（2015）苏中民终字第01786号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2015-10-08
案件名称
曹峰与李金根、昆山市巴城镇正仪村村民委员会等租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李金根,曹峰,昆山市巴城镇正仪村村民委员会,昆山市巴城镇人民政府
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十六条，第六十条第一款，第一百零九条，第一百一十二条；《中华人民共和国物权法》：第三十九条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第01786号上诉人（原审被告、反诉原告）李金根。委托代理人曹小林，江苏海联海律师事务所上海分所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）曹峰。委托代理人卜贤生，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。原审被告（反诉第三人）昆山市巴城镇正仪村村民委员会。原审被告（反诉第三人）昆山市巴城镇人民政府。委托代理人庄学元。上诉人李金根因与被上诉人曹峰、原审被告昆山市巴城镇正仪村村民委员会（以下简称正仪村委会）、原审被告昆山市巴城镇人民政府（以下简称巴城镇政府）租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2013）昆民初字第4203号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年3月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2006年11月23日，正仪村委会与李金根签订《租赁合同》一份，约定由李金根承包正仪村委会提供的昆山正仪312国道边（航天加油站东侧约200米）的荒废河沟二条，面积20亩，承包期限为6年，自2006年12月1日至2012年11月30日止，付款方式为一年一付，每年12月30日前支付下一年的租金。李金根不得私自将土地转租给他人，涉及国家集体要征用土地的，本合同终止，其他事项由双方协商解决；如遇政府征用此地，赔偿按政策进行。2009年10月9日，李金根与曹峰签订《租场地协议》一份，约定李金根出租场地、房屋给曹峰，租金为每年70000元，出租期限为五年，自2009年12月10日至2014年12月9日，租金一年一付，先付后用，押金10000元，如租期满场地无损坏及水、电费结清，李金根可全额退还曹峰。在租用期内如遇政策性开发、拆迁，曹峰必须无条件服从，李金根不作任何经济补偿，租金以实际租用面积结算。同日，李金根与曹峰又签订《场地、厂房租赁合同》一份，约定李金根出租场地，厂房及场地上的住房给曹峰，出租期限为五年，自2009年12月10日至2014年12月9日，每年租金100000元，租金一年一付，先付后用。曹峰在租用期内，如遇政府开发拆迁，曹峰必须无条件服从，李金根退还曹峰押金30000元，场地、厂房租金按实结算。2012年3月28日，正仪村委会与李金根签订《补偿协议书》一份，约定给予李金根一次性60000元补偿，原2006年12月1日签订的合同自行终止。2012年4月25日，李金根收到了60000元拆迁补偿款，并承诺今后对该河沟不再享有使用权。另查明，正仪村委会对李金根铁场（即本案所涉李金根承租场地）进行了评估测算，评估总额为935990元，其中房屋建筑物损失为318630元，可搬迁设备评估损失为52080元，不可搬迁设备评估损失为18350元，构筑物及其他辅助设施损失为52160元，停产停业损失费234770元，还填土费用260000元。其中构筑物及其他辅助设施损失52160元中有一铁皮围护面积为21.6平方米，评估价值为1090元。后正仪村委会参照上述评估报告，与李金根签订了《迁让、拆除协议》，约定由正仪村委会自愿补偿李金根房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施、可搬迁设备、不可搬迁设备、还填土费用等共计730000元。