（2014）和民二初字第1019号
裁判日期: 2015-07-19
公开日期: 2015-12-26
案件名称
李晓宁与祁宝惠、王令萍等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市和平区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李晓宁,祁宝惠,王令萍,王令嫱,王立婷,王令娜,王慧芹,王令妍,王述文,谢辉,天津市和平区房地产管理局
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2014）和民二初字第1019号原告李晓宁。委托代理人蔡永为，天津凌宇律师事务所律师。被告祁宝惠。被告王令萍。被告王令嫱。被告王立婷。被告王令娜。被告王慧芹。被告王令妍。被告王述文。第三人谢辉。第三人天津市和平区房地产管理局，住所地天津市和平区哈密道151号。法定代表人王怀亮，该局局长。委托代理人王春芳，该局干部。原告李晓宁与被告祁宝惠、王令萍、王令嫱、王立婷、王令娜、王慧芹、王令妍、王述文及第三人谢辉、第三人天津市和平区房地产管理局房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月24日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人蔡永为，第三人谢辉，第三人天津市和平区房地产管理局的委托代理人王春芳到庭参加诉讼。八被告经本院合法传唤未出庭应诉，本院依法缺席审理。现已审理终结。原告李晓宁诉称，2013年3月13日原告与被告的委托人签订房屋买卖协议，双方约定：被告将位于天津市和平区×号（新1**号）房屋以人民币900万元的价格出售给原告，后原告如约履行义务，向资金监管部门缴纳了全部房款。2013年7月26日税务部门出具了房屋买卖发票。但第三人天津市和平区房地产管理局以办理进件期间，被告的委托代理人即本案的第三人谢辉的代理权期限过期为由，拒不办理过户手续，为保护自身的合法权益，原告特向贵院提起诉讼请求判令：1、确认原告与八被告签订的房屋买卖协议有效；2、确认诉争房屋天津市和平区×号（新1**号）的所有权归原告所有，八被告继续履行合同、八被告及第三人天津市和平区房地产管理局配合原告办理相关房屋过户手续；3、第三人谢辉给付原告经济损失15万元；4、诉讼费用及公告费由八被告及第三人天津市和平区房地产管理局承担。提交的证据材料：1、天津市房屋买卖协议，用以证明原、被告之间存在房屋买卖关系；2、公证书，用以证明房屋买卖协议合法有效；3、天津市个人销售房屋专用发票及天津市私有房屋交易监管资金收款凭证，用以证明原告履行了交付房款的义务；4、协议书及付款凭证，用以证明诉争房屋是第三人谢辉收来并在履行了付款义务后，根据原告进行的房屋买卖交易。第三人谢辉对原告提交的证据材料的质证意见：没有异议。第三人天津市和平区房地产管理局对原告提交的证据材料的质证意见：没有异议。对原告提交的证据材料，经质证及本院审查：对原告证据材料1-3的真实性、合法性予以确认，上述证据与本案认定的事实有直接法律关系，可作为本案证据。证据材料4与本案无直接关联性，本院不予确认。被告祁宝惠、王令萍、王令嫱、王立婷、王令娜、王慧芹、王令妍、王述文，经本院依法公告送达民事起诉书副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，未出庭应诉，亦未提交书面答辩状及证据。第三人谢辉述称，不同意原告要求第三人给付经济损失15万元的诉讼请求，同意原告的其他诉讼请求。提交的证据材料：1、公证书，用以证明八被告委托第三人谢辉办理房屋买卖手续；2、协议书及付款凭证，用以证明第三人谢辉通过美邦地产与八被告办理房屋买卖委托事宜，并向八被告支付了房款。原告对第三人谢辉提交的证据材料的质证意见：没有异议。第三人天津市和平区房地产管理局对第三人谢辉提交的证据材料的质证意见：没有异议。对第三人谢辉提交的证据材料，经质证及本院审查：对证据材料1的真实性、合法性予以确认，上述证据与本案认定的事实有直接法律关系，可作为本案证据。证据材料2与本案无直接关联性，本院不予确认。第三人天津市和平区房地产管理局述称，不同意原告要求第三人承担诉讼费用的诉讼请求，对于原告的其他诉讼请求服从法院判决。经审理查明，涉诉房屋坐落本市和平区×号（新1**号），权利人为八被告共同共有。2012年4月28日，八被告出具委托书，委托第三人谢辉作为八被告的代理人办理：1、到金融部门办理上述房屋代开收款存折等相关手续；2、到房管机关办理上述房屋的出售，打买卖协议，房屋过户等相关手续；3、代为收取上述房屋售房款并签署相关法律文件；4、办理其他与出售上述房屋有关事宜，委托期限：自签署本委托书之日起至2013年4月28日止。上述委托书于2012年5月3日在天津市北方公证处进行了公证。