被告未果。诉请法院判令二被告腾出房屋，协助原告办理房权证及土地证过户手续，诉讼费及其他费用由二被告承担。被告曹铁军辩称：我不认可原告的主张，二被告并不认识原告，也从未与原告签订过房屋买卖合同，原告也未支付给被告买房款68万元，本案的事实是：2012年4月份，我在满振波公司向满振波借款15万元，当日我向满振波出具借条一张，满振波要求我提供财产作担保，我说有一处民宅，满振波逼迫我在房屋买卖合同上签字，当时我只签了名字，合同中划线的部分、乙方签字栏处、甲方的房屋坐落处内容都是空白，满振波还逼迫我在该份空白的房屋买卖合同上写上已收到全部房款的内容，但我并未收到房款，原告提交的该份房屋买卖合同正是满振波逼迫我签署的房屋买卖协议书，我只是将涉案房屋作为抵押，并未卖给满振波，该买卖合同无效，原告私自在该房屋买卖协议书上签署自己的名字，并依此主张权利是违法行为，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告毛永亭辩称：当时曹铁军在青岛干工程，资金不足，银行贷款还不上，回到莱州在报纸上看到一个广告，就打电话去找满振波拿了房产证和土地证作抵押借款15万元，2013年上半年还了23.9万。其他的答辩意见同曹铁军答辩意见。经审理查明：原、被告三人均为莱州市文昌路街道西北隅村村民。二被告是夫妻关系，在本村有夫妻共同财产住宅一处，房屋所有权证登记的所有权人是被告曹铁军，房屋坐落栏记载为“文昌路街道西北隅村6-1幢1号房，6幢1号房”，房权证证号为“莱房权证文昌路街道字第0488**号”，土地使用权证号为“莱宅集建（97）字第01200267号”，该房屋现由二被告居住管理。2014年11月3日，原告刘冬蕊持一份“房屋买卖协议书”向本院起诉，要求判令二被告腾出房屋，协助原告办理房权证及土地证过户手续。原告所持“房屋买卖协议书”为制式打印文字，“甲方（出卖人）”处为空白，“乙方（买受人）”处写有刘冬蕊的名字，协议第一条为房屋的基本情况，在“房屋所有权证号”栏写有“文昌路街道第048819号”，协议第四条为“价格：按（总建筑面积/实际建筑面积）计算，该房屋售价为680000元”，第五条为“付款方式：1、乙方应于本合同生效之日向甲方支付房屋全部价款付给甲方。2、已付定金将在最后一期付款时冲抵，支付方式为现金支付”，第六条为“交付期限：甲方应于本合同生效之日，将该房屋的产权证书交给乙方，并应收到该房屋全部价款之日起将该房屋付给乙方”，第九条为“关于产权登记的约定：在乙方实际接受该房屋之日起，甲方协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起15天内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起15天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的20%赔偿乙方损失”。在协议书尾部“甲方（盖章）”栏签有曹铁军名字并按手印，甲方“委托代理人（签字）”栏签有毛永亭名字并按手印，“乙方（盖章）”栏签有刘冬蕊名字。在协议第四条和第五条的右边空白部分有手写的“已收到全部房款曹铁军（手印）”。庭审中，原告向本院提交了上述协议书及协议书所涉房屋的房屋所有权证、土地使用权证原件、二被告的结婚证原件。原告主张，上述协议书是其本人与二被告于2012年8月7日在霸力大厦的办公室签订，协议书中二被告的名字均是本人所签，协议中原告的名字是原告在现场所签，协议签订后，二被告将协议书所涉房屋的房屋所有权证、土地使用权证原件和二被告的结婚证原件交给原告，原告当场付给被告曹铁军现金人民币68万元，被告曹铁军在协议上写了收条；买房款68万元中，有20余万元是从朋友赵玉敏处所借，具体数额记不清了，有40万元是于2012年8月6日在原告与杨化丽合伙经营的莱州府前街力尔服饰店柜台支取。经质证原告提交的上述证据，二被告对其中的房屋所有权证、土地使用权证和结婚证真实性无异议，认可“房屋买卖协议书”中二被告的名字是二被告各自所写，被告曹铁军认可“房屋买卖协议书”第四条和第五条右边空白处书写的“已收到全部房款曹铁军”是其本人所写，但否认与原告存在房屋买卖关系。