（2014）石民二初字第105号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2016-09-27
案件名称
原告夏某某、夏某诉被告衡阳市华源房地产开发有限公司、第三人凌某房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
衡阳市石鼓区人民法院
所属地区
衡阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
夏某某,夏某,衡阳市华源房地产开发有限公司,凌某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第二百一十二条，第二百二十四条第一款，第二百三十六条
全文
文书内容湖南省衡阳市石鼓区人民法院民 事 判 决 书（2014）石民二初字第105号原告夏某某，女。原告夏某，女。两原告共同委托代理人唐为，湖南居安律师事务所律师。两原告共同委托代理人肖洋洋，湖南居安律师事务所实习律师。被告衡阳市华源房地产开发有限公司，住所地衡阳市石鼓区进步村3组。法定代表人李伟生，该公司董事长。委托代理人吴萍菲，湖南天戈律师事务所律师。委托代理人刘千义，湖南天戈律师事务所实习律师。第三人凌某（曾用名丁水林），男。委托代理人谢力平，男，1970年7月15日出生，汉族，衡阳市人，居民，住衡阳市雁峰区广场路7号301户。原告夏某某、夏某诉被告衡阳市华源房地产开发有限公司、第三人凌某房屋租赁合同纠纷一案，于2014年7月7日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员朱先荣担任审判长，审判员肖红生、人民陪审员欧祖流组成合议庭，于2014年9月3日公开开庭进行了审理，书记员龙小莉担任记录。原告夏某某、夏某的委托代理人唐为、被告衡阳市华源房地产开发有限公司的委托代理人吴萍菲、第三人凌某及委托代理人谢力平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年11月3日，被告与原告签订《华源装饰材料专业市场铺面租赁合同》，约定被告租赁原告座落在衡阳市石鼓区黄沙湾的华源市场内D-1栋103号铺面，租赁物建筑面积为147.26㎡，租赁期自2010年12月1日至2012年11月30日止，两年租金共计345556元。同时约定被告享有转租权以及继续履行原作为出租方与承租方所签订的租赁合同的权利。双方对违约责任进行约定。被告承租原告铺面后继续作为出租方履行2010年5月1日与本案第三人签订的《华源装饰材料专业市场铺面租赁合同》，2012年11月30日双方所签订的租赁合同到期后，被告没有重新与原告签订合同，也没有将租赁铺面清理完交给原告，而是继续租赁给第三人凌某使用，但至今未履行支付租金义务。2013年7月17日，在原告的多次催促下，被告通过银行支付原告租金20322元，至2014年1月被告将铺面交给原告时止，共欠原告租金152456元，故诉至法院，请求判令被告支付原告2012年12月至2013年12月铺面租金152456元，违约金15246元，第三人承担连带支付责任。2010年12月1日至2013年12月止原告所有的铺面物业管理费及本案诉讼费由被告承担。为支持其诉讼请求，原告提供了以下证据。1、企业注册登记资料，以证明被告主体资格；2、美安居建材商行企业注册登记资料，以证明第三人的主体资格；3、第三人户籍资料证明，以证明第三人的主体资格；4、房屋所有权证，以证明华源大市场D-1栋103室的产权属原告所有；5、银行存折，以证明原告于2013年7月17日收到被告部分房屋租金；6、收据及协议，以证明被告2014年1月份还在使用原告的铺面；7、租赁合同，以证明第三人与被告之间的租赁关系。上述证据，经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、3无异议，对证据4-7有异议。主要理由是，原告未按约支付购房款，该铺面原告于2014年5月才取得所有权，原告无权主张此前的房屋租金，且房屋租赁合同于2012年11月30日已终止，原告还要求被告支付租金不符合合同约定。