（2015）云中法民二终字第241号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2015-09-25
案件名称
张彩玲与张树清建设用地使用权转让合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省云浮市中级人民法院
所属地区
广东省云浮市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张彩玲,张树清
案由
建设用地使用权转让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第二条第一款，第六十三条；《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》：第十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）云中法民二终字第241号上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：张彩玲，女，1950年11月3日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。委托代理人：许龑晖，广东四方三和律师事务所律师。被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：张树清，女，1957年8月12日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。委托代理人：李政，广东碧辉律师事务所律师。上诉人张彩玲因与被上诉人张树清建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服罗定市人民法院作出的（2014）云罗法民初字第890号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：张树清与张彩玲婚前是娘家同村同队同姓关系，婚后，张树清与张彩玲均嫁到泗纶镇某村委不同自然村，现双方的户籍均在泗纶镇某村委，户口性质都是农业户口。涉案的土地位于罗定市附城平西管理区勒竹村（土地使用证号：总编号93-37**，用地单位（户）张彩玲，土地性质集体，占地面积72㎡），是张彩玲向本市附城街道平西村委购买所得。张彩玲取得该土地后只做了部分基础工作，但未建房。2005年上半年间，张树清与张彩玲双方经协商达成了由张彩玲转让涉案的土地给张树清的口头协议。张彩玲主张转让价款为34000元，张树清一共支付了11000元，且其中2000元不是定金，是购地款。张树清则主张转让价款是14000元。在2005年6月30日支付2000元定金之后再分两次支付了9000元，共支付了11000元。张树清在受让土地后，于2006年12月开始在该地皮上动工，2007年上半年做好地基、化粪池，于2013年建好铁皮屋并申请安装自来水后居住使用至今。后双方因该地皮问题产生纠纷，遂成讼。以上事实，有张彩玲提供的身份证、农村居民建房用地通知书、土地使用证、存折、支出表，张树清提供的身份证、屋地转让书2页及附件3页、收据、字部纸19张、自来水安装发票、收款收据、日子单、字条、照片5张等证据以及原审庭审笔录等附卷为证。案经原审法院审理认为，本案是建房用地转让合同纠纷。涉案的土地是经过罗定市国土局批准规划的农村居民建房用地，讼争土地已经政府职能部门规划为建房用地，故不属于《中华人民共和国土地管理法》第63条规定的情形。本案中，张树清与张彩玲双方均非涉案建房用地所在地的村民，故对涉案建房用地使用权的取得，张树清与张彩玲双方均应享有同等的权利，张彩玲能够有偿取得涉案建房用地使用权，则张树清同样有权有偿受让该建房用地使用权。张彩玲提出的“涉案土地使用权转让协议违反法律强制性规定，没有法律效力”的诉讼意见，理由不能成立，不予采纳。张彩玲与张树清双方关于转让涉案建房用地的口头协议，是双方的真实意思表示，其内容和约定均无违反法律法规强制性规定，合法有效。张树清与张彩玲双方应按合同的约定履行相关义务。本案张树清已依约向张彩玲支付相关转让款项，张彩玲亦依约向张树清交付了涉案建房用地及相关权属证书，且涉案建房用地已由张树清加建相关建筑设施和构建物后从其受让后居住使用至今。现张彩玲提出要求确认涉案建房用地转让协议无效、判决张树清返还该建房用地使用权以及张树清拆除在该建房用地的临时建筑物等诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持，应予驳回。张树清提出的涉案建房用地转让协议有效的抗辩意见，合情合理，予以采纳。鉴于张彩玲的确认无效的诉讼请求不予支持，故张彩玲基于假设法院判决确认无效而提出的反诉请求，已无必要，亦予以驳回。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百四十三条、第一百四十六条、第一百四十七条的规定，作出如下判决：一、驳回张彩玲的诉讼请求。二、驳回张树清的反诉请求。案件受理费650元，由张彩玲负担；反诉案件受理费2574元，由张树清负担。一审宣判后，上诉人张彩玲不服，向本院上诉称，请二审法院依法判令：1.撤销罗定市人民法院（2014）云罗法民初字第890号民事判决第一项，维持该判决第二项。2.确认双方当事人于2005年达成的集体土地使用转让协议（口头协议）无效，上诉人愿意返还预付款11000元给被上诉人。