（2015）芗民初字第1376号

裁判日期: 2015-07-16

公开日期: 2016-01-04

案件名称

漳州市保障性住房管理中心与福建省聚善堂医药连锁有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

漳州市芗城区人民法院

所属地区

漳州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

漳州市保障性住房管理中心,福建省聚善堂医药连锁有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十九条第一款，第四条，第三十二条，第四十四条第一款，第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百零八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

福建省漳州市芗城区人民法院民事判决书（2015）芗民初字第1376号原告（反诉被告）漳州市保障性住房管理中心（原为漳州市直��公房经营管理处）。法定代表人叶国裕，主任。委托代理人林ＸＸ，福建衡评律师事务所律师。被告（反诉原告）福建省聚善堂医药连锁有限公司。法定代表人林雅玲，董事长。委托代理人章小燕，福建罡言律师事务所律师。委托代理人周霖蔚，福建罡言律师事务所律师。原告（反诉被告）漳州市保障性住房管理中心与被告（反诉原告）福建省聚善堂医药连锁有限公司（以下简称“聚善堂公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李佐玉与代理审判员陆夏凌、人民陪审员詹丽英组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人林ＸＸ，被告（反诉原告）的委托代理人章小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告漳州市保障性住房管理中心诉称��被告系原告租户，承租房屋址于芗城区新华西北xx幢xx、xx号店面，合同期五年，月租金116700元，2013年3月15日合同开始履行，于2018年3月14日届满。在租赁合同开始履行后，被告除依约支付半年租金外，被告即违反合同约定拒不缴纳租金，被告的行为已构成违约，故请求法院判决：被告支付租金2100600元（从2013年9月15日起至2015年9月14日止）。被告聚善堂公司辩称，1、原被告双方签订的租赁合同符合约定的其他解约条件。本案的租赁合同系续租合同。再次续租时，原告公布了新的竞价规则，被告虽中标，但中标结果的租金高出芗城区人民政府漳芗政文（2013）xx号公布的新华西商业街基础价格400元／平方米的2倍多，因人为的恶意炒作，原告没有加以防患，存在过错，原告的行为不仅侵害被告作为原租赁合同中承租人依法享有的优先承租权，还导致被告无法实��合同的目的，因此被告依法有权解除合同，并不承担任何责任。原告起诉后，被告提出撤销合同，虽撤销合同不能得到法院支持，但原被告双方中标之后，被告已提出要求解除合同的意思表示，故原告在起诉状增加到2015年9月14日，该诉讼请求不应得到法院支持，有违民法规定的公平等价原则。2、本案所涉及租赁物的租金标准应以芗城区人民政府公布物价局有关新华西商业街基础价格为400元／平方米为依据，超出部分应予以驳回。且租金计算从原被告签订合同开始计算，将被告提交的半年租金就应按照400元／平方米以此类推。该租赁物系国家所有，原告作为主管部门代为出租该房屋，因政府的所属物价部门对该地段的租金价格已进行核定，获芗城区人民政府2013年第四次常务会研究同意并对外下发，因此该政府文件确定的租金价格对双方均有约束力。因此，本案租赁物的租金应以400元／平方米为计算标准，并从合同签订之日起计算，被告之前缴交的半年租金700200元，应当按400元／平方米进行抵扣。3、根据合同约定，被告有一个月装修期不计算租金，原告没有给予扣除，对方的诉求有误，应当予以纠正。反诉原告聚善堂公司诉称，2008年1月10日反诉原告向反诉被告承租址在芗城区新华西北xx幢xx、xx号两间店面，并签订了两份租赁合同，租期至2013年1月10日，原租金23040元／月，根据原租赁合同的约定，如果反诉被告继续出租，反诉原告在同等条件下享有优先承租权。租期届满，反诉原告根据反诉被告的要求参加竞租活动，在该次竞租中，反诉被告没有依原租赁合同约定保证反诉原告依法应当享有的优先承租权。