2013年7月17日原告收取的租金是第三人支付的，证据7，收据日期不能证明双方是当日发生铺面交接事宜。第三人对原告提供的证据1-3无异议，对证据4-7有异议，主要理由是，原告2010年11月30日并未取得铺面的所有权，系无效合同，2013年7月17日是第三人向原告支付的最后一笔租金，全部租金已结清。被告辩称：2010年5月，答辩人与第三人签订租赁合同，租赁期至2012年11月30日止。2010年10月，答辩人与被答辩人签订房屋买卖合同，为了确保第三人的承租权。答辩人与被答辩人签订了租赁合同，答辩人按约履行了各项义务。租赁合同到期后，答辩人既没有与被答辩人签订租赁合同也没有使用被答辩人的铺面，更没有收取第三人的租金，被答辩人要求答辩人支付租金及承担违约责任缺乏合同和法律依据。至于被答辩人主张的物业管理费，因被答辩人既不是物业管理公司也未向物业管理公司交纳物业管理费，其主张理由不成立，请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。为支持其抗辩意见，被告提供了以下证据。1、房屋租赁合同，以证明被告与第三人签订租赁合同至2012年11月30日止；2、商品房买卖合同，以证明被告与第三人在租赁期内，被告将103号门面出售给原告；3、铺面租赁合同，以证明被告为保证第三人在门面出售后能继续依约享有承租权，故与原告签订租赁合同；4、收条，以证明2010年10月29日被告依约履行了支付租金的义务；5、网银转账电子回单，以证明第三人支付租金情况，被告与原告之间不存在租赁关系。上述证据经庭审质证，原告对被告提供的5份证据的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，主要理由是，租赁合同到期后，被告与第三人并没有终止租赁关系。原告于2010年10月已取得了铺面的使用权，第三人与原告无租赁关系，故被告提供的证据达不到证明的目的。第三人对被告提供的证据均无异议。第三人述称：第三人与被告签订的租赁合同到期后没有续签租赁合同，对于续签一事均由华源物业管理有限公司组织商谈，第三人虽与原告就续签租赁合同有过多次商谈，均未达成一致意见，第三人并不欠原告租金，原告主张第三人承担连带责任没有法律依据。为支持其述称理由，第三人提供了以下证据。1、租赁合同，以证明第三人与被告签订租赁合同。租金按时间段分别为每月每平方米40元、48元、58元，仓储为每月每平方米20、24、29元；2、房屋租赁合同，以证明第三人已于2013年1月24日已另租了华源装饰材料市场D-1栋101-102号门面；3、原告与王坤的租赁合同，以证明原告将门面另租他人；4、网银转账电子回单，以证明第三人于2013年7月支付原告2013年2月前的租金20322元；5、华源装饰材料市场D-1栋103-105号门面相关事项的处理意见，以证明原告同意支付D-1栋102与103门面间砌墙费20000元；6、华源装饰材料市场D-1栋103-105号门面租赁的情况说明，以证明原告承诺补偿第三人因未续租门面而造成的损失60000元及102与103门面间砌墙费20000元；7、易运发证言，以证明第三人将门面于2013年6月腾空并将钥匙交给了原告；8、周小平证言，以证明第三人将门面于2013年6月腾空并将钥匙交给了原告。上述证据经庭审质证，原告对第三人提供的证据3、4无异议，对证据1的真实性、合法性无异议，对证据2、5、6及2名证人证言有异议。主要理由是，证据2与本案无关，证据5无双方签名，未生效，华源物业公司出具的说明无事实和法律依据，2名证人证言所说的不是事实，不能作为证据使用。被告对第三人提供的证据1-4、6及2名证人证言无异议。对证据5有异议，主要理由是，该份证据与被告无关。对于原告提供的7份证据，经庭审质证，被告及第三人对证据1-3无异议，证据来源符合法律规定，可以作为定案的依据。