（2015）东中法民一终字第430号

裁判日期: 2015-07-16

公开日期: 2015-11-05

案件名称

郑木寅与郑志红房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省东莞市中级人民法院

所属地区

广东省东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

郑木寅,郑志红

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百七十条第一款

全文

广东省东莞市中级人民法院民事判决书（2015）东中法民一终字第430号上诉人（原审被告、反诉原告）：郑木寅，男。委托代理人：康春苗，广东康邦律师事务所律师。委托代理人：朱国明，广东康邦律师事务所律师辅助人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑志红，男。委托代理人：殷绪焱，北京市信利（深圳）律师事务所律师。委托代理人：黄渊，北京市信利（深圳）律师事务所律师。上诉人郑木寅因与被上诉人郑志红租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2012）东三法民一初字第4467号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2012年6月25日，郑志红向原审法院提出诉讼，请求判令：1.终止郑志红、郑木寅签订的《租务合同书》；2.郑木寅向郑志红支付2012年3月至2012年6月的租金37400元；3.郑木寅向郑志红支付违约金28050元；4.郑木寅赔偿郑志红损失30000元；5.本案诉讼费由郑木寅负担。郑志红于2012年9月20日变更其第二项诉讼请求为：郑木寅向郑志红支付2012年3月至2012年9月的租金74800元（暂计至2012年9月），并增加一项诉讼请求：判令郑木寅将其租赁的位于凤岗镇龙平公路大岭工业区厂房第二层返还给郑志红。郑志红在庭审中主张，如果法院认定案涉租赁合同无效，则要求郑木寅支付2012年3月至返还厂房期间的房屋占有使用费（占有使用费标准按照租金标准支付）。郑木寅反诉请求判令：1.郑志红赔偿郑木寅从2012年4月至2012年8月期间支付的工资损失223100元；2.郑志红赔偿郑木寅装修厂房的费用190000元；3.本案诉讼费用由郑志红承担。原审法院经审理查明：郑志红与郑木寅于2010年1月11日签订《租务合同书》。合同约定，郑志红将位于凤岗镇龙平公路大岭工业区厂房第二层出租给郑木寅，出租物业包括厂房第二层、货梯一台及配电房，出租物业建筑面积1700平方米。租赁期限5年，从2010年1月11日至2015年1月31日，其中2010年1月11日至3月31日为免租装修期。因该厂房是房东郑育棠、蔡宝山从2009年3月1日起出租给郑志红，2013年5月31日之后的租金以市场价另议续租事宜，如房东没给郑志红加价则郑木寅跟随不加价，如房东给郑志红加价则郑木寅也随之加价。租金每月9350元，每月5日前支付当月租金。郑木寅应于签约之日交纳一个月上期及两个月租金保证金给郑志红。郑木寅经营范围为经营五谷杂粮加工厂（附营业执照及身份证件）。郑志红负责将厂房完好交付郑木寅使用，负责装配200千瓦变压器及将用水、用电管道接至厂房边，并提供建筑工程消防设计审核意见书等资料，协助郑木寅办理消防事宜。郑木寅在合同期内若进行装修需取得郑志红同意，不得随意拆改、加建、改动建筑物结构，如有违反，郑志红有权要求郑木寅按损坏程度进行赔偿。郑木寅在合同期内负责厂房消防水电安装。未经郑志红同意，郑木寅不得将厂房转租或者分租给第三方。若郑木寅拖欠租金超过30天，应按拖欠租金10%向郑志红支付违约金，若拖欠租金超过60天，郑志红有权解除合同收回厂房，郑木寅应支付三个月租金的违约金给郑志红。任何一方若无正当理由提前解约，应支付相当于三个月租金的违约金给对方。《租务合同书》签订后，郑志红依约将案涉租赁物交付给郑木寅，郑木寅也依约支付了2012年2月之前（含2月份）的租金，但从2012年3月开始没有支付租金。对于未支付租金的原因，郑志红主张因不同意郑木寅分租，导致郑木寅拒绝交租，郑木寅则主张是因为不同意郑志红涨租的要求导致郑志红不收取租金。对此郑木寅提交了录音资料拟证明郑木寅于2012年3月5日向郑志红交纳房租，但郑志红的妻子拒不领取，郑木寅于次日打电话给郑志红要求交租，但郑志红拒不收租金。