3、被上诉人返还位于罗定市附城街道平西管理区勒竹村的集体土地使用权（土地使用证号：总编号93-37**，用地单位（户）张彩玲，土地性质集体，占地面积72平方米）给上诉人，被上诉人拆除在该集体土地搭建的铁皮屋等临时建筑物。4.诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、原审判决认定双方于2005年签订的集体土地使用权转让协议（口头协议）合法有效为错误。1、根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，该条款的但书部分规定企业使用的集体土地使用权可以转让，适用条件为用地性质必须为企业（企业用地的土地使用权已作为企业的资产），该集体土地上建设有房屋（企业用地的土地使用权厂房一齐转移）。本案中，涉案土地使用权的权利人是自然人张彩玲而非企业，且涉案土地在2005年转让时为一块空地，并无房屋，故涉案土地虽由国土部门规划为建房用地，因不符合法律规定而不能转让。2、根据《国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》（国土资发【2009】27号）第四部分第（十）条的规定，明确宅基地、集体公益事业建设用地不能转让，只有经营性的集体用地才能转让，本案涉案土地为集体土地，用于个人建设住宅，并非经营性的集体建设用地，不能转让。3、上诉人持有总编号93-37**的集体土地使用证，在政府部门未撤销该土地使用证的情况下，上诉人取得涉案土地使用权为合法有效，但并不能由此得出被上诉人从上诉人手中受让涉案土地使用权亦为合法有效的结论，二者没有必然的逻辑联系，亦没有明确的法律规定。故原审判决认定“原告能够有偿取得涉案建房用地使用权，则被告同样有权受让该建房用地使用权”为错误。4、上诉人主张转让价格为34000元，被上诉人主张转让价格为14000元，而原审法院认定转让合同有效，那么合同当事人究竟以哪个价格履行合同，是不明确的。国土部门对自然人之间转让集体土地使用权不予办理相关过户手续及证件，而原审法院认定转让合同有效，那么合同当事人如何过户？二、原审判决认定上诉人将相关权属证书交给被上诉人系认定事实错误。因上诉人从未将土地使用证原件交给被上诉人，土地使用证原件一直在上诉人手上。三、原审判决认定被上诉人在涉案土地搭建铁皮屋等建筑物，并以此作为被上诉人有效占有、管理涉案土地的证据，该认定为错误，因为被上诉人在涉案土地上搭建铁皮屋等建筑物系未经政府部门批准，属违章建筑，且被上诉人所搭建的铁皮屋等建筑物是在双方发生争议后才搭建的，故此，根据法律规定，当事人发生争议后搭建的建筑物不能作为认定被上诉人合法有效占有、管理涉案土地的依据。综上，双方当事人在本案中的转让集体土地使用权的行为，违反了法律法规的强制性规定，是无效行为。原审法院认定事实和适用法律错误，请二审法院作出公平判决。上诉人张彩玲在二审期间没有提交新的证据。被上诉人张树清答辩称：请二审法院驳回上诉人的上诉请求，判决讼争土地使用权归属被上诉人，退回张树清预交的反诉案件受理费2547元给张树清，本案诉讼费由张彩玲负担。事实与理由：一、双方关于涉案建房用地使用权的转让协议，是双方的真实意思表示，其内容无违反法律法规强制性规定，合法有效。原审判决第一判项正确，应予维持。涉案建房用地使用权尚未经过有权的司法或政府机关确定归属被上诉人，上诉人提出的第四项上诉请求，理据不足。二、上诉人请求维持原审判决第二项判决，理据不足，应当予以驳回。原审第二项判项应予以撤销，因被上诉人的反诉是在假设人民法院确认转让协议无效的情况下提出的，人民法院既然没有确认合同无效，则不应受理反诉。三、人民法院应当在确认转让协议合法的同时确定讼争土地使用权归属被上诉人。1、基于过户的需要，本案应判决确定讼争土地使用权归属被上诉人。被上诉人持一审判决书到罗定市国土资源局咨询是否可以凭该一审判决书办理过户手续，被上诉人得到的答复是否定，并被告知如果判决书的判决主文确定土地使用权归属张树清，则可以该判决书办理过户。2、被上诉人已在一审提出“确认涉案土地使用权归属”的请求。本案是建设用地使用权转让合同纠纷案件，不同于一般案件，不应全部驳回被上诉人的请求，鉴于一审法院已确认转让协议的合法性，应当在确认转让协议合法的同时确定讼争土地使用权归属被上诉人。3、法院在本案判决确定讼争土地使用权归属被上诉人符合法理，因为人民政府已颁发权证给上诉人，基于合法转让，被上诉人取得合法土地使用权，法院予以确认，不违反法理和法律法规。4、法院在本案判决确定讼争土地使用权归属被上诉人，没有超过上诉人的诉讼请求，因为上诉人的诉讼请求实质上是确定讼争土地使用权归属，法院经审理查明转让合同、权属清晰，那么，法院应在判决中确定土地使用权的归属。5、被上诉人在一审诉讼中提出确定讼争土地使用权归属被上诉人的答辩请求，如果属于反诉请求，原审法院应当释明，让被上诉人在反诉中提出。6、如果被上诉人需要另案起诉请求确认土地使用权归属，则浪费时间、人力和财力，以及浪费司法资源。综上，上诉人的上诉请求，理据不足，应予以驳回。同时，被上诉人认为应维持原审判决第一判项，撤销原审判决第二判项，并确认转让协议合法有效的同时，确定讼争土地使用权归属被上诉人，且原审法院对被上诉人的反诉不应受理，预交的反诉案件受理费2547元应退回给被上诉人。被上诉人张树清在二审期间没有提交新的证据。本院查明的事实除张彩玲向张树清交付了涉案建房用地的相关权属证书与原审查明的事实不一致外，其他事实与原审查明的一致，予以确认。另查明，上诉人张彩玲向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.确认双方于2005年达成的集体土地使用权买卖协议无效。2.张彩玲愿意返还预付款11000元给张树清。3.