（2015）寿民二初字第00344号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2015-12-14
案件名称
原告汪明辉、唐玉玲与被告六安新天地置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
寿县人民法院
所属地区
寿县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
汪明辉,唐玉玲,六安新天地置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第三条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
安徽省寿县人民法院民 事 判 决 书（2015）寿民二初字第00344号原告：汪明辉（身份证号码3424221972********），男，汉族，1972年8月18日出生，住安徽省六安市。原告：唐玉玲（身份证号码3424221971********），女，汉族，1971年12月14日出生，住安徽省六安市。上列原告共同的委托代理人：沈国庆，安徽新洲律师事务所律师。上列原告共同的委托代理人：董彬阳，安徽新洲律师事务所律师。被告：六安新天地置业有限公司，住安徽省六安市，组织机构代码57851007-4。法定代表人：刘国敏，董事长。委托代理人：朱家萍，安徽皋兴律师事务所律师。委托代理人：金磊，安徽天瑞律师事务所律师。原告汪明辉、唐玉玲与被告六安新天地置业有限公司（以下简称：新天地置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张世琴适用简易程序于2015年6月24日公开开庭进行审理。原告汪明辉、唐玉玲的委托代理人沈国庆、董彬阳，被告新天地置业公司的委托代理人金磊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汪明辉、唐玉玲诉称：新天地置业公司系寿县“阳光欧洲城”房产项目的开发商，其在广为散发的售楼广告中宣称上述房屋公摊面积极小，有92%的超高得房率，并在售楼广告中明确以虚线和具体的数字标示出每种房型赠送给业主的房屋面积。汪明辉、唐玉玲根据上述宣传材料，决定购买宣传册上A1户型的一套房屋。2013年9月22日，汪明辉、唐玉玲与新天地置业公司签订了“阳光欧洲城”第1幢2单元704号房屋的《商品房买卖合同》。双方约定：该房屋的建筑面积为105.98平方米，其中套内建筑面积为89.03平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为16.95平方米；房屋单价为每平方米3974.58元，房屋价款为421226元。合同签订后，汪明辉、唐玉玲依约向新天地置业公司支付了购房款。房屋交付前，新天地置业公司又要求汪明辉、唐玉玲补交了建筑面积“溢出”的购房款3736.11元。但新天地置业公司向汪明辉、唐玉玲交付的房屋套内建筑面积只有84.284平方米，与合同约定及新天地置业公司在散发的售楼广告中的承诺严重不符。汪明辉、唐玉玲主张其当初就是冲着新天地置业公司宣传承诺的赠送面积大，以及合同所约定的套内建筑面积比较大、得房率高、房屋性价比高，才决定购买该房屋的。但现在新天地置业公司交付房屋的套内面积在去除其承诺赠送的面积后，与合同约定相比大幅减少，已经构成严重违约，给其二人造成巨大的经济损失。汪明辉、唐玉玲认为新天地置业公司向其交付的房屋套内建筑面积实测为84.284平方米，扣除该公司在售楼广告中承诺赠送的“阳台”、“空中花园”、“飘窗”的面积共计14.51平方米，套内实际面积为69.774平方米，比合同约定的套内建筑面积（89.03平方米）减少了19.256平方米，依据《商品房销售管理办法》第二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，新天地置业公司应返还和双倍返还该19.256平方米的价款。汪明辉、唐玉玲提出如下诉讼请求：一、判决新天地置业公司向汪明辉、唐玉玲返还和双倍返还房屋套内建筑建筑面积减少部分的价款合计142456.90元；二、判决新天地置业公司退还汪明辉、唐玉玲补交的建筑面积差价款3736.11元；三、判决本案的诉讼费用由新天地置业公司承担。