二被告主张，其二人与原告刘冬蕊不认识，上述“房屋买卖协议书”是二被告于2012年4月份与案外人满振波签订，当时被告曹铁军在青岛干工程还不上银行贷款，二被告一起到满振波在霸力大厦的公司向满振波借款15万元，曹铁军向满振波出具借条1张，满振波要求曹铁军提供财产作担保，曹铁军说有一处住宅，满振波逼着曹铁军在空白的房屋买卖协议上签字，当时协议中划线的部分、乙方签字栏处、甲方的房屋坐落处内容都是空白的，满振波还逼迫曹铁军在该份空白的房屋买卖协议上写上“已收到全部房款”的内容，但曹铁军并未收到房款，曹铁军只是将涉案房屋作为抵押，并未卖给满振波，原告在本案中提交的房屋所有权证、土地使用权证和结婚证就是二被告提供给满振波作抵押的，2013年上半年，二被告通过银行转账、现金支付等方式分次向满振波还款23.9万元，现原告私自在该房屋买卖协议书上签署自己的名字并以此主张权利属违法行为，原告并未向被告支付房款68万元，要求原告提交交易明细及付款凭证等证据。原告为支持其关于签订房屋买卖协议和交付买房款经过的主张，向本院提交了赵一民（即原告在庭审中所称的赵玉敏）、王小磊的书面证言各1份、“房屋租赁合同”1份、莱州府前街力尔服饰店营业执照副本复印件1份、原告与杨化丽签订的经营力尔服饰店的“合伙协议书”1份、盖有“莱州府前街力尔服饰店”公章的证明1份，证人赵一民、王小磊并到庭做证。原告提交的“房屋租赁合同”中出租方是莱州市誉城旧机动车鉴定评估有限责任公司，承租人是赵一民，租赁物是位于莱州市文化西路189号霸力国际大厦8323房间，租赁期限自2012年3月10日至2013年3月9日；莱州府前街力尔服饰店营业执照复印件中记载的经营者姓名是杨化丽，经营形式为个人经营；“合伙协议书”中签有杨化丽和原告刘冬蕊的名字，其中约定双方各投资60万元合伙经营莱州府前街力尔服务店（服饰），合伙期限10年，签约时间为2010年1月1日；盖有“莱州府前街力尔服饰店”公章的证明内容为：“兹证明刘冬蕊是我公司股东，从事服装经营多年，年分红利润50万左右，2012年8月6日，刘冬蕊因为买房在柜台上支用40万己用，特此证明。莱州市府前街力尔服务店（原告在庭审中主张该落款名称系打印笔误，应为莱州府前街力尔服饰店）2014年11月2日”。证人赵一民到庭证明：我与曹铁军、毛永亭是普通朋友，与原告是挺要好的朋友；我在街上碰到曹铁军，曹铁军说他有个房子要卖，有合适的让我问问，我找到刘冬蕊的丈夫李召吉，李召吉看了看房子看中了，房款不够向我借了26万元，给我打了借条，过了两三个月，李召吉把借款还了，还款时没打收条，把借条撕了；这26万元我是从工商银行、好几个农村信用社取的，具体在哪个银行取了多少钱说不清了，在银行取款的手续也没有，是他们买房子的当天取的，一共取了26万元，剩下的42万元房款是刘冬蕊提前准备好了装在大皮包里，签完协议后刘冬蕊马上把68万元现金给了曹铁军；买房协议书是在我霸力大厦8323号房间办公室里间签订的，当时在场人有我、王晓磊（即证人王小磊）、曹铁军、毛永亭、刘冬蕊、李召吉。证人王小磊到庭证明：我与刘冬蕊是朋友关系，2012年8月7日我在霸力大厦赵一民的办公室喝茶见过曹铁军，当时刘冬蕊经赵一民介绍买曹铁军的房子，在赵一民办公室签的买房合同，刘冬蕊当场付给曹铁军现金68万元，我去的时候68万元房款已经放在桌子上了，刘冬蕊当时在合同上是否签字想不起来了，签合同、付款时刘冬蕊的丈夫都不在场。证人王小磊陈述完证言后，原告代理人向证人发问：“你是确定刘冬蕊的对象是否在场？还是忘了？”，证人回答：“忘了”。经质证上述证据及证人证言，二被告对其真实性均不认可，二被告表示，二被告均不认识两名证人，签订买卖房屋协议书时二证人并不在场，二证人证言存有矛盾之处，证人赵一民对其主张的借款事实应提供相应的银行交易明细予以证实。为反驳原告的诉讼请求，二被告就其辩解主张提交了录音资料1份，二被告主张，该录音是被告曹铁军于2014年11月28日在莱州利群商场二楼鄂尔多斯服装专卖处与原告刘冬蕊的谈话录音，该录音内容能够证明原告不认识被告曹铁军，原、被告之间不可能签署房屋买卖协议，证实了原告提供的房屋买卖协议是虚假的，是被告在满振波逼迫的情况下签署的空白协议。