（2014）粤高法民一申字第912号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2015-11-30
案件名称
珠海市港银房地产开发有限公司与庄雪云、庄嘉荣房屋买卖合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书
法院
广东省高级人民法院
所属地区
广东省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
案由
法律依据
全文
广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2014）粤高法民一申字第912号再审申请人（一审被告，二审上诉人）：珠海市港银房地产开发有限公司。住所地：广东省珠海市。法定代表人：魏国华，董事长。委托代理人：丁匀，广东尊仁律师事务所律师。委托代理人：王跃华，北京市长安律师事务所律师。被申请人（一审原告，二审上诉人）：庄雪云，女，澳门特别行政区永久性居民，澳门身份证号码：×××0（1），住广东省珠海市香洲区。被申请人（一审原告，二审上诉人）：庄嘉荣，男，澳门特别行政区永久性居民，澳门身份证号码：×××9（8），住广东省珠海市香洲区。法定代理人：庄雪云，系庄嘉荣的母亲。上述二被申请人共同委托的代理人：刘奕贤，广东百步律师事务所律师。朱灿，广东百步律师事务所实习律师。再审申请人珠海市港银房地产开发有限公司（下称港银公司）因与被申请人庄雪云、庄嘉荣房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省珠海市中级人民法院（2014）珠中法民三终字第97号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。港银公司申请再审称：原判决据以认定事实的主要证据是伪造的，珠海经济特区云华置业有限公司（下称“云华公司”）于2010年2月2日出具的《证明》是伪证，落款日期为2007年10月16日的《协议书》、落款日期为2007年10月16日的《商品房买卖合同》、落款日期为2007年10月17日的《承诺书》均是再审被申请人伪造的。（一）关于四份证据的签名及盖章的真实性。因港银公司及其法定代表人孙国华从未签署过上述四份文件，因此在一审程序中，双方当事人将上述四份证据委托华东政法大学司法鉴定中心进行鉴定，鉴定意见为：1、上述四份证据中所盖的“珠海市港银房地产开发有限公司”印文均与港银公司在公安机关登记备案的印章不一致，非同一枚印章所留印文；2、2009年10月16日的《商品房买卖合同》上“魏国华”签名笔迹与送检样本上的“魏国华”签名笔迹存在差异；3、2007年10月16日的《协议书》、《珠海市商品房买卖合同》以及2007年10月17日《承诺书》上“孙国华”签名与法院送检样本上“孙国华”签名字迹是同一人所写。基于以上鉴定意见，港银公司提出以下事实主张：第一，在本案一审程序中，庄雪云见“落款日期为2009年10月16日的《商品房买卖合同》”上的盖章及“魏国华”的签名笔迹的真实性被鉴定机构完全否定后，遂即撤回了该证据，明显是心虚的表现；第二、鉴定机构仅靠一份法院送检的“孙国华”签名文件就认定证据上“孙国华”签名是孙国华本人所签，明显依据不足，港银公司因此也在原审诉讼过程中提出补充鉴定的申请，但未得到支持，显然不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条第三款的规定；第三、上述四份证据所盖的“珠海市港银房地产开发有限公司”印章经鉴定已证实不是港银公司的印章。因此，根据以上鉴定意见，法院从印章及魏国华签名是伪造的事实就应该全部否定上述证据的真实性，但法院却依据上述伪造的签名笔迹认定《商品房买卖合同》有效，并作出与事实不符的判决。（二）关于证据的内容的真实性。庄雪云所持的《承诺书》、《协议书》及两份《商品房买卖合同》无论从形式上还是从内容上，均存在严重瑕疵。第一，从形式上看，庄雪云所提交的《协议书》及两份《商品房买卖合同》多处内容都是由庄雪云自己填写，填写的内容也未经双方确认，这既有违房产交易的一般惯例，也不符合合同签订的形式要求；第二，从庄雪云所提交的两份《商品房买卖合同》填写的内容看，合同多处重要内容均显示“详见补充协议”，作为商品房买卖合同的最重要的核心条款，未明确约定核心条款的合同是不能保证合同双方的权利义务的，明显该份合同并不具有可履行性与真实性；第三，庄雪云所提交的《商品房买卖合同》上手写注明诉争房屋的价格是1万元／每平方米，且注明是精装修。但按一般的精装修成本4000元／平方米计，诉争房屋的精装修成本大概为290.8万元。可见，就算是港银公司以优惠的折扣价卖给庄雪云，也不可能以727万元如此不合理的低价出让，这明显不合情理。（三）关于云华公司出具的《证明》及152万元汇款。