（2015）临经开商初字第103号

裁判日期: 2015-07-16

公开日期: 2015-12-02

案件名称

临沂江北五金机械钢材市场有限公司与左振文租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

临沂经济技术开发区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

临沂江北五金机械钢材市场有限公司,左振文

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第三条，第五条，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第二百二十七条

全文

山东省临沂经济技术开发区人民法院民事判决书（2015）临经开商初字第103号原告（反诉被告）临沂江北五金机械钢材市场有限公司。法定代表人马庆业，经理。委托代理人姜浩昌，本公司员工。委托代理人韦新，山东理永律师事务所律师。被告（反诉原告）左振文，无业。委托代理人王纪营，山东铭星律师事务所律师。原告（反诉被告）临沂江北五金机械钢材市场有限公司（以下简称江北五金公司）与被告（反诉原告）左振文租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人姜浩昌、韦新，被告（反诉原告）左振文及委托代理人王纪营均到庭参��诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）江北五金公司诉称，2009年11月13日，原、被告之间签订场地租赁《合同书》1份。根据合同约定，被告租用原告五金机械钢材市场a10摊位，应于2011年7月1日起向原告缴纳场地租赁费；物业管理费和房租自合同签订之日起缴纳。合同签订后，被告一直没有按约定缴纳场地租赁费（摊位平方费），物业管理费和房租自2012年7月1日起始终没有再缴纳。至2015年1月31日，被告共欠原告场地租赁费688，201元、房租43，400元、物业管理费33，244元，共计764，845元。请求法院依法判令被告偿还原告上述费用及利息，依法解除双方所签订的租赁合同书，并承担诉讼费用。被告（反诉原告）左振文辩称，1、答辩人不同意与原告解除租赁合同，双方签订的租赁合同期限约定最低不少于10年，现合同仅履行了6年，原告的请求不��合合同约定。2、原告要求答辩人支付场地租赁费688，201元不符合约定，答辩人也不同意支付。2009年11月13日，答辩人已经按合同约定一次性支缴纳摊位使用资格费89.37万元，答辩人就此可双使用最低不少于10年，双方并没有约定在使用过程中还要再缴纳租赁费。至于摊位税和摊位平方费问题，答辩人认为本租赁合同本身就是格式合同，所有通用条款都是原告事先拟定的，并没有与答辩人协商，收取上述费用是原告的单方意思表示，签订合同时没有说明，事后也未达成一致意见，该条约定无效。3、关于答辩人拖欠的物业费和房租，答辩人是认可的，答辩人一直想要缴纳，但因原告不同意单独收取物业费及房租才导致拖欠至今，所以原告要求答辩人支付该费用利息不符合法律规定。综上所述，请求法庭查明事实，驳回原告的诉讼请求。反诉原告左振文反诉称��2009年11月13日，反诉人与被反诉人签订租赁合同书一份。合同约定，被反诉人将位于205国道临沂经济技术开发区与河东区交界处的江北五金机械钢材市场a10摊位租赁给反诉人使用，租赁期限最低不少于10年，最多不超过38年。合同签订后，反诉人一次性向被反诉人缴纳租赁费89.37万元，后反诉人按照合同约定进入场地经营。2014年10月，被反诉人以反诉人不向其缴纳场地租赁费为由对反诉人的经营场所进行了停电、向反诉人经营的场地堆放建筑垃圾等措施，致使反诉人无法正常经营，被迫搬离。请求法院依法判令被反诉人赔偿损失10万元，诉讼费用由被告反诉人承担。反诉被告江北五金公司辩称，停电确实存在，是因反诉人欠电费。