（2014）祁民初字第734号
裁判日期: 2015-07-22
公开日期: 2015-12-17
案件名称
武士宁与胡冠南租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
祁县人民法院
所属地区
祁县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
武士宁,胡冠南,李耀斌
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十六条，第五十八条
全文
山西省祁县人民法院民 事 判 决 书（2014）祁民初字第734号原告武士宁，祁县昭馀镇居民。委托代理人王帅，山西祁明律师事务所律师。被告胡冠南。委托代理人曹继芳。委托代理人张海生，山西祁欣律师事务所律师。第三人李耀斌，祁县昭馀镇居民。原告武士宁诉被告胡冠南租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中根据原告武士宁申请依法追加李耀斌为本案第三人。原告武士宁及代理人王帅、被告胡冠南代理人曹继芳、张海生、第三人李耀斌到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2014年7月7日，该与被告胡冠南签订饭店转让合同一份，被告胡冠南将其承担李耀斌位于祁县东风路的憨妈妈饺子馆以35000元的价格转让给该，该支付转让费后便开始经营。2014年10月25日，由于被告胡冠南未按时交纳房屋租赁费，房东李耀斌便通知停止经营，收回房屋，以后该便无法正常营业，后经多次协商无果，该无奈诉至法院要求解除与被告签订的饭店转让合同，并由被告退还该转让款35000元。庭审时，原告将解除与被告签订的饭店转让合同变更为要求确认与被告签订的饭店转让合同无效。被告胡冠南辩称，该将其所租饭店转让给原告是事实，且该合同合法有效，因该与第三人的纠纷不能影响合同的效力，故该合同应继续履行，也不应该退还原告转让款。第三人述称，被告胡冠南在租赁我饭店期间，将饭店转让给原告武士宁时并未告知房屋所有权人，且当时该就提出转让必须保证合同的正常履行，但至今该也未收到租赁费，该只能通知原告停止营业，收回该门面房。经审理查明，位于祁县东风路东段祁县民乐中心培训楼一层门面西第一家（工商营业执照登记的经营场所为晋中市祁县东风路东端北侧民乐小区第一幢二单元105号，面积120㎡）的实际所有人为第三人李耀斌的岳母郭月娥。2012年10月8日房屋所有人郭月娥及第三人李耀斌代表甲方，被告胡冠南代表乙方签订租赁合同一份，约定：甲方同意将该门面房连同此西侧厕所出租给乙方，租赁期间为三年从2012年12月15日起至2015年12月14日止；租金每年14000元，在签订合同之日起交纳；租赁期间，乙方不得擅自改变房屋的结构及用途，无论何种原因造成房屋及设备毁损，乙方应负责维修或赔偿经济损失；租赁期间的所有开支，如水电费、暖气费由乙方负担，乙方因不慎造成漏电、漏水、失火等人为因素，所受损失由乙方承担；租赁期间乙方应对共使用物妥善保管和使用，如有损坏应及时负责维修，乙方在经营过程中，由于经营不善或其他原因无力经营，双方协商有权将经营权转让出租他人；在乙方租赁过程中，不允许甲方以任何原因将房屋收回，合同期满优先考虑乙方是否续租，如乙方继续租赁，甲方不得租赁他人；本合同一式两份、甲乙双方各执一份，乙方交纳租金后合同生效。该合同签订后，被告胡冠南在祁县工商局领取个体工商户营业执照，名称为“祁县憨妈妈饺子馆”经营者为胡冠南，并对外营业。2014年6月26日被告胡冠南及实际经营人曹继芳与原告武士宁协商欲将其承租的该房屋连同“憨妈妈饺子馆”的相关手续转租给武士宁。2014年7月7日被告胡冠南与原告武士宁分别代表甲、乙双方签订“饭店转让合同”一份，约定：一、丙方（原房东）同意甲方将自己位于祁县东风路民乐小区（即该门面房）的憨妈妈饺子馆转让给乙方使用，建筑面积为120㎡，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；二、丙方与甲方签订的租赁合同，租期到2015年12月14日止，年租金为人民币14000元、押金1000元，店铺交给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行该租赁合同，每年交纳租金及该合同约定的应交的水电费等各项费用，合同期满后由乙方领回甲方交纳的押金，该押金归乙方所有；三、憨妈妈饺子馆现有装修、装饰、设备在甲方收到乙方转让金后全部无偿归乙方使用，租赁期满后，不动产归丙方所有，动产无偿归乙方（动产与不动产的区分按租赁合同执行）；四、乙方在2014年6月26日前一次性向甲方支付转手费（转让费）计人民币35000元，上述费用已包括甲方支付丙方再转付乙方的押金，第三条所述的装修、装饰设备及其他相关费用，甲方不得再向乙方索取任何其他费用；五、该饭店的营业执照已由甲方办理，经营范围为餐饮，租期内甲方继续以甲方名义办理营业执照、税务登记证等相关手续，但相关费用由乙方经营引起的债权债务全部由乙方负责，与甲方无关。乙方接手经营前该店铺及营业执照上所载企业所欠一切债务由甲方负责任，与乙方无关。合同生效后，乙方有权要求甲方注销营业执照和相关工商税务登记手续，并重新以乙方名义办理相关工商税务登记手续；六、本合同一式三份，三方各执一份，自三方签字之日生效。但该合同仅有甲方胡冠南、乙方武士宁签字而丙即房屋所有人郭月娥并未签字。另查明，2014年6月26日，原告武士宁与被告胡冠南口头协商后，即开始交接并对外经营，6月28日武士宁便支付胡冠南转让费5000元，2014年7月5日下水堵塞，2014年7月7日原告武士宁由支付被告胡冠南转让费30000元，共计人民币35000元，并由胡冠南出具的收条为凭（该30000元款中包括被告同意给二楼住户的赔偿款6000元、给修管道的工钱1400元、给炊事员的工资2400元）2014年9月底10月初第三人李耀斌曾口头通知原告武士宁与被告间有纠纷，要求停止营业，2014年10月26日原告便停止营业并将房屋交予李耀斌。2014年12月原告遂诉至本院。以上事实，由原、被告双方提供的证据、当事人当庭陈述情况及对房屋所有权人郭月娥的调查情况予以证明本院因双方分歧较大，故调解无果。本院认为，2012年10月8日被告胡冠南与第三人李耀斌及李耀斌岳母郭月娥分别代表乙方和甲方就祁县东风路东段祁县民乐中心培训楼一层门面西第一家所签订的租赁合同是当事人真实意思的表示，符合有关法律规定，本院对此予以确认。该租赁合同明确约订在租赁过程中，乙方由于经营不善或其他原因无力经营，双方协商有权将经营权转让出租他人，且我国法律规定承租人将租赁物转组第三人时必须经出租人的同意，而本案中被告胡冠南并未提供将该租赁物转租给原告武士宁时经出租人郭月娥（及女婿李耀斌）同意的相关证据，且该转租协议也未经郭月娥（及女婿李耀斌）签字确认，故本院认为该转租协议无效；同时合同法明确规定合同无效因该合同取得的财产应予返还，故对原告诉请予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告胡冠南与原告武士宁于2014年7月7日的饭店转让合同无效。二、被告胡冠南在判决生效后十日内返还原告武士宁憨妈妈饺子馆转让费人民币35000元。案件受理费775元，由被告胡冠南负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。审 判 长 王成武代理审判员 闫其良人民陪审员 刘宝林二〇一五年七月二十二日书 记 员 段慧仙 微信公众号“”