根据漳州市物价局公布的新华西商业街基础价格是400元／平方米，因反诉原告对先前店面投入了大量的人力物力，反诉原告最后不得于以116700元／月的总价格竞得该两间店面，高出了市场价2-3倍，这种恶意竞价的结果不仅显失公平，也损害了反诉原告合法权益。反诉原告在租金过高的情况下，产生巨额亏损，无法继续经营。因此反诉原告特提起反诉，请求法院判令：准予解除反诉原告与反诉被告双方签订的址在芗城区新华西北xx幢xx、xx号漳房租赁合同（2013）第xxx号、xxx号两份《漳州市公有经营性用房租赁合同》。反诉被告漳州市保障性住房管理中心辩称，1、反诉被告认为反诉原告提出解除合同应有明确的法定依据，不能以兜底性条款作为提出解除合同的法律依据，根据相关法律规定，兜底性条款需要由其他法律规定才可以解除的，不然需要有进一步法律来列明。反诉被告认为反诉原告提出解除合同的诉讼请求没有相应法律依据。2、反诉原告曾以显失公平向芗城��院提起行使撤销权的诉讼，经一、二审作出生效判决，人民法院驳回其行使撤销权的诉讼，并认定双方签订的合同是合法有效的，是双方真实意思表示。本案中反诉原、被告所签订的租赁合同，到目前为止不存在无效情形，也没有被撤销，合同双方应该依照双方所签订的合同全面履行合同义务。3、反诉原告以政府文件作为抗辩租金违法的依据是不符合法律规定的，反诉原告所提交的文件属于政府性文件，在合同法出台后，对政策规定可以作为审判依据已经给予排除，不能作为法院判决依据，特别是被告所提交的文件说明只是作为行政机关计税的依据，不能作为民事行为中双方当事人对租金约定的限制，故反诉原告以此证据作为本案抗辩依据是没有法律依据的。4、反诉原告是独立法人，其自负盈亏，其经营状况不应由反诉被告承担投资经营风险，因此本案不适用合��法的减损规则，本案租赁合同的履行和反诉原告的经营状况不存在关联性，故反诉被告认为反诉原告的反诉请求依法不能成立，应予以驳回。经审理查明，2013年1月25日，被告（反诉原告）作为本案讼争房屋的原承租人，参与了由漳州市国有资产产权（物权）交易中心召开的新华西商业街北8幢7间店面五年租赁权的招租竞价。被告（反诉原告）通过电子竞价的方式，以月租金116700元最高价竞租到新华西北xx幢xx、xx号两间店面五年租赁权。2013年2月6日，原告（反诉被告）漳州市保障性住房管理中心（原为漳州市直管公房经营管理处）与被告（反诉原告）聚善堂公司签订漳房租赁合同（2013）第xxx、xxx号《漳州市公有经营性用房租赁合同》，约定原告将位于漳州市芗城区新华西北xx幢xx、xx号房屋（店面建筑面积129.06m2）出租给被告作商业用途使用。合同约定租赁期限五年，自2013年3月15日起至2018年3月14日止；该店面租赁合同月租金为116700元／月。关于租金缴交方式及房屋押金：约定租金交纳方式为，本合同签定之日，被告须支付第一个半年度租金，即700200元整，之后每半年需提前一个月缴纳下一个半年度租金，即第二次缴租时间为2013年8月15日之前，依此类推；如有拖欠不交者，按欠款总金额30%加收取滞纳金；签订本合同当日，被告须一次性交付350100元作为承租履约保证金，如无其它违约情况，原告将在腾空退房后的10日内，将承租履约保证金无息退还给被告。关于双方权利义务，合同第四条第（一）款第3项约定，原告同意无偿提供给被告一个月的时间，作为所租赁房屋的装修时间，不计入租赁期限内。关于租赁合同的解除条件及违约责任：合同第五条约定，（一）被告有下列行为之一的，原告有权提前解除合同，收��房屋，因此而造成损失的，由被告负责赔偿：1、将承租房屋擅自转让、转租、转借他人或擅自调换使用的；2、擅自拆改承租房屋结构或改变用途，损坏房屋的；3、拖欠租金连续15天或累计15天以上的；4、利用承租房屋进行违法违规活动的；5、因被告原因致使原告需对租赁房屋有关事项承担连带责任的；（二）原告因原承租户迟延交付出租房屋10天以上的，由原承租户承担法律责任，被告有权终止合同；（三）其他解除条件：1、因不可抗力致使不能实现租赁合同的；2、因落实政策或其他原因原告需将租赁房屋退还业主的；3、因国家征收租赁房屋，自政府征收部门发布征收公告之日起，租赁合同自动解除。第（四）款约定，任何一方未能履行本合同约定的条款或违反国家和地方房屋租赁的有关规定，所造成的损失由责任一方承担。本案合同签订后，被告依约支付了��2013年3月15日至9月14日止的第一个半年度租金，即700200元整。