（2015）鲁民一终字第179号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2015-11-21
案件名称
山东省房地产业协会、韩还师等申请执行人执行异议之诉民事判决书
法院
山东省高级人民法院
所属地区
山东省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）鲁民一终字第179号上诉人（原审被告）：山东省房地产业协会，住所地：济南市经五路小纬四路46号。法定代表人：孙莉，秘书长。委托代理人：孙晖，山东博翰源律师事务所律师。委托代理人：展焕强，系该单位副秘书长。被上诉人（原审原告）：韩还师，农民。委托代理人：朱士利，北京兆中律师事务所律师。委托代理人：韩云港。原审第三人：山东省房地产开发集团总公司，住所地：济南市经五路小纬四路46-1号。法定代表人：张森，董事长。上诉人山东省房地产业协会（以下简称省房协）因与被上诉人韩还师、原审第三人山东省房地产开发集团总公司（以下简称省房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服济南铁路运输中级法院（2012）济铁中民初字第10号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人省房协的委托代理人孙晖、屠焕强，被上诉人韩还师及其委托代理人朱士利、韩云港到庭参加诉讼。原审第三人省房地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。韩还师起诉称，省房协与省房地产公司签订的购房协议书依法不具有法律效力，济南铁路运输中级法院（2010）济铁中执字第299-5号执行裁定确有错误。省房协与省房地产公司是于1993年2月15日签订的购房协议书，该协议书未履行，房屋至今未办理过户手续。协议违背了济南市（92）济建综字第4号的规定，属非法交易，是无效合同。本案的执行依据是2004年7月22日作出的生效判决，省房协至2010年3月15日前尚未付清房款。综上所述，省房协与省房地产公司肆意践踏司法公正，干扰法院执行，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》的规定，请求确认涉案房产的购房协议书无效、其所有权仍属被执行人（第三人），准予对涉案财产予以执行。省房协答辩称，1993年2月15日省房协与省房地产公司签订购房协议书，购买本案争议房产，并签订了其他购房事项。省房协自1993年3月22日起分四次向省房地产公司支付房款，2010年3月15日，经省房协与省房地产公司协商，将余款151616元一次性支付给省房地产公司。2009年9月省房协与省房地产公司联合向济南市房管局递交了关于申请办理房产证的报告。虽然至今没有登记在省房协名下，但省房协已经付清全款，并于1995年实际占有使用该房产。韩还师作为（2003）历民初字第7号案件的债权人，无权对省房协提出执行异议之诉，即便是具备原告的主体资格，省房协与省房地产公司签订的购房协议书不违反法律禁止性规定，是合法有效的。据此，请求法院依法驳回韩还师的诉讼请求。省房地产公司陈述称，省房地产公司与省房协于1993年2月15日签订的购房协议书合法有效，省房协支付了全部购房款，房屋于1995年便交付省房协，法院作出的（2010）济铁中执字第299-5号执行裁定符合实际情况。济南铁路运输中级法院一审查明，本案争议房产坐落于济南市市中区（三里庄小区2号楼）经五路180-1号，房屋所有权证号为济房（房）字第××号，所有权人名称为山东省房地产集团开发总公司，房屋四至登记为，东：双林木制品公司、南：小区空地、西：小区通道、北：经五路。存档于济南市住房保障和房产管理局的该房屋坐落平面图显示，涉案房屋为两层，一、二层均南北长15.74米，一层东西宽3.3米，二层东西宽6.7米。房屋现由省房协占有、使用。1993年2月15日，省房协与省房地产公司签订购房协议，约定省房协购买由省房地产公司建设的涉案房屋。房屋为省房地产公司建设小区内2号商住楼附属沿街商业房一层自西向东第一、二两个开间，二层自西向东第一、二个开间，面积约计220平方米。合同还对付款方式、工程质量等进行了约定。自1993年3月22日至1995年10月4日期间，省房协分两次向省房地产公司支付了共计203970元房款。1994年5月20日，山东省城乡建设委员会向济南市规划局出具（94）鲁建办函发12号《关于申请规划设计变更的函》，申请对2号楼西端底层留出宽3.4米、高4米的通道。1995年7月10日，省房地产公司自济南市住房保障和房产管理局领取了涉案房屋所有权证，登记房屋所有权人为省房地产公司。