郑志红对郑木寅提交的录音资料的真实性不予确认，双方均不申请对录音资料进行鉴定。郑志红主张，因郑木寅违约逾期交租，因此应按照合同约定支付逾期交租的违约金28050元，郑木寅未经其同意对案涉厂房进行了拆建、改建，应赔偿其恢复原状的损失30000元。郑木寅主张郑志红没有对厂房恢复原状，无法证明郑木寅给郑志红造成了30000元损失，故郑木寅无需赔偿恢复原状的损失。另，郑志红主张现无法提供案涉厂房出租之前状况的证据。双方确认，案涉租赁物的水电是由东莞市广济物业管理有限公司进行管理。郑木寅主张，郑志红于2012年4月7日通知东莞市广济物业管理有限公司断掉了其承租厂房的用电，导致其无法实际使用该厂房，因此2012年4月份至8月份期间的员工工资223100元应由郑志红赔偿。郑木寅对其主张，向原审法院提交了全某某、韩雅非、吴敬醒、屈某某、史帅、邓某某、陈某某、王某某出具的领取2012年4月份至8月份工资的书面证言及发放2012年4月至8月份的员工工资表，并申请上述证人出庭作证。经原审法院传唤，证人全某某、屈某某、邓某某出庭作证，其余证人无正当理由未出庭作证。证人全某某、屈某某、邓某某均主张郑木寅承租案涉厂房经营粒粒香加工厂，案涉厂房从2012年4月开始断电，粒粒香加工厂的员工最多的时候有十多个员工，现在只有5个人。郑木寅提交的员工工资表显示2012年4月份有25名员工，当月员工工资为65300元；5月份有16名员工，当月员工工资为46500元；6月份有16名员工，当月员工工资为41500元；7月份有11名员工，当月员工工资为34900元；8月份有11名员工，当月员工工资为34900元。郑志红对郑木寅的主张不予确认，主张没有通知过东莞市广济物业管理有限公司关停案涉租赁物的电，并对郑木寅提交的员工工资表、证人证言的真实性不予确认。原审法院依郑木寅的申请，于2014年5月15日向东莞市广济物业管理有限公司进行调查，东莞市广济物业管理有限公司确认案涉租赁物是由其负责收电费，但主张没有停过该厂房的用电，关于2012年4月至7月份的用电情况，东莞市广济物业管理有限公司主张因为软件更新，现在无法查询该期间的电费记录。双方确认，郑木寅已于2013年4月10日搬出了案涉租赁物。原审庭审中，郑志红主张郑木寅没有交纳租赁保证金，郑木寅则主张不清楚是否交纳了租赁保证金，且对此双方均未提交证据予以证明。郑木寅还主张，在承租案涉厂房后，郑木寅委托张元军对租赁厂房进行了装修，郑木寅为此支出了装修费190000元，该费用应由郑志红赔偿。郑木寅对其主张向原审法院提交了《厂房装修合同》及收款收据。《厂房装修合同》显示郑木寅与张元军于2010年1月13日签订合同，郑木寅委托张元军对案涉厂房进行装修，装修时间从2010年1月13日至3月13日，装修内容包括厂房水电安装、地面刷油漆、墙壁粉刷、吊天花板、门窗安装、砌墙，装修费合计190000元。收款收据显示郑木寅分别于2010年1月13日、2月5日、3月12日支付了张元军57000元，于2010年6月13日支付了张元军19000元。郑志红对郑木寅提交的《厂房装修合同》及收款收据的真实性不予确认，主张郑木寅没有装修厂房，但是有改建厂房，改建厂房的目的是用于分租。郑木寅于原审庭审期间，申请对案涉厂房的装修进行价格鉴定，原审法院依法委托广东华联建设项目管理咨询有限公司东莞分公司（以下简称华联公司东莞分公司）进行鉴定。华联公司东莞分公司称，因案涉工程面积较大，约有1700多平方米，部分工程量难以测量，需要提供施工图纸才能计算工程量。因郑木寅不能提供施工图纸导致华联公司东莞分公司无法进行鉴定，华联公司东莞分公司已将该鉴定申请退回原审法院。另查明，案涉租赁物没有办理房屋产权证及建筑工程规划许可证。原审法院认定以上事实的依据有：郑志红提交的《租务合同书》、宗地图、补充协议、经营场所使用证明，郑木寅提交的员工工资表、证人证言、《厂房装修合同》、收款收据、证明、录音资料以及本案一审庭审笔录、调查笔录等。原审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案，因案涉租赁物未办理房屋产权证，也未取得建设工程规划许可证，因此案涉《租务合同书》因违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。