（2014）穗云法民四初字第1090号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2016-01-11
案件名称
广州市白云三元物业发展公司与王剑玲租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市白云区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州市白云三元物业发展公司,王剑玲
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗云法民四初字第1090号原告：广州市白云三元物业发展公司，住所地广州市白云区。法定代表人：张太湖。委托代理人：汪惠霞，广东天胜律师事务所律师。被告：王剑玲，身份证住址广东省汕头市潮南区。委托代理人：冯钜深，广东联合发展律师事务所律师。委托代理人：陈思燕，广东联合发展律师事务所律师助理。原告广州市白云三元物业发展公司与被告王剑玲租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月23日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市白云三元物业发展公司（以下简称三元物业）委托代理人汪惠霞，被告王剑玲的委托代理人冯钜深到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三元物业诉称：2013年8月26日，原被告签订《广州市房屋租赁合同》及该合同的补充协议。约定被告承租位于广州市白云区＊街＊号＊层自编01、01A的商铺，建筑面积约5平方米。租期自2013年9月1日至2016年8月31日止。租金及交付时间、方式为2013年9月1日至2014年8月31日的每月租金为10000元；2014年9月1日至2015年8月31日每月租金为10300元；2015年9月1日至2016年8月31日每月租金为10609元。租金每半年结算一次，被告应在每半年第一日前以现金或转账的方式支付给原告。卫生费每月200元，按每六个月为一期缴纳，被告应在每一期结束前10天一次性将下一期卫生费以现金或银行转账方式交付原告。另被告每月5日前须缴纳上月水电费。合同签订当日，被告当即支付了2013年9月1日至2014年2月28日的租金、卫生费等费用。但自2014年3月1日开始，被告拒绝交付包括租金、卫生费等一切费用。为此原告诉至法院，要求解除和被告的合同并要求被告支付2014年3月1日至2014年8月31日的租金、卫生费等费用。一审判决后，被告为达到拖延时间的目的上诉，目前该案处于二审阶段。在此期间，被告仍拒不交还涉案商铺，对2014年8月31日后产生的租金及卫生费也拒不缴纳。水电费用自2013年12月1日至今也未向原告缴纳。综上所述，原告诉至法院，请求法院判决：1、被告在判决生效后3日内向原告支付拖欠的租金61800元、卫生费1200元（2014年9月1日至2015年2月28日每月租金按10300元；卫生费按照每月200元计算）；2、被告在判决生效后3日内向原告支付逾期付款违约金（以63000元为本金，每逾期一日，按应付款总额的5%支付，自2014年9月1日计算至实际付清之日，以本金为限）；3、被告在判决生效后3日内向原告支付拖欠的电费3525.44元、水费及水电费的逾期违约金。（水电费从2013年12月1日开始计算至实际支付之日止，水电费逾期违约金按每逾期一日按应付水电费总额的5%支付）；4、本案受理费由被告承担。被告王剑玲辩称：不同意原告的诉讼请求，事实、理由如下：1、被告在本案中没有违约，所以原告要求被告支付拖欠租金61800元也是没有事实依据的，原告举证证实了被告拖欠租金的依据是租赁合同和发票，但按照我方的证据发票也证实了被告缴租至2015年2月28日，该发票也是原告开具给被告的正规的，具有法律效力的发票，已经确认了原告收到该段时间被告所缴纳的费用，如果是原告与被告就这个问题发生争议的情况下，双方在没有达成一致意见的情况下，作为被告是没有违约的，也就不能成为原告解除合同的依据，因此被告也不应该支付违约金。2、在本案中原告没有诉讼主体资格，因为原告并没有出具产权业主授权其起诉或者追诉租金的授权委托书及相关的文件，因此原告是没有诉权的，故法庭应该驳回其起诉。3、退一步来说如果法庭判决解除合同的话，原告所收取的保证金应该退还给被告，在被告没有违约情况下该保证金应该予以返还。4、被告不存在违约行为，因此不同意支付违约金，虽然双方的合同约定有违约金条款，但是该约定30000元及每日5%的标准过高，而且是属于重复计算，是不合法的违约金计算方法，违反了合同法的规定，因此违约金不能重复计算也因为被告没有违约而不应该支付。5、原告在同被告协商过程中，也已经通过了政府部门采取的各种非法手段，刁难迫迁，造成被告无法经营，原告对此应该承担赔偿的责任，而且原告在双方协商过程中以威胁的手段迫使被告的儿子签收了有关的追收租金的通知书，多次对未成年的小孩进行了恐吓，造成小孩的心理疾病，现在的费用已经达到40、50万元，原告应该承担这个赔偿责任。