云华公司汇给港银公司的152万元实质是港银公司与庄雪云之间的其中一笔借款，庄雪云为了制造诉讼的方便，挑选了与2008年6月6日（即港银公司取得预售许可证）在时间上比较吻合的一笔汇款记录并操控云华公司在2010年2月2日出具《证明》作伪证，共同声称该152万元是首期购房款，以此诱导法院作出与事实不符的判决。（四）关于原审判决适用法律的问题。原审法院作出的（2014）珠中法民三终字第97号民事判决在适用法律方面是错误的。根据“特别法优于一般法”原则及本案的具体情况，在原一审程序中，法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，在适用法律上是正确的。但在原审程序中，原审法院却错误将本案改判为适用《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，明显违反了适用法律的基本原则，且在适用该条法律作出裁判时理解错误并运用不当。原审法院在认定可得利益数额时，不应直接根据新旧两份《商品房买卖合同》（新合同即第三人丁丽霞签订的《商品房买卖合同》）的差价即人民币18637171元认定为可得利益的数额，这已远远超出港银公司订立合同时可预见或应当预见到的损失。就算本案可以适用合同法第一百一十三条的规定，法院在认定可得利益数额时，应以2007年的楼市价格，对诉争房屋重新进行评估作价并得出可得利益数额的标准，可得利益绝不会是人民币18637171元之巨。本案中港银公司与庄雪云、庄嘉荣均存在违约行为，庄雪云、庄嘉荣未按约定的付款方式付款，违约在先，二审判决仅认定港银公司单方违约、承担违约责任不当。二审判决对一审判决予以改判，加重了港银公司的违约数额，对港银公司处罚过重，违反了合同法在赔偿损失方面的合理预见原则，适用法律不当，应予以纠正。综上所述，原审法院所作出的民事判决与事实不符，特提出再审申请，请求：1、撤销广东省珠海市中级人民法院（2014）珠中法民三终字第97号民事判决；2、认定云华公司于2010年2月2日出具的《证明》是伪证；3、对认定案件事实的主要证据（《协议书》、《商品房买卖合同》、《承诺书》）是否是港银公司及其法定代表人作出的进行重新鉴定；4、判决驳回庄雪云、庄嘉荣的诉讼请求；5、判令庄雪云、庄嘉荣承担本案的诉讼费用。被申请人庄雪云、庄嘉荣发表意见称：港银公司申请再审没有事实和法律依据。首先，关于伪造证据的问题。云华公司出具的《证明》，港银公司认为该证明是伪造的原因，是因为庄雪云是云华公司股东的关系，认为庄雪云与云华公司有利害关系，法院不应采纳。庄雪云之前与孙国华是好朋友，在孙国华开发房地产时，因资金周转困难，其曾经向庄雪云借钱，基于好朋友关系，庄雪云就借款解困，一般是以个人名义通过现金、转帐方式借钱给孙国华。庄雪云虽作为云华公司的股东之一，但庄雪云与孙国华之间的借款与云华公司是没有关系的，港银公司与云华公司也没有生意往来，涉案152万元是庄雪云在云华公司应得的，也是庄雪云将该款委托云华公司向港银公司代付的购房款，并非借款。故港银公司的主张是没有法律依据的。关于《协议书》、《商品房地产买卖合同》是否伪造的问题。该两合同一、二审已经鉴定并作出了认定，港银公司据此又作为其申请再审主张，没有事实依据。关于法律适用问题。一、二审根据合同法的司法解释作出已付购房款的数额认定，而根据合同法的规定，庄雪云方是守约方，违约方应给守约方赔偿损失，但一、二审认定的损失远低于庄雪云方实际的损失。虽然双方签订的合同约定一次性付清款项，但由于当时涉案楼盘没有建好，且合同也约定具体事项详见补充协议，但后来双方也没有签订补充协议，故庄雪云、庄嘉荣未一次性付款有正当的理据。综上，港银公司申请再审的目的就是为了拖延执行，请求法庭驳回港银公司的再审申请。本案再审审查期间，港银公司向本院提交了一份加盖中国农业银行珠海北岭支行印章的2008年8月29日的《中国农业银行联行来帐凭证》复印件，该复印件的附言载明为“借款”，拟证明该凭证载明的一笔152万元款项是云华公司支付给港银公司的借款而非购房款。港银公司同时提交的一份由中国工商银行珠海分行于2008年8月29日加盖清讫方章的《中国工商银行进账单（回执）》复印件，载明出票人珠海经济特区云华置业有限公司于当天通过其工行20×××19账号向收款人珠海市港银房地产开发有限公司农行北山支行44×××64账户转账支付了人民币1520000元，该《中国工商银行进账单（回执）》并没有任何附言。港银公司还提交了一份云华公司的商事登记信息，显示庄雪云为云华公司的股东之一，拟证明庄雪云与云华公司之间有利害关系，据此不足以证明庄雪云有支付购房款的事实。经质证，庄雪云、庄嘉荣认为港银公司再审审查期间提交的上述两份证据，均属于在一审期间能够提供而不提供的证据，依法均不属于新证据，不应采信；至于农业银行进账单上注明的152万元的款项用途并非庄雪云所写，其系从工商银行划账的，来帐凭证注明的款项用途仅是农业银行所写，对庄雪云没有约束力，故港银公司主张该笔款项系借款缺乏事实依据。庄雪云虽是云华公司的股东，但这并不妨碍其委托云华公司向港银公司代付购房款，事实上港银公司与云华公司之间也没有生意往来。