从2014年12月14日至16日，时间不长就送上电了。停放垃圾是因为市场施工，临时停放，后来又清理走了，具体时间不清楚。签订合��时是双方自愿的，不存在重大误解。反诉原告长期不缴纳摊位费和电费，反诉被告采取了相应措施，虽不合适，但并无重大过错。请求对反诉原告的请求不予支持。经审理查明，2009年11月13日，原告（反诉被告）江北五金公司（乙方）与被告（反诉原告）左振文（甲方）签订合同书一份，合同约定，就甲方使用乙方摊位一事达成如下协议：一、摊位区号a10，面积为2681.10㎡（含办公室占地），每个标准摊位为300㎡即折标准摊位80937个，一次性交纳摊位使用资格费89.37万元。二、使用资格时间为2009年7月1日起，终止日期为该市场在此地址的迁出日或临沂钢材物流城的到期日（郁九曲在205国道经济开发区与河东区交界处的钢材市场）。乙方保证甲方的使用权不少于10年，但最多不超过38年。三、乙方给予甲方（自2009、7、1－2011、6、30）免收摊位税和摊位平方费的优惠，不含房租费、水电费、物业费，其标准市场统一。四、甲方先交10万元定金，合同签订时一次付清79.37万元，否则每拖一日罚甲方1万元，超过5日取消摊位使用资格。五、甲方必须在合同签订之日起26日内放货和办公（即正常营业），否则乙方取消对其二年税费的优惠，若超过26日未正常经营，乙方将a10摊位另行处理，甲方自行承担违约责任。未经乙方许可，甲方不得转租；经乙方许可，甲方可以转租。六、甲方必须服从乙方对市场的各项管理规定。七、乙方必须保证甲方正常的经营环境。特别说明，如有分歧，以市场统一政策为准。双方在合同书上签字盖章。合同签订后，被告（反诉原告）左振文于2009年11月15日交纳摊位资格使用费89.37万元，在收款收据上注明免收2年摊位税金和摊位平方费。原告（反诉被告）江北五金公司按合同约定将摊位等租赁��交付给被告（反诉原告）左振文用于经营钢材，被告（反诉原告）左振文按照原告（反诉被告）江北五金公司的管理要求进行经营并交纳房租费、物业费至2012年6月30日。自2012年7月1日后未再交纳。原告（反诉被告）江北五金公司要求被告（反诉原告）左振文交纳自2011年7月1日后的摊位平方费和自2012年7月1日后的房租费、物业费，但被告（反诉原告）左振文一直未交纳。2014年10月，原告（反诉被告）江北五金公司在催要费用未果的情况下对被告（反诉原告）左振文摊位及房间停电，并在其门口的场地存放了建筑垃圾。2015年4月21日，被告（反诉原告）左振文委托临沂市嘉诚价格事务所有限公司对摊位租赁费损失进行评估，结论为自2014年10月至2015年4月20日，摊位租赁费共计97，815元。庭审中，原告（反诉被告）江北五金公司向法庭陈述摊位平方费等费用的收��标准是于每年年底前原告（反诉被告）公司确定下年度的交费标准，然后向租户通知，同时在市场的公告栏内张贴。据此，2011、2012、2013年度为每平方66元，2014年度为每平方82.66元，2015年度为每平方93.33元。该费用内包含原告（反诉被告）江北五金公司向政府交纳的土地使用税。截止至2015的1月31日，被告（反诉原告）左振文共拖欠摊位平方费（自2011年7月1日至2015年1月31日）688，201元、房租费43，400元、物业费33，244元，共计764，845元。上述事实，主要依据原告（反诉被告）提供的租赁协议书、交纳费用通知等、收款收据、被告（反诉原告）提供的评估报告、票据等证据并经庭审查证加以认定，已记录在卷。本院认为，原告（反诉被告）江北五金公司与被告（反诉原告）左振文之间签订租赁合同是双方真实意思表示，该合同合法有效。双方当事人对此均无异议。合同双方应当按照合同约定全面履行合同义务。本案争议的焦点为：一、被告（反诉原告）左振文交纳的摊位使用资格费89.37万元是否为原告（反诉被告）江北五金公司诉讼的摊位平方费；二、被告（反诉原告）是否应当支付摊位平方费、房租费和物业费等费用。