录音的主要内容有：被告曹铁军问（以下简称曹问）：你好，你是刘冬蕊吧？对方答：昂。曹问：你认识我不？对方答：不认识。曹问：你和满振波有什么关系？对方答：没什么关系。曹问：你不认识我？对方答：昂。曹问：我也不认识你，起个名在法院这不是？这是起诉我你？对方答：都是俺对象弄得，我也不太明白他们这些事。曹问：你和满振波也不认识？对方答：俺对象干准（方言，可能的意思）能认识。曹问：您对象认得？对方答：嗯。曹问：他（指满振波）这是起诉我，我也不是不那个，他怎么起诉我说把房子卖给他了？对方答：昂。曹问：昂，你也不知道？对方答：昂，要不等我回去给你问问俺对象，都是他弄得。经质证以上录音资料，原告对录音内容的真实性无异议，认为被告非法录音不应得到支持，并主张，买卖协议是原告丈夫李召吉与曹铁军商谈的，因李召吉不是西北隅村村民，所以让原告在协议书上签字；时隔两年多了，原告在谈话中说不认识曹铁军也属正常。重审中，被告曹铁军又提交了录音资料2份，二被告主张：该录音内容分别是被告曹铁军于2015年3月11日和2015年3月13日与满振波的电话录音，其中2015年3月11日的录音内容中被告曹铁军要求满振波就已付满振波的23.9万元打个收条，满振波问你们不是打完官司了吗，说明满振波知道本案诉讼的事实；2015年3月13日的录音中曹铁军说你怎么又起诉我了，满振波说你借钱了，起诉你是应该的。经质证该录音资料，原告对录音内容真实性有异议，认为该录音内容是曹铁军与满振波之间的借贷关系，原告与满振波并不认识，该录音内容与本案没有直接关系。重审中，在法庭询问原告其主张于2012年8月6日在莱州府前街力尔服饰店柜台支取40万元现金，是从莱州府前街力尔服饰店取走40万元现金还是从该服饰店的开户银行提取的款时，原告主张，莱州府前街力尔服饰店年销售额上千万，在银行开有账户，开户人是杨化丽，账号原告不清楚，莱州府前街力尔服饰店在莱州百大集团公司设有分店，原告当时是从莱州百大集团公司财务处支取了该公司应支付给莱州府前街力尔服饰店的40万元货款用于支付购房款。原告要求在庭审结束后10日内向法庭提交在莱州百大集团公司提取40万元现金的证明。因原告在其承诺的期限内未向本院提交其支取40万元的证据，被告曹铁军向本院提出申请，要求本院查询2012年8月6日至同年8月7日间，原告提供的证人赵一民在工商银行莱州支行和莱州市农村信用社的取款记录、原告刘冬蕊在莱州百大集团公司的取款记录。经本院依法查询，原告提供的证人赵一民2012年8月6日至同年8月7日间在工商银行莱州支行的银行卡卡号为6222021606011831008，期间没有提取款记录，赵一民在2012年8月6日至同年8月7日间在山东莱州农村商业银行股份有限公司（即莱州市农村信用社）有两个银行卡号，其中卡号为6223190609063521的银行卡有交易明细，无提取款记录，另一卡号无交易明细；莱州百大集团财务部门证明，力尔服饰店在2012年8月6日至同年8月7日间在该公司没有提取现金40万元的记录。经质证上述查询材料，原告对查询结果无异议，主张其向赵一民借款是真实的，赵一民怎样获得的款项原告不清楚，关于其主张的在莱州百大集团公司提取40万元现金的事实，具体的过程是到了一个季度莱州百大集团公司将力尔服饰店即鄂尔多斯专卖店所得利润由莱州百大集团公司直接转入山东鄂尔多斯分公司，然后由山东鄂尔多斯分公司将力尔服饰店所得利润转给力尔服饰店，原告2012年8月6日从莱州府前街力尔服饰店的店铺里拿了40万元现金。原告就其上述主张未提供相关证据。上述事实，有被告曹铁军提交的其与原告的对话录音资料、本院查询材料及原、被告的当庭陈述等在卷佐证。本院认为：在本案中原、被告双方争议的焦点问题主要有两点，一是原告提交的“房屋买卖协议书”是否原告与二被告签订，二是该协议书中所涉68万元房款是否真正由原告交付给被告。一、关于原告提交的“房屋买卖协议书”能否确认是原告与二被告签订。