（2015）昆千民初字第0236号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2015-09-29
案件名称
任丽莉与昆山宝镇房地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事裁定书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百一十九条，第一百五十四条第一款
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 裁 定 书（2015）昆千民初字第0236号原告任丽莉。委托代理人邹佳莱，上海彭旨平律师事务所律师。被告昆山宝镇房地产发展有限公司，住所地江苏省昆山市淀山湖镇，组织机构代码71684740-X。法定代表人周肇源，该公司董事长。委托代理人柳永，江苏名仁（昆山）律师事务所律师。委托代理人马剑，江苏名仁（昆山）律师事务所实习律师。原告任丽莉与被告昆山宝镇房地产发展有限公司（以下简称宝镇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月23日立案受理后，依法由代理审判员杭宇适用简易程序独任审判，于2015年5月19日、2015年7月8日公开开庭进行了审理。原告任丽莉委托代理人邹佳莱、被告宝镇公司委托代理人柳永、马剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任丽莉诉称：2010年11月23日，原告的监护人，也是原告的父亲朱锦华代表原告签名购置了被告开发的宝镇湖滨别墅X幢的住宅，总价8500000元。被告由代理人周顺章签名，房款全部由被告收取。《房地产买卖契约》第五条约定：“甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产价款千分之5的滞纳金”，未约定滞纳金的支付时限，约定交付房地产时限为2011年2月14日。因被告权利障碍，实际交付日期为2011年3月30日，逾期46天，累计滞纳金为1955000元。原告认为，商业交易诚信为本，被告视契约为儿戏，且有商霸之气。为制裁被告的行为，维护契约的法律约束性，特提起诉讼，请求判令被告向原告支付滞纳金1955000元（以8500000元为基数，按日千分之五，自2011年2月14日起，计算至2011年3月30日止）。本案诉讼费由被告承担。被告昆山宝镇房地产发展有限公司辩称：1、原告起诉的被告主体错误。卖房人为周顺章，而非本案被告。房屋产权系周顺章所有，合同签订人也为周顺章，依据合同相对性原则，被告主体不适格，应予驳回；2、本案已过诉讼时效，没有依法应当中止、中断、延长的法定事由，应该驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2010年11月，原告作为房屋买受人委托其父亲朱锦华，签订房地产买卖契约和房屋买卖合同补充条款。房地产买卖契约和房屋买卖合同补充条款上立契约人甲方（卖方）系周顺章，乙方（买方）系原告。周顺章与原告分别在契约及补充条款落款处的甲方、乙方处签名。房地产买卖契约约定，甲方已收到乙方预付的购房定金100000元；甲方自愿将坐落在淀山湖镇双永路999号宝镇湖滨别墅X幢的房地产出售给乙方，该房地产的基本情况已载于本契约附件一，乙方对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产；双方议定的成交价格为5438580元，乙方于2011年1月15日前分两次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵，付款方式为1、签订合同之日，乙方即支付甲方2000000元，2、2011年1月15日前乙方须付清全部房款；双方同意于2011年1月15日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金，甲方中途悔约，甲方应在悔约之日将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金，乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之五的滞纳金。房屋买卖合同补充条款约定，甲方自愿将坐落在淀山湖镇双永路999号宝镇湖滨别墅5号别墅出售给乙方，建筑面积472.92平方米，甲方确认该房产、土地等无抵押、租赁等权利限制状况；房屋设备、设施、装潢、家具、室外绿化等随房转让，甲方不得拆除、转移；双方议定的上述房产成交价格为8500000元，分期支付1、乙方支付定金100000元，2、双方签订合同起三日内，乙方即支付2000000元，甲方同意乙方进行装修，3、自签订合同之日起三周内，乙方另行支付2000000元，4、自签订合同之日起六周内，乙方另行支付1000000元，5、自签订合同之日起九周内，乙方另行支付2000000元，6、自签订合同之日起十二周内，乙方须付清全部房款，即另行支付1400000元；房屋交付时间为乙方付清全部房款（8500000元）后的当日，甲方方可交房并办理过户登记；乙方中途悔约，不得向甲方索还定金，甲方中途悔约，应在悔约之日起10日内将定金退还乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金，乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产及权利有限制的，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之五的滞纳金；甲、乙双方签署用于办理房屋产权登记的《房地产买卖契约》中的房屋成交价格、付款方式及交房时间与本补充条款中不符的，以本补充条款为准。原告分别于2010年10月27日支付定金100000元，2010年11月23日支付购房款2000000元，2010年12月13日支付购房款3000000元，2011年1月25日支付购房款2000000元，2011年2月14日支付购房款1400000元。被告分别向原告出具了收取上述购房款的五张收据，五张收据上的收款事由载明代周顺章先生出售宝镇湖滨别墅5#售房款。