2013年3月13日，第三人谢辉作为八被告的委托代理人与原告签订了《天津市房产买卖协议》，约定将涉诉房屋出售给原告，房屋价款900万元，以一次性付款方式支付全部房价款，并由房地产交易资金监管中心对房价款实施监管。监管账户为第三人谢辉开立的天津市工商银行账户，原告应自订立协议之日起5个工作日内，将监管的全部房价款900万元一次性存入房地产交易资金监管中心在天津市工商银行设立的专用账户。协议订立后，双方应在30日内，到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续，并缴纳相关税费。按照有关规定，其他相关设施应办理登记的，应在规定期限内办理。如因一方原因造成另一方未能及时办理房屋所有权转移登记、其他相关设施登记造成损失的，应依法承担违约责任。协议签订后，原告未按照协议约定的日期将房价款存入资金监管账户，而是于2013年7月26日才将房价款900万元存入资金监管账户，导致协议约定的办理房屋所有权转移登记手续的期限已过期。虽第三人谢辉继续与原告到第三人天津市和平区房地产管理局办理房屋的所有权转移登记手续，但因八被告委托第三人谢辉办理房屋过户手续的委托期限也已经过期，第三人谢辉已无权代理八被告与原告办理房屋的所有权转移登记手续，而之后原告又未联系到八被告，致使涉诉房屋的所有权转移登记手续至今尚未办理。现涉诉房屋由原告实际占用，房屋的权利人仍然为八被告。上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述及提交的相关证据予以佐证，经当庭质证，本院予以确认。本院认为，依照法律规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案原告与八被告的委托代理人即第三人谢辉签订的《天津市房产买卖协议》，有八被告出具的委托第三人谢辉办理涉诉房屋过户等事宜委托书并对委托书进行了公证，故第三人谢辉有权代理八被告签订上述协议，且该协议依法成立，合法有效。综上，原告要求确认与八被告签订的《天津市房产买卖协议》有效的诉讼请求，本院予以支持。协议约定的办理房屋所有权转移登记手续未能按期履行，系原告未按照协议约定的期限将购房款存入资金监管账户即原告违约导致，现原告虽要求继续履行协议即办理房屋所有权转移登记手续，但在被告未同意继续履行的情形下，原告作为违约方无权要求继续履行。而且，即使可以继续履行协议中的办理房屋所有权转移登记手续的约定，按照协议约定和房地产权属登记机构要求，需要原告与八被告共同到房地产权属登记机构办理权属转移登记手续，但因原告无法联系到八被告且原告也未能提供八被告拒绝与原告共同到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续的相关证据，而本案因无法联系到八被告在公告送达且缺席审理的情形下，不能认定八被告同意继续履行协议或拒绝办理房屋权属转移登记手续，故不具备原告单方办理所有权转移登记手续的条件。综上，原告要求八被告继续履行合同并配合原告办理相关房屋过户手续的诉讼请求，本院无法支持。因原、被告系房屋买卖关系，原告需要通过履行协议约定的办理权属转移登记手续取得涉诉房屋的所有权，但因现不具备履行条件，故原告要求确认诉争房屋的所有权归原告所有的诉讼请求，本院亦无法支持。第三人天津市和平区房地产管理局作为房地产权属登记机构，依照相关规定依法办理房屋权属登记，不存在配合原告办理过户手续的义务，原告要求其配合办理过户手续的诉讼请求，本院不予支持。依照法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。据此，第三人谢辉在代理权限内与原告签订的房屋买卖协议，如在履行过程中给原告造成损失，也应由八被告承担相应的民事责任。而且，房屋所有权转移登记手续未能在协议约定的期限内履行完毕，是因原告迟延将购房款存入资金监管账户导致，如造成损失也应由其自行承担。综上，原告要求第三人谢辉给付经济损失15万元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。八被告未出庭应诉，视为放弃相应的权利。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定的规定，缺席判决如下：一、确认原告与八被告于2013年3月13日签订的《天津市房产买卖协议》有效；二、原告的其他诉讼请求均予以驳回本案诉讼受理费25003元，公告费300元，由原告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长 陈亚洁代理审判员 卞志杰人民陪审员 张 帆二〇一五年七月十九日书 记 员 刘 义附：本裁判文书所依据的具体法律条文规定《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 搜索“”