（2014）佛南法民三初字第1号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2016-07-28
案件名称
彭友宏与中信保利达地产（佛山）有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
彭友宏,中信保利达地产（佛山）有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛南法民三初字第1号原告：彭友宏，女，汉族，住广东省汕头市金平区，公民身份号码×××。委托代理人：王汉彬，系广东五羊律师事务所律师。委托代理人：庄雄南，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省汕头市金平区，（代理权限自2014年7月24日起）。被告：中信保利达地产（佛山）有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：刘裕兴。委托代理人：纪建斌，系广东南天明律师事务所律师。委托代理人：伍芷茜。委托代理人：胡丽丽，系广东南天明律师事务所律师（代理权限从2015年4月22日起）。原告彭友宏诉被告中信保利达地产（佛山）有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年12月23日受理后，依法适用简易程序由审判员周桂颜独任审判，于2014年1月20日、7月25日、8月14日、10月13日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告的委托代理人王汉彬、被告的委托代理人纪建斌、伍芷茜到庭；第二、三次开庭，原告的委托代理人王汉彬、庄雄南、被告的委托代理人纪建斌到庭；第四次开庭，原告彭友宏及其委托代理人王汉彬、被告的委托代理人纪建斌到庭参加诉讼。诉讼期间，本院依法委托鉴定；当事人申请庭外和解，但未能达成和解协议，上述期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告诉称，2010年10月8日，原、被告签订一份《广东商品房买卖合同》，约定被告将位于佛山市南海区××地段开发建设的“××花园”里的××5号房屋出售给原告，建筑面积共794.55平方米，价格为31300000元。合同约定被告应当在2011年12月30日前将具备验收合格、已办理竣工验收备案和符合居住使用条件的房屋交付给原告。上述商品房买卖合同签订后，原告依约向被告交付了全部购房款以及有关费用。虽然被告于2011年12月5日向原告发出《商品房交付使用通知书》，要求原告办理收楼手续，但被告并没有依约向原告出示该房屋验收合格及已办理竣工验收备案的资料给原告。另外，原告对涉讼房屋进行查看时，发现涉讼房屋存在严重质量问题，不具备交付使用的条件，其中房屋地下室、一层、后花园挡土墙等地方存在严重的渗漏水等质量问题。原告当即向被告提出异议，明确表示不能收楼。被告答复延期交楼，承诺在该房屋质量问题全部解决后再将该房屋交付给原告。两年内，被告虽对该房屋存在的严重质量问题作出修补，但始终不能解决根本问题。原告购买涉讼房屋主要目的是让自己子女入读附近学校，被告不能依约交付房屋，原告子女只能高价另择学校读书。被告于2012年9月9日和2013年8月24日向被告具函，要求被告尽快解决房屋质量问题及赔偿损失。但被告至今不能将质量合格、符合交楼条件的房屋交付给原告。为此，请求判令：1、被告向原告交付经验收合格且返工验收无质量问题的房屋；2、被告向原告支付逾期交房违约金至实际交付房屋之日止的违约金（以31300000元为本金从2012年11月1日至实际交付房屋之日止按每日万分之二计付违约金）；3、诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、按照法律规定和合同约定，该涉讼商品房经验收合格并已取得竣工验收登记备案表，符合交付原告使用的条件。本案涉讼商品房竣工后，经佛山市南海区国土城建和水务局验收，于2011年10月31日取得《建设工程竣工规划验收合格证》。