（2015）沪二中民二（民）终字第1211号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2015-07-27
案件名称
陈小军与林灵官房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈小军,林灵官
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第1211号上诉人（原审被告）陈小军。委托代理人翟雯婕，上海豪珈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）林灵官。委托代理人宋高峰，上海善法律师事务所律师。上诉人陈小军因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2014）黄浦民四（民）初字第2094号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：陈小军系个体工商户上海黄浦区俏佳人服装商店（下称俏佳人服装店）业主。2014年4月23日，林灵官与俏佳人服装店签订《商铺联营合同》一份，约定（1）双方共同联营上海市丽园路XXX号商铺；（2）林灵官每年支付俏佳人服装店利润人民币（以下币种均为人民币）250，000元，每3个月支付利润62，500元，保证金为20，000元；（3）联营时间自2014年5月1日至2015年12月；（4）林灵官经营中一切问题均由林灵官自行承担，与俏佳人服装店无关；（5）林灵官经营自动麻将机，另第二年租金上涨10%。签约当日，林灵官向陈小军转帐支付142，500元，林灵官称该笔款项包括转让费60，000元、3个月租金62，500元及押金20，000元。陈小军收款后将系争商铺交付林灵官。2014年5月8日，系争商铺被案外人方伊华收回。2014年8月27日，林灵官诉至原审法院，请求判令：（1）确认林灵官、陈小军所签《商铺联营合同》无效；（2）陈小军返还林灵官所付转让费、租金及押金共计142，500元；（3）陈小军赔偿林灵官为装修所支付之材料费及人工费共计35，000元。原审法院另查明：系争商铺系由方伊华出租予案外人郑某某，租约中明确不得转租。郑某某承租后，通过与陈小军签订《合作经营协议》将系争商铺转租予陈小军，租期自2012年12月3日起至2015年11月17日止，协议约定陈小军不得擅自转租。原审审理中，林灵官提供其与案外人上海馨硕装潢有限公司所签《装修合同》、装修材料款发票及案外人汤平章出具人工费字据，称林灵官为履行《商铺联营合同》已实际支付材料款31，565元及人工费5，000元。林灵官所提供《装修合同》签订日期为2014年5月8日，约定开工日期为2014年5月10日。林灵官所提供装修材料款发票，开票日期为2014年8月18日，记明之付款单位为上海凯平钢材有限公司。原审法院认为：林灵官与俏佳人服装店所签《商铺联营合同》，虽名为联营，但根据合同中所约定之固定利润、租金上涨、林灵官经营与另一方无关等内容，该合同性质应当依法认定为租赁合同。根据林灵官提供的《租赁合同终止协议》及《合同经营协议》，陈小军对系争商铺并不享有转租权，但陈小军在无转租权情形下所签订之《商铺联营合同》，并不构成合同无效，该合同属于依法可予解除之合同类型，结合案情，该合同亦因出租人方伊华收回系争商铺而实际于2014年5月8日予以解除。就此，法院对林灵官要求确认合同无效之诉请依法予以驳回，林灵官就该合同应当支付2014年5月1日至2014年5月7日期间之租金。对于林灵官已付60，000元，该款项用途在合同中并无约定，陈小军亦无证据可予证明该项费用系属原装修补偿费，加之陈小军对合同解除负有主要责任，故陈小军对该60，000元应予返还。对于林灵官已付3个月租金62，500元，陈小军应在扣除林灵官应付租金后予以返还。至于陈小军称系争商铺系于2014年6月被方伊华收回一节，鉴于陈小军就该情节未能提供证据加以证实，加之陈小军对合同解除负有主要过错责任，在陈小军无法证明收房日期情形下，陈小军即使存在租金损失，亦应由陈小军基于其过错责任而由其自行承担。对于林灵官所付20，000元，实际系租赁保证金，现合同因陈小军擅自转租而解除，陈小军应予返还林灵官该项保证金。对于林灵官诉请之装修费及人工费损失，鉴于林灵官所提供证据在开工日期、发票日期、发票记明付款单位等方面均存在矛盾，加之林灵官亦无证据可予证明实际已经开工之情节，故法院对林灵官该项诉请依法予以驳回。