新天地置业公司辩称：汪明辉、唐玉玲的诉讼请求缺乏事实和法律依据：一、因合同约定的计价面积是建筑面积，因此，汪明辉、唐玉玲的第一项诉讼请求不成立；二、因合同约定的面积价款决算方式为据实决算、多退少补，因此，汪明辉、唐玉玲的第二项诉讼请求不成立；三、本案《商品房买卖合同》关于面积差异处理方式的约定，内容明确、具体，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定的合同没有约定或者约定不明确的情形；四、汪明辉、唐玉玲主张新天地置业公司赠送面积不足构成违约，不符合事实，销售广告所述赠送面积，不是合同约定，对新天地置业公司不产生合同约束力；五、汪明辉、唐玉玲主张套内建筑面积减少，不符合事实，实际套内建筑面积没有减少；寿县房地产测绘队与合肥市通淝测绘咨询有限公司各自所作《房地产测绘成果报告》关于套内建筑面积存在差异，对此，新天地置业公司没有过错。六、案涉房屋的建筑成本没有减少，因此，即使基于公平原则，汪明辉、唐玉玲也无权要求新天地置业公司赔偿或者补偿；七、本案中，新天地置业公司没有任何不诚信行为，汪明辉、唐玉玲也没有实际损失。新天地置业公司请求法院驳回汪明辉、唐玉玲的诉讼请求。经审理查明：新天地置业公司系寿县“阳光欧洲城”房产项目的开发商。2013年9月22日，汪明辉、唐玉玲作为买受人与作为出卖人的新天地置业公司签订了《商品房买卖合同》。关于商品房销售依据，合同书第二条载明买受人购买的商品房为预售商品房。关于买受人所购商品房的基本情况，合同书第三条载明，买受人购买的商品房为第一幢2单元704号房，建筑面积共105.98平方米，其中，套内建筑面积89.03平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.95平方米。关于商品房的计价方式与价款，合同书第四条载明，买卖双方约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3974.58元，总金额421226元整。关于面积确认及面积差异处理，合同书第五条载明，根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，双方同意“实际面积以房产测绘部门最终竣工数据为准，据实结算，多退少补”。合同签订后，汪明辉、唐玉玲依约向新天地置业公司支付了购房款。案涉房屋经寿县房地产测绘队测绘，“产权面积”为106.92平方米，其中“套内（建筑）面积”为84.284平方米，其余为“共摊面积”。与合同约定相比，“产权面积”比合同约定的“建筑面积”多出0.94平方米，“套内（建筑）面积”比合同约定的“套内建筑面积”减少4.746平方米。房屋交付前，新天地置业公司又要求汪明辉、唐玉玲补交了“产权面积”比合同约定的“建筑面积”多出0.94平方米的差价款3736.11元。汪明辉、唐玉玲等众多购房户认为新天地置业公司交付的商品房套内建筑面积与合同约定及新天地置业公司散发的售楼广告中的宣传严重不符，与新天地置业公司形成争议，汪明辉、唐玉玲等41户购房户，分别于2015年5月8日向本院起诉。上述事实，双方当事人无争议，并有双方签订的《商品房买卖合同》一份、寿县房地产测绘队作出的《房地产测绘报告》一份，汪明辉、唐玉玲的交款发票、收据等在案证明。汪明辉、唐玉玲对其主张的新天地置业公司承诺赠送A1户型商品房购房户的室内面积及部位，在本案开庭审理时出示了新天地置业公司散发的“阳光欧洲城”的楼盘销售广告予以证明。新天地置业公司的质证意见为：1、楼盘销售广告上有“本广告内容仅供参考，最终以政府批准之法律文件和最后签订的合同文件为准，开发商拥有最终解释权”的备注内容，基于此，这些销售广告只是要约邀请，不是要约；2、销售广告上记载的赠送面积数据，都使用了“约”字，这说明销售广告表述的面积只是大概数值；3、销售广告上所称“赠送面积”，指的是购房者取得的不计价面积，包括空中花园和阳台的一半面积以及飘窗面积。案涉房屋的赠送面积均超过销售广告中所称的赠送面积。4、销售广告上的“本广告内容仅供参考，最终以政府批准之法律文件和最后签订的合同文件为准，开发商拥有最终解释权”的备注内容与其上“虚线部分为赠送面积”相邻；可见，如果购房者注意到后者，就应当注意到前者。5、虚线表达的意思是：“赠送面积涉及的部位”，房产测绘部门在测绘报告中使用虚线表达的意思是：“不完全计算面积涉及的部位”。所谓赠送面积，实质上就是指交付给购房者的不计价的面积。