对于有异议的证据4-7，合议庭综合全案的证据和事实作如下评判，证据4，即房屋产权证，该房产属原告所有的事实存在，可以作为原告于2014年5月12日取得该房屋产权的定案依据；证据5，即银行存折，原告收取铺面租金20322元的事实存在，可以作为收取租金的定案依据；证据6，即收据及协议，该收据及协议是第三人与案外人签订，与本案无关联性，不能作为本案的定案依据；证据7，即华源装饰材料市场铺面租赁合同，原、被告双方于2010年11月3日签订铺面租赁合同的事实存在，可以作为原、被告签订租赁合同的定案依据。对于被告提供的5份证据，经庭审质证，第三人均无异议，原告均有异议，对于有异议的证据，合议庭综合全案的证据和事实作如下评判，证据1，即房屋租赁合同，被告与第三人签订租赁合同的事实存在，可以作为定案的依据；证据2，即商品房买卖合同，原、被告于2010年10月25日签订商品房买卖合同，被告将华源装饰材料市场D-1栋103室销售给了原告，可以作为原告购房的定案依据；证据3，即铺面租赁合同，原、被告签订铺面租赁合同的事实存在，可以作为定案的依据。证据4，即收条，原告收取被告2010年12月1日至2012年11月30日铺面租赁345556元的事实存在，可以作为原告收取被告租金的定案依据；证据5，即网银转账电子回单，第三人于2013年7月17日付给原告房租20322元的事实存在，可以作为定案的依据。对于第三人提供的6份证据及2名证人证言，经庭审质证，原、被告对证据3、4无异议，证据来源符合法律规定，可以作为定案的依据，对于有异议的证据1、2、5-8合议庭综合全案的证据和事实作如下评判.证据1，即租赁合同、第三人与被告签订租赁合同的事实存在，可以作为定案的依据。证据2，即房屋租赁合同，第三人与案外人伍合森于2013年1月24日签订房屋租赁合同与本案无关联性，不能作为本案的定案依据。证据5，即华源装饰材料市场D-1栋103-105号门面相关事项处理意见，该处理意见有原告夏某某签名确认，可以作为定案的依据，证据6，即华源装饰材料市场D-1栋103-105号门面租赁的情况说明，该份证据系衡阳市华源装饰材料市场管理处出具，该管理处对该市场的门面进行管理，对租赁情况比较清楚，可以作为定案的依据。证据7、8，即易运发、周小平证言，2名证人均出庭作证，所证明的交房时间与华源装饰材料市场管理处出具的证明基本一致，可以作为定案的依据。经审理查明：2010年5月13日，被告将其开发的华源装饰材料市场D-1栋101-105号（含103号门面，共五间）门面租赁给第三人凌某经营陶瓷，面积为778.47㎡，租金分段计算，2010年6月1日至同年11月30日租金为20609元/月，2010年12月1日至2011年11月30日租金为24371元/月，2011年12月1日至2012年11月30日租金为29884元/月。租赁期限从2010年6月1日起至2012年11月30日止。2010年10月25日，被告将该门面销售给原告，并与原告签订商品房买卖合同，被告为保证第三人能在租赁期内继续履行合同于2010年11月3日与原告签订一份租赁合同，并约定被告租用原告座落在华源装饰材料市场D-1栋103号铺面，建筑面积147.26㎡，租期为2010年12月1日至2012年11月30日止。共计租金345556元，被告在签订合同时一次性支付给原告，被告可另行转租或继续履行其原作为出租方与承租方签的租赁合同，如一方违约，则应向另一方一次性支付总租金10%的违约金。合同签订后，双方均按约履行了各自的义务。合同到期后，被告与原告对续租及租金数额多次协商未果，之后第三人凌某也参与了协商，各方仍未达成一致，2013年6月15日第三人凌某搬离103号门面，并将钥匙交付夏某某。同年7月15日支付原告租金20322元（租金计算至2013年6月15日，减去门面未续租损失60000元，砌墙费20000元）。2013年9月2日，被告与原告及104号门面业主柏志华达成《关于协调D1栋103、104、105号门面相关事项的处理意见》，约定由被告负责追缴第三人拖欠的门面租金，并负责在D1栋102号与103号门面间砌墙完全间隔，砌墙费20000元由103、104、105号业主承担，从原告追缴第三人拖欠门面租金中扣除。2014年7月11日原告以被告拖欠2012年12月至2013年12月份止门面租金为由诉来本院，请求判准如诉之请求。本案争议的焦点是：1、第三人是否于2013年6月15日将租赁门面交付给原告，是否拖欠原告租金。