2010年3月15日，省房协与省房地产公司签订补充协议，约定涉案房屋面积为160.37平方米，单价每平方米3500元，总价款为561295元。双方确认省房协剩余未支付房款为12万元、利息31616元，合计151616元，由省房协一次性向省房地产公司支付，同时由省房地产公司为省房协办理房屋产权证。2010年3月18日，省房协通过转账支票形式向省房地产公司支付了151616元。另查明，韩还师申请执行依据为济南市历下区人民法院（2003）历民初字第7号民事判决。该判决确定省房地产公司需向山东省宏源建筑装饰工程公司（以下简称“宏源公司”）支付工程款1958925.52元，赔偿经济损失3万元。判决生效后，宏源公司于2004年9月22日向济南市历下区人民法院申请执行。该执行案件立案后，先后由济南市历下区人民法院、商河县人民法院、临清市人民法院进行执行。2010年7月5日，山东省高级人民法院作出（2010）鲁执指字第50号执行裁定，指定一审法院进行执行。一审法院于2010年7月26日立案执行，并于2010年10月18日首次查封了涉案房产。2011年12月8日，依据宏源公司与韩还师的《债权转让协议》，一审法院作出（2010）济铁中执字第299-2号执行裁定，变更韩还师为申请执行人。后省房协向一审法院提出异议，请求解除对涉案房产的查封。2012年4月12日，一审法院做出（2010）济铁中执字第299-5号执行裁定，中止了对涉案房产的执行，韩还师不服，遂向一审法院提起诉讼。一审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。本案的争议焦点是：1、省房协与省房地产公司的购房协议是否因违反法律的禁止性规定而无效；2、省房地产公司是否享有涉案房屋的所有权；3、涉案房屋是否可以作为省房地产公司的可供执行财产而准予执行。关于第一个争议焦点，省房协与省房地产公司的购房协议的效力问题，韩还师认为省房协与省房地产公司在1993年签订购房协议时，违反了济南市城乡建设委员会（92）济建综字第4号《关于下达一九九二年第一批城市建设综合开发建设计划的通知》的规定，购房协议属于无效协议。上述济南市城乡建设委员会的通知第五条规定，“加强对商品房销售的管理。单位购买商品房必须持有计划部门下达的购房计划，对无计划的一律不准出售”。一审法院认为，省房协与省房地产公司签订的涉案购房协议的日期为1993年2月15日。根据当时实施的《中华人民共和国经济合同法》第七条第一款第一项的规定，违反法律和国家政策、计划的合同属于无效合同，但该法现已废止。现行《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第三条规定，“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法”。而现行《中华人民共和国合同法》关于合同无效的情形，并无违反国家计划则导致合同无效的规定，故本案购房协议并不因违反济南市城乡建设委员会（92）济建综字第4号通知文件的规定，由于合同双方不持有购房计划而导致合同无效。同时，济南市城乡建设委员会（92）济建综字第4号通知文件亦非我国现行合同法律规范所规定的影响合同效力的禁止性规定，不能导致合同无效。综上，韩还师关于省房协与省房地产公司签订的购房协议因违反济南市城乡建设委员会文件规定，无购房计划而违反法律禁止性规范导致无效的主张，于法无据，一审法院不予支持。关于第二个争议焦点，省房地产公司是否享有涉案房屋所有权的问题。根据一审法院自济南市住房保障和房产管理局调取的诉争房屋档案资料及省房地产公司的当庭质证可以认定，一审法院执行部门查封的涉案房产所有权人登记在省房地产公司名下，房屋所有权证已于1995年7月10日颁发给省房地产公司。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记薄时发生效力。虽省房协与省房地产公司签订了购房协议，对涉案房屋所有权向省房协流转达成了合意，双方亦实际履行了协议，但此债权关系应与省房地产公司享有的物权关系相区分。现涉案房屋的所有权依然登记在省房地产公司名下，涉案房屋的所有权并未因双方签订买卖合同而向省房协实际转移，故能够确认省房地产公司仍享有涉案房屋的所有权。综上，一审法院对韩还师要求确认省房地产公司享有涉案房屋所有权的请求，依法予以支持。关于第三个争议焦点，涉案房屋是否属于省房地产公司的可供执行财产。韩还师认为，省房地产公司享有涉案房屋的所有权，省房协与省房地产公司购房协议的签订及履行属于恶意串通规避执行，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条不得查封、扣押、冻结规定的情形，应当予以执行。