另查明，合同签订后，被告（反诉原告）聚善堂公司以其为本案租赁物的原承租人，在招投标过程中未享有优先承租权，竞价行为显失公平为由，向本院提起诉讼，请求撤销本案租赁合同，并返还押金101000元。本院于2013年12月16日作出（2013）芗民初字第xxx号民事判决书，判决如下：“一、撤销原告与被告于2013年2月6日签订的漳房租赁合同（2013）第70018100、70018200号《漳州市公有经营性用房租赁合同》。二、被告漳州市直管公房经营管理处应于本判决生效后十日内返还原告福建省聚善堂医药连锁有限公司押金101000元。”本案原告（反诉被告）漳州市保障性住房管理中心不服提起上诉，漳州市中级人民法院认为，聚善堂公司自愿在《竞租须知》和《产权交易两轮报价法竞价规则》等竞租文件上签名，同意以参加两轮报价法竞租会的方式行使优先承租权，并交纳竞价保证金以及在招标文件上盖章确认的行为可视为其同意以此方式行使优先承租权。竞价结束后，聚善堂公司亦确认竞价结果，因此双方签订的租赁合同是真实意思表示，其要求撤销双方租赁合同的理由不能成立。因此，漳州市中级人民法院于2014年5月20日作出（2014）漳民终字第xxx号民事判决书，判决如下：“一、维持漳州市芗城区人民法院（2013）芗民初字第xxx号民事判决第二项；二、撤销漳州市芗城区人民法院（2013）芗民初字第xxx号民事判决第一项；三、驳回福建省聚善堂医药连锁有限公司主张撤销双方房屋租赁合同的诉讼请求。”又查明，漳州市直管公房经营管理处名称于2013年10月变更登记为“漳州市保障性住房管理中心”，机构类型为事业法人。再查明，本案租赁物的实际使用人为福建省聚善堂医药连锁有限公司同益分店（以下简称“聚善堂同益分店”），机构类型为企业非法人，系被告（反诉原告）福建省聚善堂医药连锁有限公司的分支机构。2015年6月26日厦门市景舜联合会计师事务所对聚善堂同益分店的财务报表进行了审计，审计意见为“在所有重大方面公允反映了聚善堂同益分店2015年4月30日的财务状况以及2013年1月-2015年4月的经营成果”，在财务报表附注中载明“2013年1月到2015年4月的利润为RMB-2100081.37元”，即自被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订本案租赁合同之日起至2015年4月，聚善堂公司的分支机构即租赁物实际使用人聚善堂同益分店经营成果为巨额亏损状态。在本案审理过程中，经本院向原告（反诉被告）漳州市保障性住房管理中心释明，要求原告（反诉被告）明确若解除合同是否向被告（反诉原告）��张合同解除后的违约责任。原告（反诉被告）明确表示若本案合同解除，对于合同解除后的法律后果将另行处理。以上事实有原告（反诉被告）提供的《漳州市公有经营性用房租赁合同》（漳房租赁合同（2013）第xxx、xxx号）、（2013）芗民初字第xxx号民事判决书、（2014）漳民终字第xxx号民事判决书；被告（反诉原告）提供的漳芗政文（2013）xx号《漳州市芗城区人民政府批转区物价局关于芗城区市区商业店铺租金基础价格意见的通知》、厦景舜会字（2015）第SNxxx号厦门市景舜联合会计师事务所审计报告书、聚善堂同益分店营业执照（副本）税务登记证（副本）和组织机构代码证等及当事人庭审陈述为据。本院认为，原告（反诉被告）漳州市保障性住房管理中心与被告（反诉原告）聚善堂公司于2013年1月25日签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表��，不违反法律法规的禁止性规定，该合同成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。被告（反诉原告）在合同签订后，依约支付了2013年3月15日至2013年9月14日的租金700200元。在履行过程中，被告（反诉原告）认为租金过高难以承受，自2013年1月以来，被告（反诉原告）所属的聚善堂同益分店已亏损200余万元，对于企业而言，面临亏损所造成的不经济，其一方面积极提起了撤销租赁合同的诉讼，一方面积极与原告（反诉被告）进行协商要求降低租金标准或者解除合同，可知被告（反诉原告）已尽最大努力，仍然不能完全履行合同，并及时向原告（反诉被告）说明情况，以期尽量避免或者减少可能进一步造成的损失，在此情况下，若强制被告（反诉原告）继续履行合同，则势必造成其进一步亏损，使其进一步处于不经济的境地，亦不利于原告（反诉被告）��现租金收益，不利于实现双方租赁合同的目的和经济效益。