在正仪村委会补偿李金根730000元后15日内，李金根承诺将土地范围内的所有建筑物及辅助设施全部自行拆除，并从上述土地迁出，将上述土地交还正仪村委会，所需的拆除费用由李金根自行承担。李金根承诺在正仪村委会补偿730000元后不得就上述土地再向正仪村委会主张权利，也不得利用第三方的名义妨碍正仪村委会的权利，如发生第三方就上述土地向正仪村委会另行主张权利的，由李金根处理，与正仪村委会无关。2013年9月6日，正仪村委会发出通告，要求废纸打包车间业主在十天内清理完毕及时搬离，延期不搬后果自负。以上事实，由《场地、厂房租赁合同》、《租场地协议》、《租赁合同》、《补偿协议书》、领条、通告、照片、《迁让、拆除协议》以及当事人陈述予以证实。本案中，原审原告曹峰的诉讼请求为：1、三原审被告赔偿原审原告因拆迁导致的损失共计396974元；2、本案诉讼费用由三原审被告承担。审理中，原审原告曹峰明确本案系基于原审原告与原审被告李金根之间的租赁合同关系，诉请要求三原审被告连带支付原审原告因拆迁导致的误工费、搬迁费、拆迁补助费、临时安置补助费、停业损失、财产损失；三原审被告承担诉讼费用。反诉原告李金根的诉讼请求为：1、反诉被告曹峰支付租金120000元；2、反诉被告曹峰赔偿损失45000元；3、反诉案件受理费由反诉被告曹峰负担。原审法院认为，李金根将场地转租给曹峰，未经过正仪村委会同意，且在正仪村委会拆迁时，曹峰与李金根之间存在恶意串通隐瞒转租的行为，李金根与正仪村委会的《租赁合同》中明确约定不得转租，故曹峰与李金根之间的转租合同无效。合同无效的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。双方合同约定，如遇政府拆迁，曹峰应无条件服从，互不承担赔偿责任，故对曹峰要求李金根赔偿损失的诉请，原审法院不予支持。但曹峰在承租过程中自行搭建了相应建筑物，以及产生的设备损失，因该部分赔偿由正仪村委会补偿给了李金根，该部分收益应由相应的财产所有人来享受，即李金根应将收取的属于曹峰所有的自行搭建的铁皮房的补偿款以及设备损失款返还给曹峰。曹峰主张还有两间彩钢板房，因无证据证明，不予支持。属于曹峰的财产部分包括铁皮围护一间及可搬迁设备损失和不可搬迁设备损失，该部分费用对应在评估报告中的总价值为71600元，因李金根实际仅收取补偿款为730000元，并未按照评估报告总价值935990元收取补偿款，故李金根应返还给曹峰的补偿款亦应折算相应比例，故李金根应支付曹峰的补偿款为71600＊730000／935990=55842元。关于曹峰要求正仪村委会及巴城镇政府承担连带赔偿责任的诉请，无相应的法律依据，原审法院不予支持。关于李金根要求曹峰支付租金及赔偿损失的诉请，因合同无效，且双方合同约定遇政府拆迁的双方互不承担赔偿，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，原审法院判决：一、李金根于判决生效之日起十日内支付曹峰55842元。二、驳回曹峰的其他诉讼请求。三、驳回李金根的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7254元，由李金根负担1020元，曹峰负担6234元。反诉案件受理费3600元，减半收取1800元，由李金根负担。上诉人李金根不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、原审以正仪村委会作出的评估报告作为判决依据不符合事实。该评估报告是正仪村委会单方面作出的，上诉人从未认可该评估报告，该评估报告也未经任何司法部门确认。上诉人与正仪村委会签订的补偿协议中，约定的补偿金额仅为73万元，与评估报告是不一致的，故补偿不是以评估报告为依据的，而是双方自行协商的结果。上诉人与正仪村委会签订补偿协议时约定，上诉人取得补偿款后，承租人的所有事项均由正仪村委会承担，与上诉人无关，故补偿协议签订后正仪村委会直接进行了拆迁，上诉人根本没有参与。二、上诉人与被上诉人签订的租赁协议合法有效，被上诉人应当按约支付租金。