（2015）丽莲民初字第33号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2015-09-07
案件名称
丽水市白云山生态林场与杨忠伟、刘建敏房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
丽水市莲都区人民法院
所属地区
丽水市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
丽水市白云山生态林场,杨忠伟,刘建敏
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第七十七条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
浙江省丽水市莲都区人民法院民 事 判 决 书（2015）丽莲民初字第33号原告（反诉被告）：丽水市白云山生态林场。法定代表人：毛小荣。委托代理人（特别授权）：尹芙蓉，浙江博翔律师事务所律师。委托代理人（特别授权）：王海敏，浙江博翔律师事务所律师。被告：杨忠伟。被告（反诉原告）：刘建敏。委托代理人（特别授权）：潘建宇，浙江平宇律师事务所律师。委托代理人（特别授权）：郑巍立，浙江平宇律师事务所律师。原告丽水市白云山生态林场与被告杨忠伟、刘建敏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员朱海峰担任审判长，与审判员赵敏冲、人民陪审员陈雅萍组成合议庭，于2015年5月26日公开开庭进行了审理，原告丽水市白云山生态林场的法定代表人毛小荣及委托代理人尹芙蓉、被告刘建敏及其委托代理人潘建宇到庭参加诉讼，被告杨忠伟经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丽水市白云山生态林场诉称：原告系莲都区中山街465号白云楼整体房产的所有权人。2010年2月6日，被告杨忠伟经招投标依法取得上述房产的承租权。2010年3月4日，原告与被告杨忠伟、刘建敏就上述房产的租赁事宜进行协商并签订《房产租赁合同》。合同约定租赁期限为五年，自2010年5月16日至2015年5月15日止，首年租金为2800000元，以后每年租金在前一年的基础上递增5%。租金先付后租，每年度租金提前一个月支付，每半年支付一次，水电费用由被告承担。合同还约定：若被告逾期交纳租金，原告有权向被告每日加收2‰的滞纳金，且被告逾期十天以上未交纳租金的，视为被告违约，原告有权终止合同。合同签订后，被告如约支付了首年租金2800000元及履行约保证金300000元，但此后的相关费用却未如约支付。至2014年11月10日止，共计支付了房屋租金10187244元、履行保证金300000元、租赁期间至2014年9月30日止的水电费用计1608872.97元，其他约定应付的租金经多次协商及催讨，现未予支付。故原告诉请：一、被告立即腾空坐落于丽水市中山街465号“白云楼”的整体房产；二、被告支付原告房屋租金、水电费及滞纳金（房屋租金按合同约定计算至合同履行期限届满之日，水电费用自2014年10月1日起按实计算，滞纳金自起诉日起根据未付租金按日2‰计算）。被告杨忠伟未作答辩。被告刘建敏辩称：一、双方签订的房屋租赁合同无效。1、本案双方出租的房屋位于丽水市中心区用于开设商场，根据消防法规定该房屋应进行消防验收。案涉合同违反消防验收的强制性规定，合同无效。2、关于房产租赁税，依法应当由出租人缴纳，而双方合同约定由承租人缴纳，双方约定违反税法的强制性规定。二、房屋使用费应当按照公平合理原则进行确定。因为被告对丽水市场行情不了解，实际市场租赁价格远低于合同约定的每年2800000元。市场租金从2010年起逐年下降，与合同约定每年递增5%不相符。因租赁物无法通过消防验收，双方租赁合同约定的商场用途无法实现，使租赁房屋的使用价值下降。对房屋使用费市场价格进行评估，符合实际情况，也有利于本案的公平公正解决。因为被告无法开办商场，在征得原告同意后将租赁物进行了分割、转租，而实际使用人就是转租后实际承租的人，因租赁合同无效，导致转租协议无效，实际占有使用人不是被告，房屋使用费应当向实际使用人收取，被告原先有代收部分的使用费都已转交了原告，应当予以扣减。三、关于原告提出的滞纳金问题。因为合同无效，视为没有约定；即使有约定，滞纳金每日千分之二的标准太高，应依法予以调减。四、原告起诉请求2014年10月1日之前的水电费，已经超过2年诉讼时效。反诉原告刘建敏反诉称：本案诉争房屋坐落于丽水市中山街465号的“白云楼”是一幢未经消防部门消防验收合格的房屋。按照《消防法》第十条：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，除本法第十一条另有规定的外，建设单位应当自依法取得施工许可之日起七个工作日内，将消防设计文件报公安机关消防机构备案”，第十三条：“依法应当进行消防验收的或者消防验收不合格的，禁止投入使用”。由此，依法应当进行消防验收的房屋未经消防验收或消防验收不合格的，禁上投入使用。此系国家法律《消防法》强制性效力性的规定，按照《合同法》第52条第（五）之规定，双方签订的《房产租赁合同》无效。《房产租赁合同》第六条约定，出租房屋的房产租赁税等由反诉原告按纳税要求直接向税务部门缴纳。法律、行政法规明确规定，房产租赁税由房屋所有权人（出租人）缴纳，纳税是经营主体的法定义务。同样上述约定违反法律、行政法规强制性的规定，依法无效。此外，出租房屋原先作为商场用途（《房产租赁合同》第四条约定，承租人的商场履行改造方案应同出租人共同拟定），后因未通过相关部门审批，出租房屋才未作为商场用途，由此造成出租房屋的使用价值急居降低。再加上反诉原告并非丽水本地人，对丽水当地的出租行情极不了解，合同约定的租金（每年2800000元，以后每年租金在前一年的基础上递增5%）极不合理，明显大大高于同期地段市场租赁价格，属于显失公平，依法应当予以调整、变更。