同日，该商品房的勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位进行综合验收，该商品房经验收合格并出具验收合格的意见。并且该涉讼商品房于2011年11月14日经佛山市南海区国土城建和水务局竣工验收备案登记，取得竣工验收备案表。按法律规定和买卖合同第八条的约定，该商品房已具备交付使用的条件。二、被告已向原告履行涉讼商品房交付义务。按合同约定，该商品房已于2011年12月30日向原告交付，被告不存在逾期交房的违约责任，无需向原告支付违约金。2011年12月5日，被告向原告发出《商品房交付使用通知书》，通知原告于2011年12月10日至2011年12月15日到××花园销售中心办理收楼手续。但根据被告对××号收楼的相关记录，原告是2012年1月1日到被告约定地点办理收楼手续，且当时并未发现也没有记录该商品房地下室存在渗漏问题。在房屋验收合格且被告依法取得竣工验收登记备案表的情况下，通知原告在合同约定的期限内收楼，但因原告未在2011年12月30日前到约定地点办理房屋交接手续，故该涉讼商品房应视为于2011年12月30日已向原告交付，被告不存在逾期交楼的违约责任，不需向原告支付违约金。三、在本案中被告承担的是商品房保修责任，非逾期交房的违约责任。如前所述，被告已按照合同约定，将涉讼商品房向原告交付。按法律规定和双方约定，在交付使用后，商品房如果出现质量问题的，被告应根据建设部《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和双方在买卖合同第十六条的约定，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在本案中，自2012年3月份至同年7月底，被告已应原告的要求并按《住宅质量保证书》的规定履行了保修义务，也不存在违约的情形。而且在保修期间，对原告提出的部分合同外的要求，也给予了满足。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证复印件1份，用以证明原告主体资格。2、佛山市工商行政管理局企业基本登记信息查询、组织机构代码证复印件各1份，用以证明被告主体资格。3、广东省商品房买卖合同原件1份，用以证明原告购买涉讼房屋的事实。4、广东省地方税收通用发票原件1份，用以证明原告已付清全部购房款及有关费用的情况。5、商品房交付使用通知书原件1份，用以证明被告向原告发出收楼通知书的情况。6、公证书原件1份，用以证明涉讼房屋存在严重的质量问题的情况。7、2012年9月9日的函原件1份，用以证明原告向被告具函要求被告尽快解决房屋质量问题，被告收到原件告知函的情况。8、2013年8月24日的函原件1份，用以证明原告再次向被告具函要求被告尽快解决房屋质量问题。9、照片原件15张，用以证明涉讼房屋存在严重的质量问题。10、2015年5月26日照片原件5张，用以证明涉讼房屋于2015年5月26日仍然存在质量问题。经质证，被告对原告出示的证据1-2、4无异议，对证据3的真实性、合法性、关联性均没有异议，该证据恰恰证明合同双方当事人约定，该商品房交付期限为2011年12月30日前，商品房交付的条件是经验收合格并办理竣工验收备案。结合原告提交的证据《南海区建设工程竣工规划验收合格证》和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，充分地证明该涉讼商品房已经验收合格，具备法定以及合同约定的交付使用的条件。对证据5的真实性、合法性、关联性均没有异议。该证据恰恰证明被告按《广东省商品房买卖合同》的约定，按期向原告发出收楼通知书，但原告没有在约定期限履行收楼义务，按该买卖合同补充协议约定，涉讼商品房视为已于2011年12月30日向原告交付。对证据6的真实性没有异议，对证明内容有异议。一、公证书的形成依据为2012年7月2日由原告与广州市公证处到涉讼商品房所拍摄的照片。因此，该公证书只能证明涉讼商品房2012年7月2日的状况，不能证明涉讼商品房2012年7月3日以后的状况。