原审法院审理后作出判决：一、陈小军于判决生效之日起十日内返还林灵官保证金人民币20，000元、租金人民币57，745元及其他款项人民币60，000元；二、驳回林灵官要求确认2014年4月23日所签《商铺联营合同》无效、要求陈小军赔偿装修材料费及人工费损失人民币35，000元的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，930元，适用简易程序减半收取为1，965元，林灵官负担437.50元，陈小军负担1，527.50元，原审法院退还林灵官1，965元。财产保全费1，407.50元，林灵官负担198.50元，陈小军负担1，209元。陈小军不服原审法院判决，向本院提起上诉称：双方订立合同约定租赁系争房屋的目的为麻将机展示，但林灵官租赁系争房屋的实际目的是经营棋牌室，而林灵官自始至终不具备经营棋牌室的资质，因此林灵官租赁系争房屋的目的是为了非法经营棋牌室，属于以合法形式掩盖非法目的而签订的合同，故双方签订的合同应属无效，而导致合同无效的过错方是林灵官，故陈小军无需返还林灵官20，000元保证金。原审法院认定仅凭林灵官一面之词就认定系争房屋于2014年5月8日被案外人方伊华收回是错误的，因为林灵官在原审中提交的证据证明系争房屋装修的开工日期为2014年5月10日，林灵官在原审庭审中也多次陈述装修队已进场开工的事实，因此系争房屋不可能于2014年5月8日被方伊华收回。实际上系争房屋于2014年6月才被方伊华收回，故林灵官只需返还陈小军两个月的租金。此外，林灵官支付陈小军的60，000元系装修补偿款，现原装修已全部被破坏，故陈小军无需返还该60，000元。故请求二审法院依法改判，驳回林灵官要求陈小军返还保证金20，000元、其他款项60，000元的诉讼请求，以及改判陈小军返还林灵官租金41，667元。被上诉人林灵官辩称：系争房屋因陈小军擅自转租，不被产权人方伊华认可，而被产权人方伊华收回，致使陈小军、林灵官之间就系争房屋签订的租赁合同合同无法继续履行，因此陈小军应当返还林灵官保证金20，000元和其他款项60，000元。林灵官因于2014年5月8日受到方伊华的阻挠而无法使用系争房屋，故陈小军应当返还林灵官租金57，745元。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院认定“2014年5月8日，系争商铺被案外人方伊华收回”有误，本院不予认定。原审法院查明的其它事实无误，本院予以确认。本院另查明，2014年7月2日，方伊华与郑某某签订《租赁合同终止协议》，约定1、因郑某某违反了租赁合同第五条将商铺转租给他人，方伊华决定终止与郑某某的租赁合同，并已告知郑某某。2、郑某某同意支付违约金（一个月的租金）。3、原租赁合同从2014年7月2日起终止。4、由于郑某某擅自转租而造成的一切后果均由郑某某承担。本院认为：林灵官与俏佳人服装店签订的《商铺联营合同》，名为联营合同，实为租赁合同。但合同履行初始，即因陈小军未经系争房屋出租人同意擅自转租而被出租人收回房屋。系争合同因无法履行而解除，陈小军系违约方，对合同解除负有主要责任。有鉴于此，陈小军收取林灵官的20，000元保证金应当返还。关于其他款项60，000元，合同中对此并无约定，但陈小军实际已收取林灵官所支付的60，000元。鉴于陈小军在承租系争商铺经营服装期间，又将系争商铺转租给林灵官这一事实，结合市场交易惯例，本院认定该60，000元实为商铺租赁使用权的转让费。由于林灵官刚开始使用系争商铺，就因陈小军的主要责任而无法继续使用该商铺，故林灵官要求陈小军返还该60，000元，应予准许。至于租金问题，林灵官已支付了三个月租金62，500元，起租日为2014年5月1日，而由于陈小军的主要责任，林灵官刚使用系争商铺不久就于2014年5月上旬无法再继续使用该商铺，故原审法院判令陈小军返还林灵官租金57，745元并无不妥。综上，陈小军的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院依据查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2，733.34元，由上诉人陈小军负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 姚 跃代理审判员 俞 璐二〇一五年七月十六日书 记 员 何 倩附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自