（2015）哈民二民终字第702号

裁判日期: 2015-07-16

公开日期: 2015-11-06

案件名称

迟恩祥与黑龙江冠洋房地产开发（集团）有限公司酷购饰家建材商城租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院

所属地区

黑龙江省哈尔滨市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第四十二条，第六十条第一款，第九十三条第一款，第二百一十二条，第二百一十六条，第二百二十七条，第九十七条，第九十八条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）：第四条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）哈民二民终字第702号上诉人（原审被告）迟某某，男，1970年7月22日出生（公民身份号码：×××），汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。委托代理人李岩，女，1971年8月24日生，汉族，无职业，住哈尔滨市道外区。委托代理人朱雅琴，黑龙江哈尔滨市道外区滨江法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）黑龙江冠洋房地产开发（集团）有限公司酷购饰家建材商城，住哈尔滨市道外区太古街（南五至南七道街、南勋街至东莱街地下人防工程）。代表人刘晓明，总经理。委托代理人丁环，黑龙江蓝驰律师事务所律师。委托代理人庞闪，黑龙江蓝驰律师事务所律师。上诉人迟某某因与被上诉人黑龙江冠洋房地产开发（集团）有限公司酷购饰家建材商城（以下简称冠洋公司酷购商城）租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市道外区人民法院（2015）外民二初字第160号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人迟某某及其委托代理人李岩、朱雅琴，被上诉人冠洋公司酷购商城的委托代理人丁环、庞闪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审判决认定：2014年5月31日，冠洋公司酷购商城与迟某某针对哈尔滨市道外区太古街（南五-七道街、东莱街-南勋街）地下酷购饰家建材商城内F区18-28号铺位及两个31平方米的仓库签订租赁协议，协议约定冠洋公司酷购商城将涉案商铺以年租金220，000元的价格租给迟某某经营酒吧，租期自2014年7月26日至2019年7月25日，并约定若迟某某未按时缴纳应付租金及相关费用，如超期五个工作日，每逾期一日，应向冠洋公司酷购商城支付拖欠总金额千分之三的违约金，逾期十五日未缴，冠洋公司酷购商场有权终止合约，租赁合同期内，迟某某原因提出解除合同，保证金及剩余租金冠洋公司酷购商城不予退还。后双方于同日签订补偿协议及分期付款说明，约定合同签订时支付租金150，000元，剩余租金70，000元于2014年10月26日前付清。合同签订后，迟某某于2014年5月31向冠洋公司酷购商城交纳租金150，000元及保证金50，000元，2014年6月9日交纳装修保证金10，000元及IC卡押金100元，2014年7月8日交纳IC卡押金200元，各项共计210，300元。后冠洋公司酷购商城将涉案商铺交付给迟某某，一直由迟某某占有、使用至今。迟某某未将剩余租金70，000元给付冠洋公司酷购商城。冠洋公司酷购商城诉称，冠洋公司酷购商城与迟某某于2014年5月31日签订了《商铺租赁合同》及《补充协议》，约定冠洋公司酷购商城从2014年7月26日起，将位于哈尔滨市道外区太古街地下酷购饰家建材商城内F区18-28号铺位租赁给乙方使用，租赁期限为5年，冠洋公司酷购商城将两个面积为31平方米的仓库无偿提供给迟某某使用。同时，应迟某某的请求，冠洋公司酷购商城同意迟某某分期支付租金，迟某某于签订合同时向冠洋公司酷购商城支付了15万元租金，双方约定其余7万元租金在2014年10月26日之前付清，否则每逾期一日，迟某某应向冠洋公司酷购商城按千分之三的标准付违约金。时至今日，迟某某仍未能支付租金余额及违约金。