（2014）青民一终字第2658号

裁判日期: 2015-07-16

公开日期: 2015-09-28

案件名称

焦明成与青岛宝龙置业发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省青岛市中级人民法院

所属地区

山东省青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

焦明成,青岛宝龙置业发展有限公司,中国银行股份有限公司即墨支行

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

山东省青岛市中级人民法院民事判决书(2014)青民一终字第2658号上诉人（原审原告）焦明成。委托代理人邵一军，山东港杰律师事务所律师。委托代理人曲华，青岛市北华凯法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）青岛宝龙置业发展有限公司。法定代表人许××，董事长。委托代理人韩传明，山东康桥（青岛）律师事务所律师。原审第三人中国银行股份有限公司即墨支行。负责人董军峰，行长。上诉人焦明成因与被上诉人青岛宝龙置业发展有限公司（以下简称宝龙公司）、原审第三人中国银行股份有限公司即墨支行（以下简称中行即墨支行）商品房预售合同纠纷一案，不服即墨市人民法院（2014）即民初字第1299号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。焦明成在一审中诉称，焦明成、宝龙公司于2010年11月5日签订青岛市商品房预购合同，约定焦明成购买宝龙公司即墨宝龙C区商业街×号楼×单元×室房屋一处。因签订青岛市商品房预购合同时，宝龙公司向焦明成提供了虚假的房屋户型图，诱导焦明成签订合同，现焦明成发现房屋户型与签订合同时宝龙公司向焦明成提供的房屋户型图差异很大，影响焦明成正常生活所需，致使该房屋一直没有交付。焦明成认为由于宝龙公司的过错，使焦明成作出错误的判断，签订了青岛市商品房预售合同，导致焦明成无法使用该房屋，合同目的无法实现，依法应予解除。因焦明成已经以此房向中行即墨支行按揭贷款，故将其列为第三人。请求法院判令：1、解除焦明成、宝龙公司签订的青岛市商品房预售合同并赔偿焦明成损失1万元。2、诉讼费由宝龙公司负担。宝龙公司在一审中辩称，1、其不存在向焦明成提供虚假房屋户型图诱导焦明成签订合同的事实，有商品房预售合同证明。2、焦明成主张解除合同的事实与理由不能成为解除合同的依据，赔偿金更无依据。中行即墨支行在一审中述称，中行即墨支行与焦明成签订的合同真实有效，希望法院按照合同对中行即墨支行的权利予以支持。原审法院查明，焦明成与宝龙公司于2010年11月5日签订青岛市商品房预购合同，合同主要内容如下：焦明成向宝龙公司购买即墨市振华路88号《即墨市宝龙广场C区》C区×号楼×单元×层×户（以下简称该房屋），政府批准的规划用途为住宅。焦明成购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币6176元，该房屋总价款为764990元。签订本合同时，该房屋建设工程建设到以施工现状为准。签订本合同后，宝龙公司不得擅自变更该房屋的建筑设计（见附件二。在补充条款中对此进一步明确为预售合同附件二所附的“该房屋建筑设计及平面图”为甲方根据该项目的总平面图及该房屋的设计图纸简化绘制，如该图与最终设计图纸出现不一致，则以最终经政府批准的设计图纸为准…），确需变更的应当征得焦明成书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起15天内与焦明成签订本合同变更协议。宝龙公司未征得焦明成同意擅自变更该房屋的建筑设计，焦明成有权单方面解除本合同。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，焦明成有权单方面解除本合同。若该房屋建筑设计变更或小区平面布局变更，宝龙公司未按预售合同或补充条款的约定书面征得焦明成同意或者未书面通知焦明成，但该等变更不会对该房屋的质量或使用功能造成实质性变更或影响的，焦明成不得要求解除预售合同。双方并对其他事项进行了约定。合同签订后，焦明成于2011年1月10日交付宝龙公司购房首付款234990元，剩余购房款53万元通过中行即墨支行以按揭的方式于2011年6月30日付清。2013年8月21日，焦明成给宝龙公司发出通知，内容为：因宝龙公司所交房屋即墨宝龙广场C区商业街×号楼×单元×层×室，已违反《青岛市商品房预售合同》第八条：“甲方未征得乙方同意擅自变更房屋的建筑设计”，且房屋质量与结构存在严重质量问题，影响乙方正常生活所需，故行使单方解除合同权利，要求退房，退还所有房款。