（2015）岳民初字第03915号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2015-10-17
案件名称
长沙乐家物业管理有限公司与瞿蓉芳物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市岳麓区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长沙乐家物业管理有限公司,瞿蓉芳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十二条
全文
湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2015）岳民初字第03915号原告长沙乐家物业管理有限公司。法定代表人彭焕云。委托代理人刘西菁。委托代理人黄龙。被告瞿蓉芳。委托代理人季忠发。原告长沙乐家物业管理有限公司（以下简称“乐家物业”）诉被告瞿蓉芳物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员周赞适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，书记员邱萌担任记录。原告乐家物业的委托代理人黄龙、被告瞿蓉芳委托代理人季忠发到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告乐家物业诉称：2008年9月12日，原告与长沙市岳麓区青山镇青青家园小区开发商湖南巍巍工贸有限公司签订了《物业管理服务委托合同》，约定原告对青青家园小区实行物业管理，期限为“自2008年9月12日起至小区成立业主委员会止”。2010年6月15日，原告与青青家园小区业主委员会签订了《青青家园物业服务合同》，约定原告继续为青青家园小区提供物业服务。并对物业服务的内容、收费标准、违约责任等方面做了约定。合同履行期间，原告依约为被告及其所在小区提供了物业服务，然被告一直拖欠物业费，经原告多次催缴仍不履行。2014年7月31日，原告与青青家园业主委员会经协商终止了服务合同。自2008年9月至原告终止物业服务期间，被告共拖欠原告物业费1580元，其违约行为严重损害了原告的合法权益。故原告诉至人民法院，请求依法判令：1、被告向原告支付拖欠的物业费1580元，并支付逾期缴纳的违约金1580元；2、被告承担本案诉讼费用。被告瞿蓉芳辩称：原告诉讼请求既不合法也不合理。原告与被告曾签署《物业管理服务协议》（以下简称协议），协议第一章《总则》第一条明确：“本小区物业红线以内，外墙面以外，属本物业管理的职责范围”；第四章《物业管理服务内容》第十二条明确：“负责住宅区房屋、公馆配套设施的维护、保养和管理，维护业主（使用人）的正当权益不受侵害。”第六章第二十一条明确：凡违反本合同或有关政策法规的行为，除责令立即停止侵权行为外，并视情况给予相应的处罚。《湖南省实施﹤物业管理﹥条例办法》第三十五条明确：“物业服务主要包括下列事项：（一）物业共用部分、共用设施设备的使用、管理和维护”，第四十六条明确：“物业共用部位和共用设施设备损坏的，物业服务企业应当及时通知专业经营单位进行维护、更新。”原告与业委会签订的《青青家园物业服务合同》（以下简称合同，签订日期：2010年6月15日），第三章第八条明确：委托管理期限为五年，自合同签订日起至2014年6月15日（实际上该条款自相矛盾，被告主张：委托管理期限为五年，自合同签订日起至2015年6月15日）。第四章第二十条第8项明确原告义务：每半（年）度向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目；第五章第二十一条明确：乙方须按下列规定实现目标管理：3、房屋及设施、设备的维修，养护，8、房屋共有部位、共有设施设备的急修、小修；9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到70%。事实上，2012年6月之前的物业管理质量和内容尚可，此期间的物业费原告已按时足额缴纳。2014年7月，原告未经业委会和业主（含原告）同意单方面提前一年终止合同。2012年6月至2014年7月，原告对被告没有履行其职责范围内的义务，从未完整公布管理费用收支账目，没有完成对房屋共有部分、共有设施设备的急修、小修，小区大多数（超过约半数）业主对原告服务质量不满，使得被告屋顶（7楼顶，属共用部位，物业管理范围）严重漏水，被告房屋漏水严重，墙壁木柜等房屋设施大面积破坏，正当权益严重受损。而协议第五章确定的物业收费应该建立在协议第一章和第四章基础上，其逻辑关系是原告提供了物业服务（且达到了物业管理目标），被告正当权益没有受损，这是原告收取物业费的前提。