冠洋公司酷购商城认为，迟某某的行为已经导致冠洋公司酷购商城不能实现合同目的，按照双方签订的《商铺租赁合同》第九条第一款第一项的约定，冠洋公司酷购商城有权利解除合同，终止与迟某某签订的租赁关系。请求：1、解除冠洋公司酷购商城与迟某某于2014年5月31日签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》，终止冠洋公司酷购商城与迟某某之间的租赁关系；2、迟某某立即返还上述合同、协议所涉及的全部商铺、店铺；3、迟某某以7万元为基数，按日千分之三的标准向冠洋公司酷购商城支付逾期缴纳租金的违约金（截止冠洋公司酷购商城起诉时已产生人民币17，640元）。迟某某辩称，一、迟某某没有违约，不同意解除商铺租赁合同，请求驳回冠洋公司酷购商城的诉讼请求。二、冠洋公司酷购商城违约在先，在明知道其出租商铺不能经营酒吧的情况下，采取恶意欺诈行为与迟某某签订商铺租赁合同、补充协议、分期付款说明等，其欺骗迟某某交纳租金的行为已经违反法律规定。哈尔滨市人民政府等有关部门联合下发《全市地下经营场所六清六建消防安全专项整治行动实施方案的通知》，该通知已经明确不允许地下室经营娱乐项目其中含酒吧等。因为冠洋公司酷购商城的违约行为致使迟某某无法取得消防经营许可证等合法手续，迟某某遭受巨额经济损失达130多万元。迟某某多次找到冠洋公司酷购商城协商租金等事宜，冠洋公司酷购商城一拖再拖，致使没有达成协议。政府通知证实迟某某没有违反合同约定。现在，冠洋公司酷购商城要求解除协议没有法律依据。2014年11月18日，冠洋公司酷购商城方面通知迟某某，“六清六建”回头看行动要进行消防检查，冠洋公司酷购商城让迟某某先停业避避风头，和有关部门沟通之后再开业。11月20日，冠洋公司酷购商城强行断电。停业期间，冠洋公司酷购商城负责人称，消防方面由迟某某自行打通关系，商场调降租金。期间，双方就调降的租金额度多次商谈。2014年11月20日至2014年12月30日期间，迟某某多次到哈尔滨消防支队咨询，均未得到可能取得合法手续的回应。在此期间，双方一直协商租金交纳事宜，迟某某根本不存在违约行为。同时，迟某某已经交纳21万元的费用，在此期间也多次找到冠洋公司酷购商城积极主动地要求交纳租金，是冠洋公司酷购商城原因一直没有收取而造成的今天结果。综上所述，迟某某没有违约。故此，请求驳回冠洋公司酷购商城的诉请。一审判决认为，冠洋公司酷购商城与迟某某签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方由此形成租赁关系，并应当按照合同约定履行合同义务。合同约定，迟某某应于2014年10月26日之前给付剩余租金70，000元，现迟某某仍未履行上述给付剩余租金的义务，其行为构成违约，依据合同的约定，冠洋公司酷购商城有权解除商铺租赁合同。故对于冠洋公司酷购商城要求解除其与迟某某于2014年5月31日签订的商铺租赁合同及补充协议的诉讼请求予以支持。根据合同约定，若迟某某未按时缴纳应付租金及相关费用，如超期五个工作日，每逾期一日，应向冠洋公司酷购商城支付拖欠总金额千分之三的违约金，故对于冠洋公司酷购商城请求迟某某以尚欠租金70，000元为基数支付违约金的诉讼请求予以支持。对于迟某某辩称冠洋公司酷购商城在明知道其出租商铺不能经营酒吧的情况下采取恶意欺诈行为与迟某某签订商铺租赁合同，以及迟某某多次找冠洋公司酷购商城协商租金事宜，现迟某某举示的证据无法证明其答辩主张，迟某某举证不能，故应承担不利后果，对于迟某某的答辩主张不予支持。据此判决：一、解除黑龙江冠洋房地产开发（集团）有限公司酷购饰家建材商城与迟某某于2014年5月31日签订的商铺租赁合同及补充合同；二、待判决发生法律效力后，迟某某立即将位于哈尔滨市道外区太古街（南五-七道街、东莱街-南勋街）地下酷购饰家建材商城内F区18-28号的铺位及两个31平方米的仓库清空并归还黑龙江冠洋房地产开发（集团）有限公司酷购饰家建材商城；三、待判决发生法律效力后，迟某某立即赔偿黑龙江冠洋房地产开发（集团）有限公司酷购饰家建材商城违约金17，640元［以70，000元为基数，按日千分之三的标准，从2014年11月1日起至黑龙江冠洋房地产开发（集团）有限公司酷购饰家建材商城起诉之日止］。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费241元（黑龙江冠洋房地产开发（集团）有限公司酷购饰家建材商城已预付），由迟某某负担，迟某某应将此款连同上述款项一并给付黑龙江冠洋房地产开发（集团）有限公司酷购饰家建材商城。