郑志红与郑木寅签订《租务合同书》后，郑志红已将案涉的厂房交付郑木寅，郑木寅也实际占有使用了案涉的厂房，因此郑木寅仍应参照合同约定向郑志红支付房屋占有使用费。因双方确认郑木寅从2012年3月开始未向郑木寅交租，郑木寅于2013年4月10日将案涉租赁物返还郑志红，故郑木寅应按照合同约定的租金标准向郑志红支付该期间的占有使用费124667元。因《租务合同书》为无效合同，故双方在合同中约定的违约金条款也应属无效，郑志红要求郑木寅支付逾期支付租金的违约金于法无据，原审法院不予支持。郑木寅已将案涉租赁物返还给郑志红，因此案涉租赁物也不存在继续返还的情形。关于郑志红主张的恢复厂房原状的费用30000元。对于该项主张，郑志红应举证证明郑木寅未经其同意擅自改建、加建了建筑物的结构，且郑志红恢复建筑物原状需要支出30000元。根据双方于2010年1月11日签订的《租务合同书》约定，2010年1月11日至3月31日为免租装修期，因此郑木寅在该期间内进行装修应视为已经取得了郑志红的同意，并且因为郑志红未能提供证据证明案涉厂房出租之前状况，因此仅凭郑志红的主张不能证明郑木寅在装修时未经其同意拆改、加建了建筑物的结构以及恢复厂房原状所需费用30000元。故对于郑志红要求郑木寅支付恢复厂房原状的费用30000元的诉讼请求，原审法院不予支持。关于郑木寅反诉主张的工人工资损失。郑木寅主张郑志红未经其同意，于2012年4月7日通知东莞市广济物业管理有限公司断掉了案涉租赁厂房的电闸，导致其一直无法实际使用该厂房，因此2012年4月份至8月份期间支出的员工工资223100元应由郑志红赔偿。虽然证人全某某、屈某某、邓某某作证称案涉厂房从2012年4月开始断电，但因为证人是郑木寅经营的工厂的员工，与郑木寅之间存在利害关系，仅凭证人证言不能证明其主张的事实。同时证人作证时称郑木寅经营的工厂员工最多的时候也只有十多个人，但郑木寅提交的员工工资表却显示2012年4月份有25名员工，证人证言与员工工资表之间存在矛盾。另，原审法院依法向东莞市广济物业管理有限公司进行调查，东莞市广济物业管理有限公司确认案涉厂房用电是由其管理，但不确认关停过案涉厂房的用电。因郑木寅未提交其他证据证明郑志红有通知东莞市广济物业管理有限公司关停案涉厂房的用电，故对于郑木寅的该项主张，原审法院不予确认。对于郑木寅要求郑志红赔偿其2012年4月至8月工人工资损失的诉讼请求，原审法院不予支持。关于郑木寅主张的装修费损失。虽然郑志红主张郑木寅没有装修厂房，但是确认郑木寅有改建厂房，结合双方签订的《租务合同书》约定郑志红负责将用水、用电管道接至厂房边，郑木寅在合同期内负责厂房消防水电安装，2010年1月11日至3月31日为免租装修期等内容，原审法院认定郑木寅承租厂房后有对案涉厂房进行装修。关于装修费，郑木寅提交了《厂房装修合同》、收款收据证明其支出了装修费190000元，上述两份证据均有原件为证，原审法院予以采信。案涉《租务合同书》约定租期从2010年1月11日至2015年1月31日止，因合同无效，且郑木寅对厂房的装修已形成厂房的附和物，故郑木寅投入的装修费应在折旧后由双方按照过错程度分担现值损失。因郑木寅未能提供施工图纸，导致华联公司东莞分公司无法对厂房装修造价及现值进行鉴定，故原审法院按照租赁期限（5年）及郑木寅装修厂房后使用期限（约为3年）折旧核算装修残值。经原审法院核算，装修残值约为76000元。虽然《租务合同书》约定2013年5月31日以后是否调整租金以一手房东郑育棠、蔡宝山是否涨租为标准，但郑志红与郑木寅约定的租赁期限截止到2015年1月31日止，因此郑木寅于2013年5月31日之后对案涉厂房仍然具有承租权。郑志红关于郑木寅已经使用案涉厂房至2013年4月，双方合同已经基本履行完毕，因此郑志红无须赔偿郑木寅装修费的主张，原审法院不予支持。郑志红作为出租方，对于案涉租赁合同无效具有较大的过错，原审法院酌定其承担过错程度的六成，郑木寅作为承租方，酌定其承担四成过错。因此装修残值76000元，由郑志红承担45600元，由郑木寅自行承担30400元，由郑志红承担的装修残值45600元，由郑志红赔偿给郑木寅。因本案双方互相负有支付款项的义务，因此可在本案中进行抵扣以减少当事人诉累。经计算，郑木寅应支付郑志红的房屋占有使用费124667元，与郑志红应赔偿郑木寅的装修费45600元互相抵扣后，郑木寅还应向郑志红支付79067元。