（2015）榆民初字第01530号
裁判日期: 2015-07-19
公开日期: 2015-08-24
案件名称
原告某执法大队与被告某出租公司、第三人某宾馆房屋租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
榆林市榆阳区人民法院
所属地区
榆林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
某执法大队,某出租公司,某宾馆
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）榆民初字第01530号原告某执法大队。被告某出租公司。第三人某宾馆。原告某执法大队与被告某出租公司、第三人某宾馆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月24日公开开庭进行了审理，原告某执法大队的委托代理人王某、被告某出租公司及其委托代理人张某、第三人某宾馆的法定代表人刘某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告某执法大队诉称：2004年8月1日，原告某执法大队（原陕西省榆林交通征费稽查处）与被告榆林市北方旅游出租公司（现变更为某出租公司）签订了《房屋租赁合同》，双方在合同中约定：原告将位于榆阳区水桥畔下巷南北办公楼、院落、车房、门房、灶房、餐厅等出租给北方旅游出租公司。2004年12月22日，原告又将水桥畔下巷家属区二楼五间房屋出租给北方旅游出租公司，并签订了《房屋租赁合同》。以上二个合同均于2009年10月30日到期，期间，2007年10月11日，双方房屋续租达成一致，并签订了《房屋租赁补充合同》，期限为8年，从2009年11月1日起至2017年10月30日止，年租金为12.5万元，租金支付方式为每年交清当年度的全部租金。北方出租公司原法定代表人王虹波（自然人独资公司）与王青兰共同出资组建了某宾馆，王青兰为法定代表人，2014年4月4日，某宾馆的法定代表人变更为刘艳龙，该公司占用部分租赁物从事旅馆业经营活动，榆林市北方旅游出租公司占用部分租赁物从事出租车经营活动。2012年3月28日，榆林市北方旅游出租公司更名为某出租公司，同时将法定代表人王虹波变更为田军。被告某出租公司连续三年多拒绝向原告支付租金，且擅自将租赁物转给他人从事旅馆经营活动，原告认为被告已经构成违约，具备了合同约定的解除条件。故原告起诉至法院。诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2004年8月1日、2004年12月22日签订的《房屋租赁合同》、依法解除原告与被告于2007年10月11日签订的《房屋租赁补充合同》；2、依法判令被告某出租公司支付租金39.5万元；3、依法判令被告与第三人立即腾交房屋。原告某执法大队向法庭提交了以下证据：1、租赁合同三份，2004年8月1日签订的合同证明原告方与被告于2004年8月1日签订了租赁合同，原告将水桥畔下巷1645.5平米的房屋出租给被告，租赁期限从2004年8月1至2009年10月30日，租金每年为10万元，同时证明被告方不按期交付租金，原告有权终止合同。2004年12月22日签订的合同证明原告将家属楼2楼五间房屋租赁给被告，租金为每年2.5万元。2007年10月11日签订房屋租赁补充合同证明2007年10月11日租赁期限未满之前，双方约定续展原租赁合同，期限为2009年11月1日至2017年10月30日，共计8年，年租金为12.5万元，被告如不按期交付租金，原告有权终止合同，合同期内，被告人不得转包给他人的事实。2、工商局调取的北方汽车出租公司基本情况一份，证明本案被告北方汽车出租公司是由原榆林北方旅游出租公司变更而来，依照法律规定，原公司的民事责任、权利义务，应当由变更后的公司承担的事实。3、工商局调取的天虹宾馆基本情况一份，证明1、原、被告争议的租赁物实际占有使用人为某宾馆；2、因被告违反双方约定，将租赁物转租他人，第三人属于无权占有，在被告同意解除合同的前提下，第三人应当立即腾交房屋的事实。被告某出租公司辩称：1、同意原告与被告解除签订的房屋租赁合同及补充合同；2、对于租金问题，因现在实际使用租赁物的是第三人，被告现在不知道第三人是否已经将租金交给原告，交付了多少，是否超过诉讼时效都不能确定，所以被告公司不承担租赁费。被告某出租公司未向法庭提供证据材料。