迟某某不服一审判决，向本院上诉称：1、原审法院认定事实错误，迟某某没有违约，更没有过错。迟某某与冠洋公司酷购商城于2014年5月31日签订租赁协议，冠洋公司酷购商城将哈尔滨市道外区太古街（南五至南七道街、南勋街至东莱街地下人防工程）地下酷购饰家建材商城内F区18-28号商铺约380平方米及两个约31平方米的仓库以年租金22万元的价格租给迟某某经营酒吧，租赁期限自2014年7月26日至2019年7月25日止。同日又签订补充协议及分期付款说明，约定合同签订时支付租金15万元，剩余租金7万元于2014年10月26日前付清。合同及补充协议签订后，迟某某于2014年5月31日交纳租金15万元及保证金5万元，2014年6月9日交纳装修保证金1万元及IC卡押金100元，2014年7月8日交纳IC卡押金200元，已交纳费用共计210，300元。冠洋公司酷购商城将商铺交付给迟某某后，迟某某一直对该租赁商铺进行装修并办理相关手续。双方签订的商铺租赁合同、补充协议及分期付款说明，均是基于迟某某能够达到开办酒吧这一目的。合同签订后，迟某某不仅依照合同约定及时给付冠洋公司酷购商城各种费用及租金共计210，300元，同时对租赁的地下铺位进行装修，已经投资130余万元。原审不顾迟某某积极履行合同的事实，在没有查清迟某某未交纳租金尾款缘由的情况下，片面强调迟某某应于2014年10月26日之前给付剩余租金7万元的义务，认定迟某某构成违约，即判令解除双方签订的商铺租赁合同及补充协议，对迟某某极不公平。该笔尾款没有按时交纳的原因是：签订合同时，迟某某一再强调地下人防工程是否能够开办酒吧使用，冠洋公司酷购商城告知迟某某自己手续齐全，开办酒吧没问题。然而，迟某某不知道，在签订合同时，冠洋公司酷购商城就为迟某某挖下了陷阱。当迟某某要求冠洋公司酷购商城配合办理消防许可证手续时，冠洋公司酷购商城交给迟某某一份2013年2月28日的假合同，并伪造了迟某某的签名，还告诉迟某某说：“拿着这份合同办理消防许可证好用。”迟某某不知其中奥秘，随即到消防部门办理许可证。没想到，消防部门告知，迟某某租用的商铺是地下人防工程，市政府有规定，不允许在此地经营娱乐项目及酒吧。为此，迟某某无数次找冠洋公司酷购商城及消防部门协商，至今都没有办下消防许可证。由于冠洋公司酷购商城明知市政府有规定，故意与迟某某签订租赁合同，导致迟某某办不了消防许可证，更办不了工商、税务合法经营手续，致使迟某某为租赁物投入了上百万元装修和购买设备，为准备营业还花了上万元的广告费，支付了十几万元的人员工资。因开业的所有手续都没办下来，双方一直在协商中，所以合同预订的尾款没有付清。2、冠洋公司酷购商城故意隐瞒事实真相，与迟某某签订无法履行的无效合同，应承担过错责任。在履行租赁合同中迟某某才得知，早在2013年4月7日，哈尔滨市安全生产监督管理局就下发了《关于印发全市地下经营场所“六清六建”消防安全专项整治行动实施方案的通知》，该通知“五”工作要求第（三）款明确规定：“在地下经营场所内，已取得合法手续的游艺场所、使用燃气烹饪的餐饮场所等，一律不得续签合同，合同到期后一律清出。”按此规定，冠洋公司酷购商城在明知市政府已经明令地下人防工程禁止经营使用燃气烹饪开办餐饮场所的情况下，隐瞒该地下人防工程不允许经营开办酒吧的事实，于2014年5月31日与迟某某签订了经营酒吧的租赁合同，致使迟某某无法达到使用租赁物的目的。冠洋公司酷购商城的隐瞒与欺骗，让迟某某损失了130余万元。在租赁期，迟某某竭尽全力也办不下来消防经营许可证，曾多次求助于冠洋公司酷购商城。于是，冠洋公司酷购商城伪造了一份双方于2013年2月28日签名的假合同交给迟某某，目的是对抗政府出台的2013年4月7日“六清六建”消防的通知精神，双方本来是在2014年5月31日签订的租赁合同。冠洋公司酷购商城的这种行为也充分印证了冠洋公司酷购商城明知其出租的商铺无法办理开办酒吧手续的事实，故意欺骗迟某某签订租赁合同。根据合同法第五十二条第五款的规定，违反法律和行政法规的强制性规定的合同无效。冠洋公司酷购商城以欺诈手段，违反法律和行政法规的强制性规定与迟某某签订租赁合同，给迟某某造成了巨大损失，应返还财产并承担全部赔偿责任。3、原审认定合同有效，属于适用法律和认定事实错误。