本案中，被告（反诉原告）左振文按照合同交纳了摊位使用资格费89.37万元后取得了租赁摊位、房屋使用权及在市场内的经营权，应当接受原告（反诉被告）江北五金公司作为市场管理人对市场所做的统一管理。双方在合同中明确约定了摊位使用资格费是取得对约定摊位等租赁物不少于10年、不超过38年的使用资格，且在合同第三条中已经约定了对摊位税和摊位平方费的优惠，故应当认定被告（反诉原告）对合同内容以及摊位使用资格费与摊位使用费的区别是知悉并接受的，特别是连续经营时间达6年之久，故其主张对该费用性质存在重大误解不能成立。因本案中的租赁物为市场摊位，其租赁目的是为商业经营并取得收益，用途不同于一般的房屋租赁中的居住功能，被告（反诉原告）左振文作为经营户中的一员有服从管理方所作出的管理规定的义务，其未对原告（反诉被告）通知的收取各项费用的标准明确提出异议，就应当按照市场统一的标准交纳并承担逾期支付的利息，利息自欠款之日起计算至生效判确定的履行之日止。故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付摊位平方费、房租费、物业费及利息的请求，理由正当，应予支持。因被告（反诉原告）左振文未按市场管理方的规定支付相关费用，其行为已经构成违约，符合合同法规定的合同解除的条件，现原告（反诉被告）江北五金公司要求解除合同，理由正当，应予支持。合��解除后，被告（反诉原告）左振文应当将租赁物返还给原告（反诉被告），根据公平原则，原告（反诉被告）应当将收取的摊位使用资格费扣除已经使用的6年费用后返还给被告（反诉原告），计算方法为：893700－（893700÷38×6）﹦752，590元。原告（反诉被告）江北五金公司因被告（反诉原告）左振文未交纳费用所采取的对其摊位及房间停电，并在门口的场地存放建筑垃圾的行为已经构成对被告（反诉原告）左振文租赁使用权和经营权的侵害，应当赔偿因此所造成的损失，具体数额参照被告（反诉原告）左振文提供的评估报告数额97，815元。故被告（反诉原告）左振文的反诉请求，合理部分本院予以支持。原告（反诉被告）辩称的停电及存放垃圾的时间和理由等事实未提供相关证据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国��同法》第第三条、第五条、第六十条、第九十四条第三款、第九十七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）临沂江北五金机械钢材市场有限公司与被告（反诉原告）左振文之间的租赁合同书。二、被告（反诉原告）左振文于本判决生效后十日内将位于临沂江北五金机械钢材市场的区号为a10的摊位（面积为2681.1㎡）腾空并交付给原告（反诉被告）临沂江北五金机械钢材市场有限公司。三、被告（反诉原告）左振文支付原告（反诉被告）临沂江北五金机械钢材市场有限公司摊位使用费、房租费、物业费共计764，845元及利息（利息按同期银行借款利率计算，其中88，476元自2012年1月1日、178，722元自2013年1月1日、178，722元自2014年1月1日、221，637元自2015年1月1日、97，288元自2015年2月1日计算至生效判决确定的履行之��止、）。四、原告（反诉被告）临沂江北五金机械钢材市场有限公司返还被告（反诉原告）左振文摊位使用资格费752，590元。五、反诉被告临沂江北五金机械钢材市场有限公司赔偿反诉原告左振文经济损失97，815元。以上三、四、五项均于本判决生效后十日内付清。六、驳回反诉原告左振文的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11，450元，由被告（反诉原告）左振文负担；反诉费1，150元，由原告（反诉被告）江北五金公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审　判　长　　孙　棣人民陪审员　　伊永峰人民陪审员　　朱爱红二〇一五年七月十六日书　记　员　　许　浩关注公众号“”