（2015）昆民一终字第349号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2016-03-21
案件名称
谭政荣与徐志房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省昆明市中级人民法院
所属地区
云南省昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谭政荣,徐志
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）：第十七条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百一十八条
全文
云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民一终字第349号上诉人（原审被告）谭政荣，男，1966年4月23日生，汉族。被上诉人（原审原告）徐志，男，1977年8月25日生，汉族。委托代理人钟俊，云南俊泰律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人马欣，云南俊泰律师事务所实习律师，特别授权代理。上诉人谭政荣因与被上诉人徐志房屋买卖合同纠纷一案，上诉人谭政荣不服云南省安宁市人民法院（2015）安民初字第287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月4日受理后，依法组成合议庭于2015年6月29日对本案进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理确认的本案事实是：2014年12月28日，徐志与谭政荣签订《房屋买卖居间合同》，约定由徐志购买谭政荣与其妻李德仙共有的位于安宁市连然镇福兴苑商住小区5幢1单元102号房屋，房屋价款为398000元。合同第四条第二款约定，徐志于合同签订当日向谭政荣支付定金20000元，于2015年1月5日支付购房首付款80000元，于过户当日以银行贷款方式支付尾款。合同签订后，徐志于2014年12月28日向谭政荣支付定金20000元，后谭政荣以房屋为夫妻共有、其妻子不同意卖房为由表示不愿继续履行合同，徐志遂诉至一审法院，请求：一、解除双方所签《房屋买卖居间合同》；二、由谭政荣双倍返还定金40000元；三、本案诉讼费由谭政荣承担。一审法院经审理认为，《房屋买卖居间合同》系原、被告在平等自愿的基础上签订的，且内容不违反法律及行政法规的强制性禁止规定，合同成立并生效，合同双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。本案中谭政荣在签订合同并收取买受人的定金后，因房屋其他共有人不同意出售房屋而明确表示不再继续履行合同，致使合同目的无法实现，徐志就此取得合同的法定解除权，并于2015年1月20日起诉要求解除合同，谭政荣于2015年1月28日收到起诉状副本，则收到起诉状副本之日可视为徐志解除合同的通知到达谭政荣之日，合同于2015年1月28日解除。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保……收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，谭政荣收到对方定金20000元后又拒不履行合同义务，应当向徐志双倍返还定金40000元。关于谭政荣主张合同因属无权处分而无效的问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，虽然谭政荣于缔约时没有房屋完整的所有权和处分权，但合同的效力并不因无权处分而受影响，故该项抗辩理由于法无据，不能成立。关于谭政荣主张合同无法履行，且无法履行系中介公司造成的，其不应双倍返还定金的问题。在本案房屋买卖合同中，中介公司为买卖双方提供了缔约机会，谭政荣在明知房屋为共有的情况下擅自处分与他人共有之物，且替代其他共有人在合同上签字，其对合同无法履行的后果存在明显过错。另外，根据合同相对性原则，原、被告作为房屋买卖合同的双方当事人，基于合同产生的违约责任应由违约一方承担，故谭政荣的该项抗辩理由亦不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决：“一、原告徐志与被告谭政荣于2014年12月28日签订的《房屋买卖居间合同》于2015年1月28日解除；二、由被告谭政荣于本判决生效之日起十日内向原告徐志双倍返还定金40000元。”案件受理费800元，减半收取400元，由谭政荣承担。一审判决宣判后，谭政荣不服，向本院提出上诉称：涉案房屋系夫妻共同财产，上诉人在签订《房屋买卖居间合同》时并未征得共有人李德仙的同意，该合同上“李德仙”的签名系上诉人代签，由于李德仙不同意出售该房屋，导致商品房买卖合同未能订立，出卖人应将定金返还买受人，不应双倍返还定金。同时，上述合同的签订，系基于中介方的误导，上诉人对此不应承担责任。综上，请求：撤销一审判决第二项，改判由上诉人向被上诉人返还定金2万元。被上诉人徐志答辩称：双方所签《房屋买卖居间合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，被上诉人按约支付2万元定金，而上诉人以房屋系夫妻共有，其配偶不同意出售房屋为由拒绝履行合同，其行为构成违约，应双倍返还定金。对于中介方，其并非合同相对方，本案中承担责任的主体应为上诉人。二审查明事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。结合双方诉辩主张，本院归纳本案二审争议焦点为：上诉人是否应向被上诉人双倍返还定金4万元。本院认为：首先，上诉人与被上诉人所签《房屋买卖居间合同》的效力问题。上诉人主张诉争房屋系其与配偶李德仙的夫妻共同财产，上诉人擅自处分夫妻共同财产的行为应为无效。对此，本院认为，本案合同第二条中已明确约定，上诉人作为甲方保证诉争房屋信息真实、准确、无任何纠纷，并已得到所有共有权人同意，符合法律法规出售条件，在此情况下，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条关于“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：……（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”之规定，被上诉人有理由相信上诉人就诉争房屋的出售已征得其配偶同意，且不得以配偶不同意为由对抗被上诉人。同时，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，即使上诉人就诉争房屋无完整的所有权及处分权，但合同效力并非无效。综上，上诉人与被上诉人所签《房屋买卖居间合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。上诉人主张该合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。其次，本案诉争合同有效，上诉人收取被上诉人2万元定金后，以其配偶不同意出售诉争房屋为由拒绝履行合同，致使被上诉人购买诉争房屋的合同目的无法实现，其行为构成违约，被上诉人就此享有法定解除权。一审法院据此确认双方所签合同于2015年1月28日解除，并由上诉人双倍返还定金的处理并无不当，本院予以维持。至于上诉人主张本案合同无法履行的原因并不归责于双方当事人，而是基于中介方的误导所致的上诉理由，并无相应事实依据，且基于合同相对性原则，上诉人应就其违约行为承担相应的违约责任，其所提该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人所提上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费800元，由上诉人谭政荣承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长 郑会利代理审判员 符圆圆代理审判员 邓林春二〇一五年七月二十二日书 记 员 杨 扬 来源：百度搜索“”