省房协辩称，法院对涉案房屋的查封裁定系2010年10月18日作出，而其与省房地产公司的购房款在2010年3月15日就全部结清，且该房屋已于1995年便由其实际占有、使用，省房协对未办理登记过户不存在过错，不应对涉案房屋进行查封。关于省房协与省房地产公司的购房缔约是否存在恶意规避执行的问题，一审法院认为，根据省房协提交的购房协议、发票、银行凭证综合分析，能够证实省房协与省房地产公司之间的购房协议自1993年签订后，便开始实际履行。该协议的缔约及履行时间远远早于韩还师申请执行的债权确定时间，不能得出省房协与省房地产公司的缔约行为存在恶意规避执行的结论，韩还师的该项主张没有证据支持，一审法院不予采纳。关于涉案房产是否属于省房地产公司可供执行财产的问题，一审法院认为，涉案房屋的所有权人为省房地产公司，但享有所有权的财产并不能直接等同于可供执行财产，准予执行还须不与其他法律规定的不予执行条件相抵触。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据上述规定，本案涉案房屋能否准予执行应当从一审法院采取查封措施之前省房协是否支付全部购房款并实际占有，以及在办理过户登记手续时省房协是否存在过错等方面进行判断。关于付款及占有方面，根据省房协提交的2003年至2005年期间购房款支付凭证、收据能够证实，省房协在此期间共向省房地产公司支付房款203970元。根据购房协议约定，涉案房屋单价为3500元每平方米。根据省房协与省房地产公司协商，其双方认可房屋面积为160.37平方米，房款总计561295元。而根据涉案房屋登记档案记载的面积为157.4平方米，据此房款应为550900元。虽省房协与省房地产公司有权协商房屋买卖的总价款，但无论按何面积确定总价款还是根一审法院院查明的省房协付款数额进行计算，省房协自1995年10月4日至2010年3月15日期间，仍至少欠付省房地产公司房款346930元。根据省房协提交的证据4、2010年3月15日签订的补充协议及证据5、收款收据及支票存根能够证实，省房协与省房地产公司于2010年3月15日签订补充协议确定省房协剩余房款为12万元，该数额小于前述省房协欠付数额。在韩还师于2004年便申请执行，省房地产公司未履行该债务，且经法院执行部门调查，省房地产公司又无其他财产可供执行的情况下，省房地产公司通过补充协议的形式，放弃了依据本案购房协议已确定的部分应收房款。该行为对韩还师申请执行的债权造成了损害，不应给予支持。省房协关于其在涉案房屋查封前，以降低后的价格为依据而付清全部房款的主张，损害了韩还师的合法债权，不符合法律规定，应视为其尚未付清购房款。故在付款方面，省房协的主张不符合最高人民法院不得查封、扣押、冻结的要求。关于涉案房屋的占有情况，根据一审法院对涉案房屋的实地勘察能够确认，省房协在涉案房屋查封之前，已实际占有、使用该房产，故其在该方面的主张成立。关于省房协在办理过户登记时是否存在过错方面，省房协通过当庭陈述及其提交的证据9、济南市房产管理局济房政字（2006）47号文件、证据3、《关于协会购买办公用房余款处理意见的函》、证据4、2010年3月15日签订的补充协议、证据8、《关于申请办理房产证的报告》及证据10、房屋分层分户平面图欲证明，在2003年前，由于省房地产公司将房屋登记在自己名下，涉案房屋一直未能办理过户登记，省房协不具有过错。在2003年至2006年期间，由于涉案房屋所在土地为划拨用地，相关行政部门停止为此类房屋办理过户登记，省房协也不具有过错。在2006年后，根据省房协与省房地产公司的约定，由省房地产公司负责办理产权证书，同时省房协曾经向房屋登记机关申请过登记，并进行了测绘，在办理过户登记的过程中亦不存在过错。一审法院认为，从省房协与省房地产公司房屋买卖合同的履行过程看，省房协付款的时间跨度前后相距17年，在1995年至2010年间一直未进行付款。自1993年订立合同至2010年涉案房屋被依法查封的17年内，虽涉案房屋未能办理过户登记存有政策因素的影响，但行政部门停止办理过户登记仅系在2003至2006年期间。除此期间外，仍有前后长达十余年的时间可以为涉案房屋办理过户登记，但省房协并未提供有效证据证明存在其积极主张权利，要求办理过户登记的事实。故在合同履行过程上看，省房协存在未能勤勉主张权利，且怠于履行义务的事实。从省房协向登记机关办理过户登记的手续看，省房协虽向登记机关递送过《关于申请办理房产证的报告》，进行了房屋测绘，并与第三人协商由第三人负责过户登记的办理。但根据中华人民共和国住房和城乡建设部颁布的《房屋登记办法》相关规定，房屋所有权的转移登记必须由买卖双方共同向登记机关申请，且省房协与省房地产公司以报告的形式进行申请也不符合提交正式申请材料的要求。