（2015）宁铁中民终字第11号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2015-07-29
案件名称
刘霞与廖以杰房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
南宁铁路运输中级法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
廖以杰,刘霞
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
南宁铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2015）宁铁中民终字第11号上诉人（一审被告）：廖以杰，男，1950年11月13日出生，汉族，住所地南宁市，身份证号××。被上诉人（一审原告）：刘霞，女，1977年12月5日出生，汉族，住所地南宁市青秀区，身份证号××。委托代理人：韦珍莲，广西作一律师事务所。上诉人廖以杰因与被上诉人刘霞房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第72号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月25日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月16日公开开庭审理了本案。上诉人廖以杰、被上诉人刘霞的委托代理人韦珍莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：刘霞与廖以杰于2014年3月14日签订一份租赁合同，由廖以杰将南宁市友爱北路西三巷78号秀厢村五组综合楼二层整层出租给刘霞，租赁期限为2014年5月1日至2034年4月30日。合同第三条约定，前五年每年租金120000元，五年以后租金按每五年递增一次，每次递增为百分之五。合同第四条第1款约定，乙方（刘霞）向甲方（廖以杰）交纳铺面押金5000元，在乙方租赁期满后，甲方验收合格后退回押金。合同第四条第2款约定租金支付方法为半年交一次，乙方需在每次使用期满前15天内付给甲方半年的租金60000元。以后每年租金乙方使用半年后提前15天交清。签订合同后，刘霞依约向廖以杰预付租金60000元和押金5000元。从合同约定履行之日至庭审之日，刘霞并未使用过诉争房屋。另查明，廖以杰出租的房屋未取得建设工程规划许可证。后双方在履行合同过程中发生争议，刘霞诉至一审法院，请求：1、判决解除双方签订的房屋租赁合同；2、判决廖以杰返还刘霞租金及押金共计65000元，并支付利息3205.48元，合计68205.48元（其中利息以65000元为基数，从2014年3月19日暂计至2015年1月13日，余下利息从判决生效履行之日至其履行完毕止）；3、本案诉讼费由廖以杰承担。一审法院审理认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案房屋未取得建设工程规划许可证，双方签订的房屋租赁合同应属无效合同。在本案审理的过程中，一审法院当庭向刘霞释明双方签订的租赁合同无效，刘霞将“请求法院判决解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》”的诉讼请求更改为“请求法院判决原、被告双方签订的《房屋租赁合同》无效”。因此，刘霞请求确认双方签订的租赁合同无效，该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，因无效合同取得的财产应当予以返还，故刘霞要求廖以杰返还押金5000元，该院予以支持。因刘霞未真正使用过诉争房屋，故刘霞要求廖以杰返还租金60000元，合法有据，予以支持。另，刘霞明知租赁该房屋用于开诊所，未经谨慎审查义务检查该房屋是否具备开诊所的相关证件，对导致合同无效也负有一定过错，故刘霞要求廖以杰支付租金和押金的利息该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决如下：一、廖以杰退还刘霞押金5000元，租金60000元；二、驳回刘霞的其他诉讼请求。本案案件受理费753元，由刘霞承担35元，廖以杰承担718元。上诉人廖以杰不服一审判决，上诉请求撤销（2015）南铁民初字第72号判决，本案诉讼费由被上诉人刘霞承担。理由如下：刘霞与廖以杰经友好协商，就商铺租赁事宜达成了租赁协议，协议约定租赁期为20年，租金每年12万元整，半年交一次，押金5000元，合同期满退回押金。刘霞已经交给廖以杰半年的租金6万元和押金5000元，协议约定由2014年5月1日起执行，廖以杰用短信形式已告知刘霞租金由2014年6月1日计收，刘霞也回复确认收到短信。