另外，租赁期间，因出租房屋及其附属设施设备不合格需要维修，反诉原告共支出费用600000元。因出租房屋水管漏水造成第三方财产损失，反诉原告共赔偿支出550000元。上述损失依法应当由反诉被告予以赔偿。故反诉原告提起反诉，请求法院判令：一、确认《房产租赁合同》第六条无效，确认《房产租赁合同》整体无效；二、变更《房产租赁合同》年租金金额1800000元；三、反诉被告赔偿反诉原告经济损失1150000元（其中房屋及附属设施设备维修支出600000元，因水管漏水而支出的赔偿款550000元）。反诉被告丽水市白云山生态林场答辩称：一、反诉原告要求确认合同第六条及合同整体无效无事实及法律依据。案涉合同经过招投标程序公开招标，反诉被告已经通过招投标公告等方式对房屋状况进行合理公示，承租人也有权利对房屋、市场等进行适度调查。合同第六条系对房屋租赁税的约定，但反诉原告并未向税务部门交纳税费。至开庭之日，合同履行期限届满，反诉被告也依约履行了合同义务。现反诉原告以房屋消防验收不合格及税收约定由其承担主张合同无效依据不足。二、反诉原告要求变更租金依据不足。招租时，反诉被告对房屋履行期限、租金等进行公示，反诉原告在拍租时应对市场行情作出充分判断，现反诉原告对租赁期限已履行完毕合同提出租金不合理，且未提供相应证据，该要求不应得到支持。三、反诉原告要求支付经济损失没有事实依据，结合其提供的证据，尚不能有效证实其诉称事实。本诉被告杨忠伟对反诉原告刘建敏的反诉未作陈述。本院经审理查明：2010年2月6日，被告杨忠伟经招投标取得坐落于莲都区中山街465号房产的承租权。2010年3月4日，原告与被告杨忠伟、刘建敏就上述房产租赁事宜签订《房产租赁合同》一份约定：租赁期限为五年，自2010年5月16日至2015年5月15日止；首年租金为2800000元，以后每年租金在前一年的基础上递增5%；首年租金于2010年2月10日前一次性付清，以后每一年度租金提前一个月向原告每半年支付一次；房屋交付以后的水电费、出租房税收等费用由被告承担；若被告逾期交纳租金，原告有权向被告每日加收2‰的滞纳金，且被告逾期十天以上未交纳租金的，视为被告违约，原告有权终止合同。合同签订后，被告向原告交付了租赁房屋，被告使用租赁房屋至租赁期限届满。至2014年11月10日止，共计支付了房屋租金10187244元、履约保证金300000元。本院采信并据以认定上述事实的证据有：原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人证明、被告身份证、户籍资料、房屋产权证、委托拍卖合同、拍卖成交确认书、房产租赁合同及双方当事人当庭陈述。本院认为：原、被告签订的《房产租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，该合同依法成立并生效，各方应依约履行合同义务。故被告刘建敏关于确认《房产租赁合同》无效及确定《房产租赁合同》第六条无效的反诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。被告刘建敏要求变更《房产租赁合同》的年租金金额，但原、被告双方未能就变更合同条款事宜达成新的合意，故对被告刘建敏变更合同租金的诉请本院不予支持。原告已经依约交付了案涉租赁房屋且被告已经实际使用至合同期限届满，被告理应支付相应的租金及合同约定的其他费用。被告未提供其已付租金的证据，故对其已付租金金额，本院以原告自认的金额为准。根据双方合同约定五年租金共计15471767.5元，而被告已付租金仅为10187244元，被告未能足额支付租金已经构成违约，原告可以要求被告支付未付租金并承担违约责任。双方约定的违约金计算标准为“每日加收2‰”，被告辩称该违约金计算标准过高，本院经审查认为双方约定的违约金标准确已过高，本院予以调整，违约金计算标准确定为中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍。原告要求违约金的起算日起为起诉之日，本院认为原告主张违约金的起算日期晚于双方合同约定的日期，故本院予以支持。原告起诉要求被告支付水电费1608872.97元，但对水电费实际发生金额未提供相应的证据予以证明，依法应当承担举证不能的不利后果，对该诉请本院不予支持。被告刘建敏反诉请求原告赔偿经济损失1150000元，但其提供的证据不足以证明该请求，依法应当承担举证不能的不利后果，对该反诉请求本院不予支持。被告杨忠伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对原告诉请的抗辩，不影响本院对本案依法作出判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、本诉被告杨忠伟、刘建敏于本判决生效之日起十五日内支付本诉原告丽水市白云山生态林场房屋租金5284523.5及违约金（违约金自2014年12月30日起按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍计算）；二、驳回本诉原告丽水市白云山生态林场的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告刘建敏的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费49140元，由原告丽水市白云山生态林场负担1140元，由被告杨忠伟、刘建敏负担48000元；反诉案件受理费15250元，由反诉原告刘建敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审 判 长 朱海峰审 判 员 赵敏冲人民陪审员 陈雅萍二〇一五年七月十六日代书 记员 江煜剑 微信公众号“”