上诉人将场地转租给被上诉人，正仪村委会是明知的，也是同意的，不存在上诉人与被上诉人恶意串通的情况。三、被上诉人应当支付上诉人赔偿金。房屋建筑部分，除一间铁皮围护是被上诉人搭建，其余均是上诉人搭建，均属上诉人所有。但被上诉人在正仪村委会拆迁后，私自将属于上诉人所有的建筑材料全部卖掉，对该部分损失被上诉人应当依法赔偿。原审中被上诉人也承认是其把拆迁后的建筑材料卖掉了，并辩称是为了减少损失，该部分减少的损失应在上诉人承担的范围内予以扣除。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人曹峰二审答辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉。关于上诉人与正仪村委会协议中涉及的属于曹峰的停产停业损失等，曹峰将考虑另行起诉。原审被告正仪村委会二审答辩称，上诉人李金根与正仪村委会不存在法律意义上的因果关系，请求驳回李金根对正仪村委会的上诉请求。原审被告巴城镇政府二审答辩称，上诉人李金根与巴城镇政府不存在法律意义上的因果关系，请求驳回李金根对巴城镇政府的上诉请求。二审中，上诉人李金根提供了一份正仪村委会于2012年10月23日出具的补充协议，内容为：“兹有针对正仪村与李金根在2006年11月23日签订的租赁合同作出以下补充：当时签订租赁期为2006年12月1日至2012年11月30日为期六年，到期后如无涉及政府拆迁的情况下（且未拖欠租金的）可以续租”。李金根主张该补充协议可以证明其与正仪村委会之间有租赁关系，且其有权与曹峰签订租赁合同。被上诉人曹峰对该补充协议的真实性予以认可，但认为不能反映李金根是否有转租的权利。原审被告正仪村委会对该补充协议的真实性予以认可。本院二审查明事实与原审查明事实一致。二审另查明，2012年3月28日李金根与正仪村委会签订《补偿协议书》一份，约定由于上海铁路局建职工用房的建设影响到李金根的农副业生产投入鱼塘养殖需做一次性的补偿，为了维护双方各自的权利和义务，特制定如下协议：一、涉及面积：2006年12月1日签订的合同涉及面积。二、水面（水产品）、工具、临时建房、附着物等，以上几项一次性补偿人民币陆万元整。三、李金根在签字后十五日内必须把鱼塘内的所有养殖品种、生产工具、附着物等全部清理出场，便于施工。四、以上是正仪村委会对李金根做出的一次性补偿，2006年12月1日签订的合同自行终止。2012年4月25日，李金根领取了上述《补偿协议书》约定的60000元，并承诺今后对该河沟不再享有使用权。上述事实，由2012年3月28日《补偿协议书》、2012年4月25日领条予以证明。二审中，本院调取并复印了昆山市巴城镇正仪村村民委员会诉李金根排除妨碍纠纷即（2012）昆巴民初字第305号一案的案卷材料。经质证，各方当事人对本院调取复印的案卷材料的真实性均无异议。根据该案卷宗材料，本院又查明以下事实：2006年10月26日，李金根与正仪村委会签订《房屋租赁合同》一份，约定李金根向正仪村委会租赁正仪林木场西侧房屋，租赁期限自2003年3月1日至2008年3月1日，租金为每年3000元。李金根系昆山市巴城镇光明废品收购站（个体工商户性质）的经营者，该废品收购站营业执照上载明的经营场所为巴城镇正仪林木场西侧。二审中，李金根陈述，其与村委会签订过两份租赁合同，一份是2006年11月23日的《租赁合同》，租赁范围为河沟二条；还有一份是2006年10月26日的《房屋租赁合同》，租赁范围是正仪林木场西侧地块。河沟地块和正仪林木场西侧地块无法明确区分。关于正仪林木场西侧地块上的房屋，原系312国道拓宽时工程队临时搭建的工棚，因312国道工程队结欠其款项，在撤场时抵给了其，其又将该地块上312国道取土的临时坑和部分鱼塘填平，在该地块上开办了废品收购站，后来为了办理废品收购站的营业执照，其与正仪村委会签订了2006年10月26日的《房屋租赁合同》。正仪村委会支付的60000元补偿是针对河沟地块的、730000元补偿是针对废品收购站地块的。正仪村委会到庭代表人姚俊华表示，李金根一开始租赁的时候应该只有二条河沟，其对正仪林木场西侧地块的情况不清楚。