判决张树清返还位于罗定市附城平西管理区勒竹村的集体土地使用权（协议价值34000元，土地使用证号：总编号93-37**，用地单位（户）张彩玲，土地性质集体，占地面积72㎡）给张彩玲，张树清拆除在该集体土地搭建的铁皮屋等临时建筑物。4.诉讼费用由张树清承担。被上诉人张树清于一审诉讼中提起反诉，要求法院判令：1、张彩玲返还已付转让款11000元并赔偿利息（其中2000元的利息从2003年1月1日起，9000元的利息从2006年1月1日起，均按银行同期贷款利率计至还清之日止）损失给张树清；2、张彩玲赔偿张树清在涉案建设用地建造基础、铁皮屋等支出费用43531.52元及其利息（其中本金29262元从2007年7月1日起，本金13610.52元从2013年7月1日起，本金659元从2014年7月1日起，均按银行同期贷款利率计至还清之日止）给张树清；3、张彩玲赔偿土地使用权价值升值损失202000元给张树清；反诉诉讼费由张彩玲负担。再查明，在二审诉讼中，双方当事人均确认张彩玲并未向张树清交付涉案土地使用证。本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。综合上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的主要争议焦点：双方当事人于2005年达成的集体土地使用权转让协议（口头协议）是否有效。关于双方当事人于2005年达成的集体土地使用权转让协议（口头协议）是否有效的问题。双方当事人于2005年达成了转让涉案讼争的位于罗定市附城平西管理区勒竹村的集体土地使用权的口头协议。该涉案土地是张彩玲向该市附城街道平西村委购买所得，土地性质为集体，且根据张彩玲提供的《农村居民建房用地通知书》可知，涉案土地于1993年8月30日被罗定市国土局批准为农村居民建房用地。按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，我国农民集体所有的土地也可分三大类：第一类是农用地，是指直接用于农业生产的土地。第二类是集体建设用地，是指经依法批准用于非农业建设的土地。第三类是未利用地，是指农用地和建设用地以外的土地。该法第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”，是指农民集体所有的农用地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，而不应包括农民集体所有的非农建设用地使用权，因为集体建设土地的用途本身就是用于非农建设的，该条规定在于防止炒卖农民所有的农用土地造成农用地的不当流失和使集体组织的利益受损，而不是禁止非农建设用地使用权的依法流转。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”《国务院关于深化改革严格土地管理的规定》第（十）条规定：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”，《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十七条规定，集体建设用地使用权转让，是指农民集体建设用地使用权人将集体建设用地使用权再转移的行为。据上述法律及相关规定可知，并没有禁止农村集体建设用地的合法流转。涉案土地已于1993年8月30日经过罗定市国土局批准规划为农村居民建房用地，即讼争土地已经政府职能部门规划为建房用地，故不属于《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定的情形，因此，张彩玲与张树清于2005年达成的转让涉案建房用地使用权的口头协议，是双方的真实意思表示，其内容和约定并未违反法律的禁止性规定，双方该口头转让协议合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行合同义务，张树清已向张彩玲支付了土地使用权转让的相关价款，张彩玲也已将土地交给张树清使用，且张树清在受让土地后已加建相关建筑设施和构建物并居住使用至今。据此，张彩玲上诉认为涉案土地使用权转让协议违反法律强制性规定，主张双方的转让协议无效，理据不足，本院不予支持。因本院已确认双方于2005年达成的集体土地使用权转让协议（口头协议）有效，故张彩玲基于其请求确认该转让协议无效而提出张树清返还涉案建房用地使用权及张树清拆除在该建房用地的临时建筑物等诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于张彩玲上诉提到的转让价款，属于双方对转让协议的履行问题，并不在本案的审理范围，如张彩玲认为张树清未支付完转让价款，其可另寻途径解决。另外，在二审诉讼中，双方当事人均确认张彩玲并未向张树清交付涉案土地使用证，原审法院认定张彩玲向张树清交付了涉案建房用地的相关权属证书，认定有误，本院予以纠正。鉴于原审法院对于张彩玲的确认合同无效的诉讼请求不予支持，故张树清基于假设法院判决确认无效而提出的反诉请求，原审法院予以驳回，处理正确，本院予以维持。综上所述，一审法院认定事实基本清楚，适用法律和实体处理正确，本院依法予以维持。上诉人张彩玲的上诉主张，缺乏理据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费650元，由上诉人张彩玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 邓建勇审 判 员 罗晓红代理审判员 陈洁涛二〇一五年七月二十二日书 记 员 冯家玲 来源：