如已正式向登记机关申请过户登记，登记机关在接收申请材料后，申请当事人应持有登记机关开具的回执。同时，房屋测绘并非转移登记申请的必经程序，省房协亦不能以申请过房屋测绘而证实已申请过过户登记。故省房协关于其已向房产登记机关申请过过户登记的抗辩，因无有效证据予以证实，一审法院不予采纳。关于涉案房屋所在土地为划拨用地，该土地性质能否成为省房协未能办理过户登记的客观阻碍问题。一审法院认为，首先，根据省房协的当庭陈述及济南市房产管理局济房政字（2006）47号文件能够看出，涉案房屋在2003年之前是能够办理过户登记的，而省房协与省房地产公司在1993年签订房屋买卖合同后，并未严格按照约定的方式履行付款义务，涉案房屋在十年的期间内亦未办理相应的房屋登记手续，省房协在此过程中因未积极履行合同义务，存有过错，应承担未能办理房屋登记的不利后果。另外，根据现行《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，划拨用地上的房产经过有批准权的人民政府审批是可以转让的，没有证据证明省房协或省房地产公司履行过报批手续，也没有证据证明省房协就此问题与省房地产公司进行过协商，因此不能否定省房协在合同履行及办理过户登记手续中存在过错，更不能作为省房协对房屋执行提出异议的依据。关于被告省房协辩称其对涉案房屋不是申请过户登记而是将所有权登记中省房地产公司的名称变更为省房协的问题，一审法院认为，首先涉案房屋已于1995年登记在省房地产公司名下，根据《房屋登记办法》的规定，省房协通过买卖的形式获得房屋所有权属于转移登记规定的情形之一。至于登记机关是否错误登记在省房地产公司名下，不属于民事诉讼的审理范围，省房协可通过其他途径另行主张。而且省房协的该项抗辩仍不能否定其前述过错，故省房协的该项抗辩一审法院依法不予支持。综上，省房协在与省房地产公司合同履行及办理房产登记的过程中，未支付涉案房屋全部价款，且存在不勤勉行使权利，怠于履行相应义务的事实，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的没有过错的情形，故省房协不能以该项规定对抗韩还师对涉案房产的执行请求，故韩还师关于准予执行涉案房产的诉讼请求，符合法律规定，一审法院依法予以支持。综上所述，韩还师要求确认省房协与省房地产公司购房协议无效的诉讼请求，于法无据，一审法院依法不予支持。韩还师要求确认省房地产公司享有涉案房屋所有权的诉讼请求，事实清楚，于法有据，一审法院依法予以支持。韩还师要求许可执行登记在省房地产公司名下的涉案房产的诉讼请求，符合法律规定，一审法院依法予以支持。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第三条、《中华人民共和国物权法》第十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决：一、确认第三人山东省房地产开发集团总公司享有坐落于济南市市中区（三里庄小区2号楼）经五路180-1号，房屋所有权证号为济房（房）字第××号房屋的所有权。二、准予执行登记在第三人山东省房地产开发集团总公司名下，坐落于济南市市中区（三里庄小区2号楼）经五路180-1号，房屋所有权证号为济房（房）字第××号的房屋。三、驳回原告韩还师的其他诉讼请求。一审案件受理费11500元，由韩还师负担100元，山东省房地产业协会、山东省房地产开发集团总公司负担11400元。省房协上诉称：一、一审判决关于省房地产公司通过《补充协议》的形式，放弃了依据本案购房协议已确定的部分应收房款，该行为对韩还师申请执行的债权造成了损害，不应给予支持的认定，在适用法律及认定事实上均存在错误。《补充协议》是省房协与省房地产公司对《购房协议书》中房款总额及支付条款的变更，属于双方法律行为，不是省房地产公司放弃所谓债权的单方法律行为。《补充协议》中的付款金额是省房地产公司与省房协在对已付工程款数额存在争议的情况下共同协商确定的，省房地产公司没有放弃应收房款。二、一审判决认定省房协未付清全款，认定事实错误。省房协应付的购房款应以《补充协议》为准，而非一审判决认定的550900元。在省房协与省房地产公司均认可威海市城建综合开发公司代付的15万元是购房款的情况下，一审判决却不予认定，系认定事实错误。三、一审法院认定省房协对未办理房产变更登记更在过错，系认定事实错误。省房协与省房地产公司虽于1993年签订《购房协议书》，便因双方就购房款的已付金额存在争议，故省房地产公司一直不给省房协办理，此问题直到签订《补充协议》后才解决，故在《补充协议》签订前未办理房产登记手续的问题上省房协没有过错。