二、根据公证书现场记录的描述，不能证明水渍和积水是因为房屋质量问题导致的，且水渍和积水均属质量保修书约定的保修责任范围内。三、根据被告提供的证据《商品房检查记录表》显示，原告在与公证人员拍照的当天，被告已对原告提出的上述问题及时记录并作出处理。对证据7的真实性没有异议，对其证明内容有异议。在该函中，原告并未对涉讼商品房再提出维修、保修的具体要求，证明被告对原告提出的涉案商品房积水等问题已完成保修义务。在2012年9月份，原告转而向被告提出索赔要求及要求恢复第三人高尔夫球会员资格，因其要求没有法律和合同依据，被告无法满足。对证据8的真实性没有异议，对证明内容有异议。该函证明了两点内容：第一，2012年9月9日前，原告也认为基于涉讼商品房渗漏水问题，被告已完成保修责任。而在大约一年后，原告再次提出三项非法和非分的要求：1、要求被告赔偿银行同期贷款利息；2、免去从2011年12月30日以后的物业管理费并赠送装修期（18个月）的管理费；3、对地下室建保护墙并向内花园拓宽1.5米，并且费用全部由被告承担。第二，该函也恰恰证明了原告考虑收楼的前提是建立在被告完全满足原告个人上述要求的基础上。因原告的上述要求，要么非法，要么过分，故被告难以满足，这也就是原告迟迟不办理收楼手续的主要原因。对证据9的真实性无法确定，照片的日期无法确定，照片1、2仅是别墅的外景，该积水存室外，如下雨积水很正常。照片3-14是别墅室内的照片，证明了被告已履行了保修的责任，原告认为没有履行保修责任是原告的主观判断。对照片15，被告已于2012年7月底完成了保修的责任。对证据10有异议，认为两张地下室沉箱照片不能证明与其涉讼房屋有关，亦无法证明拍摄时间，不能证明被告方按照鉴定机构的要求修复后还有渗水。被告在诉讼期间已完成了对地下室沉箱渗漏的保修义务，地下室再无质量问题。诉讼中，被告举证如下：1、南海区建设工程竣工规划验收合格证复印件1份；2、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表原件1份。证据1-2，用以证明涉讼商品房已于2011年10月31日验收合格，并于2011年11月14日取得竣工验收备案表，符合法律规定以及双方签订的商品房合同约定的房屋交付使用条件。3、《商品房买卖合同》补充协议原件1份，用以证明根据双方在补充协议第二部分第三条第（一）款的约定，房屋交付的标志是该商品房验收合格并取得登记备案表后××向××移交钥匙的当天或是买卖合同第八条约定的最后的交付时间，以日期较前者为准。结合《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付的期限，被告已于2011年12月30日向原告交付涉案商品房。4、住宅质量保证书、住宅使用说明书原件各1份，用以证明在商品房交付前，被告已经取得《竣工验收登记备案表》和《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，符合建设部关于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》以及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的规定，完全满足交付条件。且涉诉商品房后花园挡土墙渗漏水的问题，属于房屋交付后的质量瑕疵，是被告承担保修责任的范围。5、业主收楼遗留问题处理意见会签表原件1份，用以证明一，原告配偶（庄雄南）于2012年1月1日到涉案商品房所在地办理收楼手续，超出双方约定的交付时间收楼，已属逾期收楼。按照双方约定，该商品房已视为在2011年12月30日交付使用。二、根据会签表的记载可知，2012年1月1日，原告方提出的问题，尚未出现挡土墙的渗漏水问题，仅仅属于不影响居住而且是原告要求被告完善优化或其他属于保修责任范围的事项，以及一些合同外的要求。对原告不违法的要求，如移树、种树、改窗、消除安全隐患等，被告均予以满足。对属于被告保修责任范围的要求，如处理后花园挡土墙等，被告均按约定承担了保修义务。6、××号地下室窗修改平面图原件1份，用以证明被告按照原告要求修改了地下室窗户。