（2015）邵中民三终字第9号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2015-09-25
案件名称
金源公司与杨晓群房屋买卖合同纠纷一案民事判决书
法院
湖南省邵阳市中级人民法院
所属地区
湖南省邵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
武冈市金源房地产开发有限公司,杨晓群
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）邵中民三终字第9号上诉人（原审原告）武冈市金源房地产开发有限公司，住所地，武冈市乐洋路东方宾馆。法定代表人刘喜玛，女，系该公司董事长。特别授权委托代理人方爱华，女，汉族，1955年12月12日出生，系金源公司职工，住湖南省邵东县两市镇文体路232号。委托代理人ＸＸ华，男，北京中银（长沙）律师事务所律师。上诉人（原审被告）杨晓群，男，1968年9月9日出生，汉族，武冈市人，住武冈市迎春亭街道办事处花塔社区居委会东塔路**号附*号，身份证号码：43026231968********。特别授权委托代理人唐小立，男，湖南越明律师事务所律师。上诉人武冈市金源房地产开发有限公司（以下简称金源公司）与上诉人杨晓群房屋买卖合同纠纷一案，武冈市人民法院于2015年4月21日作出（2014）武法民初字第1704号民事判决，金源公司与杨晓群均不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月30日公开开庭进行审理，上诉人金源公司的委托代理人方爱华、ＸＸ华，上诉人杨晓群的委托代理人唐小立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：被告杨晓群于2008年9月19日、11月13日与原告金源公司签订《商品房买卖合同》，分别购买了原告开发的东门旺角负一层146、147号两个门面（即现在的佳美日化店）。合同第三条、第四条约定：两个门面的建筑面积均为83.2平方米，单价为每平方米15224.81元，两个门面总价款为2533400元。合同第五条约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，最终以产权登记面积为准，多退少补。合同第八条约定：签订合同前付清总房款的90%，剩余10%在房屋交付使用时交清，签订合同前付清总房款的50%，剩余房款作为银行按揭贷款。合同第十条约定：负一层146、147号两个门面分别在2008年10月31日、2009年1月31日前交房。合同第十七条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的10%向买受人支付违约金。合同第十九条1、2项约定：商品房楼宇的屋面使用权及外墙使用权归开发商所有。合同签订后，被告分期交清了合同约定的总房款2533400元。2008年9月21日、11月17日，原告对被告所购买的负一层146、147号两个门面进行了商品房预售合同登记备案。原告在2008年12月28日步步高广场开业前向被告交付了负一层146、147号两个门面，被告将两个门面租给谢国高开办佳美日化店。2010年5月31日原告就负一层146、147号两个门面房屋转移登记提出了申请，2010年12月8日办理了东门旺角综合楼的房屋所有权证即栋证,2010年11月29日，原告委托武冈市房地产测绘事务所对所开发已建成的房屋进行现场测绘。2010年12月16日正式办理了被告所购买的负一层146、147号两个门面的房屋所有权登记。经武冈市房产局测量，146、147号两个门面的面积均为87.07平方米，超出原有面积7.74平方米。按照双方合同约定，被告应补交购买门面房款15224.81元／平方米×7.74平方米﹦117840元。2014年4月，原告打被告的电话催收上述房款，被告不同意付款。在本案诉讼中，原告提交的2014年3月1日的缴款通知书无送到张贴通知人员的签名，照片上无拍摄的具体时间，因此无法确定缴款通知书张贴的具体真实时间；原告提交的由谢国高签收的缴款通知书的时间有从2014年12月11日涂改为2013年12月11日的痕迹，谢国高未作出说明，不能够证明该缴款通知书实际所发出的时间是2013年12月11日，谢国高系负一层146、147号两个门面的承租者而不是被告的亲属，也没有被告的授权。经庭审查明，也无证据证明原告在本案诉讼前以发送信件或者数据电文等方式向被告催收了房款。在本案诉讼前，被告也没有就原告违约等事项向原告主张权利。休庭后，被告申请放弃第3点反诉请求，即放弃“要求确认合同第十九条第1项、第2项无效”的反诉请求。原审认为：本案属于房屋买卖合同纠纷，被告以原告的诉讼请求超过诉讼时效，原告以被告的第一点反诉请求超过诉讼时效提出抗辩，那么，是否超过诉讼时效是本案的焦点之一，是法院处理上述实体问题的前置条件。被告所购买的负一层146、147号两个门面办理房屋所有权证的时间为2010年12月16日，原告向被告主张补交房款及被告向原告主张延期办证违约责任的诉讼时效应从2010年12月17日起算。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定，当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人为自然人的，签收人应是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体；当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定。本案无证据证明原告直接向被告送交主张权利文书或以发送信件、数据电文或者按规定刊登公告的方式向被告催收房款，原告虽然张贴主张权利文书及将主张权利文书送到给谢国高，但送达的真实时间不明，同时未送达给被告本人、与被告同住的成年亲属或被告授权的人。