（2015）二中民（商）终字第07398号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2015-08-26
案件名称
北京汇通百家房地产经纪有限公司与高福奎居间合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京汇通百家房地产经纪有限责任公司,高福奎
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民（商）终字第07398号上诉人（原审被告）北京汇通百家房地产经纪有限责任公司，住所地北京市房山区良乡镇城隍庙街16号。法定代表人赵洪生，总经理。委托代理人赵红霞，女，1973年7月14日出生。委托代理人赵东炜，北京京起律师事务所律师。被上诉人（原审原告）高福奎，男，1964年10月24日出生。委托代理人张金海，北京市智远律师事务所律师。上诉人北京汇通百家房地产经纪有限责任公司（以下简称经纪公司）因与被上诉人高福奎居间合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2015）房民初字第04732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月3日受理后，依法组成由法官闫飞担任审判长，法官牟田田、法官陈洋参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高福奎在一审中起诉称：2012年8月3日，高福奎经经纪公司提供居间服务与刘保宁签订《房屋订购协议》，该协议约定，刘保宁将其个人所有的位于长虹西路泰通嘉园2号楼3单元302号房产以101万价格转让给高福奎。协议签订后高福奎共给付刘保宁房款100万元、给付经纪公司服务费20200元、给付经纪公司定金1万元。2012年9月16日，高福奎拿到房产证后获悉所购房产的抵押权人不仅是工商银行，还有1个人，致使不能办理过户，为此高福奎曾起诉刘保宁要求解除协议、退还房款并承担违约金。法院于2013年10月判决刘保宁给付高福奎购房款及违约金共计120万元，后通过执行庭拍卖房屋后仅执行回70万余元，并作出执行终结裁定书，至今高福奎尚有50万元经济损失。高福奎认为经纪公司隐瞒重要事实，未尽到告知义务，致使高福奎遭受损失，另根据约定服务费应由出卖人承担，经纪公司应退还高福奎服务费，现高福奎诉至法院：要求经纪公司退还居间服务费20200元、退还定金1万元、赔偿经济损失40万元。经纪公司在一审中答辩称：签协议时经纪公司只有房产证复印件，房主没拿原件来。在房产交易过程中经纪公司已经充分告知高福奎房屋有两笔抵押，并且告知了风险，双方都同意并且签了合同。在后期的交易中都没有通过经纪公司进行交易。在整个过程中经纪公司尽到了告知义务，经纪公司没有责任。同意退还定金，居间服务费尊重法院判决可以退还高福奎，不同意高福奎其他诉讼请求。一审法院经审理查明：刘保宁（甲方）与高福奎（乙方）、经纪公司（丙方）于2012年8月3日签订《房屋订购协议》，协议约定甲方将位于北京市房山区良乡长虹西路泰通嘉园2号楼3层3单元302房屋出售给乙方，该房屋有住房抵押贷款（抵押权人为：中国工商银行股份有限公司北京崇文支行（以下简称北京崇文支行），抵押登记日期：2010年11月23日），房屋成交价格101万元，乙方交纳定金同时甲方应将房产证原件质押丙方，违约方应向守约方支付房价款20%的违约金。合同签订同日，高福奎向经纪公司支付房屋定金1万元，于同年8月30日向经纪公司支付居间服务费20200元。高福奎于2012年8月5日至同年9月16日3次支付刘保宁共计100万元房款。高福奎、刘保宁于2012年9月16日签订《补充协议》，约定刘保宁承诺于2012年10月10日前把抵押给施力然的借款50万元欠款还清，于2012年10月30日前把抵押给北京崇文支行约30万元欠款还清，如因刘保宁个人原因，不及时办理影响过户时间，每逾期1日刘保宁应向高福奎支付万分之三的违约金。高福奎曾起诉刘保宁要求解除协议、退还房款并承担违约金，诉讼中刘保宁未到庭，法院采取公告方式进行了送达和宣判。该案判决书中认定：刘保宁未按合同约定办理房屋解押、过户手续。因房屋现仍有抵押登记，致使合同无法继续履行，确有违约行为，故判决解除合同、刘保宁给付高福奎购房款及违约金共计120万元，该判决已生效。后通过执行程序拍卖房屋发还高福奎案款723716.74元，高福奎其他损失还包括诉讼费、保全费、公告费共计2万余元。因刘保宁无其他财产可供执行，法院执行庭于2014年11月作出执行终结裁定书。涉案房屋所有权证附记上记载：“2010年11月23日此房全部抵押给中国工商银行股份有限公司北京崇文支行金额为30万元整。