2014年11月18日，市政府开展对全市消防安全“六清六建”回头看活动，冠洋公司酷购商城通知迟某某停止试营业避避风头，待其与相关部门沟通后再开业，否则，商场有被查封和吊销消防许可的风险。2014年11月19日，冠洋公司酷购商城以接到消防部门的通知为名，将迟某某租赁的商铺强行贴上封条。2014年11月20日，冠洋公司酷购商城对迟某某租赁的商铺强行断电，导致迟某某停止试营业至今。2015年1月2日，道外区南勋街大火过后，冠洋公司酷购商城将租用其商铺的170户用户全部清走，也要求迟某某提前解除合同。迟某某因租赁期间经济投入太多而不同意解除，冠洋公司酷购商城竟提出要提高租金。2015年1月16日，双方就解除租赁合同后如何赔偿进行协商，最终没有达成结果。2015年1月21日，冠洋公司酷购商城电话告知同意赔偿迟某某15万元，迟某某表示不同意。上述事实充分说明，迟某某没有过错，不是故意违约，而是冠洋公司酷购商城为了谋取利益，故意隐瞒政府的相关规定，欺骗迟某某与其签订租赁合同，已给迟某某造成了巨大损失。冠洋公司酷购商城的行为已经导致租赁合同无法继续履行，商铺租赁合同属于无效合同。原审法院认定合同有效并认定迟某某违约错误。请求：1、撤销原判，发回重审或予以改判；2、确认双方签订的商铺租赁合同、补充协议及分期付款说明无效；3、冠洋公司酷购商城返还已经缴纳的全部租金、IC卡押金、装修保证金；4、冠洋公司酷购商城赔偿迟某某装修费用及购置设施损失。冠洋公司酷购商城辩称：1、迟某某与冠洋公司酷购商城签订的租赁合同、补充协议及分期付款说明是双方经自愿、平等协商后达成的真实意思表示，不存在合同法第五十二条规定的合同无效的情形。关于迟某某提到的《关于印发全市地下经营场所“六清六建”消防安全专项整治行为实施方案的通知》第五条第三款的规定，需要说明的是，依据我国国家统计局网站公布的国民经济行业分类（GB／T4754-2011）标准，酒吧属于餐饮行业中饮料及冷饮服务行业，并非上述通知所规定的游艺场所、使用燃气烹饪的餐饮场所，因此，冠洋公司酷购商城将地下人防工程出租给迟某某经营酒吧不存在违反法律、法规的强制性规定的情形，更不存在任何欺诈情形。即使存在欺诈情形，也不必然导致合同无效。根据合同法第五十二条的规定，只有一方以欺诈手段订立合同损害国家利益时，才有可能被认定为无效。因此，迟某某主张合同无效没有事实及法律依据。2、原审判决解除双方签订的商铺租赁合同及补充协议，责令迟某某归还商铺、仓库并支付违约金，符合客观事实，于法有据。双方签订的《商铺租赁合同》第九条第一款明确约定：“乙方（即迟某某）未按时交纳应付租金及相关费用，如超期五日，每逾期一日，向甲方（即冠洋公司酷购商城）支付拖欠总金额千分之三的违约金。逾期十五日未缴，甲方（即冠洋公司酷购商城）有权终止合约。冠洋公司酷购商城提起诉讼的时间为2015年1月22日，距离迟某某应向冠洋公司酷购商城交纳剩余7万元租金的截止日期早已超过十五日。依据合同法第九十三条第二款的规定，冠洋公司酷购商城提起诉讼，请求解除双方之间的合同及补充协议并无不妥。在租赁合同中，承租人所要实现的合同目的就是收取租金。而由于迟某某违反约定，迟迟未支付剩余租金，导致冠洋公司酷购商城无法实现合同目的。依据合同法第九十四条的规定，冠洋公司酷购商城有权终止与迟某某的租赁合同。同时，依据双方签订的《商铺租赁合同》第九条第一款的约定，冠洋公司酷购商城有权要求迟某某以尚欠的7万元租金为基数，按日千分之三的标准支付违约金。3、依据合同法第九十一条的规定，合同解除后，合同的权利义务终止。同时，双方签订的《商铺租赁合同》第四条第（四）项约定：“租赁期间，乙方迟某某擅自变更或终止合同的，甲方冠洋公司酷购商城不予返还经营保证金及剩余租金。”迟某某未经冠洋公司酷购商城同意，不履行给付租金的义务，属于擅自终止合同，无权要求返还保证金等。《商铺租赁合同》第十条第（三）项约定：“租赁合同期内，乙方原因提前解除合同，保证金及剩余租金甲方不予退还。”因此，迟某某无权向冠洋公司酷购商城主张返还租金、保证金、抵押金等款项。迟某某关于返还租金、抵押金、装修保证金、赔偿装修及购置设施损失等请求属于新增加的独立的请求，不应与本案合并审理。另外，关于迟某某主张的装修赔偿费用问题，依据双方签订的《商铺租赁合同》第八条第（一）项的约定，迟某某应当“依法持证自主经营，不得无照经营”。迟某某在未取得任何证照的情况下就先进行装修，因此产生的费用是其个人造成的，与冠洋公司酷购商城无关。