因此，广告宣传中使用虚线的用法，和房产测绘部门在测绘报告中使用虚线的用法是一致的。6、赠送面积，不应当是原告主张的必须能够计入房产证的面积；而应当既体现居住利益又不计价的面积。7、销售广告上的“92%超高得房率”中的得房率是指购房者房屋的实际使用面积（包括套内建筑面积＋赠送面积）÷合同约定的建筑面积的百分比，而案涉房屋的该数据超过了92%。新天地置业公司为证明案涉房屋的实际套内建筑面积与合同约定相比，没有减少，反而有所增加的主张，提交了合肥市通淝测绘咨询有限公司作出的通淝测字（SX-2015-05-20-1）《房地产测绘成果报告》一份。该测绘报告是41户购房户认为新天地置业公司出售的商品房套内建筑面积比合同约定减少与该公司形成诉讼后，该公司在诉讼期间自行委托合肥市通淝测绘咨询有限公司对“阳光欧洲城”各种户型抽样测绘的报告之一，该测绘报告所测绘的房号为1#楼301室，代表售楼广告中的A1户型商品房，该商品房的“套内建筑面积”经测绘为94.315平方米，包括：“套内使用面积”80.48平方米，“套内墙体面积”10.36平方米，“套内阳台建筑面积”3.475平方米（未封闭阳台，计算一半建筑面积）。汪明辉、唐玉玲认为通淝测字（SX-2015-05-20-1）《房地产测绘成果报告》是对1#楼301室进行的测绘，与本案无关。本院认为：（一）寿县房地产测绘队对“阳光欧洲城”A1户型商品房的各号房实测“产权面积”在106至107平方米之间，实测“套内面积”为84平方余；测绘结果表明A1户型不同号房的“套内（建筑）面积”基本相同。合肥市通淝测绘咨询有限公司具有测绘资质，其从A1户型中选取1#楼301室进行测绘，测绘结果对A1户型的商品房具有代表性。案涉房屋的买卖双方在《商品房买卖合同》中约定的房屋“套内建筑面积”为89.03平方米，与寿县房地产测绘队测绘的“套内（建筑）面积”为84.284平方米比较，确有差异，但合肥市通淝测绘咨询有限公司对A1户型商品房的抽样测绘结果显示，A1户型商品房的“套内建筑面积”大于寿县房地产测绘队测绘的“套内（建筑）面积”，也大于合同约定的“套内建筑面积”。由于双方在《商品房买卖合同》中仅对计算房屋价款有影响的“建筑面积”与“产权登记面积”的差异约定了确认方式和处理方案，即约定“实际面积以房产测绘部门最终竣工数据为准，据实结算，多退少补”；而对“套内建筑面积”的差异确认方式和处理方案均未约定。因此，汪明辉、唐玉玲主张其所购商品房的实际“套内建筑面积”小于合同约定依据不足。（二）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”汪明辉、唐玉玲提交的由新天地置业公司印发的“阳光欧洲城”售楼广告中虽有“赠送面积”及标注，但双方在签订的《商品房买卖合同》中约定房屋价款按“建筑面积”计价，而不是按“套内建筑面积”或“套内使用面积”计价，因此，结合广告中对“赠送面积”所在部位的标注，对“赠送面积”的广告词，可理解为在“建筑面积”不变的情况下，通过对室内一些部位的设计处理，增加室内可利用空间。所谓“赠送面积”对房屋价格的确定并未产生重大影响，不应当视为合同内容。综合以上两点，汪明辉、唐玉玲提出的第一项诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。（三）案涉房屋的买卖双方在《商品房买卖合同》中约定房屋价款按建筑面积计价，以房产测绘部门最终竣工测绘数据为准，据实决算、多退少补，因此新天地置业公司要求汪明辉、唐玉玲补交“产权面积”比合同约定的“建筑面积”多出0.94平方米的差价款3736.11元，符合约定，汪明辉、唐玉玲补交该差价款3736.11元后，又要求新天地置业公司予以返还，没有合法依据，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告汪明辉、唐玉玲的诉讼请求。案件受理费1612元，由原告汪明辉、唐玉玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员 张世琴二〇一五年七月十六日书记员 汤 锐附：本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》（法释（2015）5号）第九十条?当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 来源：百度搜索“”