双方的协议已经在履行中，期间刘霞提出了一些关于要求整改铺面硬件的请求，廖以杰都答应了，现在刘霞反悔协议所定的条款，刘霞由开始至起诉到法院从来没有提出撤销合同或认定合同无效，且协议一直在履行中，廖以杰并没有违约。刘霞虽然还没有进入铺面实际使用，但是一直占用铺面场地，使廖以杰无法再将这个场地租赁给他人，使廖以杰蒙受巨大损失，铺面租赁是一种特殊的租赁物，随着时间的消逝而受真正的损失。刘霞在一审起诉书中，提出租赁物不符合双方的约定，房屋也不属于商铺性质，不具备商铺出租的条件，导致其无法向行政部门申请许可证，致使租赁目的无法实现，这都是刘霞的借口罢了。在第二次庭审期间，刘霞在主审法官明示合同无效后，才改口说要求法院判决这份合同无效，原主审法官在还没有审理结束时主动向刘霞告知最后判决结果于法于理不合。该综合楼是由廖以杰投资建成的，房产权归属秀厢村五组集体所有，该综合楼有土地使用证，地号为C110594，土地用途为住宅，发证日期为1993年1月2日，改建期间由秀厢村五组以小组的名义申请改建，并得到村委会的批准和西乡塘区衡阳街道办事处的同意上报审批。建成后也已经取得租赁许可证。综上理由，上诉人廖以杰为维护自身的合法权益，特向二审法院提起上诉，请求撤销一审判决。被上诉人刘霞答辩称，廖以杰主张本案所涉房屋属村集体所有，但该房屋只有土地证，没有建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方的租赁合同是无效的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人廖以杰的上诉，维持原判。上诉人廖以杰对一审查明的事实提出异议，认为农村集体所有的房屋的合法性都是以土地使用证为主要依据，目前其所建房屋报建时经过村委会和社区的同意，是合法建造的。刘霞在租赁合同签订后就一直占用房屋，致使廖以杰无法再租赁给他人使用。被上诉人刘霞对一审查明的事实无异议。二审期间廖以杰提交以下新证据：建房报告1份，证明廖以杰的建筑物得到村委和街道办事处的同意申请报建。土地登记卡1份，证明廖以杰的建筑物用地的性质合法。房屋租赁登记备案证1份，证明廖以杰的建筑物得到政府的认可并可以合法出租。对廖以杰提交的证据1，刘霞认为结合一审廖以杰提交的南宁市西乡塘区衡阳街道办事处的证明，该楼房已经竣工投入使用，按照规划只能建到四层半，但该楼房建了九层，因此廖以杰是无法办理建设工程规划许可证的。证据2与本案无关。证据3只是大楼其中一间房屋的租赁登记备案证，不能证明涉案房屋是可以合法对外出租的。被上诉人刘霞在二审期间没有提交新证据。经质证，本院认为，廖以杰二审期间提交的新证据，证据1建房报告，内容为秀厢村委会和衡阳街道办事处同意秀厢村五组对友爱路西三巷87号的一栋3层楼房改建成9层商住综合性楼房，向南宁市规划局西乡塘分局申请规划审批，但该报告中没有南宁市规划局西乡塘分局的审批意见。证据2只能证实本案所涉房屋的土地权属性质为集体使用权，类型为宅基地。证据3为友爱北路西三巷87号305房的房屋租赁登记备案证明，与本案所涉房屋无关。以上证据均无法证实廖以杰出租给刘霞的房屋已办理了建设工程规划许可证，对这三份证据本院不予采信。关于廖以杰对一审查明的事实提出的异议，由于廖以杰在本案一、二期间，均认可刘霞没有使用过该房屋，只是由于双方对租赁合同是否继续履行存在争议，导致其无法对外出租。因此一审判决认定刘霞从合同约定履行之日至一审庭审之日，并未使用过讼争房屋，与事实相符，本院予以确认。经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、双方签订的租赁合同是否有效？二、廖以杰是否应退还被刘霞租金60000元、押金5000元？本院认为，关于双方当事人签订的租赁合同的效力问题。廖以杰出租给刘霞的房屋位于南宁市西乡塘区友爱路西三巷87号，该房屋所在土地虽然属村集体使用土地，但所在区域已在南宁市城市规划范围内，在该土地上建造房屋应取得建设工程规划许可证。上诉人廖以杰在本案审理过程中始终未能提交该房屋的建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此廖以杰与刘霞签订的租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。加之，廖以杰与刘霞签订租赁合同之后，刘霞实际并未占有使用该房屋，故一审判决廖以杰应返还刘霞交纳的半年租金60000元及押金5000元，符合法律规定，上诉人廖以杰的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1425元（上诉人廖以杰已预交），由上诉人廖以杰负担。本判决为终审判决。审 判 长 秦春洪审 判 员 张 岚代理审判员 李 灵二〇一五年七月二十二日书 记 员 符贵芳 关注公众号“”