事实是原告没有提供该方面物业服务，致使被告正当权益受损严重，那么，物业费收取完全不合法、不合理、不合情。同时，原告因严重违反协议，应承担相应的处罚。综上所述，原告没有尽到物业管理职责，造成被告房屋受损，现提出收取物业费既无法律依据，也违背了协议条款，不符合事实和逻辑，应承担相应处罚。请求法院依法判决、驳回原告物业费及违约金支付的诉讼请求，本案诉讼费用由原告全额承担，原告赔偿被告房屋损失20000元（或者由原告全额负责并聘请经被告认可的第三方法人对被告房屋装修受损部位进行整理复原）；原告因违约依法赔偿被告误工费及其他相关费用5000元。经审理查明：2008年9月12日，湖南巍巍工贸有限公司（甲方）与原告乐家物业（乙方）签订《物业管理服务委托合同》一份，约定湖南巍巍工贸有限公司将青青家园交由原告乐家物业实行物业管理。该协议对双方的权利和义务、委托管理事项及服务质量、物业管理服务费用以及违约责任等内容做了约定。其中第十七条约定委托管理期限自2008年9月12日起至小区成立业主委员会止。第三十一条物业管理服务费约定青青家园住宅房屋按建筑面积0.6元／㎡／月的标准由原告乐家物业向业主或物业使用人收取，各类费用的收缴时间为每月的20日至28日；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。房屋租赁业主负最终缴纳责任。协议签订后，原告即入驻该小区为该小区提供物业服务。2010年6月15日，长沙市岳麓区青青家园小区业主委员会（甲方）与原告乐家物业（乙方）签订《青青家园物业服务合同》一份，该合同就委托管理事项、双方权利义务、物业管理服务质量、物业管理服务费及其他收费等问题进行了约定。该合同第十八条约定委托管理期限为五年。自合同签订之日起至2014年6月15日止。该合同第二十二条约定物业管理服务费多层住宅按照0.6元／㎡／月收取。该合同第二十三条约定，业主和物业使用人应按月向乙方交纳物管费，若未按时交纳，且经业主委员会催缴仍逾期缴纳的，乙方可每日按应交物管费的千分之三收取滞纳金。2010年6月18日，原告与被告签订了《物业管理服务协议》，该协议对双方的权利义务，物业管理费收费标准等进行了明确。2014年7月15日，原告乐家物业向青青家园全体业主发出《关于终止青青家园物业服务合同的公告》，并向业主催收物业服务费。2014年7月31日，长沙市岳麓区青青家园小区业主委员会与原告乐家物业终止了物业服务合同。被告系青青家园小区7-706房的业主，因房屋存在漏水问题，原告未及时履行协助维修义务，被告自2012年6月起未按合同约定交纳物业管理服务费，被告瞿蓉芳应每月交纳物业管理服务费63.2元，截至2014年7月31日，被告共欠缴25个月的物业管理服务费共计1580元。经原告催缴，被告一直未缴纳，故原告诉至本院。上述事实有原告的当庭陈述、原告提交并经庭审质证的《物业管理服务委托合同》、《青青家园物业服务合同》、长沙市岳麓区青青家园小区业主委员会出具的《关于终止青青家园物业服务合同的情况说明》、《关于终止青青家园物业服务合同的公告》、长沙市岳麓区青青家园小区业主委员会出具的业主信息、欠缴物管费明细表，被告提交并经庭审质证的《物业管理服务协议》、照片等证据佐证，本院予以确认。本院认为，湖南巍巍工贸有限公司与原告乐家物业签订的《物业管理服务委托合同》及长沙市岳麓区青青家园小区业主委员会与原告乐家物业签订的《青青家园物业服务合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同及业主委员会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。双方当事人均应严格按照合同的约定享受权利和履行义务。原告为被告提供了物业管理服务，但是，被告自2012年6月起，一直未缴纳物业管理服务费用，依照双方合同的约定，被告应交纳自2012年6月起至2014年7月31日止的物业管理服务费1580元，对原告主张支付物业管理费1580元的诉请，考虑到原告在为被告提供物业服务的过程中存在服务瑕疵，本院根据本案的实际情况，酌定被告向原告支付物业管理费1260元。对原告要求被告承担违约金1580元的诉讼请求，考虑到被告未缴纳物业管理费与原告自身服务有一定关系，故对该诉请本院不予支持。对被告主张房屋存在漏水而遭受损失，因本案为物业服务合同纠纷，被告可以向相关责任主体另行主张权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告瞿蓉芳在本判决生效之日起十日内一次性向原告长沙乐家物业管理有限公司支付物业管理服务费1260元；二、驳回原告长沙乐家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告瞿蓉芳负担。本判决为终审判决。审判员 周赞二〇一五年七月十六日书记员 邱萌 微信公众号“”