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十四条第一款的规定，判决：一、确认郑志红与郑木寅于2010年1月11日签订的《租务合同书》为无效合同；二、限郑木寅于判决生效之日起五日内向郑志红支付2012年3月至2013年4月10日期间的房屋占有使用费79067元（已抵扣郑志红应赔偿郑木寅的45600元装修费）；三、驳回郑志红的其他诉讼请求；四、驳回郑木寅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2957元，由郑志红负担182元，由郑木寅负担2775元。本案反诉受理费3748元，由郑志红负担414元，由郑木寅负担3334元。上诉人郑木寅不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院仅凭东莞市广济物业管理有限公司口头陈述就认定郑志红未停电是错误的。实际上，郑志红停电导致郑木寅无法正常使用租赁物，同时郑志红还把厂房上锁，故原审法院判令郑木寅支付房屋使用费是不公平的，原审法院可以到供电部门进行调查租赁物的用电情况。（二）案涉租赁合同无效的过错在于出租方，郑志红应当对装修损失承担全部责任，原审法院认定的装修残值76000元过低。综上，请求本院：1、撤销原审判决第二项，改判郑木寅无须支付使用费。2、改判郑志红赔偿郑木寅2012年4月至2012年8月期间的工人工资损失223100元。3、改判郑志红赔偿装修损失190000元。被上诉人郑志红口头答辩称：（一）本案的违约方是郑木寅，郑木寅主张的被停电与误工损失事实均不存在，郑木寅私自改建厂房，郑志红通知其整改后，才引起本案的纠纷。（二）郑木寅在签订合同时清楚案涉厂房的情况，合同是合法有效的，原审法院判令郑志红承担的装修损失过高。郑木寅没有证据证明案涉厂房有装修过，郑木寅提供的装修损失有关证据系伪造的。（三）原审法院查明了郑木寅的员工工资损失也是虚假的。综上，请求本院驳回郑木寅的上诉请求。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。二审庭审中，郑木寅称其没有证据证明郑志红停电以及上锁厂房的事实，但东莞市广济物业管理有限公司曾口头说过有停电的事实；郑木寅于2013年4月10日将机器设备搬走；郑木寅对原审法院认定的装修残值76000元没有异议，但对责任比例有异议。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕郑木寅上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点有：（一）案涉房屋使用费如何认定。（二）工人工资损失的问题。（三）案涉租赁物的装修损失问题。关于争议焦点一。首先，郑木寅主张郑志红曾于2012年4月至8月期间将案涉租赁物断电并提供了其员工的证人证言，但东莞市广济物业有限公司却称其并没有在上述期间断电，考虑到证人与郑木寅存在利害关系，而郑木寅又没有其他证据证明郑志红停电的事实，故本院对郑木寅主张停电的事实不予采信；其次，郑木寅称郑志红将租赁物上锁，但其又没有证据予以证明，郑木寅应当承担举证不利的后果；结合郑木寅于2013年4月10日将机器设备搬走的事实，原审法院认定郑木寅支付房屋使用费至2013年4月10日合法有据，本院予以维持。关于争议焦点二。如前所述，郑木寅没有充分证据证明郑志红停电的事实，故郑木寅主张停电期间的工人工资损失的主张，本院不予支持。关于争议焦点三。郑木寅对原审法院认定的装修残值76000元没有异议，本院予以确认。关于责任比例的问题，郑志红作为出租人，负有交付合法租赁物的义务，而郑木寅作为承租人，负有审查租赁物是否取得合法证件的义务，故双方对租赁合同无效均存在过错，原审法院酌定郑志红承担六成责任，郑木寅承担四成责任合理恰当，郑木寅主张装修损失全部由郑志红承担缺乏依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。郑木寅上诉依据不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8683元，由郑木寅负担（已预交）。本判决为终审判决。审　判　长　　梁振彪代理审判员　　杨　浩代理审判员　　廖志明二〇一五年七月十六日书　记　员　　伦润玲附相关法律条文（节选）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；……第13页共14页微信公众号“”