（2015）修民初字第737号

裁判日期: 2015-07-19

公开日期: 2015-10-23

案件名称

樊某某与某公司商品房销售合同纠纷民事案件判决书

法院

修水县人民法院

所属地区

修水县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

樊延辉,修水县盛隆房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第十二条第一款；《商品房销售管理办法》：第十六条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第九十二条

全文

江西省修水县人民法院民事判决书（2015）修民初字第737号原告樊延辉。委托代理人樊斌杰、胡燕军，江西问章律师事务所律师。被告修水县盛隆房地产开发有限公司。负责人姜木水，该公司经理。委托代理人周新满，江西中山律师事务所律师。上列原、被告商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人樊斌杰、胡燕军，被告的委托代理人周新满已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊延辉诉称，2014年10月1日，原、被告签订《定购书》，约定被告将＊＊＊物业出售给原告，总价款为498142元；签订本订购书时原告向被告支付定金人民币297100元，在被告办理预售证后七天内签订《商品房买卖合同》，同时支付首付款（含定金）；逾期未签订《商品房买卖合同》，视原告放弃本定购书中所有权益，被告不再保留房号（室），定金不予退还，并有权将该物业再次出售，无须知会原告。定购书订立后，原告支付了首付款297100元，被告出具了收据。尔后，被告再次将物业出售给他人（经查买受人为周勇），并在房管部门办理了预售备案，合同备案号为2015＊＊＊。原告认为，被告在订立《定购书》后，已收取了原告首付款297100元，即原告已经履行了支付首付款的义务。之后，被告又将物业售予他人，构成一物二卖。为维护自身的合法权益，故诉至法院。请求法院确立原、被告间商品房买卖合同关系成立；判令被告按已付购房款的数额赔偿原告297100元。诉讼中，原告将本案的诉讼请求变更为：一、请求确认原、被告就＊＊＊的商品房买卖合同成立，并解除该商品房买卖合同；二、请求判令原告返还首付款297100元，并按首付款金额的1倍予以赔偿，即向原告赔偿297100元。被告盛隆公司辩称，一、原告没有实际交付购房款，是以相同数额的破产债权抵充的购房款；二、原告没有按定购书的约定与被告在七日内签订商品房买卖合同；三、原告要求被告将该房卖掉。故请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年10月1日，原、被告签订了一份《定购书》，该《定购书》约定：原告自愿定购＊＊＊，总价为498142元；原告签订本定购书时向被告支付定金人民币297100元；原告须在被告办理预售证后七天内签订《商品房买卖合同》，同时支付首付款（含定金）；逾期未签订《商品房买卖合同》，视为其放弃本定购书中所有权益，甲方不再保留其房号（室），定金不退还给原告，并将有权将该物业再次出售，无须知会原告。定购书签订当日，原告以297100元的破产债权抵充了涉案房屋购房款，被告向原告出具了收据，其中“收款事由”处载明：首付9#-1503室。之后，原、被告未按约定签订《商品房买卖合同》。被告于2015年3月4日将涉案房屋卖给了第三人周勇，并进行了商品房合同备案登记，合同备案号为2015＊＊＊，同时办理了银行按揭手续。以上事实，有原、被告一致的陈述，定购书，收据，修水县商品房合同网上备案登记信息、情况说明及其他相关证据证实，且经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《定购书》系双方真实意思表示，且未出现《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故本院对定购书的效力予以确认。本案的争议焦点主要有二个。一是商品房买卖合同是否成立；二是被告的行为是否构成一物二卖。关于商品房买卖合同是否成立的问题。原告认为，原、被告虽未签订正式的商品房买卖合同，但双方签订了《定购书》，且原告给付了首付款，应视为商品房买卖合同已经成立。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“商品房司法解释”）第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六规定的商品房买卖合同主要内容为：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜，等等。具体到本案，原、被告签订的《定购书》约定了房屋建筑面积、房屋每平米单价及总价款，对商品房买卖合同其他主要内容未进行约定，即商品房买卖合同应具备的主要内容，《定购书》绝大部分不具备，故本院认为商品房买卖合同未成立。关于被告是否构成一物二卖问题。一物二卖也称一物数卖，是指出卖人就同一个标的物订立数个买卖合同，分别出售给数个买受人的行为。《商品房司法解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人从而导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，因原、被告之间的商品房买卖合同并未成立，被告的行为不构成“一物二卖”，故原告请求被告按首付款金额的一倍予以赔偿的诉请本院不予支持。原、被告签订《定购书》的当天，原告向被告支付了297100元的首付款，双方之后未在约定的时间签订商品房买卖合同，商品房买卖合同关系因而未成立。故原告要求被告返还已付首付款297100元的诉请于法有据，本院予以支持。同时，被告自2014年10月2日起至今，一直占用原告的该笔首付款，故被告应自2014年10月2日起按中国人民银行同类贷款利率6%向原告支付297100元的利息，直至该款项付清时止。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第十二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条以及相关法律之规定，判决如下：一、由被告修水县盛隆房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内返还原告樊延辉已付购房款297100元，并自2014年10月2日起至该购房款付清之日止按年利率6%支付利息。二、驳回原告樊延辉的其他诉讼请求。案件受理费5757元，由被告修水县盛隆房地产开发有限公司负担。如不服本案判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。代理审判员　　姚菊华二〇一五年七月十九日书　记　员　　邓婉婷来源：百度搜索“”