（2015）青民三（民）初字第488号

裁判日期: 2015-07-16

公开日期: 2015-08-27

案件名称

张永洪与马五则来、杨红等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市青浦区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张永洪,马五则来,杨红,何韶燕,马文明,马建华

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第三十四条，第三十九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

上海市青浦区人民法院民事判决书（2015）青民三（民）初字第488号原告张永洪，男，1975年9月7日出生，汉族。委托代理人李剑锋，上海百悦律师事务所律师。委托代理人李敏，上海百悦律师事务所律师。被告马五则来（第一被告），男，1977年4月24日出生，东乡族。被告杨红（第二被告），女，1978年3月2日出生，汉族。被告何韶燕（第三被告），女，1966年6月23日出生，汉族。委托代理人朱忭毅，上海正毅国华律师事务所律师。被告马文明（第四被告），男，1970年7月27日出生，东乡族。被告马建华（第五被告），男，1974年8月15日出生，东乡族。原告张永洪诉被告马五则来、杨红、何韶燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月22日立案受理后，依法由代理审判员刘琳独任审判。2015年4月20日，本院根据原告的申请依法追加马建华、马文明作为被告参加诉讼。本案分别于2015年5月28日及7月6日公开开庭进行了审理，原告张永洪委托代理人李敏、被告何韶燕委托代理人朱忭毅到庭参加诉讼，被告杨红于第二次开庭到庭参加诉讼。被告马五则来、马建华、马文明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张永洪诉称：2010年9月1日，原告与第二被告杨红签订租房合同，约定原告将其位于上海市某区某街道某路某号门面房（共两层分别为楼上三间及楼下三间）出租给第二被告。其中楼上三间及楼下西面一间由杨红经营美容院。经原告同意，第二被告将某号门面房楼下东面及中间两间转租给第三被告何韶燕。后第三被告未经原告同意将楼下东面一间及中间一间房屋转租给第一被告马五则来。因合同约定的租赁期限到期，原告想收回房屋，但第一被告拒绝腾退房屋。原告无奈诉至本院要求：1、判令被告实际占有人腾空并返还给原告上海市某区某路某号房屋；2、判令被告杨红、何韶燕向原告支付自2013年9月1日起至房屋实际交还之日止的房屋使用费，按每月人民币（以下币种均为人民币）15，833.33元的租金计算，并按照银行同期利率支付利息。后原告变更诉讼请求：1、判令法庭核实的实际占有人腾空并返还给原告上海市某区某路某号房屋；2、判令被告杨红向原告支付自2013年9月1日起至房屋实际交还之日止的房屋使用费，按每月15，833.33元的租金计算，并按照银行同期利率支付利息。第一被告马五则来书面辩称：马五则来从何韶燕处转租了某路某号门面房中楼下的两间用于经营兰州拉面馆。马五则来不知道房屋是何韶燕从杨红处转租的。2013年6月，马五则来将兰州拉面馆转让给老乡马建华及马文明两人，转让后马五则来就不管了，现在兰州拉面店由马建华和马文明两人在经营。2013年9月，房东曾雇人到兰州拉面店要求腾退，但第一被告、第四被告、第五被告不认识房东，故没有搬走。第二被告杨红辩称：不同意原告的诉讼请求。2010年9月1日，杨红与原告签订租赁合同，从原告处承租了某路某号门面房与其妹妹杨梅共同经营美容院，租期为三年。在签订合同前，何韶燕已经从别人处承租了楼下东面及中间的两间。因原告不愿签订两份租赁合同，故与杨红签订合同将某路某号房屋全部出租给杨红，同日杨红与何韶燕签订转租合同将楼下东面及中间的两间门面房转租给何韶燕，何韶燕的租金由何韶燕直接支付给原告，故何韶燕与原告直接发生租赁关系。因原租赁合同到期2013年9月，第二被告的妹妹杨梅与原告续签租房合同，租期仍为三年，该租房合同中不包括楼下东面及中间的两间。第三被告何韶燕辩称：2010年9月1日原告与杨红签订的房屋租赁合同中明确由杨红向原告租赁某路某号全部房屋，再由杨红与何韶燕签订转租协议租赁楼下东面及中间的两间，转租合同约定何韶燕向原告直接支付租金，该行为是指示性交付，不代表何韶燕与原告存在房屋租赁关系。故何韶燕与原告至今并不存在直接的房屋租赁关系。