7、2012年2月20日的函原件1份，用以证明被告已基于原告于2012年1月1日提出的保修责任范围内的事项履行了保修义务，对合同外的要求，暂未满足原告。8、2012年7月2日商品房检查记录表复印件1份，用以证明一、2012年7月2日，即原告对涉案商品房进行公证拍照的当天，被告对原告提出的保修责任范围内的事项及时记录处理，以便及时履行保修责任。二、按照记录内容，涉讼商品房已不存在原告在2012年2月20日提出的各项事项，证明被告已按原告要求对涉讼商品房进行保修和环境优化。三、挡土墙渗水问题未处理完毕，证明被告对其已经履行了保修义务，只是原告认为没有达到自己想要的效果而已。9、催收楼通知书复印件1份；10、催款通知书复印件1份；11、××全球邮政特快专递原件1份。证据9-11，用以证明被告已对2012年7月2日原告提出的渗漏水问题处理完毕，履行了保修责任，且被告于2012年7月24日通知原告前来收楼。12、2012年7月28日商品房检查记录表复印件1份，用以证明2012年7月28日，原告依被告通知前来查看涉案房屋情况，被告一直积极履行保修责任并且配合原告的要求，完善记录、处理的工作。但原告单方认为保修仍未达到其要求。13、××号发单记录原件1份，用以证明2012年7月30日前，被告多次要求施工单位承担保修义务，施工单位已全部完成原告所要求事项包括渗漏水问题的保修工作。14、报告原件1份，用以证明该项目的施工单位中建二局根据建设方的保修发单记录和施工记录，对涉讼房屋已经进行保修，截止2012年7月30日前已经保修完毕。15、关于××花园××号别墅地下室卫生间渗水问题的处理报告原件1份；16、修补施工照片打印件6份、视频光碟1张；17、××花园××号别墅地下室卫生间渗水修补施工方案原件1份；18、单位工程竣工验收报告原件1份；19、中科院广州化灌工程有限公司建筑业企业资质证书、营业执照、安全生产许可证复印件各1份。证据15-19，用以证明被告在第二次开庭后委托法定的机构对涉讼房屋地下水沉箱渗水进行处理，完成了法定的和约定的保修义务，经检验该部分不再出现渗漏现象。20、关于“××花园××区”地下水对钢筋混凝土结构安全性影响的说明原件1份；21、检验报告原件1份。证据20-21，用以证明原工程设计、勘察、施工单位对地下水对钢筋混凝土结构安全性影响进行了说明，并提供了相应检验报告；地下水沉箱渗水是一个小的质量瑕疵。经质证，原告对被告出示的证据1不予确认，因没有原件。对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证明不能显示涉讼房屋质量合格，不能代表其满足交付条件。对证据3无异议，但不能证明被告所证明的内容。对证据4的真实性、合法性、关联性均不予确认，因均为被告单方制作。对证据5的真实性不予认可，该证明反映的情况不属实。对证据6的真实性无异议，对关联性异议，该证据只能反映原告当时对涉讼房屋门窗要求改进的意见，不代表原告对涉讼房屋整体存在其它严重质量问题的意见。对证据7的真实性无异议，该函件已明确说明洗衣房地面及地下室墙脚渗水虽已修补，待湖水涨至正常蓄水高位后再查验。且该函件落款时间为2012年2月20日，该时间为被告通知收楼后两月，且能证明被告致函件仍未收楼。对证据8的真实性无异议，同时说明原告没有收楼，且涉讼房屋存在的质量问题仍未解决。对证据9、10的真实性不予确认，因没有原件。对证据11的真实性有异议，没有任何快递部门盖章，也没有显示送达情况。对证据12的真实性、合法性、关联性均无异议，证明了涉讼房屋仍存在漏水问题未修好。对证据13的真实性不予认可，是被告单方制作。对证据14的真实性不予认可，是被告单方制作。被告确认有对涉讼房屋进行整修，但没有最终整修好。退一万步来讲，即使被告有对涉讼房屋进行整改，也通过验收，该验收时间也是在2012年7月31日。对证据15的真实性不予认可，该报告的处理人是中国建筑第二工程局，是涉案房屋的施工人和利益相对人，对该治标不治本的修复方案原告不予认可，且原告、法院工作人员也不在场。对证据16不予认可，对修复方案不认可，且原告、法院工作人员也不在场。