针对焦明成该通知，宝龙公司回复如下：根据阁下与我司签订的《商品房预售合同》及补充协议约定，只有在我司擅自变更房屋的建筑设计的情况下，阁下才可以单方解除合同。经查，阁下购买房屋规划设计图纸不存在擅自变更房屋建筑设计的问题，购房合同附件二仅系附图错误，阁下无权单方解除合同。同时，阁下主张房屋质量与结构存在严重质量问题，也与客观事实不符。综上，阁下无权单方解除合同，我司特向阁下通知如下：1、我司不同意阁下提出的解除《商品房预售合同》的请求；2、请阁下按照我司营销中心通知要求交清购房款，并持相应资料办理房屋交接手续，逾期不接受房屋责任由阁下自行承担。后双方协商未果，致焦明成诉讼来院。审理中，焦明成将要求宝龙公司赔偿损失10000元的诉讼请求，变更为要求宝龙公司偿还银行贷款等损失20万元，并称涉案房屋卫生间向内凹陷50多厘米，使卫生间布局发生改变，两个卧室的位置和大小也相应变化，另厨房内壁与原设计正好相反，原先安装煤气灶的地方正好堵住门口。对此，宝龙公司认为：现场测量确实与双方签订的预售合同附图不一致，但是变动并未向焦明成上述陈述的差距那样，现场实际测量与该工程项目的施工图、竣工图、规划图一致，不存在主体结构性变更。同时，根据预售合同补充条款第二条规定，如果预售合同的附图与最终设计图纸出现不一致，则以最终经政府批准的设计图纸为准。综上，预售合同附图只是合同的参考，并不是房屋结构最终确认文件，不允许有丝毫变化。即使现状与附图存在差异，只要不是主体结构实质性变更，焦明成不得据此要求退房。原审法院认为，2010年11月5日，焦明成、宝龙公司签订的《青岛市商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，也不违反国家有关法律规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照该合同履行。本案争议的焦点是宝龙公司的房屋现状与附图二有出入，该合同是否应当解除并由宝龙公司赔偿损失。对此，原审法院认为，双方当事人虽在合同中明确约定宝龙公司不得擅自变更该房屋的建筑设计（见附件二），但在补充条款中对此进一步明确为预售合同附件二所附的“该房屋建筑设计及平面图”为甲方根据该项目的总平面图及该房屋的设计图纸简化绘制，如该图与最终设计图纸出现不一致，则以最终经政府批准的设计图纸为准。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，焦明成有权单方面解除本合同。若该房屋建筑设计变更或小区平面布局变更，宝龙公司未按预售合同或补充条款的约定书面征得焦明成同意或者未书面通知焦明成，但该等变更不会对该房屋的质量或使用功能造成实质性变更或影响的，焦明成不得要求解除预售合同……。这些约定明确了双方的权利和义务。审理中，焦明成未有证据证明该工程项目的施工图、竣工图、规划图不一致，涉案房屋存在主体结构性变更问题，不能证明宝龙公司根本性违反合同约定，仅以涉案房屋现状与附图二不一致就要求解除合同，证据不足。综上，为维护交易市场的稳定性，对焦明成的诉讼请求，原审法院不予支持。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回焦明成的诉讼请求。案件受理费4300元，由焦明成负担。宣判后，焦明成不服原审判决，上诉至本院。上诉人焦明成上诉称，1、原判决已认定合同合法有效就应按其内容分清各方权利及责任。宝龙公司庭审中自认“合同附件二系附图错误”，自合同签订至焦明成提出解约通知长达3年多的时间中，宝龙公司经历了图纸会审、设计交底、主体验收、竣工验收等一系列涉及附件二图纸内容的工程行为，但怠于通知焦明成所谓的“附图错误”。因此，焦明成有理由相信所谓的“附图错误”纯属编造，实际情况只能是宝龙公司擅自变动户型设计导致房屋结构/户型发生变化，从而引发诉争。焦明成要求按合同附图二交付房屋合情合理，在宝龙公司违约并符合解约条件时，焦明成提出解约应当得到支持。涉案房屋的卫生间及南间卧室户型、结构形式、厨房结构墙均发生实质性变更，宝龙公司应当承担相应的过错责任，在合同约定的解约条件成就时就应当承担解约的相应后果。2、焦明成因宝龙公司的欺诈行为而签订合同，在交房时得知这一情况后立即提出解除合同要求，符合合同法行使撤销权的相关规定，也符合解除合同的约定条件。合同法第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依据本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。