原告虽于2014年4月打电话向被告催收房款，但原告未提交证据证明2014年4月向被告催收房款时被告同意履行义务，不产生诉讼时效中断，因此原告于2014年4月打电话向被告催收房款及于2014年11月12日起诉要求被告补交房款，已超过2年的诉讼时效。被告从2010年12月17日起至2014年12月19日提出反诉主张前，未向原告主张延期办证违约责任，因此被告的该诉讼请求也超过了2年的诉讼时效。被告未提交证据证明原告将公共过道出租给步步高连锁超市武冈店及承租时间、租金等相关证据，对被告的该反诉请求，不予支持。被告自愿放弃第3点反诉请求，即放弃“要求确认合同第十九条第1项、第2项无效”的反诉请求，符合法律规定，予以准许。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告金源公司的诉讼请求；二、驳回被告杨晓群要求原告金源公司支付因延期办理房屋产权证的违约金126670元及支付自2008年12月28日起的11.65平方米公摊面积的租金的反诉请求。本案诉讼费2500元，由原告金源公司承担；本案反诉费1500元，由被告杨晓群承担。上诉人金源公司上诉称：金源公司要求杨晓群交纳拖欠的门面款并没有超过诉讼时效。杨晓群在其所购门面房产证办好后，就一直不愿意支付欠交的门面款，金源公司多次向杨晓群催收，在杨晓群所购门面上张贴缴款通知，向租赁杨晓群门面的户主下发缴款通知，直接电话通知杨晓群交纳门面款，本案的诉讼时效中断，原判以超过诉讼时效驳回金源公司的诉讼请求不当。金源公司在合同约定的365个工作日内为杨晓群办理房屋产权登记手续，并没有违约。请求依法撤销原判决第一项，改判由杨晓群支付欠交的门面款117840元。杨晓群上诉称：原判认定杨晓群反诉要求金源公司承担逾期办理房屋产权证的违约责任超过诉讼时效是错误的，本案诉讼时效应当从杨晓群知道房屋产权证发放之日起计算，杨晓群在金源公司提起诉讼时才知道房屋产权证已经办理，此时即提起反诉，并没有超过诉讼时效。请求依法撤销原判第二项，改判由金源公司承担延期办理房屋产权证的违约责任及金源公司将杨晓群门面的公摊面积出租给步步高武冈店租金支付给杨晓群。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是：（一）金源公司起诉要求杨晓群补交购房款是否超过诉讼时效？（二）杨晓群所购门面房屋产权证办理是否超过约定期限构成违约？（三）杨晓群要求金源公司公司支付其门面公摊面积出租租金的理由是否成立？关于金源公司要求杨晓群补交购房款是否超过诉讼时效的问题。杨晓群所购买的负一层146、147号两个门面房屋所有权证发证时间为2010年12月16日，领证人签字为金源公司的工作人员潘明。此时，金源公司知道产权登记面积大于合同约定面积，应及时通知杨晓群按照合同的约定补交购房款。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，本案诉讼时效为两年。那么，金源房公司向杨晓群主张补交购房款的诉讼时效应从2010年12月17日起算至2012年12月17日止。金源公司提出其多次向杨晓群催收购房款，在杨晓群所购门面上张贴缴款通知，向租赁杨晓群门面的户主下发缴款通知，打电话通知杨晓群交纳门面款，本案的诉讼时效中断。但是，杨晓群只认可金源公司于2014年4月才打电话向其催收购房款其答复不同意交购房款，对金源公司所称其他方式的催款事实均不认可。金源公司未能提交证据证明其在2012年12月17日前向杨晓群催收了购房款，亦未能提交证据证明在起诉前杨晓群同意补交购房款，因此，金源公司提出本案诉讼时效中断理由不成立。金源公司于2014年11月才提起诉讼，已明显超过诉讼时效。关于杨晓群所购门面房产权证的办理是否超过约定期限构成违约的问题。金源公司与杨晓群所签订的《商品房买卖合同》约定交房的时间为2009年1月31日，本案杨晓群所购门面先于合同约定时间交付，但没履行交付手续，故应认定交付时间为2009年1月31日。《商品房买卖合同》对办证的约定是出卖人应当在商品房使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。由于双方约定的是365个工作日，而非365日，因此，法定双休日和法定休假日不应计算，那么，金源公司于2010年月5月31日向房产管理部门递交房屋转移登记申请书，并没有超过合同约定的365个工作日的期限。合同中虽然约定不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约处理方式，但并没有约定取得房地产权属证书的具体时间，只约定金源公司向房产部门报送办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的期限，属约定不明确。因此，杨晓群提出金源公司逾期办理房屋产权证书构成违约的事实不确认，其要求金源公司承担违约责任的请求，本院不予支持。关于杨晓群要求金源公司公司支付其门面公摊面积出租的租金的理由是否成立的问题。杨晓群未能举证证明其所购门面的公摊面积的性质及用途，亦未提交证据证明金源将属于杨晓群所有的公共过道出租给步步高连锁超市武冈店及承租时间、租金等相关证据，故杨晓群应承担举证不能的后果，其要求金源公司公司支付其门面公摊面积出租租金的请求本院不予支持。综上所述，金源公司与杨晓群的上诉理由均不成立，其上诉请求本院均不予支持。原判认定杨晓群要求金源公司承担违约责任超过诉讼时效不当，但处理正确，故应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审诉讼费按一审确定的不变，二审诉讼费5000元，由金源公司、杨晓群各负担2500元。本判决为终审判决。审判长 谭晓飞审判员 莫佩华审判员 廖莎菲二〇一五年七月十六日书记员 王巾英附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条?第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度“”