录像反映被告使用的注浆材料是已经开封的破旧罐，无法得出材料合格证及检测报告齐的结论。对证据17不予认可，因修复方案原告不认可，且原告、法院工作人员也不在场；且施工单位也是涉讼房屋原来的施工单位，是涉案房屋的利益相对人，方案表述与简陋不规范的施工不符。对证据18的真实性不予认可，施工人也是原来的施工方，是涉案房屋的利益相对人。导致地下室渗漏的真正原因是被告未按设计和地质勘探要求及防水规范筑好别墅北向朝湖水的挡土墙和防水工程。对证据19的真实性无异议，但对关联性有异议，与本案无关，该公司的承包工程的范围是1000万以下的工程，但涉案房屋的价值超过3000万元，可证明被告在施工过程中没有聘请相应资质的施工单位进行施工。对证据20不予认可，原告要求对涉案房屋的质量问题的成因进行鉴定，被告提交了相应的设计说明，该设计说明是经过备案的，现被告再次提交该说明推翻其原来的设计，应无效。对证据21，该报告时间是2010年5月11日，而被告施工是2014年9月；且证明该施工单位只能承包1000万元以下的工程。为查清本案事实，本院依法调取如下证据：1、《房屋质量问题成因鉴定报告》原件1份；2、2014年7月7日《回复函》原件2份、2014年7月24日《回复函》原件1份；3、2014年8月14日《回复函》原件1份；4、2014年9月26日《回复函》、11月4日《回复函》、2015年3月4日《函》、2015年5月12日《函》原件各1份。经质证、辩证，原告对本院调取的证据1、2的真实性无异议，对鉴定结论无异议，鉴定报告所述房屋有漏水现象，可证明被告向原告交付的房屋并非验收合格、符合交付条件的房屋。地下室渗漏水现象是存在的，会对原告的使用造成影响。2、但鉴定报告没有完全按原告要求、设计勘察要求进行鉴定，也没有按相关规范进行鉴定，鉴定在某些方面不负责任。所提出的修复地下室修复方案不专业、不规范的，是治标不治本，补救方法不正确，修复方法仍会对墙体的钢筋等造成损害。3、被告从未向原告告知防水情况，被告没有彻底解决地下室渗漏水的方案。被告向原告发出三份收楼通知书，内容一样，没有彻底实际地解决涉讼房屋质量问题。被告违约的时间还在顺延，原告损失仍在增大。4、被告在鉴定过程中对涉讼房屋做了粉刷等工作，但施工工人仍是以前的施工工人，阻碍鉴定工作，原告请求法院要求被告按相关规范对涉讼房屋进行返修。5、原告同意鉴定报告中鉴定结论中的四点结论，鉴定报告反映了四个质量问题，回复函中也确认涉讼房屋存在质量问题。原告总体接受该鉴定报告，但该报告仍有不足。应让鉴定机构进行完善。6、被告对地下室外部进行处理不能达到防水的相关规范，仍影响涉讼房屋的使用。原设计地下室底板、墙身均采用4mm厚SBS卷材防水，而施工企业在施工过程中没有严格按照要求施工，却偷工减料私自采用2mm厚自粘高聚物防水卷材作地下室防水。地下水对涉讼房屋的钢筋也有腐蚀性，被告的修复工艺仍会导致地下水对涉讼房屋的钢筋。对本院调取的证据3，认为1、涉讼房屋确实存在质量问题，在鉴定时被告仍在组织施工，涉讼房屋不具备交付条件。要求鉴定单位对成因问题的鉴定。被告偷工减料行为对房屋质量问题的影响没有在报告中反映，亦没有反映产生质量问题的原因及存在质量问题如何处理，对于存在质量问题的修复方案，都是治标不治本的。在雨季或若干年后，仍会存在渗水问题，要求鉴定单位进行补充。对本院调取的证据4，不同意鉴定人“补充地下室隐蔽工程质量进行开业与开仓鉴定的”做法。坚持鉴定人根据建设资料对本案房屋的建设作为对比，是否按建设工艺设计、建筑材料、施工操作等要求进行施工，以及对本案房屋地下室的建设在防水方面是否按照勘察和设计要求并执行国家标准的规定进行施工作出补充说明。被告对本院调取的证据1-3的真实性、合法性无异议，地下室部分被告已作修复工作，鉴定报告在沉箱等部分反映了质量问题不影响原告的正常使用涉讼房屋。鉴定报告所反映的所有质量问题属于质量瑕疵，不影响原告的正常使用。按建设部的相关规定，被告承担的是保修责任，原告拒绝收楼没有合同依据和法律依据。1、鉴定过程是十分平和的，被告没有阻扰鉴定过程。当天没有任何冲突。2、关于沉箱渗水问题，原告认为地下室沉箱渗水会导致钢筋、底板的腐蚀，但其是包在里面，不会被腐蚀。