第三人某宾馆述称：1、第三人请求解除与被告之间的签订的房屋租赁合同和房屋租赁补充合同，原告请求第三人腾交房屋侵犯了第三人的合法权益，法院应当依法驳回原告的第一项、第三项诉讼请求。2、第三人已向被告北方公司交清了2013年至2017年的租赁费，只是北方公司未向原告缴纳租金，所以第三人对此不承担责任。第三人某宾馆向法庭提交了以下证据：1、天虹宾馆量化承包经营合同复印件一份，证明刘艳龙与某宾馆的股东王虹波签订了承包经营合同的事实。2、打款单复印件五份、收条复印件一份，证明刘艳龙向王虹波共计交付租赁费194万元的事实。经庭审质证，被告某出租公司对原告提交的证据发表如下质证意见：对原告提供的证据的真实性及证明目的均无异议。第三人某宾馆对原告提交的证据发表如下质证意见：对原告提供的证据的真实性及证明目的均无异议。原告某执法大队对第三人提供的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性经法院确认后确定，对证明目的不予认可，该合同是刘艳龙、刘彦平与某宾馆签订的合同，与本案无关，不予认可；对证据2的真实性无异议，证明目的有异议，原告认为该证据是王虹波与刘艳龙个人之间的商务行为，与本案无关，故不予认可。被告某出租公司对第三人提供的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性待法院确认后确定，对证明目的不予认可，其中王虹波并不能代表被告北方公司的行为，认为该合同与被告没有任何关系，不予认可。对证据2真实性待法院确认后确定，对证明目的有异议，该证据中的收款人为王虹波，并不是被告北方公司，所以该证据并不能证明第三人已将租赁费交给了被告北方公司，故不予认可。本院对经原、被告及第三人庭审中举证、质证的证据作如下认证：原告提交的证据，被告某出租公司、第三人某宾馆均对其真实性及证明目的无异议，原告提供的证据能够证明原、被告签订了租赁合同，以及双方就租赁期限、租金等做了明确的约定，与本案待证事实具有关联性，对本案具有证明力，依法予以采信；第三人某宾馆提交的证据，原、被告对其真实性及证明目的均有异议，经审查，该组证据能够证明第三人某宾馆与被告某出租公司的原法定代表人王虹波签订了承包经营合同，第三人某宾馆的法定代表人刘艳龙向被告某出租公司的原法定代表人王虹波共计交付租赁费194万元的事实，与本案待证事实具有关联性，对其真实性依法予以采信。本院根据双方当事人的陈述，举证、质证及认证查明以下事实：2004年8月1日，某执法大队（原榆林交通征费稽查处）（甲方）与某出租公司（原北方出租公司）（乙方）签订了房屋租赁合同，双方在合同中约定：经甲、乙双方协商议定，甲方将位于榆林市水桥畔下巷原征稽处机关办公房1645.5M²租赁给乙方使用。一、租赁房屋范围，甲方将原南北办公楼、院、车房、门房、灶房、餐厅等全部租给乙方使用。二、租赁时间及租金，从2004年8月1日起至2009年10月30日止（第一年去除3个月装修时间），租赁期间为五年，年租金为10万元，共计伍拾万元，付款方式为第一年从签订合同生效时付清，以后每年租金于每年九月底付清，如乙方不按甲方要求付清租赁款时，甲方有权终止合同。三、乙方从签订合同起交清当年租赁费时，甲方将房屋交给乙方使用，水费、电费均由乙方负责逐月付给供电、供水公司。四、乙方在不破坏房屋整体结构的情况下，可改造、装修供热、供电、管道和线路及其它设施；租赁期满后，不动产归甲方所有。五、合同期满后，乙方必须及时给甲方交回房屋，逾期不交，推迟一天，乙方每天给甲方交违约金1000元。七、在国家政策发生变化的情况下，甲方无法改变时，甲、乙双方共同协商解决。合同还约定了其他事项。2004年12月22日，甲、乙双方又签订了房屋租赁合同，合同约定：经甲、乙双方协商议定，甲方将位于榆林市水桥畔下巷原征稽处家属二楼五间房屋租赁给乙方使用。一、租赁时间及租金，从2004年10月30日起至2009年10月30日止，租赁期间为五年，年租金为5000元；付款方式为第一年从签订合同生效时付清，以后每年租金于每年十月底付清，如乙方不按甲方要求付清租赁款时，甲方有权终止合同。二、乙方从签订合同起交清当年租赁费时，甲方将房屋交给乙方使用，水费、电费均由乙方负责逐月交清。三、乙方在租赁期间，不能随意破坏房屋整体结构。四、合同期满后，乙方必须及时给甲方交回房屋，逾期不交，推迟几天，乙方每天给甲方交违约金200元。2007年10月11日，双方签订了房屋租赁补充合同，甲、乙双方就因政策整改锅炉需延长租赁合同期限有关事宜，依据原合同第七款，补充合同如下：一、因政策整改锅炉，需乙方全额投资购买修建锅炉，经甲、乙双方协商续合同为八年整。