本案申请再审审查期间，港银公司向本院提交了一份《重新鉴定申请书》，申请重新鉴定港银公司与庄雪云、庄嘉荣于2007年10月16日签订的《协议书》、《珠海市商品房买卖合同》及港银公司于2007年10月17日作出的《承诺书》中“孙国华”签名的真实性。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。关于另案生效判决认定的事实能否作为本案认定事实的依据的问题。经审查，另案已生效的（2011）珠中法民三终字第104号民事判决查明并确认，港银公司及庄雪云、庄嘉荣双方当事人经协商选定鉴定机构，并对送检的2007年10月16日签订的《协议书》、《珠海市商品房买卖合同》及港银公司于2007年10月17日作出的《承诺书》三份证据共同确认后，该案原一审法院委托华东政法大学司法鉴定中心进行文检鉴定，鉴定结论表明“孙国华”签名与送检样本字迹材料上“孙国华”签名字迹系同一人所写，港银公司在该案中没有其他证据推翻该鉴定结论，据此认定上述三份文件系由孙国华代表港银公司所签署的。本案中，港银公司虽对上述鉴定结论提出异议并否认上述三份合同文件的真实性，但至今亦未提出足以推翻生效裁判文书所确认事实的相反证据，故另案生效判决认定的事实可以作为本案认定事实的依据。二审判决依法确认上述三份合同的真实性，并结合双方当事人在2007年10月16日签订的《协议书》第五条的约定，确认双方于2007年10月16日签订的《珠海市商品房买卖合同》应于2008年6月6日（取得涉案房屋商品房预售许可证日期）发生法律效力并无不当。关于涉案《珠海市商品房买卖合同》履行情况及违约责任的认定问题。涉案合同签订后，庄雪云、庄嘉荣通过委托云华公司代付及自己直接支付，已于2010年2月1日支付完毕涉案房屋全部购房款，已适当履行了作为购房方的义务。港银公司为证明其收取云华公司的152万元汇款应为借款而非庄雪云委托云华公司代付的购房款，为此其申请再审期间提交了一份在附言处载明为“借款”的《中国农业银行联行来帐凭证》为据。但该附言内容未能与付款行中国工商银行珠海分行出具的《中国工商银行进账单（回执）》载明的内容相印证，港银公司也未能提交证据证实其与云华公司之间存在借款事实的其他证据，故一、二审法院根据庄雪云、庄嘉荣的主张及云华公司出具的《证明》，认定该152万元为庄雪云、庄嘉荣通过云华公司代付的购房款并无不当。至于庄雪云于2010年2月1日才另行支付剩余5750600元购房款是否违约的问题，虽然双方签订的《珠海市商品房买卖合同》有关于“一次性付款”的约定，但该合同中对买受人支付购房款的期限并未予以明确约定，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，庄雪云、庄嘉荣可随时向港银公司支付购房款。故二审判决认定庄雪云、庄嘉荣在涉案房屋竣工验收具备交付条件后才支付剩余购房款并未违约并无不当。相反，港银公司在已与庄雪云、庄嘉荣签约及收到庄雪云、庄嘉荣的全部购房款后，仍将涉案房屋出卖给案外人丁丽霞，并于2010年2月2日办理了将涉案房屋过户到丁丽霞名下的所有权转移手续，致使庄雪云、庄嘉荣购买涉案房屋的合同目的无法实现，故二审判决认定港银公司的行为构成根本违约正确。本案中，根据港银公司与庄雪云、庄嘉荣签订的《协议书》的约定，港银公司同意将涉案山海一品别墅项目B户型靠近单体别墅侧顶楼以单价1万元的价格转让给庄雪云、庄嘉荣，是基于港银公司开发的山海一品别墅项目部分楼顶对庄雪云、庄嘉荣拥有的海湾花园41栋别墅院子观看海景有影响而给予的补偿，故案涉房屋买卖纠纷有别于一般的“一房二卖”情形，庄雪云、庄嘉荣因涉案《珠海市商品房买卖合同》解除所造成的损失还应包括其拥有的海湾花园41栋别墅既成的景观价值贬损。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，以及第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，违约损害赔偿是以赔偿非违约方实际遭受的全部损害为原则，其中包括可得利益的损失，实际遭受的损失无法确定的，可参照违约方因违约所获得的利润予以确定。二审法院根据本案的实际情况及上述法律规定，认定本案中港银公司为违约方，庄雪云、庄嘉荣为非违约方，庄雪云、庄嘉荣无法实现其购买涉案房屋的合同目的，其实际遭受的全部损失应包括继续履行合同其可以取得房屋所有权并对房屋享有的一切合法权益，具体金额可以参照港银公司因违约所获得的利润确定，即为港银公司一房二卖的购房款差价18637171元正确。二审判决港银公司向庄雪云、庄嘉荣赔偿损失18637171元并无不当。综上所述，港银公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回珠海市港银房地产开发有限公司的再审申请。审判长 佘琼圣审判员 吴锡权审判员 滕 梅二〇一五年七月二十二日书记员 陈爱姬 微信公众号“”