且不是长年累月被浸泡。3、关于地下室外墙防水厚度问题，竣工图纸反映地下室外墙防水已设计变更为3毫米，实际施工及现场取样也是3毫米，与设计相符。从4毫米变更到3毫米原因是4毫米的防水太厚，容易折断，故设计变更为3毫米。不存在偷工减料的问题。鉴定报告也反映两处渗漏不是墙体问题，故墙体防水符合要求。4、鉴定报告的处理建议，属于保修范围，且工程量比较少。综上，鉴定报告指出的四处质量问题，属于施工工艺造成的质量瑕疵，造成房屋的主体结构没有影响，也不影响原告的正常使用，属于可保修的质量问题。对证据4的真实性无异议，但认为在鉴定单位勘察现场时已对涉讼房屋已进行三处抽检，只有一处即地下沉箱有水迹，其他地方没有渗水现象，故认为没有必要进行补充鉴定。经审查，原告出示的证据1-8及被告出示的证据2、3、6-8、12、19，相对方对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。原告出示的证据9、10均为照片，单从照片无法反映涉讼房屋是否存在质量问题，本院对其证明力不予确认。被告出示的证据1、2可相互印证，本院对其真实性予以确认。被告出示的证据4为原件，原告虽有异议但未提供证据推翻，本院对其真实性予以确认。被告出示的证据5为被告单方制作，未能得到原告认可，本院对其真实性不予确认。被告出示的证据9-11未举证证明送达情况，且原告不确认，本院对其真实性不予确认。被告出示的证据13、14为物业公司或承建单位单方制作，未能得到原告认可，本院对其真实性不予确认。被告出示的证据15-18、20、21，本院结合本案具体情况进行综合认定。对本院调取的证据1-4为鉴定单位出具的鉴定报告及复函，鉴定机构、鉴定人员具有相关司法鉴定资质，鉴定程序合法，原告虽有异议未能举证推翻，本院予以确认。综合当事人的陈述及本院采信的证据，本院确认以下事实：2010年10月8日，原告（××）与被告（××）签订一份编号为××的《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于广东省佛山市南海区××花园××号，总价款31300000元，首期款9400000元于2010年10月8日前交付，余款21900000元向银行办理按揭申请并提供银行按揭所需全部真实资料。被告应在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将验收合格及已办理竣工验收备案的商品房交付××；逾期超过90日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，××应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由××承担。由于××原因，未能按期交付的，从约定交付之日起，视为该房屋已经交付。在迟延接收期间，非××原因造成的，该商品房的风险由××承担。同日，原、被告双方签订一份《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》，对装饰、设备标准、面积差异处理、商品房交付等进行补充约定。原告已向被告支付购房款31300000元。××花园××号（××栋，××型）于2011年10月31日经勘察、设计、施工、监理、建设单位对工程竣工验收合格；于2011年11月14日经竣工验收备案。2011年12月5日，被告向原告发出《商品房交付使用通知书》，通知原告于2011年12月10日至12月15日至××花园销售中心办理收楼手续。原告收到该通知。2012年1月，原告以涉讼房屋存在质量问题为由拒绝收楼。2012年2月20日，原告向涉讼房屋物业公司书面反映涉讼房屋洗衣房屋地面及地下室墙脚渗水虽已修补，待湖水涨至正常蓄水高位再查验等问题。2012年7月2日，原告携同广州市广州公证处公证人员嵇××、冯××到涉讼房屋的现状进行取证，公证人员发现涉讼房屋地下室内的多处地方有水渍，地面有积水；一楼花园房屋外表一处有凿开痕迹。同日，原告向涉讼房屋物业公司反映，涉讼房屋地下室沉池积水、地下室楼梯下方墙壁渗水等问题。