二、合同期限从2009年11月1日起至2017年10月30日止，八年整，甲、乙双方每年履行一次合同手续。三、签约方式，乙方每年应交清当年房屋租赁费12.5万元，（包括5间家属房屋），双方才可履行当年合同手续，如乙方不能交清当年房屋租赁费，甲方有权终止合同。甲、乙双方续签合同时，乙方一次性预交甲方保证金2万元。四、其它，1.除上述补充条款外，原合同其他条款仍有效；3.乙方按成本价保证原甲方家属住房供暖；4.合同期内，乙方不得转包他人，如转包，应以违约处理。合同还约定了其他事项。合同签订后，榆林交通征费稽查处即按约向某出租公司交付了房屋。租赁期间，被告某出租公司的原法定代表人王虹波和与王青兰共同出资组建了某宾馆，王青兰为法定代表人。2013年3月28日，某宾馆（甲方）、王虹波与刘艳龙（乙方）签订了天虹宾馆量化承包经营合同，合同约定：一、经营期限为2013年4月1日至2017年12月30日（57个月）；二、乙方上缴利润（承包费）壹佰玖拾捌万元（1980000元），其中上缴利润中包括57个月的房屋使用权的费用150万元（即相当于租赁费）；三、付款期限为自2013年3月28日签订合同之日，乙方先付50万元，其经营权（以甲方与市征稽处的合同为准），即承包给乙方，2013年4月5日，乙方再付甲方50万元，4月20日付清甲方余款98万元；四、从2013年4月29日起由乙方经营，原水、暖、电等税费甲方承担至3月底，2013年相关证件由甲方负责办理，并付清所有费用；五、如因政策等不可抗拒因素，不能继续履行合同，甲方根据乙方投入的装潢费用以及所缴的承包费按时间连本带利退还乙方（包括2017年11月-12月期限），如有不能履行合同具体未尽事宜双方协商解决；六、承包后甲方无条件配合乙方办理相关证件或办理其他相关事务，比如审证、验证、年检等；七、现有设备、设施等固定资产，全部交给乙方。从2013年4月1日起由刘艳龙实际经营某宾馆。2014年3月28日，榆林市北方旅游出租公司更名为某出租公司，同时将法定代表人王虹波变更为田军。2014年4月4日，某宾馆的法定代表人变更为刘艳龙，该公司占用部分租赁物从事旅馆业经营活动，榆林市北方旅游出租公司占用部分租赁物从事出租车经营活动。原告多次催交租金未果。故起诉至法院，提出上述诉讼请求。本院认为，原告某执法大队与被告某出租公司于2004年8月1日、2004年12月22日签订的房屋租赁合同以及2007年10月11日签订的房屋租赁补充合同，均系双方真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方均应按合同约定或法律规定全面履行各自的义务，否则，即构成违约，依法应承担相应的民事责任。被告某出租公司租赁原告某执法大队所有的位于榆林市水桥畔下巷原征稽处机关办公房和家属二楼五间房屋的房产，租赁期限于2017年10月30日到期，合同约定某出租公司不能按约定交清当年租赁费，榆林交通征费稽查处有权终止本合同。本案中，被告某出租公司从2011年11月1日起未按合同约定交纳租金，已构成违约，原告榆林交通征费稽查处依合同约定解除租赁合同，符合法律规定，依法应予支持，解除的时间为判决生效之日。同时，原告请求被告返还租赁物、支付2011年11月1日起至2015年1月1日止的租赁费395000元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告主张返还租赁物及由被告支付租赁费的诉讼请求有事实依据，依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告某执法大队与被告某出租公司签订的房屋租赁合同以及房屋租赁补充合同有效，于本判决生效之日予以解除。二、本判决生效后十五日内，由被告某出租公司及第三人某宾馆共同返还原告某执法大队所有的位于榆林市水桥畔下巷原征稽处机关办公房（1645.5m²）和家属二楼五间房屋，交原告某执法大队管理。三、本判决生效后十五日内，由被告某出租公司付给原告某执法大队从2011年11月1日起至2015年1月1日止的租赁费395000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3710元，由被告某出租公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长 刘建军审 判 员 张晓涛人民陪审员 常四娃二〇一五年七月十九日书 记 员 纪雄雄 更多数据：搜索“”来源：