（2015）穗中法民五终字第3276号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2015-07-17
案件名称
叶清梅与广州市致岭房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市致岭房地产开发有限公司,叶清梅
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第3276号上诉人（原审被告）：广州市致岭房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：罗永强，该公司总经理。委托代理人：程祥煌、严东兴，均为广东信德盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶清梅，住广东省四会市。委托代理人：刘洋，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：孙玉琼，广东广信君达律师事务所实习律师。上诉人广州市致岭房地产开发有限公司（以下简称致岭公司）因与被上诉人叶清梅商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第190号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区狮岭大道东8号致岭假日花园H1栋1004房。致岭假日花园是致岭公司开发的楼盘。2009年7月7日，叶清梅（乙方）与致岭公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同相关内容有：乙方向甲方购买涉案房屋，购房总价款为305880元；乙方以按揭贷款方式付款；甲方应在2010年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。合同第十八条约定：甲方应当在商品房交付使用后540日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此场合，乙方应当及时提供产权登记机关要求的需乙方提供的证件资料。甲方应如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，乙方不承担责任。第十九条约定：甲方违反第十八条的约定，乙方不退房的，甲方按自迟延之日起每日已付房价款的0.01%向乙方支付违约金。合同附件五为补充协议，该补充协议第6条约定：在商品房达到交付使用条件后，甲方应以挂号信或特快专递通知乙方办理交付使用手续；乙方未接到通知的，以合同约定的最后交付日期为交付使用的时间。甲方为乙方的按揭贷款提供担保的，乙方应在办理交付手续的同时，缴齐办理产权证所需资料、费用（相关收费以政府相关部门最新公布的文件数据为准）及专项维修资金。否则，甲方有权相应推迟为其办理交付手续。第14条约定：乙方已知悉办理《房地产权证》所需资料，甲方不再另行书面通知（需提交的办理《房地产权证》资料发生变化的除外）。乙方应在收到甲方交楼通知书之日起15日内（按揭付款的业主除外），向甲方提交办理《房地产权证》所需的全部资料，并及时按合同交清、结算所有房款，乙方逾期提交上述办证资料的，甲方办理《房地产权证》的时间相应顺延。本合同第十八条约定：“甲方应当在商品房交付使用后540日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。”甲乙双方现一致确认，上述“540日”应为540个工作日，如遇到期日为法定节假日，则到期日自动顺延至下一工作日。合同签订后，叶清梅按约定以按揭贷款方式向致岭公司支付了全部购房款，致岭公司亦于2010年9月30日将涉案房屋交付给叶清梅使用。2013年7月31日，叶清梅向致岭公司提交了办理房产证所需的契税完税证明等办证所需资料。2014年2月17日，涉案房屋所在楼宇办理了大确权手续，所有权人为致岭公司广州市致岭房地产开发有限公司。2014年3月11日，致岭公司向房地产登记机关提交办证申请。2014年5月27日，房产登记机关核发了涉案房屋的《房地产权证》，登记所有权人为叶清梅。叶清梅于向原审法院提起本案诉讼，以致岭公司迟延为叶清梅办理房产证为由，请求：1、致岭公司向叶清梅支付逾期办证违约金22329元（从2012年5月26日起计至2014年5月27日止，共计730天，每日按已付房款305880元的万分之一的标准计算）；2、致岭公司将办理的房产证交付给叶清梅；3、致岭公司承担本案诉讼费用。一审诉讼中，叶清梅撤回了第2项诉讼请求。致岭公司原审答辩称：涉案房屋在办证过程中，致岭公司没有任何过错。本案逾期办证的原因是由于承建商广西建工集团第三建筑工程有限公司拒绝办理工程竣工验收，导致涉案楼盘不能按时办理大确权，进而影响到涉案房屋的办证进程，并非我司原因造成逾期办证。另一方面是由于叶清梅未能提交办证所需的材料。另外，叶清梅的起诉已经超过诉讼时效。原审法院认为：叶清梅与致岭公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。叶清梅已按约定向致岭公司支付了全部购房款。致岭公司也已将涉案房屋交付给了叶清梅使用，致岭公司本应按合同约定积极履行办证义务，在涉案房屋交付之日起540个工作日内为叶清梅办妥产权登记，并将以叶清梅为产权人的房地产权证交付叶清梅，但致岭公司未在约定期限内履行上述义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。