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”在合同履行期限届满前，被告（反诉原告）已明确表示其所属的聚善堂同益分店已无法继续经营，并已实际行为拒不支付租金，因此，原告（反诉被告）不能无动于衷，任凭损失的扩大，而当采取如解除合同、收回房屋、另行出租等积极措施，减少损失。本案在审理过程中，本院就本案合同解除的法律后果已向原、被告双方进行释明，原告（反诉被告）表示若合同解除，则解除后的违约责任另行处理。因此，反诉原告要求解除本案租赁合同的诉讼请求依法有据��本院予以支持。关于合同解除前被告（反诉原告）聚善堂公司所拖欠的租金问题，自2013年9月15日起，被告（反诉原告）未依约支付租金，已构成违约，故被告应当按照每月租金116700元支至本案租赁物即芗城区新华西北xx幢xx、xx号房屋返还给原告（反诉被告）执掌之日止。因此，原告主张被告按116700元／月支付自2013年9月15日起至实际交房之日止的租金，本院予以支持。至于被告认为双方合同约定的租金价格过高，显失公平，要求调整租金标准，主张按照600元／平方米的租金价格计算本案租赁合同的租金，本院认为，一方面，被告提供的漳芗政文（2013）xx号《漳州市芗城区人民政府批转区物价局关于芗城区市区商业店铺租金基础价格意见的通知》，仅是政府对于租金基础价格的指导性意见，根据《中华人民共和国合同法》第四条之规定：“当事人依法享有��愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”双方订立的房屋租赁合同约定的租金是经过公开招投标后确定的租金价格，并不违反法律规定，双方应当依照合同约定的租金价格进行履行；另一方面，被告曾以竞价过程显失公平为由提起撤销本案租赁合同的诉讼，案经一审、二审判决，二审法院认定竞价结束后，被告聚善堂公司的法定代表人在《成交确认书》中签字确认竞价结果，双方于2013年2月6日签订的房屋租赁合同合法有效，被告聚善堂公司以原告侵犯其优先承租权，要求撤销双方租赁合同的理由不能成立。因此，被告认为租金过高的抗辩理由依法无据，本院不予采纳。另外，被告主张根据合同约定有一个月装修期不计算租金应当予以扣除，本院认为，根据合同法第三十二条及第四十四条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。因此，双方合同签订时间为2013年2月6日，双方租赁合同已成立并生效，而租赁期限自2013年3月15日起计算，原告已无偿提供给被告一月有余的时间，且不计入租赁期限。被告主张扣除装修期的意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第一百零八条、第一百一十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）漳州市保障性住房管理中心与被告（反诉原告）福建省聚善堂医药连锁有限公司于2013年2月6日签订的《漳州市公有经营性用房租赁合同》（漳房租赁合同（2013）第xxx、xxx号）；二、被告（反诉原告）福建省聚善��医药连锁有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内按116700元／月的标准支付自2013年9月15日至实际腾退本案租赁物交还原告（反诉被告）执掌之日止的租金；被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、被告（反诉原告）福建省聚善堂医药连锁有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将本案租赁物即漳州市芗城区芗城区新华西北xx幢xx、xx号房屋腾退并交付被告漳州市保障性住房管理中心执掌，原告（反诉被告）漳州市保障性住房管理中心应予以协助接收该房屋。本案受理费人民币9635元，由被告福建省聚善堂医药连锁有限公司负担；反诉费50元，由反诉被告漳州市保障性住房管理中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审　判　长　　李佐玉代理审判员　　陆夏凌人民陪审员　　詹丽英二〇一五年七月十六日书　记　员　　樊泓汶附主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时��同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。来自