2012年9月9日，原告向被告书面反映，认为涉讼房屋地下室、一层后花园挡土墙等存在严重质量问题，原告要求被告赔偿原告损失。2013年8月24日，原告再次向被告书面反映，认为涉讼房屋存在质量问题，原告多次反映，被告未解决答复，要求赔偿由此造成无法按期收楼的银行同期贷款利息、免去在此期间的物管费和装修期的物管费、允许对地下室四周筑防水保护墙、同时对地下室的影视厅向内花园扩建1.5米，加筑防水保护墙费用由被告负责。另查明，涉讼房屋至辩论终结前尚未交付。2013年12月23日，原告向本院提起诉讼。诉讼中，本院依法委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对涉讼房屋是否存在质量问题及成因进行鉴定。鉴定单位出具《房屋质量问题成因鉴定报告》，认为涉讼房屋主要表现问题及成因为：1、地下室1／9～10×E～Gl轴卫生间沉箱有湿渍，有修复痕迹，凿开后有渗水现象，说明地下室卫生间沉箱防水存在质量问题。2、房屋地下室室外东北角、西北角挡土墙与外墙体交接处为变形缝，已用密封胶封闭，其下部密封胶有湿渍现象，说明密封胶施工存在质量问题。3、个别墙体抹灰层有空鼓现象，主要是抹灰层施工工艺不符合要求，属于质量问题。4、个别墙面抹灰层垂直度不符合规范要求，主要是抹灰层施工工艺不符合要求，属于质量问题。本院认为，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行各自的义务。根据《中华人民共和国共和国建筑法》等相关法律的强制性规定，商品房交付使用的法定最低质量标准是包括工程设施、施工建设、监理单位的工程质量竣工验收和消防专项验收均为合格，不符合该最低标准的房屋不得交付使用。如果合同约定的交房条件高于上述最低标准的，以合同约定为准；如果合同约定的交房条件低于上述最低标准的，该合同约定无效。本案中，双方签订的合同约定，被告应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将验收合格及已办理竣工验收备案的商品房交付原告，该约定并不违反法律规定的交房条件的最低标准，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。涉讼房屋已于2011年10月31日经竣工规划验收合格，于2011年11月14日经竣工验收备案，具备交付条件，原告请求交付房屋合法，本院予以支持。如前所述，涉讼房屋在双方约定的交楼日时已达到合同约定的交付条件，且被告已于2011年12月5日向原告发出《商品房交付使用通知书》，通知原告收楼，已按合同约定履行了向原告告知收楼的义务，且被告亦提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，在此情况下，原告以涉讼房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋缺乏依据，被告不存在逾期交房的行为，原告请求被告支付逾期交房违约金，本院不予支持。如原告认为被告交付的房屋存在质量问题而应承担赔偿责任，可通过另案起诉解决。对于被告出示的证据15-18、20、21，本院不再一一审查认定。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：一、被告中信保利达地产（佛山）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将广东省佛山市南海区××花园××号房屋交付予原告彭友宏。二、驳回原告彭友宏的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取21153.36元（原告已预交），由原告负担。鉴定费22486.79元、出庭费1000元，合共23486.79元（原告已预交），由原告负担12243.39元，由被告负担12243.4元，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 周桂颜二〇一五年七月十六日书记员 黄爱文书记员 彭标文 百度搜索“”