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回迟某某的全部诉讼请求，维持原判。二审中，迟某某举示了以下证据：证据A1、冠洋公司酷购商城提供给迟某某办理消防手续的假合同，拟证明：冠洋公司酷购商城明知租赁物违反市政府“六建六清”的强制性规定，不允许经营开办娱乐项目及酒吧，在迟某某无法办理经营许可证的情况下，冠洋公司酷购商城给迟某某提供一份2013年2月28日签订的假合同，用来欺骗和对抗政府2013年4月7日出台的“六建六清”的通知，以取得租赁权的合法性。但迟某某仍然未能取得消防许可证。因此，冠洋公司酷购商城向迟某某索要7万元租金为基数的违约金的诉请不应当予以支持。冠洋公司酷购商城质证认为：首先，该证据不属于法律规定的新证据。其次，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，冠洋公司酷购商城从未在2013年2月28日与迟某某签订过这份合同，并且该合同签署日期明显经过多次改动，不具有真实性，合法性。这份合同应当是迟某某自己篡改的，与本案没有关联性，也无法证实其要证明的内容，无法体现迟某某不交租金有什么理由，更无法证实是为了规避“六清六建”。该合同是无效的合同，因此无法证明迟某某待证的三个事实。该合同第九条第一款的第一项也约定了乙方会按时缴纳应付租金及相关费用，如超期五个工作日，应向甲方支付拖欠金额千分之三的违约金，逾期未缴，甲方有权解除合同。证据A2、迟某某租赁冠洋公司酷购商城商铺后投入资金汇总表1份及支出明细表8份，合计133万元。其中：1、装修工程结算书（7张），证明迟某某装修改造商铺支付工程款693，933.80元。2、工程款收据6张，共728，400元（含牌匾字体收据1张38，400元，工程款为69万元）。3、字体报价单，该工程报价38，645元。4、购置设备单10份：（1）购置演艺灯光系统149，660元；（2）购置沙发用款19，440元；（3）购买桌椅用款21，800元；（4）购酒店用品2，320元；（5）厨房用品6，570元；（6）购置电视机2，860元；（7）安装固定电话1，800元；（8）购置收银系统2，310＋1，630元=3，940元；（9）购置扎啤售酒机26，537元；（10）购置宽带1，700元。5、广告支出费用12，271元：（1）招聘广告费7份，3，825元；（2）海报广告费10份，8446元。6、支付工作人员工资11，3365元。7、各种酒类购置单15份，共支出48，253元。8、购置扎啤桶151个，收据14张，每个195元，共用款29，445元。拟证明：迟某某为开办酒吧已经投入并损失合计133万元。冠洋公司酷购商城质证认为：对该证据真实性、合法性、关联性均有异议。迟某某提交的收款票据均为普通的白条收据，且6张收款票据的票据号基本是连号，不符合常理。该份证据应当属于证人证言，依据证据规则的规定，证人应当出庭接受质询，否则证言无效。该证据系迟某某单方制作的，与本案没有关联性。迟某某的该项上诉请求是独利于一审的诉讼请求，不应该与本案合并审理。迟某某在未取得任何资质的情况下，自行装修及营业，所产生的一切损失与冠洋公司酷购商城无关。迟某某提交的歌手工资支付明细表共计113，365元，均是自行书写，不具有客观真实性，与本案也没有关联性。至于其提供的2014年6月至2014年11月缴纳电费的收据共13，200元，该组收据也均不是正规的发票，不具有法律效力；同时，在其租赁经营期间产生的费用应当自行承担，与冠洋公司酷购商城无关。其提供的扎啤售酒设备26，537元的票据，移动箱放线架、餐桌椅子收据以及其他经营票据均不是正规发票，没有公章。不能证明其实际支出，并且是其违约擅自经营产生的，系其个人原因造成的，与冠洋公司酷购商城无关。迟某某提供的其他关于酒类的单据、关于海报广告的单据、购买沙发等其他所有物品的票据，首先，不是正规的发票；其次，不能体现出购买人就是迟某某；最后，这些票据均是其在未办理相关手续的情况下私自经营，系其个人原因产生的，与冠洋公司酷购商城无关，与本案没有关联性。证据A3、证人吕某某的出庭证言，拟证明：吕某某是8月初到迟某某处打工的，后来贴封条了，不一会就撤了，说是消防来检查，商场的人说有“六清六建”文件，给消防检查做样子，就给粘封条了。20日，我们4点半去上班，发现没有电，找商场经理让送电。商场经理不给送，说消防不让送电，如果送电就整个商场都关了。