6、从原告提供的证据看，原告在本案中所举证的证据是出现了一个伪证的情形，一个是所谓的2份收据的签名即证据4、5，经过被告本人的核实确定该证明并非被告所签，对于原告伪造这个证据而达到诉讼目的行为法院应该予以制裁，我方也因此向法庭提交了笔迹鉴定书，希望法庭能够对被告的签名进行鉴定，以确认案件的事实真相。经审理查明：2013年8月26日，原、被告签订《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》，约定：被告承租原告位于广州市白云区＊街＊号＊层自编01、01A的商铺，建筑面积约5平方米；租期自2013年9月1日起至2016年8月31日止；2013年9月1日至2014年8月31日每月租金为10000元；2014年9月1日至2015年8月31日每月租金为10300元；租金每半年结算一次，被告应在每半年第一日前以现金或转账的方式支付给原告；被告每月5日前须交纳上月水电费；卫生费每月200元，按六个月为一期交给原告，第一期于签订合同之日交纳，之后被告需在每一期结束前10日交纳；被告须于签订租赁合同及补充协议之日交纳租赁保证金20000元、水电费押金2000元；被告未按合同及补充协议约定的时间、金额交纳租赁场地租金或水电费或其他款项的，每逾期一日，按应付款总额的5%向原告交纳违约金，直至付清欠款为止；被告逾期15日仍未足额付清应付租金或水电费或其他应交款的，视为严重违约，原告有权解除租赁合同和补充协议，收回场地，将合同保证金、水电押金、场地内财物作为违约赔偿原告所有，另外，被告还要向原告支付违约金30000元，并赔偿被告给原告造成的其他经济损失，同时原告还有权按约定追收被告欠交原告的款项及延期支付款项带来的违约金……。当日，被告向原告交纳了第一期（2013年9月1日至2014年2月28日）的租金及卫生费共61200元。2014年3月1日起，被告未交纳下一期租金、卫生费。同年4月8日、19日，原告先后2次向被告发出了催交租金及卫生费的通知。后原告就被告拖欠租金的事实向本院提起诉讼。同年7月21日，本院作出（2014）云法民四初字第663号民事判决书，判决解除双方签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》，被告向原告交还租赁场地并支付租金、卫生费（2014年3月1日至8月31日）61200元。被告不服一审判决提出上诉。同年12月16日，广东省广州市中级人民法院二审维持了上述判项内容。2015年2月10日，原告经本院强制执行后收回了租赁场地。在原告收回场地前，被告使用场地时发生了若干水电费用未交纳。以上事实，有《广州市房屋租赁合同》、《广州市房屋租赁合同补充协议》、民事判决书、民事裁定书、执行通知书、电费收据及当事人陈述等证据证实。本院认为：在本案租赁合同未经生效判决确定解除前，仍属合法有效的合同，双方应恪守履行。被告欠交2014年9月1日至2015年2月28日期间的租金、卫生费，违反了合同的约定，依法应当予以支付并承担相应违约责任。原告就此提出的诉讼请求，本院予以支持，但根据公平原则，应对2015年2月10日至28日未使用期间的租金予以扣除。对于原告关于违约金的诉讼请求，因约定的违约金过高，故本院依法予以调低至按照逾期每日1%的标准计算15日。对于原告关于水电费的诉讼请求，经查，原告提供的证据不能确实、充分的证实被告所欠电费的数额，但本院考虑被告拖欠电费的事实客观存在，故依据公平原则酌情确定被告向原告支付电费2000元，违约金亦依照租金违约金计算方式予以调整。对于水费的诉讼请求，因未原告未提供证据，故本院不予支持。对于原告提出法院对水电费调查取证的申请，该调查事项不属于法院调查取证的范围，故本院不予准许，原告应当承担举证不能的不利后果。对于被告提出对电表读数确认单上的“王剑玲”笔迹进行鉴定的请求，本院认为该证据的问题在于不能证明确认的电表读数与涉案商铺具有关联性，而并非笔迹问题，因此本院并未采纳该份证据，亦不同意被告的笔迹鉴定请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王剑玲于本判决生效之日起5日内向原告广州市白云区三元物业发展公司支付2014年9月1日至2015年2月10日期间的租金55178元、卫生费1071元及违约金8437元（以上述租金、卫生费总和56249元为本金，按照每日1%的标准计算15日）。二、被告王剑玲于本判决生效之日起5日内向原告广州市白云区三元物业发展公司支付电费2000元及逾期付款违约金300元（以电费2000元为本金，按照每日1%的标准计算15日）。三、驳回原告广州市白云区三元物业发展公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2890元，由原告广州市白云区三元物业发展公司负担340元，被告王剑玲负担2550元并于本判决生效之日起5日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 刘 军人民陪审员 陈秀娥人民陪审员 陈妙燕二〇一五年七月十六日书 记 员 郑萍军 更多数据：搜索“”来源：