据此，焦明成于2013年8月21日通知宝龙公司解除合同时，合同已经解除。一审法院在宝龙公司没有提出要求确认解除合同效力的情况下应当对合同已经解除这一事实予以确认。因此，焦明成的解约要求应当得到支持。3、宝龙公司偷工减料，在合同中约定层高为3米，但实测该房屋净高为2.8米，“楼板+地暖”厚度实际0.15米。因此，涉案房屋层高不符合合同约定及图纸要求，宝龙公司构成实质性违约。4、一审判决断章取义、肢解合同。纵观合同中涉及附件二内容仅有合同第八条及补充条款第二条、第六条，按照合同法解释规则，宝龙公司在变更设计时必须通知焦明成并达成新的协议，或者焦明成怠于答复宝龙公司的通知时，焦明成才受该变更的约束，否则，改变合约就是宝龙公司违约。另外，根据合同法第四十条：“……提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”据此，补充条款第六条“3”应属无效条款。宝龙公司在合同变更时必须通知焦明成并征得焦明成的同意才能达成新的合意。5、根据过错原则，违约方应承担相应的不利后果。宝龙公司在存在明显过错的情况下却不承担任何责任，焦明成没有任何过错却要承担全部不利后果，一审判决显失公平。焦明成的20万元损失应当得到赔偿，诉讼费用应当由宝龙公司承担。6、原判决举证责任分担错误。判决书第5页“审理中，焦明成未有证据证明该工程项目的施工图、竣工图、规划图不一致……”。根据证据规则及本案实际情况，判决中所述所有图纸均由宝龙公司持有，焦明成不可能得到该资料作为证据，宝龙公司应提交上述资料证明其与合同的一致性，而非由焦明成举证。7、一审判决以“为维护交易市场的稳定性”为审判依据，显然是对法律的片面理解，法律要维护的应该是交易市场秩序的稳定性及可预见性，而非单纯的交易结果；否则，可变更、可撤销合同及无效合同就形同虚设。交易秩序、交易规则的破坏将导致交易结果的混乱，诚信原则会遭到根本性的破坏。以“交易市场的稳定性”为审判依据否定焦明成的诉求与法律规定不符，应予以改判,综上，宝龙公司违反合同约定，擅自变动房屋结构造成涉案房屋使用功能显著降低，形成垃圾设计户型，符合解约条件并对房屋购买人造成一定损失。请求二审法院撤销原审判决，改判支持焦明成解除合同的请求，判令宝龙公司赔偿焦明成损失20万元，一、二审诉讼费用由宝龙公司承担。被上诉人宝龙公司答辩称，1、宝龙公司向焦明成交付的房屋符合商品房预售合同约定。2、焦明成一审时诉请法院判令解除双方签订的商品房预售合同说明其认为预售合同没有解除，焦明成又主张双方合同已经解除没有依据。3、双方签订的预售合同系双方平等自愿协商一致的结果，并非宝龙公司提供的格式条款。4、宝龙公司并不存在主体结构设计变更，焦明成要求解除合同理由不成立。请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，本院查明的事实与原审一致。本案经调解，未能达成协议。本院认为，宝龙公司与焦明成所签涉案商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。双方当事人均确认宝龙公司拟向焦明成交付的涉案房屋的厨房隔墙与卫生间结构墙的位置与双方合同附件二“房屋建筑设计及平面图”不一致，该变更未取得焦明成的同意。焦明成认为房屋结构发生实质性变更，据此要求解除双方的商品房预售合同。双方合同补充条款第六条第三款约定，涉案房屋建筑设计变更，宝龙公司未按约定书面征得焦明成同意或书面通知焦明成，但该变更不会对房屋的质量或使用功能造成实质性变更或影响的，焦明成不得要求解除预售合同。焦明成上诉称该条款系宝龙公司提供的免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，应为无效。对此，本院认为，该条款系双方对于预售合同条款的补充约定，该条款的约定并未免除宝龙公司的责任、加重焦明成的责任或排除了焦明成的权利，故该约定合法有效。根据该条款的约定，涉案房屋的设计变更在对房屋的质量或使用功能造成实质性变更或影响的情况下，焦明成才能单方提出解除预售合同。因焦明成并未举证证明涉案房屋的设计变更对房屋的质量或使用功能造成了实质性变更或影响，故焦明成要求解除双方合同的理由不成立。焦明成的其他上诉理由亦不成立，本院不予采信。综上，焦明成的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人焦明成负担。本判决为终审判决。审　判　长　　董则明代理审判员　　李　蕾代理审判员　　齐　新二〇一五年七月十六日书　记　员　　魏　威关注微信公众号“”