关于上述房地产买卖契约、房屋买卖合同补充条款的签订过程及付款情况，原告称在支付上述购房款定金前一周，原告通过他人介绍向被告购买涉案房屋，经过与被告的销售部门人员洽谈一致后，被告的业务员草拟了房地产买卖契约及房屋买卖补充条款，先交给原告签字后，因被告表示还需要周顺章签字，所以签完字后原告将上述两份协议留在被告处，该两份协议均没有落款日期，此后由被告通知原告何时付款及办理房屋所有权过户手续，在第一次付款时原告向被告表示因记不住付款的时间，在下次付款时被告要将房屋买卖合同补充条款给原告一份，被告将房屋买卖补充条款原件和房地产买卖契约复印件交给原告，此后原告即按照补充条款的约定向被告支付房款，原告以POS机刷卡的方式支付购房款，被告的业务员将涉案房屋的钥匙于2010年12月14日交付原告，后来被告的业务员于2011年3月30日将房屋所有权证及土地使用权证交付原告，在此交易过程中原告从未与周顺章见过面。对此，被告称房屋的出卖方为周顺章，周顺章口头委托被告对外出售涉案房屋，被告在双方签订房屋买卖合同的过程中仅起到联系双方，并协助双方签订合同及其此后的履行，原告支付的购房款由被告代收，后来购房款已转交给周顺章了。为此，被告提供查询日期为2011年2月15日的房屋权属登记信息查询结果证明和昆山市房产登记申请表（转移登记）。房屋权属登记信息查询结果证明载明涉案房屋所有权人为周顺章，发证日期为2007年12月19日。房产登记申请表载明由被告将涉案房屋所有权转移于周顺章。关于购房款的转交情况，被告提供日期分别为2011年2月23日、2011年4月29日的银行进账单两份，显示被告将2000000元和3000000元支付给了周顺章。对于剩余3500000元，被告称因周顺章结欠他人款项，被告将该3500000元支付给了周顺章的债权人。另查明：2011年3月3日，涉案房屋办理所有权登记于原告名下。原告庭审中提供销售不动产统一发票一张，其中载明销售的不动产楼牌号为宝镇湖滨别墅X幢，不动产项目名称为二级市场交易项目，金额为5438580元，款项性质为售房款，付款方名称为任丽莉，收款方名称为周顺章。本院依职权从昆山市房产交易中心调取了涉案房屋的房屋所有权登记资料，包括商品房购销合同、房屋买卖协议书、房地产买卖契约、附件一、附件二。其中商品房购销合同载明2006年7月3日被告作为出卖人，周顺章作为买受人，签订涉案房屋的商品房买卖合同，房屋总价款为4492740元。其中房屋买卖协议书以周顺章为甲方（卖方），原告为乙方（买方），甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋成交价格为5438580元，乙方于2011年2月15日前分次付清给甲方，签订日期为2011年2月15日。其中房地产买卖契约的内容除了2011年2月15日前乙方分两次付清购房款给甲方以及双方同意于2011年2月15日前甲方将房地产正式交付给乙方的内容以外，其他约定与前述房地产买卖契约的内容基本一致。附件一载明涉案房屋的坐落、产权所有人周顺章、产权证号、房屋建筑面积、土地使用面积等内容。附件二为房屋共有人同意出售证明，其中载明本人与卖方（甲方）周顺章系夫妻关系，是宝镇湖滨别墅5号楼房屋产权的共有人，经所有共有人共同商量，同意将上述房屋出售给任丽莉，出具证明人的落款为“高佳”。又查明：庭审中，原告表示因为在房屋买卖合同补充条款甲方签名处有周顺章的签名，所以认为周顺章是被告的代理人。对于为何作为代理人的周顺章不出面磋商合同，而是作为本人的被告的销售人员直接与原告洽谈，原告称是因为原告是在被告的售楼处洽谈购房的，不是在二手房交易市场洽谈购房的，所以原告认为出售人应该是被告，周顺章仅是代理人，或许是原告误将售楼处的人员认定为是周顺章，而被告出具的收据是由被告书写的，房地产买卖契约以及房屋买卖合同补充条款是由原告单方签署后，再交由被告给周顺章签字后形成的。以上事实，由原告提供的房地产买卖契约、房屋买卖合同补充条款、收据、房屋所有权证、土地使用权证、销售不动产统一发票、被告提供的房屋权属登记信息查询结果证明、昆山市房产登记申请表、银行进账单、本院依职权调取的商品房购销合同、房屋买卖协议书、房地产买卖契约、附件一、附件二及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为：本案的争议焦点在于原、被告是否成立房屋买卖合同关系。对此，本院认定与原告成立房屋买卖合同关系的相对方并非被告。理由如下：1、原告提供的房地产买卖契约和房屋买卖合同补充条款均清楚载明涉案房屋的出卖人系周顺章。虽然由被告出具加盖其印章的购房款收据，但是载明的收款事由也均为代周顺章收取购房款。销售不动产统一发票也载明性质为售房款的收款人为周顺章。故与原告建立房屋买卖合同关系的相对方应系周顺章，而非被告；2、被告提供的房屋权属登记信息、房产转移登记申请表以及本院依职权调取的商品房购销合同、附件一显示周顺章此前从被告处购买了涉案房屋，且办理所有权登记至其名下。房地产买卖契约也明确载明，将附件一关于涉案房屋的基本情况作为附件，原告已对涉案房屋做了充分了解，故原告在签订房屋买卖合同时应当知道涉案房屋系周顺章所有，而非被告所有；3、原告既称从未与周顺章见面，又称或许误将售楼处的人员认定为是周顺章，前后陈述矛盾。并且，假如原告所言真实，周顺章系代理人，却从未出面与原告磋商，反而是作为本人的被告与原告洽谈，这一过程也与常理明显不符。加之原告也未能提供相应证据证明周顺章的代理人身份。故原告关于周顺章作为被告的代理人，与原告签订房屋买卖合同的主张，本院不予采信。综上，与原告建立房屋买卖合同关系的相对方并非被告，本案被告主体不适格。故本院对原告的起诉予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：驳回原告任丽莉的起诉。本院预收的案件受理费11198元，退回原告任丽莉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。代理审判员 杭 宇二〇一五年七月十六日书 记 员 徐梦丹附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。 关注公众号“”