……2012年6月29日此房全部抵押给施力然，借款50万元。”一审法院判决认定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。经纪公司称已告知高福奎涉案房屋存在两笔抵押，对此高福奎不予认可，且协议中仅写明有1笔抵押，经纪公司未举证证明自己的上述主张；经纪公司认可在未见到房产证原件的情况下即签订了房屋订购协议；另根据生效判决，造成合同不能履行的原因恰恰是因房屋有抵押登记、未办理房屋解押手续；如经纪公司认真履行职责，如实告知高福奎存在另外1笔抵押，高福奎可及时采取解除合同或停止支付房款等补救手段，避免损失的进一步发生、扩大。综上，法院认定经纪公司未向高福奎如实告知、并隐瞒房屋存在两笔抵押的重要事实，存在过错，在居间关系中，经纪公司应对高福奎的损失承担主要责任。高福奎作为成年人，未见到房产证原件即签订合同，未尽到审慎注意义务，自身亦存在疏漏，对造成的损失应承担次要责任。根据本案实际情况及经纪公司的过错程度，法院酌情确认经纪公司对高福奎现有损失承担70%的赔偿责任，根据高福奎损失总额及高福奎已从执行庭领取部分款项等实际情况，法院酌定经纪公司应赔偿高福奎损失35万元。根据生效判决，造成高福奎损失的直接责任人为刘保宁，故经纪公司所承担的应为居间行为中的补充赔偿责任，经纪公司向高福奎履行赔偿义务后，可向刘保宁追偿。经纪公司收取高福奎的定金及居间服务费应予返还。对高福奎要求经纪公司承担损失数额过高部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十五条之规定，判决：一、北京汇通百家房地产经纪有限责任公司于判决生效后十日内退还高福奎高福奎居间服务费二万零二百元、定金一万元。二、北京汇通百家房地产经纪有限责任公司于判决生效后十日内赔偿高福奎高福奎经济损失三十五万元（经纪公司北京汇通百家房地产经纪有限责任公司履行赔偿义务后可向刘保宁追偿）。三、驳回高福奎其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。经纪公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：一、一审法院认定事实错误。经纪公司没有故意隐瞒重大事实，高福奎的损失与经纪公司无关。1、经纪公司已经告知高福奎涉案房屋存在两笔抵押，经纪公司没有隐瞒及隐瞒的故意。2、即便经纪公司事先没有告知高福奎存在第二笔抵押，高福奎在得知第二笔抵押后仍支付了余款30万元，对此其应自行承担责任。二、计算损失的依据错误。一审法院依据北京市房山区人民法院（2013）房民初字第05102号判决计算高福奎的损失没有法律依据。经纪公司没有故意隐瞒与订立合同有关的事实或者提供虚假情况，更没有损害高福奎的利益，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回高福奎的一审全部诉讼请求，由高福奎承担一、二审诉讼费。高福奎针对经纪公司的上诉理由未提交书面答辩状，其在二审中口头答辩称：不同意经纪公司的上诉请求、事实和理由，同意一审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有当事人陈述、民事判决书、裁定书、发还案款单、协议等证据在案佐证。本院认为：高福奎与经纪公司建立的居间合同关系合法有效，双方均应依法依约履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中高福奎通过经纪公司居间介绍购买案外人刘保宁的房产，因涉案房屋存在两笔抵押导致高福奎未能实现购买房屋的目的进而产生房款损失，故高福奎向经纪公司主张赔偿。本院认为，对涉案房屋存在两笔抵押的重要事实经纪公司应尽到明确、如实的告知义务，但在三方签订的《房屋订购协议》上仅载明涉案房屋存在1笔抵押，虽经纪公司主张其已通过不同方式告知高福奎房屋抵押的事实，但没有充分证据证明，本院不予采信。一审法院认定经纪公司对于房屋抵押的事实未尽到如实告知义务，存在过错，故应承担相应赔偿责任并无不当。一审法院依据生效判决计算高福奎的损失大小合法有据，经纪公司的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费3877元，由高福奎负担377元（已交纳），由北京汇通百家房地产经纪有限责任公司负担3500元（于本判决生效后七日内交至一审法院）。二审案件受理费7000元，由北京汇通百家房地产经纪有限责任公司负担（已交纳）本判决为终审判决。审 判 长 闫 飞代理审判员 陈 洋代理审判员 牟田田二〇一五年七月十六日书 记 员 赵 越 来自：