二被告认可原告提交的“房屋买卖协议书”中二被告的名字是二被告各自所写，但表示不认识原告，否认与原告存在房屋买卖关系，主张是在向案外人满振波借款时应满振波的要求为了提供担保而出具，二被告就其该主张提供了被告曹铁军与原告的对话录音，原告对该录音内容的真实性无异议，本院对此予以采信。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定：“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外”，本案中原告刘冬蕊认可被告曹铁军提交的与其对话的录音内容，在该录音中，原告刘冬蕊明确表示不认识被告曹铁军，在被告曹铁军问原告在法院起诉他的事时，原告回答，“都是俺对象弄得，我也不太明白他们这些事”，而原告对此的解释是因为时间长了，原告在谈话中说不认识被告属正常，本院认为，原告的该解释与理相悖；原告就其主张的签订买房协议和付款过程提供了证人赵一民、王小磊到庭做证，证人赵一民证明签订协议时原告刘冬蕊与其丈夫李召吉均在场，而证人王小磊则证明签协议和付房款时原告刘冬蕊的丈夫不在场，两名证人的证言有矛盾，证人王小磊在陈述完证言后，在原告代理人发问“你是确定刘冬蕊的对象是否在场？还是忘了？”时，又回答“忘了”。综合上述事实和证据情况，本院认为，不能确定原告刘冬蕊于2012年8月7日与二被告签订了“房屋买卖协议书”。二、关于原告主张的已将68万元房款交付给二被告的事实能否认定。原告主张，买房款68万元于2012年8月7日全部以现金的形式付给二被告，二被告对此否认并要求原告提交购房资金的银行交易明细，原告对此负有举证义务，虽然被告曹铁军在房屋买卖协议上写有“已收到全部房款”，但如此大额的现金如果没有在银行提取款的记录，确实与常理相悖，原告应当说明其购房款的来源。本案中，原告主张购房款68万元中有20余万元是从赵玉敏处所借，具体数额记不清，后经开庭查明原告主张的出借人为赵一民，而非赵玉敏，证人赵一民到庭证明其于2012年8月7日从工商银行、好几个农村信用社提取了26万元出借给刘冬蕊，经本院查询，证人赵一民2012年8月7日在工商银行莱州支行和莱州市农村信用社没有提取款记录，原告没有举证证明赵一民所主张的出借款还有其他取款来源，对此亦没做出合理解释，本院对赵一民所做证言不予采信，对原告主张的从赵一民处借款26万元的事实不予认定。原告主张，其与杨化丽合伙经营莱州府前街力尔服饰店，2012年8月6日其从莱州百大集团公司财务处支取了该公司应支付给莱州府前街力尔服饰店的40万元货款用于购房款，二被告对此不认可，经本院查询莱州百大集团财务部门，上述期间莱州府前街力尔服饰店在该公司没有提取40万元现金的记录，原告继而主张该款项是由莱州百大集团公司转入山东鄂尔多斯分公司后再转入莱州府前街力尔服饰店，原告是从服饰店里拿了40万元现金，而在本院查询莱州百大集团公司前，在庭审中询问原告是从莱州府前街力尔服饰店取走40万元现金还是从该服饰店的开户银行提取的款时，原告均予否认，其自认莱州府前街力尔服饰店在银行开有账户，对其主张的40万元购房款来源没有提交相关银行交易明细，本院认为，原告陈述的该40万元购房款的来源不具有真实性，对原告主张的从莱州府前街力尔服饰店取走40万元现金的事实不予认定。综合上述事实和证据情况，原告主张于2012年8月7日与二被告签订“房屋买卖协议书”，其主张证据不足；原告主张于2012年8月7日将购房款68万元付给了二被告，对购房款的资金来源不能举证证明，亦证据不足。故对原告要求二被告腾出涉案房屋、协助原告办理房权证及土地证过户手续的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告刘冬蕊要求被告曹铁军、毛永亭腾出房权证号为“莱房权证文昌路街道字第0488**号”房屋、协助办理房屋所有权证和土地使用权证过户手续的诉讼请求。案件受理费10700元，上诉费5350元，共计16050元，由原告刘冬蕊负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 李广斌人民陪审员 王志成人民陪审员 杨文珍二〇一五年七月二十二日书 记 员 赵 琳 来源：百度搜索“”