按双方合同约定及叶清梅的诉请主张，逾期办证时间应从2012年11月30日（涉案房屋交付之后540个工作日）起，计至办妥房产证之日即2014年5月27日止，共544天。因此，致岭公司应向叶清梅支付逾期办证违约金为16639.87元（305880元×0.01%×544天）。对叶清梅请求未超出16639.87元的部分，予以支持，对超出部分，不予支持。致岭公司辩称造成逾期办证的责任在于施工方广西建工集团第三建筑工程有限公司。原审法院认为，本案所审理的是叶清梅与致岭公司之间的房屋买卖合同关系，致岭公司与施工方之间属于另一法律关系。根据合同相对性原则，叶清梅有权根据约定向某公司主张权利。另外，涉案房屋所在楼盘于2014年2月17日才确权登记至致岭公司名下，已超出双方约定的办证期限；叶清梅提交办证资料时，涉案房屋尚不具备办证条件，因此叶清梅提交办证资料的时间并不对办证期限造成影响。另外，叶清梅所选择的付款方式为按揭付款，《广州市商品房买卖合同》并未约定按揭付款方式的业主如果迟延提交办证资料的，致岭公司有权顺延办证时间；该合同补充协议第14条关于致岭公司有权顺延办证时间的相关约定并不包括按揭付款的业主在内，致岭公司亦不能以此作为顺延办证期限的理由。本案逾期办证时间应从2012年11月30日起计算，叶清梅于2014年11月28日向原审法院提起诉讼，未超过诉讼时效的规定。综上，对致岭公司的抗辩意见，均不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年4月7日作出如下判决：一、广州市致岭房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内支付迟延办证违约金16639.87元给叶清梅；二、驳回叶清梅的其他诉讼请求。一审案件受理费180元，由叶清梅负担46元，由广州市致岭房地产开发有限公司负担134元。判后，上诉人致岭公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决不符合民事判决书的制作规范，不列举证据，不做证据认定，导致对事实认定出现偏差。二、原审判决根据偏差的事实判决致岭公司承担了依照事实与法律不应承担的赔偿责任。三、致岭公司原审陈述了五条答辩意见，原审判决没有全部罗列，没有阐述不予采纳的法律依据，损害致岭公司权益。四、原审法院在买受人未交齐房款、税费、住房维修基金的前提下判决致岭公司支付逾期办证违约金错误。叶清梅未交齐购房款发票、完税发票、住房维修基金交款发票等办证资料无权主张逾期办证违约金，买受人迟延提交资料的，致岭公司应予免责。故违约金的起算时间应以买受人提交办证资料为准。五、根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2条，致岭公司在合理期限内将办证资料交到房管部门，就不再承担逾期办证的违约责任。故违约金的计算终点应以致岭公司将办证资料交到房管部门为准。致岭公司上诉请求：1、改判驳回叶清梅的诉讼请求；2、依法认定双方过错责任，纠正致岭公司不应承担的赔偿数额。被上诉人叶清梅答辩称：请求二审法院驳回致岭公司上诉，维持原判。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院认为：本案二审争议焦点为致岭公司应否承担逾期办证违约责任以及违约金起止日期的认定。《商品房买卖合同》及附件明确约定了致岭公司应于交楼之日起540日内办妥房产证并交付给叶清梅，否则应承担逾期办证的违约责任，涉案房屋以按揭贷款的方式已支付了全部购房款并交付使用，致岭公司未依约履行办证义务，已构成违约，故原审认定致岭公司应承担合同约定的违约责任，并无不当，本院予以维持。关于逾期办证违约金起算日期的问题。涉案房屋已于2010年9月30日交付使用，致岭公司未按合同约定的期限为叶清梅办妥产权登记，应自2012年11月30日起承担违约责任。致岭公司上诉认为违约金起算日期应以买受人提交办证资料为准，本院认为，致岭公司作为房地产开发商和办证义务人，首先应办理涉案房屋所在项目的大确权登记手续之后才能为买受人办理房产证，在大确权手续办妥之前，买受人是否提交办证资料对办证期限无影响。本案叶清梅已于大确权登记手续之前提交了办证资料，致岭公司如认为叶清梅未交齐办证资料应及时通知叶清梅补齐相关资料，但致岭公司未举证证明叶清梅尚欠办证资料并通知叶清梅补交，故致岭公司关于叶清梅未交齐购房款发票等办证资料无权主张逾期办证违约金的主张缺乏依据，本院不予支持。因此，原审法院认定应以2012年11月30日为逾期办证违约金的起算日期，并无不当，本院予以认可。关于逾期办证违约金的止算日期问题。根据合同约定，致岭公司应当在商品房交付之日起540日内到房地产登记机构为叶清梅办妥产权登记，并将以叶清梅为产权人的房地产权证交付叶清梅。故原审法院认定逾期办证违约金应计算至房产证办妥之日，并无不当，本院予以维持。致岭公司认为逾期办证违约金的截止日期应计算至其向房管部门递件之日与合同约定不符，本院不予采纳。综上所述，致岭公司的上诉请求和理由，均不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费268元，由上诉人广州市致岭房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张燕宁代理审判员 黄春成代理审判员 陈慧芳二〇一五年七月十六日书 记 员 原 炜 更多数据：