2、原告是否应当支付砌墙费20000元和未续租门面损失费60000元。3、第三人是否应当承担连带责任。本院认为：原、被告于2010年11月3日签订的铺面租赁合同是双方当事人在协商一致的基础上签订的，其意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人应全面履行。合同到期后，被告既未主张终止租赁合同并将门面返还给原告，也没有要求第三人搬出门面，并多次与原告就续租及租金问题进行协商，根据《中国人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，原、被告之间形成不定期租赁合同关系，虽然第三人根据其与被告签订的租赁合同实际占用103号门面，但其与原告之间既未签订租赁合同，也没有租赁房屋的意思表示，双方不具有合同关系，第三人与原告款项的性质应为代被告支付租金，因此，被告提出租赁合同到期后，原、被告的合同关系已终止，门面已返还的理由以及原告提出第三人应承担连带责任的理由均于法无据，本院不予采纳。至于租金数额，违约责任及相关费用负担问题，本院认为，原租赁合同到期后，原、被告之间已形成不定期租赁合同关系，原租赁合同继续有效，故租金标准应按原合同履行，故原告提出应按原租赁合同约定的标准计算租金的理由于法有据，本院予以采纳。第三人在审理过程中申请出庭的两位证人的证言以及提供的银行汇款单可以证明103号门面返还给原告的时间为2013年6月15日，故原告提出被告交付门面的时间为2013年12月依据不足，其理由不成立，本院不予采纳。被告支付原告的租金应从2012年12月1日至2013年6月15日，合计196日，租金为92779元（即345556元÷730×196日）。原告与被告达成《关于协调D1栋103、104、105号门面相关事项处理意见》约定被告负责在D1栋102与103号门面间砌墙完全间隔，砌墙费20000元应由103、104、105号业主承担。夏某某已签名认可，因第三人已代被告履行了砌墙义务，故原告应按该处理意见承担砌墙费20000元的三分之一即6667元，该款可折抵被告应付租金，原告提出砌墙费不应作为本案审理范围的理由不成立，本院不予采信，因此，被告还应支付原告门面租金为65790元（92779-20322-6667元）。在不定期租赁期间，原告与被告就门面续租等问题多次协商，由于原租金标准是被告在销售门面时为促销所确定，并不能真实反映市场规律，原租金标准（97元/㎡/月）不但远高于被告租了给第三人的租金标准（38元/㎡/月），而且比现租金标准（46元/㎡/月）多一倍，双方因租金标准差距过大不能达成一致，被告并无拒绝支付租金主观故意，且第三人代被告支付了部分租金，故被告并未违约。原告提出被告未足额支付租金，应承担违约责任的理由不能成立，本院不予采纳。第三人主张的60000元未续租损失属其与被告之间的法律关系，不属于本案审理范围。原告提出第三人主张的未续租门面损失费不属本案审理范围的理由于法有据，本院予以采纳。原告主张的物业管理费因无证据证实，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告衡阳市华源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告门面租金65790元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告夏某某、夏某的其他诉讼请求。本案受理费3654元，原告夏某某、夏某共同负担1827元，被告衡阳市华源房地产开发有限公司负担1827元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长 朱先荣审 判 员 肖红生人民陪审员 欧祖流二〇一五年七月十六日书 记 员 龙小莉校对责任人：朱先荣打印责任人：龙小莉附本判决生效所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条第一款承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 百度搜索“”