第四被告马文明、第五被告马建华书面辩称：确认第一被告马五则来的陈述。某路某号楼下东面及中间的两间门面房所开的兰州拉面馆是马五则来转让给被告马建华、马文明的，转让费为78万元。现在由马建华及马文明实际经营，但不同意将该门面房退还原告，除非原告支付被告马建华、马文明转让费78万元。经开庭审理查明：2010年9月1日，原告作为甲方，第二被告作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于上海市某区某路某号房屋出租给乙方使用。租期为三年，自2010年9月1日至2013年8月31日。租金第一年为18万元，第二年为19万元，第三年为20万元。第二被告租赁房屋后与案外人杨梅共同经营美容院生意。同日，第二被告作为甲方，第三被告作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于上海市某区某路某号楼下东面及中间两间房屋出租给乙方使用。第三被告租赁后经营服装生意。租期为三年，自2010年9月1日至2013年8月31日。租金第一年为11万元，第二年为12万元，第三年为13万元。两份合同均对租金的支付方式进行了约定，并约定乙方不得使用该房屋经营餐饮行业的项目，否则甲方有权单方面解除合同并收回房屋，不退还已缴纳的租赁费和押金等其他内容。2013年3月1日，第三被告向第一被告马五则来出具收条一份，载明第三被告将其承租的某路某号楼下两间房屋转让给第一被告，租金为半年6.5万元，租期自2013年3月1日至2013年8月31日。其中装修、设施、两个空调机、押金共计13万元。收条中并注明大房东给签的合同是不得使用该房屋经营餐饮行业的项目，否则房东有权单方面解除合同并收回房屋，不退还已缴纳的租赁费和押金。如违上述条例，转让人何韶燕不负担任何责任，由接收方马五则来承担一切责任。第一被告及第三被告分别在收条的落款处签字。原告得知其楼下两间房屋另行转租并用于经营兰州拉面馆后，曾要求兰州拉面的经营人搬出其房屋，因兰州拉面馆的经营人拒绝搬出，故原告诉至法院。另查明，2013年9月18日，原告与案外人杨梅针对某路某号楼上三间及楼下西面一间续签房屋租赁合同继续与第二被告共同经营美容院，租期仍为三年。又查明，原告系某区某路某号房屋的权利人，该房屋1-2层，用途为店铺。以上事实，由原、被告的陈述、原告提供的房屋租赁合同两份、上海市房地产权证一份、收条一份、第二被告提供的微信照片、第三被告提供的房屋照片三张、本院出示与第一被告、第四被告、第五被告的谈话笔录予以佐证，并经庭审出证质证，本院核实后予以确认。审理中，原告最后变更诉讼请求要求：判令被告马五则来、马建华、马文明返还原告某区某路某号楼下东面及中间两间房屋。撤回第二项关于房屋使用费的诉讼请求。根据庭审确认的事实，本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原告与第二被告及第二被告与第三被告签订的两份房屋租赁合同均合法、有效。两份合同均约定房屋租期自2010年9月1日至2013年8月31日止。原告就系争房屋楼上三间及楼下西面一间与第一被告的共同经营人杨梅续签房屋租赁合同，该合同并未包括楼下东面及中间的两间，故关于系争房屋楼下东面及中间两间房屋的租期已经届满。原告系某路某号房屋的权利人，第一、第四、第五被告与原告就该房屋之间并不存在房屋租赁关系，其占有原告某路某号楼下东面及中间的两间房屋经营兰州拉面馆系无权占有，侵犯了原告的物权，原告有权要求实际占有人腾退。故本院对原告要求第一、第四、第五被告返还原告某路某号楼下东面及中间两间房屋的诉讼请求予以支持。原告表示本案中不要求处理房屋使用费的诉请系原告对自身权利的处分，本院予以准许。至于各被告之间的权利义务，各被告可根据各自的转租协议另行主张。第一、第四、第五被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，放弃了自己的诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告马五则来、被告马建华、被告马文明应于本判决生效之日起十日内搬出位于上海市某区某路某号楼下东面及中间两间房屋，并将上述房屋返还原告张永洪。本案受理费人民币80元，减半收取人民币40元，由被告马五则来、马建华、马文明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员　刘　琳二〇一五年七月十六日书　记　员　赵晖晖附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。关注公众号“”