后来我们就走了。走的时候，大门锁上了，老板也没有钥匙，我们找保安开的门。12月16日通知我们上班，我去上班后还是没有电，后来我就辞职了。1月12日去开资时，听说1月2日道外着火了，（酒吧）不让开了。冠洋公司酷购商城质证认为，证人是迟某某的员工，存在利害关系，不能反映客观事实，该证人自认是听老板说，并没有亲自看见贴封条。对证人证言的真实性、合法性及关联性均有异议，不能证明断电、换锁、贴封条是冠洋公司酷购商城的行为。证据A4、证人王某某的出庭证言，拟证明：2015年1月2日道外大火后，冠洋公司酷购商城就通知王某某的店面关门，啥时间开业等通知。王某某在该商城经营壁纸一年多，2015年1月2日后就不经营了，不经营的原因是冠洋公司酷购商城整体出租给别人了。自己在商城租了好几个商铺，一个到期了，两个没有到期，当时到期的和没到期的都清走了。冠洋公司酷购商城质证认为：由于证人王某某希望在原地址经营利润更高，对搬迁不满，所以该证人与冠洋公司酷购商城有利害关系，其证言不具备客观真实性。证人并某某证实迟某某一直在停业，因此该份证人证言与迟某某主张的待证事实没有关联性，不应作为认定案件事实的依据。本院认证认为，迟某某举示的证据A1虽有冠洋公司酷购商城公章，但并不能证明该份合同的用途，不能证明待证事实，本院不予采信。证据A2系为了证明迟某某为了经营酒吧的支出，但迟某某在一审中并未就此提出反诉，因此与本案不具有关联性，本院不予采信。证据A3证人吕某某的证言系传来证据，没有其他证据予以佐证，不能认定，本院不予采信。证据A4证人王某某关于2015年1月2日后冠洋公司酷购商城通知停业，清退所有业户的陈述，与冠洋公司酷购商城的陈述一致，本院予以采信。二审认定的案件事实与一审一致。另查明，2014年5月31日，甲方冠洋公司酷购商城与乙方迟某某签订《商铺租赁合同》，约定，第四条经营保证金。（一）经营保险证按5万元标准收取，作为履行合同和提供商品服务质量的担保；设备、设施损坏赔偿或维修费用均从保证金中支付，合同期满，乙方撤出经营场地三个月后，保证金予以退还。（二）在合同期内，乙方如违反本合同相关条款及规定，如乙方未按时缴纳包括但不限于租金、电费、水费、物业管理费等费用时，则甲方有权从保证金中扣除该费用，并根据相应状况将乙方拖欠甲方费用从此款中补齐。甲方按本合同规定扣除保证金或其他原因致乙方所付保证金不足，乙方须在接到甲方通知后五日内补齐。逾期一日，乙方应向甲方支付应缴金额千分之三的违约金，如逾期十日仍未补齐，则甲方有权解除本合同。（三）乙方租赁期内若有未获甲方同意而擅自撤店行为，则视为自动放弃经营权，保证金及其他已缴全部款项不予以退还，不足以支付应付各项费用的仍需足额支付，甲方保留向乙方追索赔偿间接经济损失的权利。（四）租赁期内，乙方擅自变更或终止合同的，甲方不予返还经营保证金及剩余租金。第六条商场设施及装修管理。（一）乙方须对承租场地做统一装修设计，装修费用自理。乙方须于进场装修前，向商场管理单位提出书面装修申请、装修设计图、效果图、平面图、电路图及地面铺装图，乙方需符合甲方要求。装修期间服从相应部门管理，装修完毕，符合人防、消防以及商场相关部门规定，验收合格后，方可营业。（二）租赁期间，乙方对甲方所提供的商场及设备应保证完好无损。如有损坏，乙方应无条件负责维修更换，但自然磨损除外。（六）乙方撤场后，租赁商铺连同商铺内原有设备、一切镶嵌在建筑物结构之内的附属设施由甲方无偿收回。该商铺及其设施、设备保持完好交还甲方，乙方的财产由乙方自行运出，并拆除乙方的各种标识等，将商铺恢复原状。乙方未按甲方规定按期交还的，每逾期一日除缴纳相应租金外，乙方应按月租金千分之三承担违约金，从经营保证金中扣除。第八条商铺经营。（一）乙方自行办理证照，并复印给甲方备案，依法持证自主经营，不得无证照经营。乙方应负责就该商铺经营的业务向消费者开具合法的发票、凭证。并按时向政府有关部门缴纳相关税费等有关费用。（八）乙方经营中严禁明火，用电设备必须具有相应质检证明。设备使用中，一切安全责任由乙方负责。第九条违约责任。（十一）乙方承担该商铺的防火防盗责任，并与甲方签订联防防火防盗及安全责任书，并采取有效的措施预防火灾、暴风雨以及病虫害的损坏，为甲方的定期入铺安全检查提供协助。、乙方有以下行为之一者，甲方有权给予相应处罚，直至取消经营资格。（1）乙方未按时缴纳应付租金及相关费用，如超期5个工作日，每逾期1日，应向甲方支付拖欠总金额千分之三的违约金。