《补充协议》签订后，虽然省房协及时全额付清了购房款，但因省房地产公司违约，导致一直没有办理房产变更手续，这亦非省房协的过错。请求撤销一审判决第二项并依法改判解除查封涉案房产，案件受理费由韩还师承担。韩还师答辩称，一、省房地产公司通过《补充协议》放弃了部分房款。根据一审查明的事实，剩余房款应为34.693万元，而《补充协议》中的12万元房款及利息3.1616元是如何计算出的，省房协及省房地产公司无法说明。二、省房协未付清全部购房款。省房协租赁省房地产公司的房屋作为其办公场所，省房协提供的涉案收据中因没有载明详细科目，故无法分清哪笔是租金、哪笔是购房款。威海城建公司的15万元款项与本案无任何关系，不应认定为替省房协代付的购房款。四张尾号相连的发票与省房协所主张的分期交款的事实不符，原审法院未予认定，完全正确。1995年10月4日的进帐单未载明交款类型，无法证明该款系购房款。15.1616万元系“往来款”，与本案无关且无银行回单，无法证明该款已实际支付。三、省房协没有证据证明其积极履行了办理房产过户的相关手续，涉案房产在长达17年的时间里没有办理过户，省房协存在怠于履行义务和怠于行使权利的过错。四、省房协的登记地址为经五路小纬四路46号，并非涉案房产，省房协并没有实际占有涉案房产。请求驳回上诉，维持原判。省房地产公司没有出庭答辩。本院二审查明，省房协共向省房地产公司支付购房款505586元，分别是1993年3月22日收据号为1755630交款事由为“预交购房款”的77000元（该笔有银行进帐单）、1994年1月23日收据号为0456239的交款事由为“收房款”的150000元、1995年10月3日发票号为1013480的126970元（该笔款有10月4日的建行进帐单）、2010年3月18日通过转账支票支付的151616元（银行转帐支票存根载明的用途为“办公用房房款”），以上共计505586元。另查明，省房协自1995年起占有、使用涉案房产至今。其他查明的事实与一审认定的事实基本一致。本院二审认为，本案的焦点问题是上诉人省房协就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据此规定，本案的焦点问题有以下四个：一、省房协与省房地产公司于2010年3月15日的补充协议是否有效；二、省房协是否已经支付了全部购房款；三、省房协是否实际占有了涉案房产；四、省房协对未办理过户登记手续是否有过错。关于第一个焦点问题。首先，根据卷宗中载明的证据，省房协与省房地产公司之间就尚欠房款的金额存在争议，《补充协议》是双方经过多次协商后达成的；从其内容看，是双方互相妥协的结果，并不是省房地产公司单方放弃应收房款的行为。其次，《补充协议》签订于2010年3月15日，而一审法院对涉案房产的首次查封是在2010年10月18日，故从时间上亦无法得出省房地产公司为规避清偿债务而签订《补充协议》的结论。其三，《补充协议》处分的是省房协与省房地产公司之间的权利义务，是双方当事人真实意思表示，并不涉及第三人的权利义务，故该《补充协议》是合法有效的。关于第二个焦点问题。根据《补充协议》的约定，省房协已于2010年3月18日将购房款余额12万元及利息31616元通过银行转帐方式支付给了省房地产公司，已完成了《补充协议》约定的付款义务，故本院认为省房协已全部支付了购房款。关于第三个焦点问题。根据一审及二审查明的事实，省房协自1995年起即占有、使用涉案房产至今。韩还师虽不认可该事实，但没有提供相关证据证明其主张，故本院认定省房协实际占有使用了涉案房产。关于第四个焦点问题。根据《补充协议》的约定，省房协付清购房款后，由省房地产公司为省房协办理房屋产权证。但在省房协付清购房款后，省房地产公司并没有依约为省房协办理房屋产权证，显系省房地产公司违约，省房协对未办理过户登记手续没有过错。综上所述，上诉人省房协就执行标的［济南市市中区经五路180-1号，房产所有权证号为济房（房）字第××号］享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉理由成立，本院予以采纳。被上诉人韩还师的答辩理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实部分错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销济南铁路运输中级法院（2012）济铁中民初字第10号民事判决；二、驳回韩还师的诉讼请求。一、二审案件受理费共计23000元，由原告韩还师承担。本判决为终审判决。审 判 长 栾建德审 判 员 娄勇军代理审判员 王海娜二〇一五年七月十六日书 记 员 任 楷 微信公众号“”