（2015）朝民初字第09441号
裁判日期: 2015-07-19
公开日期: 2017-10-09
案件名称
北京居然靓屋灯饰有限公司与黄X租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京居然靓屋灯饰有限公司,黄Ｘ
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第09441号原告北京居然靓屋灯饰有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡周家庄五队。法定代表人汪林朋，董事长。委托代理人夏XX，女，1989年4月21日出生，汉族，北京居然靓屋灯饰有限公司职员，住北京居然靓屋灯饰有限公司宿舍。委托代理人王X，男，1981年12月16日出生，汉族，北京居然靓屋灯饰有限公司职员，住北京居然靓屋灯饰有限公司宿舍。被告黄X，女，1973年1月11日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托代理人王XX（被告黄X之夫），1974年3月13日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。原告北京居然靓屋灯饰有限公司（下称原告）与被告黄X（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员宋学亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人夏XX、王X，被告及其委托代理人王XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2013年9月27日签订《居然之家招商合同》（下简称招商合同），约定被告自2013年9月28日起承租原告位于北京市朝阳区十八里店乡周家庄五队居然靓屋灯饰城X号楼负X层摊位编号为：XXXX-X-XXXXX，面积为71平方米的商铺经营家居饰品，租赁期限为2年，租金每平方米每日4元。依照合同约定，被告应当按时向原告交付租金，但是自2014年7月1日起，被告停止交纳租金，原告曾经多次找被告催要，被告均以各种理由推诿。2014年8月31日，被告在原告不知情的情况下私自撤离摊位。被告使用房屋欠付租金，并欠付物业费，为了维护原告的合法权益，故诉至法院请求判令被告向原告支付扣除质保金两万元以后的剩余欠付租金23168元以及物业费1452.66元。被告辩称：不同意原告关于租金的诉讼请求。对租金计算方式有异议。我承租的店铺面积为71平方米，每天租金4元/平方米，我欠缴的租金是2014年7月1日到2014年8月31日，共计62天，金额为17608元。之前在签订合同的时候，我方曾经向原告交纳2万元押金，也即质保金，该钱款可以抵扣租金，所以我方也要求对方进行抵扣。物业费欠缴数额认可，同意向原告支付。经审理查明：原、被告于2013年5月9日签订《居然之家预租协议书》（下简称预租协议书），约定被告租赁原告提供的位于居然靓屋十里河店负一层1-B-003号铺位，面积为74.17平方米，租金每天4元/平方米。预租协议书签订后，2013年8月份左右，被告入住场地进行装修，于2013年9月28日正式经营，当日开始计算房屋租金。后双方签订招商合同对上述协议进行确认，并新增条款若干：涉案租赁标的位于北京市居然靓屋店X号楼负X层，租赁面积为71平方米，摊位编号XXXX-X-XXXXX；合同租赁期限为2013年9月28日至2015年9月27日，共计730天；原告给予被告92天的免租期，用于被告进行开业筹备和市场培育，在此期间，被告不向原告支付租金，但发生的物业费仍应正常交纳，免租期间为2014年6月28日至2014年9月27日；租金标准为每平方米日租金4元；物业管理费标准为每平方米每日0.33元；被告在交纳首期租金的同时向甲方交纳合同保证金20000元；除原、被告另有约定外，因被告违约导致合同提前终止的，被告除了补齐所欠租金及费用，退还原告在合同期内给予被告在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中原告给予被告的补贴（包括但不限于按销售额承担的扣点、赠品费用）外，被告还须赔付相当于两个月租金的违约金。此外，合同还对统一收银和货款结算、保险和纳税、终止和续约等事项进行了约定。关于招商合同的签订时间，合同内未予标明，双方亦未能就此达成一致意见，但均认可签订时间在2013年9月28日之后。2014年3月1日，原告向“居然靓屋各商户”发布《关于将商户免租期提前的通知》，上载明：鉴于第一季度各商户的经营情况，市场本着支持商户经营的角度出发，决定将7、8、9三个月的免租期（6月28日至9月27日）提前至2014年1、2、3三个月（1月1日至3月31日），帮助商户顺利度过淡季的经营困难，为即将到来的销售旺季做准备…提前享受免租期的商户如在第一年合同期（即发通知之日起至2015年9月27日）前撤场，所享受免租期优惠取消，需补齐免租期内优惠的租金方可撤场。2014年8月31日，被告自涉案场地撤离，庭审中，双方一致确认招商合同于当日解除。关于房屋租金，被告称2014年1月1日至3月31日期间系免租期，故没有交纳，2014年7月1日至8月31日期间的租金确实欠付。同意原告在主张计算欠付租金时扣除我方已经交纳的20000元质保金。关于免租期，被告称其应当享有，免租期已经使用之后，才签订正式的招商合同，且被告退出涉案场地是因为原告违约，原告提供场所不理想，对此，被告提交照片若干予以佐证。原告对照片不予认可，称其提供场地符合双方约定，并称给予免租期的前提是合同履行满两年，而原告提前退场使得其无法按照约定享有相应的免租期，故被告应当补足租金。上述事实，有当事人陈述及《预租协议书》、《招商合同》、《关于将商户免租期提前的通知》等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同具有相应的法律效力。本案中，双方签订的招商合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。双方均应如约履行。招商合同中明确约定如被告违约则不享有免租期，应当补足租金，原告可就此主张相应的权利。但需要指出的是，该招商合同系在双方租赁事实实际发生过程中倒签产生，在起租日2013年9月28日，约束双方权利义务的合同文本并非招商合同，而是预租协议书，预租协议书中并未就免租期的给予设定相应条件，故被告以此认为其应当享有免租期，亦具有一定依据。在此情形下，单独采纳任意一方的意见均有可能导致案件处理结果失衡。因此，应当对免租期的设定进行论证。通过预租协议书及招商合同关于免租期的表述可以看出，免租期的设立具有以下两方面功能：一是帮助商户度过经营困难期，二是鼓励商户进行长期经营。从第一点来讲，被告经营遇到困难，无疑符合免租期的设立初衷，原告既然承诺给予免租期，则应当就此履行，但从第二点来讲，被告提前退租，与免租期鼓励商户长期合作的设立目的并不相符。故本院认为，综合本案案情，基于公平和诚实信用原则，应当认定被告享有一定期限的免租期，但并不能完全享有，具体期限长度，本院将参考被告实际租赁期限、合同约定等因素酌情予以确定。关于2014年7月1日至8月31日期间的欠付租金以及物业费，原告计算方式正确，被告并无异议，本院予以支持。另，双方一致同意在计算欠付租金过程中，扣除被告交纳的20000元质保金，本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、被告黄X于本判决生效后七日内向原告北京居然靓屋灯饰有限公司给付房屋租金一万四千六百四十八元（已扣除质保金）、物业费一千四百五十二元六角六分，共计一万六千一百零六角六分；二、驳回原告北京居然靓屋灯饰有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费214元，由被告黄X负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 宋学亮二〇一五年七月十九日书 记 员 于 月 微信公众号“”