逾期15日未缴，甲方有权终止合约；（4）乙方有其他严重违反本合同或商场管理规章的行为。3、甲方违约行为：（1）甲方不得在租赁期内无故终止乙方合约，否则视为违约，甲方应退还乙方所交保证金及剩余租金。（2）甲方未能在规定的交铺日期将本场地交付给乙方，甲方可将租赁合同期顺延。第十条合同的变更、解除和终止。（二）合同期满双方不续约，或双方协商提前终止合同的，租赁期满日或协商终止日为本合同终止日。乙方应在合同终止日前5个工作日内搬出所租赁的商铺。双方须共同检查和交接商铺。如设备、设施有损坏，以及乙方有其它应付费用尚未支付的，甲方有权从经营保证金中扣除相应金额，不足部分由乙方另行支付。（三）租赁合同期内，乙方原因提前解除合同，保证金及剩余租金甲方不予退还。冠洋公司酷购商城于2013年1月28日取得哈尔滨市公安消防支队颁发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。二审中，冠洋公司酷购商城承认，自2014年11月18日起给迟某某经营的酒吧停电，2015年1月2日后将商城的所有业主全部清退。迟某某称，因用于经营的物品尚在商铺内，所以商铺的钥匙未交付给冠洋公司酷购商城。本院认为，一、关于双方签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》及《分期付款说明》是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定的”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款第（三）项规定：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。本案，冠洋公司酷购商城与迟某某签订《商铺租赁合同》及《补充协议》、《分期付款说明》，将坐落于道外区太古街南五至南七道街的地下人防工程F区18－28号铺位租赁给迟某某用于经营酒吧。迟某某不能证明双方签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》、《分期付款说明》存在违反全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规规定的效力性强制性规定损害国家利益或者社会公共利益的情形。迟某某提出的哈尔滨市安全生产监督管理局《关于印发全市地下经营场所“六清六建”消防安全专项整治行动实施方案的通知》关于“在地下经营场所内，已取得合法手续的游艺场所、使用燃气烹饪的餐饮场所等，一律不得续签合同，合同到期后一律清出”的问题，属于合同的目的能否实现、合同能否履行的问题，不影响双方合同的效力，故其关于所租赁的经营场地违反法律、行政法规对房屋使用条件强制性规定，双方签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》、《分期付款说明》无效的主张，没有事实根据和法律依据，不成立。一审认定双方签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》、《分期付款说明》有效正确。二、关于冠洋公司酷购商城在订立合同过程中是否存在过错的问题。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”冠洋公司酷购商城在与迟某某签订《商铺租赁合同》之前，已于2013年1月28日取得哈尔滨市公安消防支队颁发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。《商铺租赁合同》约定：迟某某自行办理证照，并复印给甲方备案，依法持证自主经营，不得无证照经营。迟某某称冠洋公司酷购商城的消防等级较低，致使其酒吧未能取得消防审批手续，等于承认冠洋公司酷购商城已经办理消防手续，却没有举证证明冠洋公司酷购商城知道或者应当知道迟某某开办酒吧需要较高的消防等级而故意隐瞒，迟某某也没有举证证明冠洋公司酷购商城明知迟某某不能取得消防手续而故意隐瞒。迟某某选择经营场所经营酒吧、负责办理消防审批等证照手续的要求，属于《商铺租赁合同》关于迟某某自行办理证照和依法持证自主经营明确约定事项，冠洋公司酷购商城不存在恶意进行磋商、故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况以及其他违背诚实信用原则的行为。