关于两份租赁合同的租金支付情况，李金根称记不清了；正仪村委会称，经财务查询村里只有20亩河沟从2006年至2012年底的租金支付记录，2013年开始李金根未再支付租金。上述事实，由2006年12月26日《房屋租赁合同》、昆山市巴城镇光明废品收购站的个体工商户营业执照、当事人陈述等予以证明。本院认为，2006年11月23日李金根与正仪村委会签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。该合同约定李金根向正仪村委会租赁荒废河沟二条，涉及国家集体要征用土地，本合同终止，其他事项由双方协商解决，本合同自2006年12月1日生效。2012年3月28日正仪村委会与李金根签订《补偿协议书》，约定正仪村委会一次性补偿李金根60000元，补偿范围为2006年12月1日签订合同涉及面积，2006年12月1日签订的合同自行终止。2012年4月25日李金根领取了60000元补偿款，并承诺对河沟不再享有使用权。故李金根与正仪村委会关于二条河沟的《租赁合同》在2012年3月28日已经终止。关于2006年10月26日李金根与正仪村委会签订的《房屋租赁合同》，李金根主张，该合同所涉房屋原系312国道工程队临时搭建的工棚，在撤场时抵给了其，但对此李金根未能提供有效证据予以证明，本院碍难采纳。该合同所涉建筑物没有合法建造手续，正仪村委会也非所涉建筑物的权利人，故该合同应为无效合同，且该合同仅涉及房屋，并未涉及土地，故李金根主张其依据该《房屋租赁合同》取得正仪林木场西侧地块的土地使用权，不能成立。本案中，李金根要求曹峰支付2013年1月至9月承租场地和厂房的租金120000元，本院认为，关于河沟地块，李金根向正仪村委会租赁二条河沟的《租赁合同》已于2012年3月28日终止，此后，李金根对河沟地块不再享有使用权，故其也无权再向曹峰主张相应的租金。关于正仪林木场西侧地块及厂房的租金，因李金根对该地块及厂房并不享有合法有效的权利，故其亦无权向曹峰主张相应的租金。因此，本案中李金根要求曹峰支付租金的诉讼请求，不应予以支持。关于李金根要求曹峰赔偿损失45000元的诉讼请求，本院认为，诉讼中曹峰仅认可将属于自己所有的建筑材料卖掉，现并无证据证明曹峰将属于李金根所有的建筑材料擅自出卖，故李金根要求曹峰赔偿损失45000元，亦依据不足，本院不予支持。关于曹峰在涉案地块上自行搭建的临时建筑物以及设备搬迁损失的补偿款，本院认为，该部分收益曹峰作为财产所有权人依法有权取得，而该部分收益已包含正仪村委会支付给李金根的补偿款中，故李金根应返还给曹峰。虽然李金根与正仪村委会签订的《迁让、拆除协议》中的补偿金额与评估报告中的评估价值不一致，但评估报告是双方协商达成补偿的参考依据，并无反证推翻评估报告中的评估价值，故曹峰有权取得的收益可以合理参考评估报告中的相应价值。经审查，曹峰自行搭建的临时建筑物的补偿款以及可搬迁设备和不可搬迁设备的损失，在评估报告中对应的价值应为71520元，原审认定该部分价值为71600元有误，故本院予以纠正。该部分费用李金根应按实际收取补偿款占评估价值的相应比例返还给曹峰，即李金根应支付曹峰55780元（71520×730000÷935990）。综上，原审判决部分事实认定及实体处理有误，应予纠正。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第六十条、第一百零九条、第一百一十二条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江苏省昆山市人民法院（2013）昆民初字第4203号民事判决主文第三项；一、撤销江苏省昆山市人民法院（2013）昆民初字第4203号民事判决主文第一、二项；二、李金根于本判决生效之日起十日内支付曹峰55780元；三、驳回曹峰的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费7254元，由李金根负担1195元，曹峰负担6059元；反诉案件受理费3600元，减半收取1800元，由李金根负担。二审案件受理费4613元，由李金根负担。本判决为终审判决。审判长 黄文杰审判员 周 红审判员 任小明二〇一五年七月二十二日书记员 王文君 来自