迟某某作为酒吧经营者，应当知道办理消防审批等证照手续的相关规定及其相应要求。迟某某租赁涉案商铺经营酒吧，办理消防、营业执照审批等证照手续，属于其应当自行承担的经营风险，且《商铺租赁合同》明确约定为迟某某应当承担的合同义务，不应由冠洋公司酷购商城负责。迟某某在二审中举示署期为“2013年2月28日”的《商铺租赁合同》，其承认该合同中“迟某某”的签名不是本人所签；且该合同署期经过改动，不能认定该合同是“2013年2月28日”形成的，而迟某某称该合同是在其完成装修完后办证照时交给迟思祥的，故该合同不能证明在双方签订《商铺租赁合同》时冠洋公司酷购商城是否已明知地下人防工程禁止经营酒吧。迟某某关于冠洋公司酷购商城以欺诈的方式与其签订合同的主张证据不足，不能认定。不能认定冠洋公司酷购商城在合同签订过程中存在过错。三、关于双方当事人在合同履行过程中是否存在违约的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”；第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”；第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。双方对冠洋公司酷购商城已将《商铺租赁合同》约定的经营铺位及仓库交付给迟某某的事实无异议。依据双方《商铺租赁合同》和《分期付款说明》的约定，迟某某应在2014年10月26日之前将剩余的7万元租金交清。迟某某未在2014年10月26日之前向冠洋公司酷购商城交付剩余租金，构成违约。双方《商铺租赁合同》约定，迟某某未按时缴纳应付租金及相关费用，如超期5个工作日，每逾期1日，应向冠洋公司酷购商城支付拖欠总金额千分之三的违约金；逾期15日未缴，冠洋公司酷购商城有权终止合约。迟某某在2014年10月26日之后逾期5日和15日未向冠洋公司酷购商城交付剩余租金，冠洋公司酷购商城诉请解除与迟某某签订的《商铺租赁合同》以及《补充协议》，并按《商铺租赁合同》约定给付违约金，符合《商铺租赁合同》的约定和法律规定，应予支持，一审判决解除冠洋公司酷购商城与迟某某于2014年5月31日签订的《商铺租赁合同》及《补充合同》，迟某某将涉案商铺及两个仓库清空并归还冠洋公司酷购商城正确。同时，迟某某在未取得营业执照的情况下擅自经营，亦违反了《商铺租赁合同》关于迟某某不得无证照经营的约定，构成违约。冠洋公司酷购商城自2014年11月18日起采用停电的方式制止迟某某经营，以及因迟某某逾期不支付剩余租金终止履行《商铺租赁合同》，是行使合同解除权的合法行为，不是违约行为，冠洋公司酷购商城不应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”；第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”；第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”一审判决迟某某以7万元为基数，按日千分之三的标准，从2014年11月1日起至冠洋公司酷购商城起诉之日止的违约金17，640元，没有超出《商铺租赁合同》的约定。冠洋公司酷购商城同意维持一审判决，应准予。四、关于冠洋公司酷购公司收取的租金、抵押金和装修保证金及IC卡押金210300元是否应予返还以及是否应赔偿装修及购置设备损失的问题。迟某某在签订《商铺租赁合同》时支付租金15万元及抵押金5万元，后因迟某某装修商铺，又交纳装修保证金1万元及IC卡押金300元，共计210，300元，约定应当在2014年10月26日之前付清的7万元剩余租金未给付。迟某某在一审时未提出冠洋公司酷购公司返还收取的租金、抵押金和装修保证金、IC卡押金以及赔偿装修及购置设备损失的诉讼请求，一审未予审理并无不当。其在二审中提出此项诉讼请求，二审不宜审理，迟某某可另行解决。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费241元，由上诉人迟某某负担。本判决为终审判决。审判长　　孙云龙审判员　　龙　敏审判员　　韩玉梅二〇一五年七月十六日书记员　　王春贺李迪 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